In TE weniger Garagen als im Aufteilungsplan

Wie hier ausgeführt
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…015#post1203015
muss der Aufteilungsplan bei bestehenden Gebäuden den aktuellen Zustand wiedergeben (s. etwa Schultzky im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.03.2020, § 7 WEG RN 54; Kral im BeckOK WEG, Stand 01.01.2021, § 7 RN 63; Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 7 RN 30). Er darf nicht in Widerspruch zur Teilungserklärung oder zur Abgeschlossenheitsbescheinigung stehen (BeckOGK/Schultzky, § 7 WEG RN 62; BeckOK/Kral, § 7 RN 73). Widersprüche sind zu beanstanden (BeckOK/Kral, aaO mwN).

Wenn die Teilungserklärung einen Carport vorsieht, der Aufteilungsplan hingegen an dieser Stelle zwei Garagen ausweist, dann gibt es diesen Widerspruch. Der Umstand, dass es der BGH im Urteil vom 30.06.1995, V ZR 118/94, für zulässig hält, die Bezugnahme auf Teile einer Urkunde zu beschränken, kann lediglich dazu führen, dass diejenigen Garagen, die nicht errichtet werden sollen, im Gemeinschaftseigentum verbleiben. Daran könnten dann zwar Sondernutzungsrechte begründet werden. Das ist aber nicht vorgesehen, weil Grundlage der Sondernutzungsrechte ein Carport sein soll, der sich von den Garagen dadurch unterscheiden, dass er an den Seiten offen ist

Also hat der Aufteilungsplan statt der nicht zur Errichtung kommenden Garagen entweder im Gemeinschaftseigentum verbleibende Flächen (an denen dann die Sondernutzungsrechte an dem Carport begründet werden) oder aber den Carport als Gegenstand der Sondernutzungsrechte auszuweisen, wobei für die Darstellung der Sondernutzungsrechte an dem Carport auch ein in Bezug zu nehmender Lageplan ausreichen würde (BeckOGK/Schultzky, § 7 RN 61 mwN).

Der Notar sollte aber überprüfen, ob an dem Carport nicht ohnehin Sondereigentum begründet werden soll, was seit dem 1.12.2020 möglich wäre (Hügel/Elzer, § 3 WEG RN 63; BeckOK WEG/Leidner, § 3 RN 17). Er müsste dann durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt werden (§ 3 Absatz 3 Alternative 2 WEG).

Weshalb der Entwurf der „Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen durch Baubehörden nach dem Wohnungseigentumsgesetz“ der Bundesregierung vom Bearbeitungsstand 12.01.2021, übermittelt mit Schreiben des BMJV vom 14.01.2021, Az. Ref. I B 5, nunmehr darauf verzichtet, dass bei bestehenden Gebäuden ein bestimmter Maßstab vorgeschrieben wird (Seite 10), während bislang ein Maßstab von mindestens 1:100 vorgesehen war bzw. ist, ist mir allerdings schleierhaft. Bei Plänen im Maßstab 1:200 oder größer lässt sich nichts mehr im Detail erkennen. Das steht allerdings auf einem anderen Blatt.

Ich teile die Auffassung des Notars. Ein der Teilungserklärung beigefügter Plan für die Sondernutzungsrechte, der nicht von der Abgeschlossenheitsbescheinigung umfasst sein muss, genügt, siehe auch:

Zitat von Prinz

Also hat der Aufteilungsplan statt der nicht zur Errichtung kommenden Garagen entweder im Gemeinschaftseigentum verbleibende Flächen (an denen dann die Sondernutzungsrechte an dem Carport begründet werden) oder aber den Carport als Gegenstand der Sondernutzungsrechte auszuweisen, wobei für die Darstellung der Sondernutzungsrechte an dem Carport auch ein in Bezug zu nehmender Lageplan ausreichen würde (BeckOGK/Schultzky, § 7 RN 61 mwN).

Selbstverständlich kann der Aufteilungsplan auch für die Darstellung von Sondernutzungsrechten verwendet werden. Nur muss sich dann das Sondernutzungsrecht auch auf das, was im Aufteilungsplan dargestellt ist, beziehen. Das Sondernutzungsrecht soll vorliegend aber nicht an den im Aufteilungsplan dargestellten zwei Garagen, sondern an einem (einzigen) Carport bestehen. Das ist ein anderer Gegenstand. Das Gutachten des DNotI im DNotI-Report 9/2002, Seite 68 bezieht sich auf den vom BGH entschiedenen Fall. Dazu habe ich oben ausgeführt: „Der Umstand, dass es der BGH im Urteil vom 30.06.1995, V ZR 118/94, für zulässig hält, die Bezugnahme auf Teile einer Urkunde zu beschränken, kann lediglich dazu führen, dass diejenigen Garagen, die nicht errichtet werden sollen, im Gemeinschaftseigentum verbleiben. Daran könnten dann zwar Sondernutzungsrechte begründet werden. Das ist aber nicht vorgesehen, weil Grundlage der Sondernutzungsrechte ein Carport sein soll, der sich von den Garagen dadurch unterscheiden, dass er an den Seiten offen ist“.

Sehe ich auch so wie Kai.
Sinn und Zweck von Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan ist die rechtssichere und dauerhafte Festlegung des Sondereigentums, nicht die umfassende Beschreibung auch des gemeinschaftlichen Eigentums.

Zitat von Prinz

Nur muss sich dann das Sondernutzungsrecht auch auf das, was im Aufteilungsplan dargestellt ist, beziehen. Das Sondernutzungsrecht soll vorliegend aber nicht an den im Aufteilungsplan dargestellten zwei Garagen, sondern an einem (einzigen) Carport bestehen.

