Aber dann muss der Bevollmächtigte halt auch für die Erben unter Bezugnahme auf die Vollmacht handeln und die Ausfertigung oder Urschrift vorlegen. Im vorliegenden Fall hat es halt nicht.
Im übrigen: Wer so was wie Rückauflassungsvormerkungen bewilligt, muss auch mit den Konsequenzen leben.
Richtig. Wer eine Vollmacht benutzen will, muss dies auch nach außen hin kenntlich machen, vgl. § 172 BGB.
Sobald der Bevollmächtigte dies tut (und die im Grundbuch erforderlichen Formalien einhält),
ist allerdings Schluss mit der Erbenermittlung o.ä.
Ansonsten könnte der Rechtspfleger auf Idee kommen,
auch andere Erlöschens-Tatbestände neben einer möglichen Konfusion seien zu prüfen,
z.B. ob ein Widerruf der Vollmacht durch die Erben erfolgt ist.
Ich verstehe den Sachverhalt so, dass von dem Vertrag über die Eintragung der Rück-AV die Ausfertigung vorliegt. Und wenn dieser Vertrag die Vollmacht zur Löschung der Rück-AV (gegen Vorlage der Sterbe-UR) enthält, dann liegt auch diese Vollmacht in Ausfertigung vor. Eine Ausnahme vom Erfordernis der Aushändigung einer Vollmachtsausfertigung gilt in den Fällen, in denen dem Bevollmächtigten ein originärer gesetzlicher Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung (§ 51 Abs. 1 BeurkG) zusteht (s. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020, RN 3585 unter Zitat OLG Stuttgart DNotZ 1999, 138; Kasper MittRhNotK 1980, 132; Stiegeler BWNotZ 1985, 129 (132); Ertl DNotZ 1967, 339 (352)). Wie die Autoren ausführen, genügt damit in der Praxis in allen Fällen, in denen einem Beteiligten eines beurkundeten Vertrages Vollmacht in der Vertragsurkunde selbst (zB zur Auflassung oder Belastung) erteilt wurde, die Berufung auf diese Urkunde (des gleichen Notars) durch den Bevollmächtigten, der hier einen originären gesetzlichen Ausfertigungsanspruch hat, um den Rechtsschein vom Fortbestand der Vollmacht bei Abgabe der Erklärung zu begründen.
Vorliegend fehlt lediglich die Berufung auf diese Vollmacht. Sie ergibt sich aber aus dem Sachverhalt: Da die Rück-AV nicht für den Erwerber, sondern den (verstorbenen) Veräußerer eingetragen ist, kann der bevollmächtigte Erwerber schlechthin nicht für sich selbst, sondern nur für die Erben des Veräußerers handeln. Nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt es, wenn sich der Wille, eine Erklärung im fremden Namen abzugeben, aus den Umständen ergibt (HansOLG Hamburg, Beschluss vom 30.3.2010, 13 W 17/10
https://www.dnoti.de/entscheidungen…849c73ac88a6680
BayObLG, Beschluss vom 05. September 1991, BReg 2 Z 105/91 =Rpfleger 1992, 99; LG Ravensburg, Beschluss vom 11. Mai 1992, 1 T 85/92 = Rpfleger 1993, 17; BGH, Beschluss vom 14. 4. 2005, V ZB 4/05 =DNotZ 2005, 845/846)
Prinz, das ist Sachverhaltsquetsche und lässt sich dem SV nicht entnehmen.
Prinz, das ist Sachverhaltsquetsche und lässt sich dem SV nicht entnehmen.
