Mitwirkung der Bucheigentümer notwendig?

  • Hallo, ich bin gerade in der Diskussion mit einer Kommune.
    Im Grundbuch ist ein Amtswiderspruch für die Erben des früheren Eigentümers eingetragen. Im Grundbuch sind wohl fehlerhafterweise die Erben nach einer anderen Person eingetragen worden. Die wahren Erben sind nicht bekannt, haben sich auch nie gemeldet. Vermutlich ist der frühere Eigentümer auch schon vor Jahrzehnten verstorben (möglicherweise auch schon vor hundert Jahren, sein Geburtsdatum ist nicht bekannt und könnte auch noch im 19. Jahrhundert liegen).
    Nun will die Stadt das Grundstück haben, weil es für Baumaßnahmen benötigt wird.
    Sie weiß von dem Amtswiderspruch und würde ihn übernehmen. Wir sind uns nun unsicher, ob es dabei einen Abwesenheitspfleger benötigt, der für die unbekannten Eigenümer handelt, oder ob die Bucheigentümer alleine handeln können.
    Mir würde letzteres genügen, denn die unbekannten Eigentümer sind durch den Widerspruch ausreichend geschützt. Aber ohne die Mitwirkung der Bucheigentümers und nur ein Handeln durch den Abwesenheitspfleger geht es m.E. nicht. Das wäre halt der Stadt am liebsten, weil bei den Bucheigentümern auch schon Erbfolgen eingetreten sind.
    Wie seht ihr das?

    Oder, um aus Goethes "Faust", Teil I, Zeile 2667 zu zitieren: "Nein!"

    Einmal editiert, zuletzt von noomi (11. September 2020 um 10:47) aus folgendem Grund: Schreckliche Darstellung

  • Wenn die Stadt möchte, dass der Erwerb materiell hieb- und stichfest ist (alles andere wäre mehr als leichtsinnig), dann muss die Angelegenheit auch in materieller Hinsicht geklärt werden.

    Wenn ich den Sachverhalt richtig deute, dann ist bei der Eintragung der "falschen" Erben unzutreffenderweise davon ausgegangen worden, dass der betreffende Erblasser mit dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer identisch ist. Dann ist es aber zur Eintragung eines Amtswiderspruchs nur deshalb gekommen, weil die "wahren" Erben nach dem eingetragenen Eigentümer unbekannt sind und daher niemand einen Berichtigungsantrag (unter Vorlage des entsprechenden Erbnachweises) gestellt hat, sodass der Amtswiderspruch nach Sachlage die einzige vorläufige "Rettung" war.

    Unter dieser Prämisse steht aber fest, dass das Grundbuch im Hinblick auf die aktuell verlautbarte Eigentümerstellung unrichtig ist, sodass auf Bewilligung oder Auflassung der Bucheigentümer ohnehin nichts eingetragen werden darf.

    Und damit sind wir bei des Rätsels Lösung: Verfügen können nur die wahren Erben des früheren Eigentümers, der sein Eigentum nie verloren hatte. Und da diese Erben unbekannt sind (es sind die unbekannten Erben als Berechtigte des Widerspruchs eingetragen), müssen sie einen gesetzlichen Vertreter erhalten. Und dann hängt es eben vom Sachverhalt ab, welcher gesetzliche Vertreter (Nachlasspfleger etc.) das sein kann.

    Aus der Sicht des Grundbuchamts ist die Sache klar. Auf Veranlassung der Bucheigentümer kann nichts eingetragen werden, weil feststeht, dass diese nicht Eigentümer sind und auf Veranlassung der unbekannten Erben des früher eingetragenen Eigentümers kann nichts eingetragen werden, weil sie unbekannt sind und keinen gesetzlichen Vertreter haben. Also kann nach aktueller Sachlage gar nichts eingetragen werden, ganz gleich auf wessen Veranlassung.

    Wie lange ist der Amtswiderspruch denn schon eingetragen? Die Angelegenheit hätte doch schon längst geklärt werden müssen, weil die Dinge mit zunehmenden Zeitablauf immer schwieriger werden (Anregung beim Nachlassgericht wegen Bestellung eines Nachlasspflegers etc. pp.).