Nach dem Sachverhalt ist ausdrücklich beschrieben, daß die Garagen 3 und 4 nicht errichtet wurden, sie sind zudem an keiner Stelle als Gegenstand des Sondereigentums erwähnt, und es liegt eine Planzeichnung mit dem Carport und Kennzeichnung der Sondernutzungsrechte vor.

Das ist eindeutig.

Dann lese ich die Sachverhaltsdarstellung anders. Sie lautet:

„Mir liegt eine Teilungserklärung nach § 8 WEG vor mit einem Aufteilungsplan in dem 4 Garagen eingezeichnet sind (Nr. 1-4). In der zugehörigen Abgeschlossenheitsbescheinigung werden alle 4 Garagen aufgeführt. In der Teilungserklärung wird nun erklärt, dass nur zwei Garagen (Nr. 1+2) gebaut wurden und an Stelle der anderen zwei Garagen nur ein Carport errichtet wurde, woran Sondernutzungsrechte bestellt werden“

Also weist doch der Aufteilungsplan vier mit den Nrn. 1 bis 4 gekennzeichnete und damit auch mit den Nrn. 3 und 4 gekennzeichnete Garagen aus. Wenn die nicht errichtet wurden, wäre entweder das Gemeinschaftseigentum daran im Aufteilungsplan auszuweisen oder aber es werden an den Garagen 3 und 4 Sondernutzungsrechte begründet. Letzteres passiert aber nicht, weil das SNR an einem im Aufteilungsplan nicht ausgewiesenenen Carport bestehen soll.

Die Eintragungsunterlagen sind in ihrer Gesamtheit zu betrachten. Daraus ergibt sich, daß diese Garagen 3 und 4 nicht existieren, eine Zuweisung von Sondereigentum hieran deshalb nicht stattfindet und was an ihre Stelle tritt.

Na und ? Ein Carport ist nirgends ausgewiesen, weder im Aufteilungsplan, noch in einem in Bezug genommenen Lageplan. Bei der Zusammenschau von verbalem Teil und Aufteilungsplan darf sich kein Widerspruch ergeben. Durch den verbalen Teil kann lediglich geregelt werden, dass die Garagen 3 und 4 im Gemeinschaftseigentum verbleiben sollen. Dadurch ändert sich aber an der Eigenschaft als Garagen nichts. Und zwei Garagen ergeben nun mal nicht einen Carport.

Ja klar. Du hast aber nicht geschrieben, dass dieser Plan in Bezug genommen wurde. Falls dies der Fall ist und die Garagen 3 und 4 im Gemeinschaftseigentum verbleiben sollen, würde das ausreichen.

Zitat von Prinz

Na und ? Ein Carport ist nirgends ausgewiesen, weder im Aufteilungsplan, noch in einem in Bezug genommenen Lageplan. Bei der Zusammenschau von verbalem Teil und Aufteilungsplan darf sich kein Widerspruch ergeben. Durch den verbalen Teil kann lediglich geregelt werden, dass die Garagen 3 und 4 im Gemeinschaftseigentum verbleiben sollen. Dadurch ändert sich aber an der Eigenschaft als Garagen nichts. Und zwei Garagen ergeben nun mal nicht einen Carport.

Es gibt keine Garagen 3 und 4. In der Teilungserklärung sind sie nicht aufgeführt, es kann also kein Sondereigentum an ihnen entstehen. Dass sie im Aufteilungsplan eingezeichnet sind (und, wären sie gebaut worden, als "in sich abgeschlossen" gegolten hätten) ändert nichts daran, dass es sie nicht gibt und dass dort, wo sie hätten gebaut werden können, sich die nackte Grundstücksoberfläche (also Gemeinschaftseigentum) befindet. Und dass die Gemeinschaft dort einen Carport errichten kann (der dann eben auch Gemeinschaftseigentum ist), und an diesem Carport Sondernutzungsrechte eingeräumt werden können.

Zitat von Prinz

Na und ? Ein Carport ist nirgends ausgewiesen, weder im Aufteilungsplan, noch in einem in Bezug genommenen Lageplan.

Wirklich nicht?

Zitat von Anna1290

Ich habe dann noch einen zusätzlichen Planausschnitt, auf welchem die Sondernutzungsrechte eingezeichnet sind. Darauf ist statt der zwei Garagen der Carport eingezeichnet. Dieser zusätzliche Plan lag aber offensichtlich nicht bei Erstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vor, es ist kein Stempel der zuständigen Behörde darauf.

Zitat von Prinz

Bei der Zusammenschau von verbalem Teil und Aufteilungsplan darf sich kein Widerspruch ergeben.

Das tut es auch nicht, weil es selbstverständlich auch auf den zeitlichen Zusammenhang ankommt. Es ist kein Widerspruch, heute Garagen zu planen und morgen festzulegen, sie nicht zu bauen.

Zitat von Prinz

Durch den verbalen Teil kann lediglich geregelt werden, dass die Garagen 3 und 4 im Gemeinschaftseigentum verbleiben sollen.

Genau das macht der verbale Teil hier, indem er eine diesbezügliche Zuweisung von Sondereigentum nicht enthält.
Gemeinschaftseigentum muß nicht ausdrücklich zugewiesen und im Plan dargestellt werden.

Spätere bauliche Veränderungen ausschließlich des Gemeinschaftseigentums erfordern doch auch keine Änderung der Teilungserklärung, selbst es anschließend nicht mehr der Planzeichnung entspricht.

Nichts anderes habe ich behauptet. Allerdings habe ich die Passage „Ich habe dann noch einen zusätzlichen Planausschnitt, auf welchem die Sondernutzungsrechte eingezeichnet sind“ überlesen. Wenn dieser Plan zum Gegenstand der Teilungserklärung gemacht wurde, reicht dies aus (s. #12)