Löschung Vormerkung Bedingungseintritt

  • Vielleicht liegt es am Schlafmangel oder an einer Überdosis Koffein, aber ich bin eben über einen Gedanken gefallen, der mich nicht loslässt und es würde mich interessieren, ob ich da vielleicht irgendwo einfach falsch abgebogen bin:

    Mir liegt ein Antrag auf Eigentumsumschreibung nebst Löschung der Auflassungsvormerkung vor. Der Löschungsantrag enthält den üblichen Passus, dass nur gelöscht werden soll, wenn keine nachrangigen Eintragungen vorliegen.
    Die Vormerkung ist auflösend bedingt. Die auflösende Bedingung "tritt ein, wenn der Notar die Eintragung der Löschung der Vormerkung in das Grundbuch beantragt." Das ist folglich die auflösende Bedingung.
    "Der Notar wird angewiesen, die Löschung nach Eigentumsumschreibung zu beantragen wenn....blabla… keine Zwischeneintragungen … blabla…" Das ist nur eine Handlungsanweisung an den Notar.

    Im unwahrscheinlich Fall dass ihr mir bis hierhin folgen konntet, geht es jetzt weiter:

    Wenn die auflösende Bedingung eintritt, ist doch die Löschung Grundbuchberichtigung, richtig? Auflösende Bedingung ist, wie ich oben festgestellt habe, der Eingang des Löschungsantrags - ohne weitere Einschränkungen. Heißt das nicht, dass ich selbst bei Vorliegen von Zwischeneintragungen die Vormerkung löschen müsste, weil das Grundbuch nachgewiesenermaßen unrichtig ist?

    Hallo? Noch jemand da? Haaallo?

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • die Frage ist ob die Vormerkung auf Grundlage des Eintritts der Bedingung (Löschungsantrag mit Siegel ist Unrichtigkeitsnachweis) oder auf Grundlage der Bewilligung des Käufers (in Kaufvertragsurkunde) gelöscht werden soll

  • die Frage ist ob die Vormerkung auf Grundlage des Eintritts der Bedingung (Löschungsantrag mit Siegel ist Unrichtigkeitsnachweis) oder auf Grundlage der Bewilligung des Käufers (in Kaufvertragsurkunde) gelöscht werden soll

    Der Käufer hat keine Löschungsbewilligung abgegeben. Anders als vielfach üblich, ist die Urkunde ausdrücklich darauf ausgerichtet, dass die Vormerkung auch im Falle des ganz normalen Eigentumsübergangs bei Eingang des Löschungsantrags gelöscht werden soll.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Wenn gar keine Bewilligung des Käufers zur Löschung der Vormerkung enthalten ist, klingeln bei mir die Alarmglocken.

    Ist es vielleicht kein "ganz normaler" Kaufvertrag, sondern verkauft beispielsweise ein Testamentsvollstrecker oder Insolvenzverwalter oder ist das Vertragsobjekt versteigerungsbefangen?

    Das sind nämlich beispielsweise Fälle, in denen man - bei sicherer Abwicklung - die Vormerkung bewusst über die Eigentumsumschreibung hinaus eingetragen lässt. Sie wird dann erst im Nachgang nach Eintritt bestimmter vom Notar zu prüfender (!) Voraussetzungen gelöscht. Im Detail gibt es hier mehrere Möglichkeiten, wie man das konstruieren kann. Eine Möglichkeit ist eben die auflösende Bedingung, die in der Regel aber erst dann eintritt, wenn der Notar die Löschung der Vormerkung durch notarielle Eigenurkunde beim Grundbuchamt beantragt. Hierzu müsste man jetzt den genauen Wortlaut der Urkunde kennen.

    Du schreibst oben jedenfalls:

    Zitat

    "Der Notar wird angewiesen, die Löschung nach Eigentumsumschreibung zu beantragen wenn...


    Das klingt ein wenig nach so einem Fall.

    Dann bitte unbedingt genau ansehen, ob wirklich bei Eigentumsumschreibung schon alle Voraussetzungen für die Löschung der Vormerkung vorliegen, vor allem, ob es sich - sofern auch in deinem Fall in der Urkunde vorausgesetzt - um eine notarielle Eigenurkunde handelt. Mir ist es leider nicht erst einmal passiert, dass mir das Grundbuchamt die Vormerkung versehentlich schon mit Eigentumsumschreibung gelöscht hat, obwohl eine entsprechende Eigenurkunde meinerseits gar nicht vorlag, also die auflösende Bedingung gar nicht eingetreten ist, und die Vormerkung zu diesem Zeitpunkt auch noch nicht gelöscht werden sollte.
    Es ist letztlich nie was passiert, aber hier muss man höllisch aufpassen.