  • Wenn ich den Sachverhalt richtig deute, dann ist bei der Eintragung der "falschen" Erben unzutreffenderweise davon ausgegangen worden, dass der betreffende Erblasser mit dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer identisch ist. Dann ist es aber zur Eintragung eines Amtswiderspruchs nur deshalb gekommen, weil die "wahren" Erben nach dem eingetragenen Eigentümer unbekannt sind und daher niemand einen Berichtigungsantrag (unter Vorlage des entsprechenden Erbnachweises) gestellt hat, sodass der Amtswiderspruch nach Sachlage die einzige vorläufige "Rettung" war.
    Exakt.

    Unter dieser Prämisse steht aber fest, dass das Grundbuch im Hinblick auf die aktuell verlautbarte Eigentümerstellung unrichtig ist, sodass auf Bewilligung oder Auflassung der Bucheigentümer ohnehin nichts eingetragen werden darf.

    Und damit sind wir bei des Rätsels Lösung: Verfügen können nur die wahren Erben des früheren Eigentümers, der sein Eigentum nie verloren hatte. Und da diese Erben unbekannt sind (es sind die unbekannten Erben als Berechtigte des Widerspruchs eingetragen), müssen sie einen gesetzlichen Vertreter erhalten. Und dann hängt es eben vom Sachverhalt ab, welcher gesetzliche Vertreter (Nachlasspfleger etc.) das sein kann.
    Von dem früheren Eigentümer ist außer dem Beruf und damaligem Wohnort nichts bekannt, das macht es hier so schwierig. Wann er gestorben ist und wo, leider auch nicht.

    Aus der Sicht des Grundbuchamts ist die Sache klar. Auf Veranlassung der Bucheigentümer kann nichts eingetragen werden, weil feststeht, dass diese nicht Eigentümer sind und auf Veranlassung der unbekannten Erben des früher eingetragenen Eigentümers kann nichts eingetragen werden, weil sie unbekannt sind und keinen gesetzlichen Vertreter haben. Also kann nach aktueller Sachlage gar nichts eingetragen werden, ganz gleich auf wessen Veranlassung.

    Wie lange ist der Amtswiderspruch denn schon eingetragen? Die Angelegenheit hätte doch schon längst geklärt werden müssen, weil die Dinge mit zunehmenden Zeitablauf immer schwieriger werden (Anregung beim Nachlassgericht wegen Bestellung eines Nachlasspflegers etc. pp.)
    Seit mehr als 10 Jahren. Es war damals vermutlich schon nicht mehr nachzuvollziehen, wer die wahren Erben sind ….. .

    s.o.

    Oder, um aus Goethes "Faust", Teil I, Zeile 2667 zu zitieren: "Nein!"

  • Wie kann es zur Eintragung zugunsten der unbekannten Erben kommen, wenn der Tod des wahren Eigentümers noch gar nicht feststeht?

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Wann wurde denn der frühere Eigentümer seinerseits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen? Dies ergibt sich aus dem Grundbuch selbst und darüber muss es ja auch die üblichen Unterlagen in den Grundakten geben.

    Klar ist, dass das GBA nicht selbst ermitteln kann. Aber das Nachlassgericht ist zu solchen Ermittlungen ohne weiteres in der Lage. Das ist nichts anderes als bei verschachtelten Alt-Erbengemeinschaften, bei welchen etliche erbengemeinschaftliche Miteigentümer bereits verstorben sind.

    Irgendwann müssen die Dinge eben geklärt werden. Auf die lange Bank schieben, hilft nicht (bzw. nur einem selbst, aber nicht dem Nachfolger im Amt).

  • Also wenn der Eigentümer nicht schon selbst seit 110 Jahren im GB eingetragen war, wäre ich bei Widerspruch zu seinen Gunsten und Abwesenheitspflegschaft. Selbstverständlich wäre ich niemals bei Untätigkeit.:cool:

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  • Das Grundbuch ist in EDV umgeschrieben, seit wann der alte Eigentümer eingetragen ist weiß ich noch nicht. Aber möglicherweise schon seit vor 1900, das würde auch erklären, warum für die Erben eingetragen wurde. Ich hab noch nicht alles bei mir, nur alte Schreiben anderer Kollegen, die sagen, dass die weitere Ermittlung nicht Sache des Grundbuchamtes ist, sondern der Beteiligten. Die machen aber halt nichts - die wahren Erben sind unbekannt und die eingetragenen fühlen sich nicht zuständig. :(

    Oder, um aus Goethes "Faust", Teil I, Zeile 2667 zu zitieren: "Nein!"

