Sondernutzungsrecht Anlage und Einrichtungen

  • Guten Morgen,

    ich würde gerne mal eure Meinungen zu folgendem Sondernutzungsrecht hören:

    "Dem Sondereigentümer Nr. 3 steht das alleinige und ausschließliche Sondernutzungsrecht und der ausschließliche Gebrauch an der gesamten Grundstücksfläche zu, auf der das Nebengebäude steht. Das Sondernutzungsrecht erstreckt sich darüber hinaus auf alle Gebäudebestandteile des Nebengebäudes, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen, und alle sonstigen etwaigen auf dem Grundstück befindlichen Anlagen und Einrichtungen einschließlich der Ver- und Entsorgungsleitungen, die nur der Ver- und Entsorgung des Nebengebäudes dienen."

    Dazu sei noch gesagt, dass es insgesamt zwei Gebäude gibt. Ein Hauptgebäude mit zwei Wohnungen und ein nicht zu Wohnzwecken dienendes Nebengebäude. Das gesamte Nebengebäude steht im Sondereigentum von Nr. 3.

    Mit dem Sondernutzungsrecht an der gesamten Grundstücksfläche, auf der das Nebengebäude steht, habe ich kein Problem und denke, das ist als Sondernutzungsrecht eintragungsfähig.

    Ich habe ein Problem mit den Ver- und Entsorgungsleitungen bzw. den Anlagen und Einrichtungen. Oder sehe ich da ein Problem, wo es gar keins gibt?

    Es ist aber auch aus dem Aufteilungsplan nicht ersichtlich, ob gemeinschaftliche Anlagen oder Einrichtungen im Nebengebäude sind.

  • Nach dem oben wiedergegebenen Sachverhalt müssen sich die etwaigen Anlagen und Einrichtungen (einschließlich der Ver- und Entsorgungsleitungen) nicht im Gebäude, sondern auf dem Grundstück befinden und nur der Versorgung des Nebengebäudes dienen.

    Frage ist, ob sie konkret dargestellt sein müssen oder ob sich die erforderliche Bestimmtheit (s. BGH, Urteil vom 20. Januar 2012, V ZR 125/11, Rz 10) auch dadurch ergeben kann, dass die Anlagen und Einrichtungen einschließlich der Ver- und Entsorgungsleitungen bereits vorhanden sind nur der Versorgung des Nebengebäudes dienen müssen.

    Das OLG München geht in Rz 14 des Beschlusses vom 04.02.2016, 34 Wx 396/15
    https://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-06137?hl=true
    davon aus, dass es zur Darstellung des SNR genügt, dass der Ausübungsbereich unter Heranziehung der örtlichen Verhältnisse bestimmbar ist (Zitat: vgl. BayObLGZ 1985, 204/207; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 13 Rn. 42)

    Das entspricht aber eigentlich auch der Bestimmbarkeit der Ausübungsstelle einer Dienstbarkeit. Diese kann dadurch hergestellt werden, dass auf die auf dem Grundstück vorhandenen Wege oder Leitungen verwiesen wird (OLG Hamm, Beschluss vom 31.07.2013, 15 W 259/12 unter Zitat BGH, NJW 1969, 502 und BGH, NJW 1982, 1039).

    Davon geht auch der vom OLG München zitierte Beschluss des BayObLG vom 23.05.1985, BReg. 2 Z 43/85 = BayObLGZ 1985, 204, aus, indem er ausführt: „Dabei sind an die Bezeichnung der Grundstücksfläche, für welche die Gebrauchsregelung … vereinbart, das Sondernutzungsrecht also bestellt sein soll, keine anderen Anforderungen zu stellen als bei sonstigen Fällen, bei denen es darum geht, dass Eintragungen in Bezug auf einen Grundstücksteil zu erfolgen haben. Es genügt, dass der Grundstücksteil, auf den sich die Eintragung bezieht, zweifelsfrei bezeichnet ist. Dazu genügt eine Eintragung in eine allgemein zugängliche Karte (Plan, Skizze o. ä.), aber auch eine eindeutige Beschreibung der fraglichen Grundstücksfläche (vgl. zur Grunddienstbarkeit BGHZ 59, 11/16; BGH NJW 81, 1781 f.; 1982, 1039; zur Auflassungsvormerkung hinsichtlich einer Grundstücksteilfläche Senatsbeschluß vom 26. 5. 1982 BReg. 2 Z 34/82). Die Beschreibung kann auf Merkmale in der Natur Bezug nehmen, mithin auf z. B. Bäume, Hecken, Zäune, Pfähle, Pflöcke oder Gräben verweisen (BGH NJW 1982, 1039). Diese Anhaltspunkte in der Natur müssen nicht unabänderlich sein (BGH aaO; Senatsbeschluß aaO). ….

    Ich würde daher davon ausgehen wollen, dass mit dem Verweis auf die auf dem Grundstück vorhandenen Anlagen und Einrichtungen nebst Ver- und Entsorgungsleitungen, die der ausschließlich der Versorgung des Nebengebäudes dienen, der Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt ist.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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