Fragen zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

Über früher nicht ausdrücklich eingetragene Ausnahmen stolpert man hier immer wieder mal. Ich würde die Ausnahmen in allen Blättern nachtragen und die in Rede stehende Übertragung ohne Zustimmung des Verwalters eintragen.

Genau da habe ich halt meine Bedenken, da die Nachtragung nur auf ausdrücklichen Antrag durch das GBA erfolgt und ich der Meinung bin, dass die Ausnahmen mangels Eintragung nicht wirksam sind.

Wenn es aber mal so wirksam war, sehe ich es wie Kai. Warum die Leute dafür bestrafen, dass der Rpfl damals durch Bezugnahme auf die Bewilligung statt ausdrücklich eingetragen hat.

Zitat von Mara

Wenn es aber mal so wirksam war, sehe ich es wie Kai. Warum die Leute dafür bestrafen, dass der Rpfl damals durch Bezugnahme auf die Bewilligung statt ausdrücklich eingetragen hat.

da es nach neuem Recht so nicht möglich ist und keine Übergangsvorschrift für so einen Fall existiert

Zitat von pdaw

WEG wurde lange vor Gesetzesänderung eingetragen. Im BV ist vermerkt, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Nun liegt ein Übertragungsvertrag zwischen den Ehegatten vor und das GBA hat die Zustimmungserklärung des Verwalters angefordert. Nach Rückmeldung der Notarin ist in der damaligen Teilungserklärung eine Ausnahme bzgl. der Verwalterzustimmung bei Ehegatten und diversen anderen Fällen vorhanden. Diese Ausnahmen sind im BV nicht ausdrücklich vermerkt, sondern lediglich durch Bezugnahme gewahrt.
Nach neuem Recht ist ja nun die ausdrückliche Eintragung zur Wirksamkeit erforderlich, wobei dies auch für die obigen Ausnahmen (schlagwortartig) gelten soll. (Hügel/Elzer WEG § 7 Rn. 11,13)
Sind die Ausnahmen nun durch das Grundbuchamt mangels ausdrückliche Eintragung zu beachten? Eine Übergangsvorschrift soll nicht existieren. (Hügel/Elzer WEG § 7 Rn. 14)

Ich halte die Ansicht von Hügel/Elzer für falsch. In das Grundbuch sind Beschränkungen einzutragen, aber davon, dass Nichtbeschränkungen einzutragen sind, steht dort nichts. Die fehlender Eintragung der Ausnahmen halte ich daher für unschädlich.
Wird wohl der BGH sich eines Tages damit befassen müssen.

Zitat von Julian

Im Übrigen stimmt es nicht, dass es keine Übergangsvorschrift gibt. § 48 Abs. 3 WEG lautet: "§ 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer."

Wären Verfügungsbeschränkungen oder deren Ausnahmen nicht wirksam, wenn sie vor dem 1.12.2020 nicht eingetragen waren, würde die Vorschrift keinen Sinn ergeben, denn eine unwirksame Vereinbarung kann man auch nicht nachträglich im Grundbuch eintragen.

Das Macht schon Sinn, denn diese Regelung würde nur schuldrechtlich aber nicht dinglich wirksam sein. Folglich kann dies auch auf Antrag (und nur auf Antrag) nachgetragen werden. Und der § 48 Abs. 3 S.3 kennt schon eine Übergangsfrist, aber halt nur für Hausgeldschulden
.

ja

Begründung: Der Gesetzgeber sah die damalige Eintragung schon als konstitutiv an (Hügel/Elzer WEG § 7 Rn. 14 und § 12 Rn. 10)

Zitat von pdaw

Begründung: Der Gesetzgeber sah die damalige Eintragung schon als konstitutiv an (Hügel/Elzer WEG § 7 Rn. 14 und § 12 Rn. 10)

Überzeugt nicht: dass man zur Veräußerung/Belastung keine Zustimmung braucht, ist die Regel, und dass man eine Zustimmung braucht, ist die eintragungspflichtige Ausnahme von dieser Regel.