Worin siehst Du denn eine „Sachverhaltsquetsche“? Ich habe mich auf den von Astaroth im Beitrag #19 dargestellten Sachverhalt bezogen, wonach das hier der klassische Fall ist, in dem in der Urkunde Übergabe, Rück-AV und Vollmacht zur Löschung bei Vorlage einer Sterbeurkunde beurkundet sind. Dem hast Du in #21 entgegnet, dass dann aber der Bevollmächtigte halt auch für die Erben unter Bezugnahme auf die Vollmacht handeln und die Ausfertigung oder Urschrift vorlegen müsse. Wie dargestellt, muss er aber das nicht unbedingt. Auch reicht die zur Grundakte gereichte Ausfertigung mit der Eintragungsbewilligung des Erwerbers für die Rück-AV und der Vollmacht des Vormerkungsberechtigten zur Löschung dieser Rück-AV. Das ergibt sich schon allein aus der Überlegung heraus, dass eine in der Urkunde unzulässigerweise enthaltene Vorlöschungsklausel in eine Löschungsvollmacht umgedeutet werden kann, wie dies das OLG Düsseldorf im Beschluss vom 28.10.2020, Az. I-3 Wx 103/20, 3 Wx 103/20
https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/dues…s_20201028.html
in Bezug auf die Rück-AV erst kürzlich vorgenommen hat.
Das OLG verweist in Rz. 42 wegen der Möglichkeit, bereits in die notarielle Urkunde eine Vollmacht zur Löschung der Rückauflassungsvormerkung nach dem Tod des Berechtigten aufzunehmen auf: OLG München ZEV 2016, 656; Enders, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 1. Juli 2020, § 875 Rn. 78.3; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 1544b).
Bei Schöner/Stöber findet sich entsprechendes auch in der 16. Auflage 2020, RN 1544b.
Oder meinst Du, dass ein Notar von einer Urkunde, die eine Vollmacht enthält, dem GBA lediglich eine beglaubigte Abschrift übermittelt ?
Das ist doch hier wohl der klassische Fall, in dem in der Urkunde Übergabe, Rück-AV und Vollmacht zur Löschung bei Vorlage einer Sterbeurkunde beurkundet sind - gerade um hier dem Gedöns zu entgehen, das um die Löschung der Rück-AVs entstanden ist. Wenn nun der Eigentümer unter Bezugnahme auf die Vollmacht und unter Vorlage einer Sterbeurkunde (wenn das in der Urkunde so bestimmt war) die Löschung bewilligt und beantragt, wüsste ich nicht, wieso man das nicht machen sollte...
Sehe ich genauso. Ich verstehe daher die ganze Aufregung nicht und sehe auch keine Veranlassung, hier in eine Erbenermittlung o.ä. einzusteigen. Derartige Fälle haben wir hier so gefühlt jede Woche und ich hatte noch nie Probleme mit der Löschung der Vormerkung im Grundbuch.
Bevor man dazu übergangen ist, die Vormerkung selbst als Sicherungsmittel auflösend zu bedingen/befristen, war das doch - und ist für viele Kollegen bis heute - der klassische Weg, die Löschung der Rück-AV im Grundbuch zu erleichtern. Typischerweise wurde im Rahmen einer Überlassung der Erwerber und/oder der jeweilige Eigentümer des Grundstücks unwiderruflich bevollmächtigt, die Löschung der Rück-AV im Grundbuch gegen Todesnachweis zu bewilligen (hier jetzt etwas verkürzt und vereinfacht wiedergegeben). Auch der "Nachweis der Vollmacht" ist m.E. idR überhaupt kein Problem (siehe dazu schon die Ausführungen von Prinz).
Ob noch ein zugrundeliegender Anspruch besteht oder auch nicht, spielt für die Frage der Löschung des Sicherungsmittels (=Vormerkung) m.E. überhaupt keine Rolle.
Natürlich ist es letztlich denkbar, dass aufgrund Ausübung zu Lebzeiten ein Anspruch der Erben auf Rückübertragung besteht, der dann aber halt nach Löschung aufgrund Vollmacht ggfs. nicht mehr vormerkungsgesichert ist.
