Fragen zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz

  • Zum 01.12.2020 ist ja das Wohnungseigentumsmodernisierungsgestz kurz WEMoG in Kraft getreten.

    Ich habe hierzu folgende Fragen bei Neueintragung eines WEG, vielleicht hat sich schon jemand damit befasst:

    § 3 Abs. 3 WEMoG: Danach soll u.a. Sondereigentum an Stellplätzen nur eingeräumt werden, wenn diese durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Wenn dies nicht der Fall ist, würdet ihr dann nur neu Pläne bezüglich der Stellplätze mit Maßangaben nachfordern oder auch eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung dieser Pläne?

    § 7 Abs. 2 WEMoG: Die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ist ja jetzt ausdrücklich im Grundbuch einzutragen. Wenn also laut Teilungserklärung der neue Wohnungseigentümer für Leistungsrückstände des Voreigentümers haftet, egal aufgrund welchen Eigentumserwerbs, ausgenommen durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, muss ich dies jetzt wörtlich im Grundbuch eintragen?

    Gibt es außer den Neuerungen in den von mir genannten Paragraphen, Neuerungen die unbedingt vom Grundbuchamt zu berücksichtigen sind!? Vor allem bei der Neuanlage von WEG und das Verhältnis der Wohnungseigentümer betreffend?

  • Zum 01.12.2020 ist ja das Wohnungseigentumsmodernisierungsgestz kurz WEMoG in Kraft getreten.

    Ich habe hierzu folgende Fragen bei Neueintragung eines WEG, vielleicht hat sich schon jemand damit befasst:

    § 3 Abs. 3 WEMoG: Danach soll u.a. Sondereigentum an Stellplätzen nur eingeräumt werden, wenn diese durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Wenn dies nicht der Fall ist, würdet ihr dann nur neu Pläne bezüglich der Stellplätze mit Maßangaben nachfordern oder auch eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung dieser Pläne?

    § 7 Abs. 2 WEMoG: Die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ist ja jetzt ausdrücklich im Grundbuch einzutragen. Wenn also laut Teilungserklärung der neue Wohnungseigentümer für Leistungsrückstände des Voreigentümers haftet, egal aufgrund welchen Eigentumserwerbs, ausgenommen durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, muss ich dies jetzt wörtlich im Grundbuch eintragen?

    Gibt es außer den Neuerungen in den von mir genannten Paragraphen, Neuerungen die unbedingt vom Grundbuchamt zu berücksichtigen sind!? Vor allem bei der Neuanlage von WEG und das Verhältnis der Wohnungseigentümer betreffend?

    Auch eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung.
    Nicht wörtlich im Grundbuch eintragen. Einfach eintragen: "Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ist vereinbart."

  • Die Vereinbarungen, die die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden begründen, müssen ausdrücklich eingetragen werden. Die Eintragung muß also aus sich heraus ohne die Bezugnahme auf eine Bewilligung den Umfang und ggf. auch die Beschränkung der Haftung erkennen lassen. Ich halte daher die Pauschalformulierung "Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ist vereinbart." grundsätzlich nicht für ausreichend.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Die Vereinbarungen, die die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden begründen, müssen ausdrücklich eingetragen werden. Die Eintragung muß also aus sich heraus ohne die Bezugnahme auf eine Bewilligung den Umfang und ggf. auch die Beschränkung der Haftung erkennen lassen. Ich halte daher die Pauschalformulierung "Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ist vereinbart." grundsätzlich nicht für ausreichend.

    Also am Besten doch den Text wörtlich aus der Teilungserklärung im Grundbuch eintragen.

    Gibt es bei der Neuanlage eines WEG sonst noch Neuerungen die unbedingt zu berücksichtigen sind?

    Kann ich in einer Zwischenverfügung dem Notar schreiben, dass die Teilungserklärung bezüglich der Änderungen durch das WEMoG zu prüfen und gegeben falls zu Ändern oder Ergänzen ist. Wenn ja, könnte dies durch den Notar oder eine/n Notariatsangestellte/n erfolgen, wenn in der Teilungserklärung eine Vollmacht enthalten ist oder müsste der teilende Eigentümer mitwirken?

  • Eine derartige "Zwischenverfügung" wäre unzulässig. Es ist an Dir als Gericht, die von Dir erkannten Mängel der Urkunde und die Wege zu ihrer Behebung zu benennen (=Zwischenverfügung). Das von Dir angedeutete Verfahren entspräche dem von uns zurecht abgelehnten gelegentlichen Ansinnen von Notaren, uns Urkundsentwürfe zur Vorabprüfung zu übersenden.

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  • Das dachte ich mir schon!

    Aber vielleicht kann mir ja doch jemand sagen, ob man bezüglich des WEMoG bei einer Neuanlage WEG noch etwas besonders beachten muss.

