Kauf Eigentumswohnung mit Grundschuldbestellung

Hallo zusammen,

eine Frage zu einem Genehmigungsverfahren.
Das Kind kauft vom Opa eine Eigentumswohnung. Opa ist Bauträger und das Kind hat durch Mieteinnahmen anderer Objekte bereits hohen Bankvermögen.
Der Kaufpreis wird zu einem Teil aus dem Eigenkapital und zum anderen Teil durch ein Darlehen aufgebracht. Das Darlehen soll durch eine Grundschuld an der ETW abgesichert werden.
Den Darlehensvertrag hat die Mutter abgeschlossen. In dem Vertrag ist geregelt, dass die Darlehenssumme direkt auf das Konto des Kindes überwiesen wird. Von dort aus werden auch die Raten abgebucht.
Die monatliche Rate wird aus den Mieteinnahmen der gegenständlichen Wohnung (wird bereits vermietet) und weiterer Objekte des Kindes bedient.

Ergänzungspflegschaft bzgl. Abschluss des Kaufvertrages mit Auflassung ist bereits angeordnet.
Nun wurde mir folgendes vorgelegt:
- Kaufvertrag mit Auflassung -> Genehmigung erforderlich
- Grundschuldbestellung
- Darlehensvertrag -> keine Genehmigung erforderlich, da auf Mutter abgeschlossen
- Zeckerklärung -> Genehmigung erforderlich

Meine Frage ist nun, ob ich für die Grundschuldbestellung auch eine Genehmigung und Ergänzungspflegschaft benötige?
Haltet ihr das RG für genehmigungsfähig?

Ivo hat es auf den Punkt gebracht. Super erklärt!

Zitat von Ivo

Auch bei der Grundschuldbestellung sehe ich einen Vertretungsausschluss, weshalb es eines Ergänzungspflegers bedarf. Dieser benötigt dann auch eine familiengerichtliche Genehmigung.

Hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit kommt es sehr auf den Sachverhalt an:
Ich gehe davon aus, dass insgesamt ordentlich Geld vorhanden ist und diese Konstellation hauptsächlich aus steuerlichen Gründen gewählt wird, um Mieteinkünfte steuerlich kleinzurechnen, indem die Darlehensraten als Ausgaben gegengerechnet werden.
In Bayern orientiere ich mich an Art. 67 AG BGB, wonach eine Grundschuld für ein Kind als Gläubiger nur in der ersten Beleihungshälfte liegen sollte, vgl. § 1807 Abs. 2 BGB. Hier liegt der umgekehrte Fall vor, dass das Kind Schuldner sein soll. Zur Tragfähigkeit würde ich aber auch nicht mehr als die Hälfte des Verkehrswerts beleiht haben.

Hier sollte entsprechend ein fähiger Rechtsanwalt am besten mit der Zusatzqualifikation Steuerberater als Ergänzungspfleger bestellt werden. Dieser möge dann über die Wirtschaftlichkeit des ganzen Konstrukts berichten. Schließlich müsste der Ergänzungspfleger für das Kind bei der Grundschuldbestellung unterschreiben und ist daher dann auch für sein Handeln verantwortlich. Die Genehmigung komplettiert nur dessen Handeln!
Es liegt in der Natur der Sache, nicht unbedingt den Haus- und Hofjuristen des Bauträgers oder einen dessen Kanzleisozien zu bestellen, sondern einen neutralen.

Auch wenn es sich bei der Grundschuldbestellung und dem Darlehensvertrag um unterschiedliche Rechtsgeschäfte handelt, würde ich hier die gleichen Maßstäbe anlegen, was die Genehmigungsfähigkeit betrifft und daher auch für beides denselben Pfleger bestellen.

Meine Vermutung ist wie oben bereits erwähnt, dass genug Geld vorhanden ist und das ganze Konstrukt auch bei Mietausfall mehrerer Mieter noch gut tragfähig ist. Wenn dem so ist, kann man meines Erachtens nach genehmigen. Wenn dies aber nicht eindeutig geklärt werden kann, würde ich versagen. Möge im Beschwerdeverfahren ein Kollegialgericht anders entscheiden, aber haftungsmäßig wärst Du draußen.

Vielen Dank für die Antworten!
Der Darlehensvertrag wurde zwischen Bank und Mutter abgeschlossen. Das Kind tritt hier nicht auf. Die Mutter ist also persönliche Schuldnerin. Das Kind soll hingegen dinglicher Schuldner sein, in dem das Darlehen durch eine Grundschuld am Objekt abgesichert wird. Hier wurde mir eine entsprechende Zweckerklärung vorgelegt.
Die Darlehensraten sollen direkt vom Konto des Kindes abgebucht werden. Hier wurde mir ein Sepa-Lastschriftmandat der Bank vorgelegt mit der Bitte um Genehmigung. Eine weitere Vereinbarung zwischen Kind und Mutter gibt es nicht.

