Vormerkung für Teilflächenübertragung WEG

Hallo, ich habe folgende Problematik:

Es wurde an 4 Flurstücken WEG begründet. In allen GB ist noch der aufteilende Eigentümer eingetragen, bisher keine AV oder Finanzierungsgrundpfandrechte eingetragen.
Ein Flurstück (unbebaut; Gemeinschaftseigentum) soll ggf. später noch ebenfalls bebaut und in WEG aufgeteilt werden. Dies will sich der aufteilende Eigentümer vorbehalten und nunmehr beim Verkauf mit den Käufern in deren KV vereinbaren, dass er das Recht hat das Wohnungseigentum an diesem Flurstück aufzuheben und dieses real abzuteilen. Hierfür soll eine Vormerkung eingetragen werden.

Im Hinblick auf die AV der Käufer und die Finanzierungsgrundpfandrechte soll jeweils ein Rangvorbehalt für die o.g. Vormerkung für den aufteilenden Eigentümer eingetragen werden.
"Umgangen" werden soll hier einerseits die spätere Zustimmung etwaiger Vormerkungsberechtigter und der Gläubiger. Eingereicht werden als Anträge nunmehr die Eintragung der AV für den aufteilenden Eigentümer, AV für Käufer nebst RV, Grundschuld nebst RV.

Ich sehe folgende Probleme:
- der aufteilende Eigentümer ist derzeit eingetragener Eigentümer und hat demnach (momentan) einen Anspruch gegen sich selbst. Ist das mittels Vormerkung für sich selbst am derzeit eigenen Grundbesitz sicherbar?

- ist dieser Anspruch überhaupt (Aufhebung WEG an dem Flurstück) mittels Vormerkung sicherbar?

- es bedarf (später) einer Einigung sämtlicher Wohnungseigentümer mit dem aufteilenden Eigentümer, sobald dieser die Teilfläche aus dem WEG lösen und übereignet haben will; zudem sind Zustimmungen sämtlicher dinglicher Berechtigter notwendig. Diese können mE nach nicht durch die Vormerkung bzw. den Rangvorbehalt umgangen werden. Wie kann man dieses Problem lösen? Könnten diese alle bereits jetzt im Vorfeld ihre Zustimmung in den KV/Grundschuldbestellungsurkunden erteilen?

Da hier lt. Hügel GBO Kommentar, WEG Rn. 148 die Grundlagen der Gemeinschaft betroffen sind, kann demnach keine Vereinbarung hierüber erfolgen. Wenn der auft. Eigentümer dies aber nun bereits in den KV mit den werdenden Eigentümern vereinbart, um spätere Zustimmungen/Mitwirkungen zu umgehen, handelt es sich dann nicht um eine solche (nicht denkbare) Vereinbarung im Vorfeld?

Über Gedanken hierzu wäre ich sehr dankbar.

Vielen, herzlichen Dank für deine Mühe und die ganzen Fundstellen! Ich arbeite mich da mal durch

Was denkst du darüber, dass die (späteren) Gläubiger bereits im Vorfeld ihre Zustimmung erteilen? Problem ist natürlich, dass diese bei einer Grundschuldbestellungsurkunde nicht mitwirken, was dann natürlich notwendig wäre. Meines Erachtens nach bringt da auch ein Rangvorbehalt keine Lösung, da darin sicherlich keine Zustimmung zur Aufhebung der SE enthalten ist und auch dort der Gläubiger nicht mitwirkt. Dass es sich bei dem betroffenen Flurstück um eine Gemeinschaftsfläche und somit Gemeinschaftseigentum handelt, bringt ja ebenfalls keine Erleichterung oder? Grundsätzlich wird den entsprechenden Gläubigern hierdurch der haftende Gegenstand ja verringert, sodass die Zustimmung mE nach auch hierfür zwingend erforderlich wäre.

Meines Erachtens nach bringt der Rangvorbehalt für die Vormerkung des teilenden Eigentümers bei der AV für den Käufer und der Grundschuld im Grunde nichts, außer, dass die erste Rangstelle gesichert wird. Grundsätzlich hat sich der Notar (vermute ich) gedacht, dass er die Zustimmungen umgehen könne, weil der Umstand allen bekannt und durch Vormerkung gesichert sei. Wie die Idee entstanden ist, weiß ich nicht.

Also soll ein Rangvorbehalt bei der AV für den Käufer und seiner Finanzierungsgrundschuld für die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des teilenden Eigentümers auf teilweise Aufhebung des SE und Abschreibung dieses einen Flurstücks eingetragen werden. Allerdings ist dies mE nach ja nun überhaupt nicht eintragungsfähig, da er Eigentümer ist und für sich selbst diesen Anspruch einräumt. Meiner Meinung nach ist diese Vormerkung erst mit Eigentumsumschreibung auf einen Käufer eintragungsfähig, weshalb ich dann keinen RV bei der AV für den Käufer brauche, da diese sowieso wieder gelöscht wird in diesem Zeitpunkt.

Allerdings: Die Vormerkung lastet ja auf dem ganzen Flurstück, sodass diese grundsätzlich in allen WEG-Blättern einzutragen ist. Nur werden diese ja nicht sämtlich gleichzeitig auf die Käufer umgeschrieben. Ich kann dann diese Vormerkung für den teilenden Eigentümer doch erst eintragen, wenn wirklich alle WEG-Blätter auf neue Eigentümer umgeschrieben sind, oder?