    In meinem aktuellen Fall, ist mir nur das Problem mit dem Sondereigentum an Stellplätzen sofort aufgefallen.

  • ...Also am Besten doch den Text wörtlich aus der Teilungserklärung im Grundbuch eintragen....Kann ich in einer Zwischenverfügung dem Notar schreiben, dass die Teilungserklärung bezüglich der Änderungen durch das WEMoG zu prüfen und gegeben falls zu Ändern oder Ergänzen ist. Wenn ja, könnte dies durch den Notar oder eine/n Notariatsangestellte/n erfolgen, wenn in der Teilungserklärung eine Vollmacht enthalten ist oder müsste der teilende Eigentümer mitwirken?

    Schneider geht in der hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…496#post1204496
    genannten Abhandlung davon aus, dass zur ausdrücklichen Eintragung einer Haftungsvereinbarung die schlagwortartige Bezeichnung reicht und schlägt den Text: „Es besteht eine Haftungsvereinbarung“ vor. Mangels anderweitiger Regelungen müsse man die zur Eintragung von Veräußerungsbeschränkungen entwickelten Grundsätze nun für eine ausdrückliche Eintragung entsprechend heranziehen können.

    Zu einer Veräußerungsbeschränkung reicht jedoch der Wortlaut „Es besteht eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG“ nicht aus. Vielmehr ist auch anzugeben, worin die Veräußerungsbeschränkung besteht bzw. was ihr unterliegt. Daher halte ich die vorgeschlagene schlagwortartige Bezeichnung auch nicht für ausreichend. Als Erwerber könnte ich mir darunter auch nichts vorstellen (Haftungsvereinbarung mit wem?, Gebäudehaftpflicht?). Jedenfalls würde mich das nicht veranlassen, beim Verwalter Rückfrage bzgl. etwaiger Wohngeldrückstände zu halten. Die Begründung zu § § 7 Absatz 3 Satz 2 WEG n.F. (BT- Drucksache 19/18791, Seite 42
    https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/187/1918791.pdf)
    sieht vor: „Daneben müssen auch Vereinbarungen, die die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden begründen, ausdrücklich in das Grundbuch eingetragen werden. Der Begriff der Geldschuld ist dabei wie in § 288 Absatz 1 Satz 1 BGB zu verstehen. Er erfasst insbesondere die Haftung für Hausgeldschulden“.

    Also könnte ich mir den Text: „Der rechtsgeschäftliche Erwerber haftet für Geldschulden, insbesondere Hausgeldschulden“ vorstellen.

    Wenn die vom teilenden Eigentümer dem Notar erteilte Vollmacht inhaltlich ausreicht (s. dazu OLG Köln (2. Zivilsenat), Beschluss vom 17.08.2020, 2 Wx 166/20, 2 Wx 168/20, 2 Wx 169/20
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koel…s_20200817.html) dann kann er für ihn ergänzende Erklärungen abgeben. Allerdings muss die Zwischenverfügung aufzeigen, worin das Eintragungshindernis besteht. Ein Schreiben an den Notar „dass die Teilungserklärung bezüglich der Änderungen durch das WEMoG zu prüfen und gegebenfalls zu ändern oder ergänzen ist“, reicht selbstverständlich nicht (s FED).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Ich schließe mich mal mit einer Frage an:
    Nach § 7 III S. 2 WEG sind auch alle Regelungen, die Nutzungsrechte beinhalten, einzutragen z.B. Sondernutzungsrechte.
    Bislang habe ich immer eingetragen: "Sondernutzungsrechte sind vereinbart."
    Ist das jetzt noch ausreichend? Oder muss ich tatsächlich alle Sondernutzungsrechte "klein klein" aufführen?

    Jeder Fehler erscheint unglaublich dumm, wenn andere ihn begehen.
    (Georg Christoph Lichtenberg)

  • Zu 1074:

    s. BGH, Urteil vom 15.12.2017, V ZR 257/16
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…002&pos=0&anz=1

    Es geht um die Haftung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG ) wurzeln, und zwar auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG ), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist (Senat, Beschl. v. 21. 4. 1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197; vgl. auch Beschl. v. 30. 11. 1995 – V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 230). Dazu gehört auch eine Sonderumlage, für die nach der Fälligkeitstheorie bei einem Eigentumswechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres – und somit nach Beschlussfassung über
    den Wirtschaftsplan – bis zu dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels der Veräußerer gehaftet hat.

    Diese Einschränkung muss sich mE auch aus der Teilungserklärung ergeben

    Zu Camilla:

    Die ausdrückliche Eintragung betrifft lediglich Veräußerungsbeschränkungen und Vereinbarungen, die die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden begründen.