Daher ist m.E. nur die Ausnahme (Zustimmungserfordernis) eintragungspflichtig, für die Ausnahme von der Ausnahme (also für die Fälle, in denen die allgemeine Regel und eben nicht die Ausnahme gilt) reicht wie bisher Bezugnahme.

An der bisherigen Handhabe, Veräußerungsbeschränkungen ausdrücklich einzutragen und wegen der Ausnahmen auf die Bewilligung Bezug nehmen zu können, hat sich durch die Neufassung des § 7 Absatz 3 Satz 2 WEG nichts geändert.
Die BT-Drs. 19/18791
https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/187/1918791.pdf
führt dazu auf Seite 42 aus (Hervorhebung durch mich):
„Der neue § 7 Absatz 3 Satz 2 sieht zum Schutz von Erwerbern vor, dass bestimmte, für Erwerber besonders bedeutsame Regelungen ausdrücklich in das Grundbuch eingetragen werden müssen, um gegen sie zu wirken; eine Bezugnahme nach Satz 1 genügt insoweit nicht. Für Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 ist dies bislang schon in § 3 Absatz 2 der Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) vorgesehen. Die zusätzliche Aufnahme dieser Vorschrift in das WEG dient der Rechtsklarheit; inhaltliche Änderungen sind damit nicht verbunden“.

Die Anordnung der ausdrücklichen Eintragung beruht darauf, dass eine Veräußerungsbeschränkung, die bisher lediglich durch Bezugnahme eingetragen war, nach überwiegender Auffassung materiell-rechtlich gleichwohl wirksam entstanden war (s. Schneider, ZfIR 2021, 93/95 mwN in Fußnote 18)

Weil aber die Veräußerungsbeschränkungen als solche bereits nach altem Recht ausdrücklich in das Grundbuch einzutragen waren (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WGV a. F.) und mit der Übernahme in das WEG (statt WGV) keine inhaltlichen Änderung verbunden ist, gibt es auch keine Übergangsfrist.

Wenn nun auch die Ausnahmen von der Veräußerungsbeschränkung eintragungspflichtig wären, dann hätte dafür genauso eine Übergangsfrist vorgesehen werden müssen, wie sie nach § 48 Absatz 3 Satz 3 WEG jetzt für die ebenfalls nur durch Bezugnahme eingetragene Haftungsklausel vorgesehen ist (s. BT-Drs. 19/18791 Seite 86: „Satz 3 gewährt für nicht eingetragene Haftungsklauseln eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025“).

Wie Schneider in der ZfIR 2020, 822/826 ausführt, ist anerkannt, dass die Eintragung dergestalt erfolgen kann, dass auf die Tatsache des Vorhandenseins einer Veräußerungsbeschränkung mit ihrem wesentlichen Inhalt im Eintragungsvermerk ausdrücklich hinzuweisen ist, wobei wegen der näheren Einzelheiten auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden kann.

Daran hat sich durch die Bestimmung des § 7 Absatz 3 Satz 2 WEG n.F. mE nichts geändert.

Dass sich für die Praxis nichts Wesentliches geändert haben kann, ergibt sich auch daraus, dass Hügel/Elzer ältere Kommentierung in Bezug nimmt. Die die Eintragungsbedürftigkeit der Ausnahmen im Übrigen nicht decken. Die Ausnahmen stellen für sich auch gerade keine Beschränkung in der Verfügungsmacht dar.

Da mein Fall die fehlende ausdrückliche Eintragung von den Ausnahmen vorsieht und nicht die Beschränkung an sich, bin ich von euren Ausführungen überzeugt, danke für die Rückmeldungen. Dann werde ich mal die Teilungserklärung einsehen und die Eheurkunde anfordern.

diese Flächen sind in der Abgeschlossenheitsbescheinigung gar nicht enthalten, sondern im Aufteilungsplan zu bezeichnen (§ 3 III WEG)

Stellplätze und Grundstücksflächen sind nicht Inhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung (Hügel/Elzer § 7 WEG Rn. 43)

Es sei denn, sie sind nach der WEG-Reform Sondereigentum.