Grundbuchberichtigung möglich

    "Auf Erwerberseite"... man müsste ohne (offensichtliche) Unrichtigkeit davon ausgehen, dass der Notar von der korrekten Wiedergabe des Sachverhalts in der ersten Urkunde ausgeht und sich jetzt dafür hergibt, über die Beurkundung des Nachtrags, trickreich den Z ins Spiel zu bringen.

    Zitat von Prinz
    Zitat von 45

    ... Musst du nach Prinz rufen! ...

    Der hat sich hier bereits geäußert:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post976147

    Ich denke, dass das noch aktuell ist.

    Jein. Da geht es um die nachträgliche Ergänzung der Gesellschafter einer "Namens-GbR", wo ein § 899a BGB nicht zum Tragen kommt. Der Notar hat es gerade nicht auf einen Vermerk nach § 44a BeurkG ankommen lassen, sondern auf eine Berichtigungsbewilligung auch der eingetragenen Gesellschafter.

    Na ja, zitiert hatte ich dort die Ansicht von Reetz im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.07.2014, § 47 RN 112p.

    Diese Ansicht findet sich in der Fassung per Stand: 01.10.2020 mit leicht geänderten Fundstellen in § 47 GBO RN 132.

    Danach ergibt sich aus der Erklärung der Gesellschafter aus Anlass des Erwerbs, dass die benannte GbR tatsächlich (so) existiert, dass sie vollständig und abschließend aus den auftretenden Gesellschaftern besteht und dass sie von den auftretenden Gesellschaftern vertreten werden kann.

    Vorliegend haben X und Y erklärt, dass sie die XY GbR gegründet haben und deren alleinige Gesellschafter sind. Die Gründung der Gesellschaft und die Vertretung durch X und Y wird noch mal bestätigt. Als Eigentümer wurde eingetragen die XY GbR, mit den Gesellschaftern X und Y.

    Vom Eintragungszeitpunkt an gilt auch für das GBA die Vermutung des § 899a BGB. Danach wird (s. Bezugsthread und die BT-Drucks 16/13437 S 24): „positiv vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die als solche im Grundbuch und negativ, dass es keine weiteren Gesellschafter gibt“ …und weiter: ...“Die Vermutung des Satzes 1 gilt, wie diejenige des § 891 BGB, gegenüber jedermann und damit auch gegenüber dem Grundbuchamt. Sind also die Gesellschafter gemäß § 47 Absatz 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen, so ist dies gemäß Satz 1 auch für das Grundbuchverfahren relevant.“

    Diese Vermutung kann nur durch den vollen Beweis des Gegenteils (§ 292 ZPO) widerlegt werden (Picker im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2019, § 899a RN 8; Toussaint im jurisPK-BGB Band 3, 9. Auflage 2020, Stand 01.07.2020, § 899a RN 22).

    Eine solche Widerlegung sehe ich in der Erklärung oder vielmehr Behauptung „Es wird erklärt: X, Y und Z seien die Gesellschafter der XY GbR, die Gründung der Gesellschaft wird noch mal bestätigt“ nicht.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Die Gesellschafter erklären im Nachtrag, dass die Angaben im KV nicht den Tatsachen entsprechen. Laut KV wurde das Grundstück an die GbR, bestehend aus X und Y aufgelassen. Und dies wurde im Grundbuch auch so eingetragen. Laut Nachtragsurkunde wurde das Grundstück in Wirklichkeit aber an die GbR, bestehend aus X, Y und (des anwesenden) Z aufgelassen. Entsprechend der Nachtragsurkunde erfolgte die Eintragung unter einer falschen Bezeichnung, also ohne das Identifikationsmerkmal des Gesellschafters Z. Und diese falsche Bezeichnung soll jetzt durch Ergänzung des bislang fehlenden Gesellschafters berichtigt werden. Wie sollte, sofern man die Richtigkeit des Vortrags sowie trotz der Falschbezeichnung einen Eigentumsübergang unterstellt, das Grundbuch berichtigt werden, wenn nicht durch diese beurkundete Erklärung der Gesellschafter?

    Geschwätz oder Gegengeschwätz - was ist mehr wert, wenn doch beides nichts wert ist?

    Wenn man eine nicht beweisbare Behauptung zum Nachweis hochstilisiert, hat dies eben zur Konsequenz, dass dieser (bereits erbrachte) Nachweis nicht durch eine erneute nicht beweisbare Behauptung außer Kraft gesetzt werden kann und sodann die zweite nicht beweisbare Behauptung anstelle der ersten einen geeigneten Nachweis darstellt.

    Im Übrigen ist ohnehin jedem klar, dass das Ganze völlig absurd ist, weil der "Geburtsfehler" schon darin liegt, dass man das bloße Geschwätz der Beteiligten zum tauglichen Nachweis erhebt, weil es für dieses Geschwätz mangels GbR-Register eben keinen Nachweis gibt, es sei denn, die erwerbende GbR würde im Erwerbsvertrag gegründet.

    Diejenigen, die das verbrochen haben, sind mittlerweile überwiegend längst in Pension und halten jetzt an anderer Stelle schlaue (oder auch weniger schlaue) Vorträge. Aber es ja oft so, dass sich diejenigen, die eine Karre in den Dreck gefahren haben, dann mit Unschuldsmiene davonmachen und die Zurückgebliebenen sollen eben sehen, wie sie zurecht kommen.