    Sondernutzungsrechte können nach wie vor durch Bezugnahme eingetragen werden (§ 7 Absatz 3 Satz 1 WEG n.F.; s. Schneider, ZfIR 2020, 822/824). Den Umstand, dass Sondernutzungsrechte bestehen, verlautbare ich allerdings ebenfalls. Die bestehende Bezugnahmemöglichkeit ist jetzt allerdings auf einen (Beschluss- bzw. Urteils-) Nachweis gem. § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. erweitert worden. Schneider geht davon aus, dass es in beiden Fällen nicht der wörtlichen Wiedergabe des Beschlusses im Eintragungsvermerk bedarf und plädiert für einen schlagwortartiger Eintragungsvermerk.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Ich schließe mich mit einer Frage an.
    Ich habe die Neubegründung eines WEG Eigentums einzutragen. Die Antragstellung erfolgte im August 2020. Nachdem ich mehrere Beanstandungen hatte, wurde nun am 07.12.2020 eine Änderungsurkunde eingereicht.
    Die von mir behobenen Beanstandungen sind behoben worden. Die Sache ist natürlich sehr eilig.
    Nunmehr gibt es die Gesetzesänderung. In der Teilungserklärung wird an verschiedenen Stellen auf WEG Vorschriften verwiesen, welche so nicht mehr existieren (neuer §, Absatz aufgehoben etc.).
    Ich bin mir nicht sicher, ob dieses nunmehr zu beanstanden ist.

    § 47 WEG:
    Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. 2Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.
    (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 47 Rn. 1)

    Kommentierung sagt:
    Durch das WEMoG wurde die Grundstruktur sowie zahlreiche Vorschriften des WEG verändert. § 47 WEG will sicherstellen, dass die nun geltenden Vorschriften des WEG grundsätzlich auch in den Gemeinschaften gelten, in denen Wohnungseigentum vor Inkrafttreten der Änderungen begründet worden ist (BT-Drs. 19/18791 S. 84).
    (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021 Rn. 1, WEG § 47 Rn. 1)

    Begründet wird ja das WEG erst mit Eintragung im Grundbuch.
    Wie wird die Problematik hier gesehen ? Es gibt ja sicherlich viele "schwebende" Anträge auf Eintragung von WEG.

  • Die Übergangsvorschrift des § 47 WEG betrifft nur die bereits vor dem 01.12.2020 vollzogenen Teilungserklärungen (s. BT.-Drs. 19/18791, Seite 84) Und die Übergangsvorschrift des § 48 Absatz 5 WEG regelt lediglich, ab wann §§ 43 bis 45 WEG anwendbar sind. Den übrigen Bestimmungen in § 48 Absätze 1-4 WEG kann ich ebenfalls keine für die noch nicht vollzogene Teilungserklärung geltende Übergangsregelung entnehmen. Daher müssen die materiell-rechtlichen Regelungen ab dem 1.12.2020 dem neuen WEG entsprechen (s. Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 48 RN 17 unter Zitat BGH NJW 2010, 932 Rn. 15; 2009, 2521 Rn. 14; 2009, 999 Rn. 12). Mithin ist ggf. nochmals zu beanstanden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Das würde mich auch interessieren. Habe einen ähnlichen Fall. Beurkundung der Teilungserklärung im November. Antrag auf Eintragung der Teilungserklärung am 1.12.20 eingegangen.

    Der Fall ist m.E. eindeutig, hier gilt neues Recht.
    Umstritten ist der Fall, wenn Antrag vor dem 01.12.2020 beim GBA eingereicht war. Das DNotI geht auch hier davon aus, dass neues Recht gilt. Auf einer Fortbildung war der Referent der Meinung, dass das GBA eintragen muss.

  • Das würde mich auch interessieren. Habe einen ähnlichen Fall. Beurkundung der Teilungserklärung im November. Antrag auf Eintragung der Teilungserklärung am 1.12.20 eingegangen.

    Der Fall ist m.E. eindeutig, hier gilt neues Recht.
    Umstritten ist der Fall, wenn Antrag vor dem 01.12.2020 beim GBA eingereicht war. Das DNotI geht auch hier davon aus, dass neues Recht gilt. Auf einer Fortbildung war der Referent der Meinung, dass das GBA eintragen muss.

    Das habe ich anders verstanden. Im Gutachten Nr. 180895 (frei zugänglich auf der DNotI-Homepage) wird doch davon ausgegangen, dass vor dem 1.12.2020 eingereichte TEs zu vollziehen sind. Mir sind inzwischen auch verschiedene Grundbuchämter bekannt, die das so praktizieren.