Dasgleiche Problem kann auftreten, wenn man die Rück-AV heutzutage dahingehend auflösend bedingt/befristet, dass sie (schon) mit dem Tod des Berechtigten erlischt. Hat der Berechtigte noch zu Lebzeiten das Rückübertragungsverlangen gestellt, haben die Erben natürlich noch den Anspruch. Trotzdem würde die Vormerkung gegen Todesnachweis im Grundbuch gelöscht werden.
Auch wenn ich jetzt dem Sachverhalt evtl. auch ein, zwei Kleinigkeiten unterstellt habe (anstatt von "Sachverhaltsquetsche" würde ich vielleicht von "praxisnaher Auslegung" sprechen :D), sehe ich für den Ausgangsfall keinen Anlass, die Erben zu ermitteln und erst recht nicht, deren Bewilligung zur Löschung einzuholen. Die erteilte Vollmacht soll doch gerade das vermeiden. Werden Löschungsbewilligung aufgrund Vollmacht und Sterbeurkunde je in grundbuchtauglicher Form vorgelegt, ist die Vormerkung m.E. auf entsprechenden Antrag hin zu löschen.
Die weitere Frage war, ob der Fortbestand der Vollmacht zu prüfen sei. Darauf wurde auf das Erfordernis eines Rechtsscheins (172 BGB) hingewiesen. Der Sachverhalt gibt insoweit nichts her und er wurde auch nicht ergänzt. Jetzt kann man die Frage natürlich alternativ beantworten. Falls man das gerne möchte. Ansonsten ist da aus die Maus.
Naja, laut SV hat X dem Y in der Bewilligungsurkunde entsprechende Löschungsvollmacht erteilt. Entweder wurde die Löschung jetzt vor demselben Notar oder dessen Amtsnachfolger bewilligt. Dann liegt die Urschrift der die Vollmacht enthaltenen Urkunde ohnehin vor. Oder Y hat unproblematisch einen Anspruch auf Erteilung einer Ausfertigung (§ 51 Abs. 1 BeurkG). Vgl. dann im Übrigen die Ausführungen von Prinz.
So oder so, daran sollte die Löschung in der Praxis also auch nicht scheitern.
Wegen dieses Anspruchs müsste der die Löschungsbewilligung beglaubigende Notar hier derselbe sein, der die Vollmacht beurkundet hat. Deswegen unterstellt Prinz ergänzend:
Oder meinst Du, dass ein Notar von einer Urkunde, die eine Vollmacht enthält, dem GBA lediglich eine beglaubigte Abschrift übermittelt ?
Möglich, aber wir wissen es nicht. Der Fragesteller wird inzwischen schon seine Schlüsse gezogen haben.
Prinz, das ist Sachverhaltsquetsche und lässt sich dem SV nicht entnehmen.
Oder meinst Du, dass ein Notar von einer Urkunde, die eine Vollmacht enthält, dem GBA lediglich eine beglaubigte Abschrift übermittelt ?
Das meine ich nicht nur. Das ist ganz überwiegend so. Auch wenn eine Lö.vollmacht erteilt wurde, wird der Übergabevertrag etc. i.d.R. nur in beglaubigter Abschrift vorgelegt. Zumindest war das in den Fällen, die ich kenne, so.
Und nur, weil der Eigentümer bewilligt, heißt das noch lange nicht, dass er das in Vollmacht für die Erben macht, nur weil das angeblich das einzig logische ist. Er könnte ja auch bewilligen, weil er Allein-oder Miterbe ist. Ich sehe da nicht, dass sich das aus den Umständen ergibt. Da will ich schon eine Bezugnahme auf die Vollmacht. Wenn er das tut, ist ja alles in Ordnung.
Ihr denkt da nur vom Ergebnis, weil ihr unbedingt ohne Probleme löschen wollt und konstruiert euch dann einen Sachverhalt zusammen.
Hallo an Alle,
ich habe auch einen Antrag auf Löschung einer Rück-AV vorliegen.