    Es ist schade, dass sich die Grundbuchpraxis dies seinerzeit hat gefallen lassen. Aber das ist Schnee von gestern. Die hierfür erforderliche konzertierte Aktion - obwohl sie möglich gewesen wäre - hat es nicht gegeben. Und deshalb sind heute zehntausende von Grundbüchern mit GbR's vollgepflastert, von denen niemand weiß, ob es sie wirklich gibt und - falls es sie gibt - ob ihr Gesellschafterbestand auch zutreffend ist. Und dass dann von einer solchen angeblichen GbR mit irgend einem angeblichen Gesellschafterbestand, die ohne jede Prüfung als Auflassungsempfängerin ins Grundbuch kam, dann auch noch zu Lasten des wahren Eigentümers zugunsten eines gutgläubigen Dritten wirksam verfügen kann, kann im Hinblick auf die (in diesem Fall nicht existente) Verlässlichkeit des Grundbuchs ohnehin nur als rechtlicher Treppenwitz bezeichnet werden.

    Wer sich solche Dinge - sei es als Gericht, sei es als Gesetzgeber - ausdenkt, kann wohl kaum tieferes Nachdenken als Argument für das von ihm befürwortete Ergebnis in Anspruch nehmen. Von sachenrechtlichen und grundbuchrechtlichen Kenntnissen einmal ganz zu schweigen.

    Die meisten hier unterscheiden zwischen der X/Y GbR und der X/Y/Z GbR als jeweils etwas anderes. Und jetzt sagen X, Y und Z zu notarieller Urkunde, dass die eingetragene GbR nicht die ist, mit der sich der Veräusserer geeinigt hat.

    Der Sachverhalt ist - so wie ihn die Beteiligten schildern - durchaus klar.

    In der ersten Urkunde wird behauptet, es gebe eine GbR, die nur X und Y als Gesellschafter hat und welche den besagten Grundbesitz erwirbt. So weit, so schlecht, nach der Rechtsprechung des BGH ist das so möglich.

    In der zweiten Urkunde wird behauptet, dass nicht nur X und Y, sondern von Anfang an auch Z die zutreffenden (drei) Gesellschafter der besagten GbR gewesen seien. Damit wird also gerade nicht behauptet, dass es zwei verschiedene GbR's mit jeweils unterschiedlichem Gesellschafterbestand gäbe, sondern es wird lediglich die Berichtigung des im Grundbuch verlautbarten Gesellschafterbestandes angestrebt.

    Es geht somit alleine um den zu führenden Nachweis, dass die in der Zweiturkunde aufgestellte Behauptung zutrifft. Dieser Nachweis kann nach Sachlage nicht geführt werden. Eine diesbezügliche eidesstattliche Versicherung scheidet aus (keine negative Tatsache) und das "Geschwätz" der Beteiligten ist kein Nachweis, nur weil es in notarieller Form erfolgte, genauso wenig, wie ein privatschriftliches Schrifstück nicht zur nach § 29 GBO tauglichen Eintragungsgrundlage wird, nur weil ein Notar eine beglaubigte Abschrift von diesem unbeglaubigten Schriftstück herstellt.

    Wie kommt nun Z unter diesen Prämissen als Mitgesellschafter ins Grundbuch? Nach meiner Ansicht nur mittels einer quotalen rechtsgeschäftlichen Anteilsübertragung durch X und Y an Z, wobei sich die Beteiligten dann mit den Finanzbehörden herumstreiten können, ob es sich in Wahrheit überhaupt um einen rechtsgeschäftlichen Vorgang gehandelt oder ob man diesen Weg nur beschritten hat, weil mangels Nachweismöglichkeit kein anderer zur Verfügung stand.

    Etwas anderes könnte allenfalls gelten, wenn es zumindest einen privatschriftlichen Gesellschaftsvertrag gäbe, der auf den Tag des Datums der Erwerbsurkunde (oder früher) datiert. Aber wenn es einen solchen gäbe, hätte uns dies der Fragesteller sicher mitgeteilt.

    Dass die Berichtigungsbewilligung bereits vorliegt und somit nicht mehr durch einen Titel ersetzt werden muss, ist der springende Punkt. Die Berichtigungsbewillgung der Buchberechtigten läßt das Grundbuchamt nicht gelten und eine Feststellung des Notars nach § 44a BeurkG auch nicht. Die Bewilligung einer Anteilsübertragung, die in Wirklichkeit nicht stattgefunden hat, dagegen schon?

    Die Möglichkeiten sind begrenzt:
    a) Auflassung und Einigung decken sich -> ein notariell-beurkundeter Nachtrag unter Mitwirkung des Notars um eine Anteilsübertragung zu umgehen
    b) Auflassung und Einigung decken sich nicht -> kein wirksamer Eigentumsübergang
    c) Auflassung und Einigung decken sich, die GbR ist wegen des fehlenden Identifikationsmerkmals aber nicht richtig bezeichnet und zugleich fehlt die Angabe des Vertreters -> ?

    ..und zum Beispiel noch diese Möglichkeit aus #7:

    Zitat von DietmarG

    Wenn die Gesellschafter im Beurkundungstermin angegeben haben, dass sie die einzigen Gesellschafter der xy GbR sind, dann haben sie wohl spätestens zu diesem Zeitpunkt diese GbR gegründet und das Grundbuch ist richtig. Die xy GbR mit dem Z ist dann eine andere GbR, die nicht Eigentümerin des Grundstücks ist.

    Wenn z jetzt auch in diese GbR hinein möchte, dann nur mit Anteilsübertragung, Berichtigungsbewilligung sämtlicher Gesellschafter und UB.

    Zitat von DietmarG

    ... im Beurkundungstermin angegeben haben, dass sie die einzigen Gesellschafter der xy GbR sind

    Man käme dann ggf. über einen Beurkundungsfehler und ein formell-rechtliches Erfordernis zur Gründung einer weiteren GbR. Die nachträgliche Übertragung des Anteils erscheint in seiner Wirksamkeit mindestens so unwahrscheinlich, wie die anderen Mögichkeiten.

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