  • Als ich in Deiner Personenbeschreibung "Ba-WÜ" las, hatte ich mir fast schon so etwa Ähnliches gedacht. Aber da wird halt nichts übrig bleiben, als die Alt-Unterlagen zu Rate zu ziehen (die gibt es ja noch). Ich kann mir z. B. kaum vorstellen, dass aus der seinerzeitigen Kaufvertrags- und Auflassungsurkunde nicht die Anschrift des Erwerbers ersichtlich ist. Und dann hangelt man sich eben von Erkenntnismöglichkeit zu Erkenntnismöglichkeit (ob das GBA, das NachlG oder jemand anderer spielt keine Rolle). Noch "besser" wäre es, wenn der besagte Eigentümer kraft Erbfolge erworben hätte. Dann käme man über die Nachlassakten nämlich voraussichtlich gleich zu seinen (damaligen) Verwandten, falls der Erbfall - wie so oft - innerhalb der engeren oder weiteren Familie stattgefunden hat.

    Es ist also nicht so, dass man das nicht ermitteln könnte. Und mit dem Hinweis, dass man dafür als GBA nicht zuständig ist, ist es auch nicht getan. Dann muss man als GBA bei den "richtigen" Stellen (in erster Linie beim NachlG) die entsprechenden Ermittlungen anregen. Wenn man das beizeiten getan hätte, hätte bei Euch sogar noch der Grundsatz der amtlichen Erbenermittlung gegolten.

    Im Nachhinein wäre es besser gewesen, gleich den früheren Eigentümer wiedereinzutragen (ich weiß, ich weiß, es gab keinen diesbezüglichen Antrag). Dann wären jedenfalls die heutigen Bucheigentümer endgültig aus dem Spiel, auch wenn sie in materieller Hinsicht ohnehin aus dem Spiel sind, weil das GBA weiß, dass sie nicht die Eigentümer sind.

  • Tja, Cromwell, da hast du zwar Recht. Aber manchmal hat man Akten, da wurde sich jahrelang bemüht, Erbfolgen nachzuspüren um das Grundbuch zu berichtigen, und manchmal hat man sowas.

    Aber das heißt: Eine "schnelle" Lösung mithilfe der Buchberechtigten (die ja auch nicht vollständig bekannt sind), wird es nicht geben. Eine "Übergangslösung" mit Auflassung an die Stadt durch Abwesenheitspfleger ginge? Und idealerweise findet man die wahren Eigentümer (was auf jeden Fall viel Zeit + Mühen bedeutet und schon vor Ewigkeiten hätte gemacht werden sollen).

    Oder, um aus Goethes "Faust", Teil I, Zeile 2667 zu zitieren: "Nein!"

  • Man kann nicht beurteilen, wer der "richtige" gesetzliche Vertreter ist, solange man nicht weiß, wie lange der frühere Eigentümer schon Eigentümer war, wann er geboren ist usw.

    Diese "Anfangs"ermittlungen müssen in jedem Fall durchgeführt werden und ich würde es sehr schätzen (ist jetzt nicht auf Dich bezogen), wenn man allgemein etwas mehr über den Tellerrand der eigenen Zuständigkeit hinausblicken und nicht nur hinausschreiben würde, dass man selbst für dieses und jenes nicht zuständig sei. So bringt man die Dinge nicht voran und erst recht nicht vom Tisch.

  • Wie Cromwell.
    Ich würde als GBA für mich die Frage klären, ob von Erbfolge auszugehen ist oder (noch) nicht. Danach ein nettes Schreiben entweder an das Nachlaß- oder das Betreuungsgericht. Ob ein Pfleger verkaufen würde und auch dürfte (Genehmigung des Gerichts), muß die Gemeinde dann bei ihm selbst erfragen. Eine schnellere Lösung als diese ist nicht in Sicht.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

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