Umfang Sondereigentum bei Teilungserklärung aus den 1950er Jahren (noch kein 7 Abs. 4

  • In einer Teilungserklärung aus dem Jahr 1956 ist folgendes enthalten:
    „Die Aufteilung, Lage und Größe der im Sondereigentum stehenden Räume sind aus dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan ersichtlich.
    Die Erschienenen räumen sich gegenseitig das Sonderrecht an den nachfolgenden Wohnungen ein, in der Weise, dass jedem das Wohnungseigentum nach dem WEG an der ihnen zugewiesenen Wohnung zustehen soll.
    Die Zuweisung erfolgt entsprechend der als Aufteilungsplan beigefügten Bauzeichnungen wie folgt
    1 Wohnung Erdgeschoß
    2 Wohnung I. OG
    3 Wohnung II. OG
    4 Wohnung III. OG“
    Die Wohnungen in den einzelnen Geschossen sind jeweils nicht nummeriert (§ 7 Abs. 4 S. 2 WEG (Erfordernis von Nummern) wurde ja erst 1973 in das WEG eingefügt).
    Als Aufteilungsplan beigefügt und von der Abgeschlossenheitsbescheinigung erfasst ist auch ein Grundriss des Kellers. Dort sind (neben Gemeinschaftsräumen wie „Trockenraum“, Waschküche, Heizraum) auch vier Räume jeweils mit „Keller“ beschriftet und mit den Nummern 1-4 beschrieben.
    Im Bestandsverzeichnis steht jeweils nur: „….verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoß“ (etc).
    Ist Sondereigentum an den Kellern entstanden?
    Fraglich ist, ob das „Sondereigentum“ hinreichend genau bezeichnet ist. In Folge der damaligen Unüblichkeit enthielt die Erklärung (vielleicht nachvollziehbarerweise) noch keine Bezugnahme auf die „im Aufteilungsplan mit Nr. 1 beschriebenen Räume“ – das war seinerzeit aber auch noch nicht nötig. Nun ist fraglich, was mit den Kellern ist. Gegen eine Sondereigentumseigenschaft spricht, dass das Sondereigentum nur an der „Wohnung“ zustehen sollte. Hierfür spricht aber erstens, dass die Nummerierung in der Kellerzeichnung vernünftigerweise keinen anderen Zweck haben kann. Dass die Keller allesamt im Gemeinschaftseigentum stehen sollten, ergibt angesichts der Nummerierung einerseits und der ausdrücklichen Kennzeichnung von Gemeinschaftsräumen andererseits keinen Sinn. Die Formulierung des Eintragungsvermerks allein sollte unproblematisch sein, weil die Bezugnahme wohl genügt.
    Die Einbeziehung des Kellers hätte natürlich deutlicher formuliert werden sollen. Aber der Satz „Zuweisung erfolgt entsprechend der Bauzeichnungen“ dürfte auch die (von der Abgeschlossenheit umfasste) Kellerskizze beinhalten.
    Für eine Einschätzung wäre ich dankbar oder für den Verweis auf Rechtsprechung/Literatur vor 1973 (soweit es hilft, auch noch danach).
    Gruß
    Andydomingo

  • Wie hier dargestellt
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…556#post1139556
    werden die Kellerräume bei der Wohnflächenberechnung als Zubehörräume angesehen.
    Den Umstand, dass der verbale Teil der Teilungserklärung die (ziffernmäßig gekennzeichneten) Kellerräume nicht erwähnt, hat das OLG Köln im Beschluss vom 17.08.1992, 2 Wx 35/92, für unerheblich betrachtet.

    Ich meine daher, dass schon nach dem Sprachgebrauch die mit 1-4 gekennzeichneten Kellerräume zum SE der Wohnungen 1-4 gehören.

    Seinerzeit galt im Übrigen noch § 176 FGG (siehe dazu das Urteil des BGH vom 26. 4. 1968, V ZR 67/65).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Das hilft, danke. Die Fälle sind nicht ganz identisch - bei meiner TE sind "nur" die Keller im graphischen Teil nummeriert, nicht die Wohnungen - die Wohnungen sind nur im textlichen Teil nummeriert (weil es 1956 noch nicht zwingend nötig war, sie im Plan zu nummerieren).
    Aber dennoch dürfte es genügen.
    Eventuelle Beurkundungsfehler sind mE hier nicht bedeutsam, weil die Teilungserklärung ja keiner notariellen Beurkundung bedurfte.

  • Ergänzungsfrage: Wäre hier ein Klarstellungsvermerk im Bestandsverzeichnis angebracht, in der Weise, dass der im ATP bezeichnete Keller mit einbezogen wird?
    Grund:
    Nur Keller haben Nummer - Wohnungen werden nach Lage bezeichnet. Das war damals auch rechtmäßig. Aber hierdurch kann aus dem Bestandsverzeichnis ggf. Zweifel entstehen. Heute entstünden solche Zweifel nicht mehr, weil bei typischen Bestandsverzeichnisbuchungen es heißt: "...Räume im Aufteilungplan mit Nr. 1 bezeichnet" etc. Um den Umfang des Sondereigentums unter Berücksichtigung heutiger Erwartungen des Rechtsverkehrs klarzustellen, spräche doch viel für eine Klarstellung, oder?

  • Der Entwurf des Gesetzes über das Eigentum an Wohnungen und gewerblichen Räumen der Abgeordneten Wirths, Dr. Schäfer und Fraktion vom 30. November 1949, BT-Drs. 1/252
    http://dipbt.bundestag.de/doc/btd/01/002/0100252.pdf
    hat in § 10 vorgesehen, dass die Nebenräume, wie Keller, Dachkammern etc. wesentliche Bestandteile des Alleineigentums an der Wohnung sind

    Die Bestimmung lautet:

    㤠10 Sondereigentum
    (1) Das Sondereigentum umfaßt das alleinige Eigentum an der Wohnung und den zu ihr gehörigen Nebenräumen, wie z. B. Keller, Dachkammern, auch Läden und Garagen, soweit sie nicht selbständiges Wohnungseigentum oder Gemeineigentum sind.
    (2) Die Nebenräume sind wesentliche Bestandteile des Alleineigentums an der Wohnung und können nicht Gegenstand besonderer dinglicher Rechte sein“.

    Allerdings ist dieser Entwurf nicht Gesetz geworden. § 7 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15.03.1951 hat aber bereits seinerzeit einen Aufteilungsplan vorgesehen, aus dem die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist. Und dass die Kellerräume im Sondereigentum stehen sollen, ergibt sich aus ihrer Nummerierung.

    Wenn es also vier Wohnungen gibt, gehört mithin zu jeder der vier Wohnungen ein Kellerraum als wesentlicher Bestandteil dazu. Welcher Kellerraum das ist, ergibt sich aus der Aufzählung der Wohnungen, so wie sie von Dir wiedergegeben ist, nämlich:
    1 Wohnung Erdgeschoß
    2 Wohnung I. OG
    3 Wohnung II. OG
    4 Wohnung III. OG

    Daher meine ich, dass eine Klarstellung (die sich ja auf die später, durch die Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974), entstandene Rechtslage beziehen müsste, nicht erforderlich ist.

    Eine Klarstellung ließe sich allerdings erreichen, wenn ein mit den Nummern der Keller ergänzter Aufteilungsplan, der die gleiche Nummerierung für die Wohnungen vorsieht, vorgelegt würde.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Einmal editiert, zuletzt von Prinz (23. Oktober 2020 um 16:32)

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