Die Eigentümer wurden im Übertragungsvertrag von der ehemaligen Eigentümerin zur Löschung unter Vorlage einer Sterbeurkunde bevollmächtigt (Beurkundung durch Notar A).
Der Übertragungsvertrag in dem die Vollmacht enthalten ist liegt mir nur als beglaubigte Abschrift vor.
Die Eigentümer haben jetzt bei Notar B die Löschungsbewilligung (und Anderes) beurkunden lassen, es wurde nicht auf die Vollmacht Bezug genommen (auf diese hat der Notar erst auf Nachfrage meiner Kollegin hingewiesen).
Wenn ich die letzten Beiträge richtig verstehe müsste die Vollmacht (bzw. der Übertragungsvertrag) mir zumindest noch in Ausfertigung vorgelegt werden um die Löschung durchzuführen, oder?
*Schieb*
Hallo an Alle,
ich habe auch einen Antrag auf Löschung einer Rück-AV vorliegen.
Die Eigentümer wurden im Übertragungsvertrag von der ehemaligen Eigentümerin zur Löschung unter Vorlage einer Sterbeurkunde bevollmächtigt (Beurkundung durch Notar A).Der Übertragungsvertrag in dem die Vollmacht enthalten ist liegt mir nur als beglaubigte Abschrift vor.
Die Eigentümer haben jetzt bei Notar B die Löschungsbewilligung (und Anderes) beurkunden lassen, es wurde nicht auf die Vollmacht Bezug genommen (auf diese hat der Notar erst auf Nachfrage meiner Kollegin hingewiesen).
Wenn ich die letzten Beiträge richtig verstehe müsste die Vollmacht (bzw. der Übertragungsvertrag) mir zumindest noch in Ausfertigung vorgelegt werden um die Löschung durchzuführen, oder?
In den Grundakten ist keine Ausfertigung?
Nein, nur die beglaubigte Abschrift.
Ganz ehrlich: Ich halte eine beglaubigte Abschrift insoweit für ausreichend und lösche in solchen Fällen.
Mir erscheint die Vollmacht hier nicht so entscheidend, sondern vielmehr der Todesnachweis. Die vertragliche Intension ist doch, sofern die Vormerkung nicht ohnehin auf den Tod befristet bestellt wurde, dass die Vormerkung mit dem Tod gelöscht werden kann.
Die Vollmacht ist dazu nur eine verfahrensrechtliche Erleichterung, ändert aber nichts daran, dass die Vormerkung nach der vertraglichen Regelung mit dem Tod löschungsreif ist.
Danke für die Rückmeldungen. Dann werde ich morgen wohl mal den Notar und die Antragsteller glücklich machen und löschen.
Das halte ich nicht für die zutreffende Verfahrensweise.
Löschungsgrundlage kann nach Sachlage nur ein Vertreterhandeln (für die Erben) aufgrund Vollmacht sein. Also muss die Vollmacht - wie auch sonst - in Ausfertigung vorliegen.
Zudem kann keine Rede davon sein, dass die Vormerkung materiell löschungsreif wäre. Sie ist weder auf das Ableben der Berechtigten befristet noch ist der gesicherte Anspruch unvererblich. Genau deswegen bedarf es ja der Vollmacht!
-> Schöner/Stöber Rn 1544b. Man hat sich bei Beurkundung der Übergabe festgelegt.
Das halte ich nicht für die zutreffende Verfahrensweise.
Schön formuliert. 
Und ich bleibe dabei.
Es muss aufgrund der Vollmacht gehandelt werden. Nur weil jemand die Löschung bewilligt. heißt das noch lange nicht, er tut dies für einen Vollmachtgeber. Diejenigen, die sowas problemlos löschen, denken nur vom gewünschten Ergebnis her.
Also: erneute Bewilligung aufgrund Vollmacht für die Erben in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO erforderlich.
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