  • Die Situation ist im Grunde genommen so, wie sie sich mit Inkrafttreten des (damals) neuen WEG zum 1.7.2007 dargestellt hat. Auch seinerzeit fehlte eine Übergangsvorschrift in § 62 WEG. § 62 Absatz 1 WEG lautete (Hervorhebung durch mich):
    „(1) Für die am 1. Juli 2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentums- oder in Zwangsversteigerungssachen oder für die bei einem Notar beantragten freiwilligen Versteigerungen sind die durch die Artikel 1 und 2 des Gesetzes vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370) geänderten Vorschriften des III. Teils dieses Gesetzes sowie die des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden“.

    Seinerzeit war mithin auch die verfahrensrechtliche Anwendungsbeschränkung für Altfälle nur nach den Vorschriften des III. Teils des WEG (nebst ZVG) vorgesehen.

    Das ist nunmehr auch der Fall. § 48 Absatz 5 WEG in der Fassung des G v. 16.10.2020 (BGBl. I S. 2187) lautet:

    „(5) Für die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden“.

    Zur damaligen Rechtslage führt Niedenführ in seiner Abhandlung „Erste Erfahrungen mit dem neuen WEG-Verfahrensrecht“, NJW 2008, 1768/1769 unter Zitat von OLG München, NJW 2008, 1824, Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl. (2007), § 62 Rdnr. 2 u.a. aus:

    „Für die materiell-rechtlichen Vorschriften des neuen WEG fehlt eine Übergangsregelung, weshalb das Gericht in „Altverfahren” diese Vorschriften ab dem 1. 7. 2007 als zum Zeitpunkt der Entscheidung geltendes Recht anzuwenden hat“

    Das entspricht den Darstellungen in den WEG-Kommentaren, z. B. Karkmann im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.03.2020, § 62 RN 8: „Eine Übergangsregelung zum materiellen Recht existiert nicht. Die Bestimmungen des I. und II. Teils sind am 1.7.2007 in Kraft getreten und damit grundsätzlich auch auf bereits anhängige Verfahren anzuwenden.17
    17
    BGH NJW 2010, 932; 2009, 999; ZWE 2008, 47 = BeckRS 2007, 17107; Niedenführ NJW 2008, 1768 (1769); einschränkend: Niedenführ/Vandenhouten/Vandenhouten Rn. 7.


    Wenn der Gesetzgeber nunmehr in Kenntnis der damaligen Rechtslage eine Bestimmung trifft, die sich wiederum nur auf die Vorschriften des „dritten Teils dieses Gesetzes“ in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung bezieht, dann kann mE nicht davon ausgegangen werden, dass es sich um eine planwidrige Regelungslücke handelt (so jedoch das Gutachten des DNotI vom 13.11.2020
    https://nam10.safelinks.protection.outlook.com/?url=https%3A%…Y%3D&reserved=0

    Der BGH führt zum bisherigen Recht in Rz. 12 des Urteils vom 16. Januar 2009, V ZR 74/08
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…951&pos=1&anz=2
    aus:
    „Da eine dem § 62 Abs. 1 WEG vergleichbare Übergangsregelung für die Anwendung materiellrechtlicher Vorschriften fehlt, ist das neue Recht im Grundsatz auch auf noch nicht abgeschlossene Sachverhalte anzuwenden (Bergerhoff, NZM 2007, 553; Merle in Bärmann, aaO, § 62 WEG Rdn. 73 f. Rdn. 2; vgl. auch Senat, Beschl. v. 27. September 2007, V ZB 83/07, NJW 2007, 3492; OLG München ZMR 2008, 567, 568)….“

    Da zwischenzeitlich aufgehobene Bestimmungen nicht mehr durch Bezugnahme eingetragen werden können, s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…8805#post648805
    ist mithin die noch nicht vollzogene Teilungserklärung in der Weise zu ändern, dass sie dem WEG in der Fassung des WEMoG entspricht. Davon geht auch die Kommentierung von Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, in § 48 RN 17 aus.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Das kann man sicherlich so begründen. Die Fundstelle bei Hügel bezieht sich allerdings auf die andwendbaren materiell-rechtlichen Bestimmungen und nicht auf die für das Grundbuchverfahren vorzulegenden Unterlagen. Wie soll man einem Bürger erklären, dass er die ein paar Monate vor der Reform eingereichten Pläne nachbessern muss, obwohl sich für sein Objekt nichts geändert hat (also keine Begründung an Freiflächen-Sondereigentum etc.)?

  • Wie soll man einem Bürger erklären, dass er die ein paar Monate vor der Reform eingereichten Pläne nachbessern muss, obwohl sich für sein Objekt nichts geändert hat (also keine Begründung an Freiflächen-Sondereigentum etc.)?

    Auch auf die Gefahr mich dumm anzuhören:
    Was sollte ich denn dann aber für Nachbesserungen verlangen?

  • Verstehe ich auch nicht. Wenn es eintragbar (geblieben) ist, gibt es doch keinen Grund für eine Zwischenverfügung wegen der Gesetzesänderung.:gruebel:

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

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