Zitat von Cromwell

Dass für den Abschluss des Kaufvertrags ein Vertretungsausschluss nach § 1629 Abs. 2 S. 1 BGB i.V.m. § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB vorliegt, bedarf keiner näheren Begründung und insoweit wurde bereits Ergänzungspflegschaft angeordnet. Ob der Großvater des Kindes über den Vater oder über die Mutter mit dem Kind verwandt ist, für welches beide Elternteile die elterliche Sorge innehaben, spielt für den Vertretungsausschluss keine Rolle (§ 1629 Abs. 1 S. 1 BGB: „Der Vater und die Mutter ...“).

Die Ausführungen zum Beleihungswert und zur Beleihungsgrenze liegen neben der Sache, und zwar einerseits - wie bereits ausgeführt -, weil das Kind nicht Grundschuldgläubiger ist und andererseits (mit dem Kind als dinglicher Schuldner), weil gegen eine Beleihung des Grundbesitzes des Kindes im Rahmen der von der Finanzierungsbank angewendeten Beleihungsgrenze nichts einzuwenden ist, auch wenn diese Beleihungsgrenze den zur Diskussion gestellten Anteil von 50 % des Verkehrswertes des Objekts übersteigt. Das können im Einzelfall auch 100 % sein und dagegen ist angesichts der aktuellen Marktlage, bei welcher für Kredite mit 20-jähriger Laufzeit nur ca. 1 % an Zinsen zu zahlen sind, überhaupt nichts einzuwenden. Alleiniger Maßstab ist insoweit, ob sich das Kind diese Finanzierung „leisten“ kann. Letzteres dürfte im vorliegenden Fall wohl kein Problem sein, weil es sich offenbar um eine gut betuchte Familie handelt, welche - und zwar auch im Interesse des Kindes - die bestehenden Steuervorteile ausschöpfen möchte. Nach all dem dürfte die Genehmigungsfähigkeit des gesamten Vorgangs im Ergebnis nicht in Frage stehen.

Das eigentliche Problem der vorliegenden Fallgestaltung scheint mir ganz woanders zu liegen. Denn bis dato wurde weder erkannt noch erörtert, dass diverse Angaben im Sachverhalt nicht plausibel sind. Denn entweder ist die Mutter Darlehensnehmerin oder es ist das Kind. Ist es die Mutter, muss sie auch Zins und Tilgung bezahlen (und nicht das Kind), sodass es zur Übernahme der entsprechenden Verpflichtungen durch das Kind einer gesonderten rechtsgeschäftlichen Schuldübernahme-Vereinbarung zwischen Mutter und Kind bedarf (Ergänzungspfleger!), von welcher im Sachverhalt überhaupt keine Rede ist. Zudem ist es nicht plausibel, wie es zugehen soll, dass das Kind die Darlehenszinsen im Hinblick auf die erzielten Mieteinnahmen als Werbungskosten von der Steuer absetzen kann, wenn es überhaupt nicht Darlehensschuldner ist. Und eine solche Absetzungsfähigkeit würde auch nicht dadurch entstehen, dass die Mutter das Darlehen aufnimmt und dem Kind die Darlehensvaluta schenkungsweise zur Verfügung stellt. Denn auf diesem Wege ist der volle Kaufpreis als Eigenkapital vorhanden und es geht nur noch darum, eine Grundschuld zur Sicherung einer (fremden) Verbindlichkeit der Mutter einzutragen (vgl. § 1822 Nr. 10 BGB). Wenn nicht die Mutter, sondern das Kind die Zins- und Tilgungsleistungen erbringen soll, bedarf es somit auch in diesem Fall einer gesonderten Schuldübernahme-Vereinbarung zwischen Mutter und Kind (Ergänzungspfleger!), aufgrund welcher das Kind verpflichtet wird, die Zins- und Tilgungsleistungen anstelle der Mutter zu übernehmen. Aber auch in diesem Fall erscheint es noch nicht ausgemacht, ob dadurch auch die steuerliche Abzugsfähigkeit sichergestellt werden kann.

Diese Umwege (zunächst Schenkung der Darlehensvaluta und anschließend Schuldübernahme im Hinblick auf die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag) erscheinen aber offensichtlich nicht zielführend. Der zutreffende Weg ist, dass das Kind das Darlehen selbst aufnimmt und die Grundschuld demzufolge für eigene Verbindlichkeiten bestellt. Dann ist auch die steuerliche Abzugsfähigkeit kein Problem.

Aber wie gesagt: Der Sachverhalt ist insoweit nicht plausibel und solange diese Dinge nicht geklärt sind, ist es müßig, über das Erfordernis einer Ergänzungspflegschaft (auch) für die Grundschuld zu diskutieren. Die Grundschuldbestellung ist ein Rechtsgeschäft zwischen Kind und Bank, sodass sich ein Vertretungsausschluss wohl nur im Hinblick auf die Zweckbestimmungserklärung ergibt, aufgrund welcher die Grundschuld zur Besicherung der Verbindlichkeiten der Mutter dienst. Aber auch insoweit bestehen die besagten Unklarheiten, weil alles davon abhängt, wer denn nun überhaupt - und ggf. auf welchem Wege - Darlehensschuldner ist. Dass die Beteiligten nur eine Lösung wollen, die im Hinblick auf die Absetzbarkeit der Schuldzinsen steuerlich funktioniert, kann man wohl ohne weiteres unterstellen.

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