    Bitte nicht falsch verstehen. Es muss in deinem Fall natürlich nicht so kompliziert sein. Aber gerade wenn es ein Vertrag mit Besonderheiten ist (s. die Beispiele oben), sollte man im Zweifel nochmals ganz genau hinsehen ;). Der Normalfall ist es m.E. jedenfalls nicht, dass man eine Vormerkung bei Eigentumsumschreibung aufgrund Eintritts einer auflösenden Bedingung löschen lässt. Meistens steckt da mehr dahinter. Dann bleibt natürlich immer noch die Frage, ob es der Kollege auch richtig gemacht und die Löschung nicht zu früh beantragt hat ;).

    /Update:
    Jetzt bin ich auf die eigentliche Frage gar nicht mehr richtig eingegangen... Aber ich schließe mich an. Wenn die auflösende Bedingung wirklich nachweislich eingetreten ist, wäre die Vormerkung im Wege der Grundbuchberichtigung zu löschen, Zwischeneintragungen hin oder her.

  • Doch, es ist ein "ganz normaler" Kaufvertrag und so ein Konstrukt, wie das hier gewählte ist mir bislang auch tatsächlich, soweit ich mich erinnere, noch nicht untergekommen. Da es ein ortsfremder Notar ist, kann ich nicht sagen, ob es sein übliches Verfahren ist.

    Der - mittlerweile - Normalfall ist doch, dass die Vormerkung auflösend bedingt ist und die Bedingung eintritt, wenn der Notar erklärt, dass sie eingetreten ist (oder eine Variante davon, aber das Prinzip ist das gleiche). Der Zweck ist ganz klar: wenn der Kaufvertrag platzt, soll der Verkäufer ohne Mitwirkung des Käufers die AV wieder aus dem Grundbuch bekommen. Daneben bewilligt der Käufer noch die ganz reguläre Löschung seiner Vormerkung bei Eigentumsübergang, soweit keine Zwischeneintragungen vorliegen. Aufgrund dieser Löschungsbewilligung des Käufers werden 99,99% aller Vormerkungen bei Eigentumsumschreibung gelöscht und natürlich erst, wenn auch das Grundbuchamt geprüft hat, ob Zwischeneintragungen vorliegen.

    Hier ist es aber m. E. ganz eindeutig so, dass die Vertragsgestaltung darauf abzielt, dass der Käufer keine Löschungsbewilligung mehr abgibt.
    Ich zitiere mal: "Die auflösende Bedingung tritt ein, wenn der Notar die Eintragung der Löschung der Vormerkung in das Grundbuch beantragt. Der Notar wird angewiesen, die Löschung in das Grundbuch zu beantragen entweder nach Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt, dass keine Zwischeneintragungen erfolgt sind, oder unabhängig von der Eigentumsumschreibung wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer..."

    Und damit komme ich zurück zu meinem Gedanken von gestern: gesetzt den Fall, ich habe das alles richtig erkannt, wäre der Antrag auf Löschung der Vormerkung unter der Voraussetzung, dass keine Zwischeneintragungen vorliegen, völlig sinnfrei. Denn mit dem Eingang des Löschungsantrags wäre die Vormerkung durch Bedingungseintritt erloschen.
    Mir kann es im Grunde egal sein, ich kann den Antrag so oder so problemlos vollziehen, aber es würde mich schon interessieren ob ich da auf dem Holzweg bin oder ob der Notar hier (womöglich unbewusst) nicht ein großes Risiko eingeht.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Bei uns macht das ein Notar auch übrigens so, auch bei jedem normalen Kaufvertrag.

    Und beantragt aber gleichzeitig die Löschung unter der Voraussetzung, dass Zwischeneintragungen nicht vorliegen? Denn das ist ja eigentlich das, was nicht zum Rest passt.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Da hat jemand den Kraus nicht richtig gelesen oder nicht richtig verstanden.

    Die Formulierung muß richtig dahin lauten, dass die auflösende Bedingung der Grundschuld eintritt, "wenn der Notar die Eintragung der Löschung der Vormerkung in das Grundbuch beantragt, ohne zugleich den Eigentumswechsel zu beantragen", also wenn nicht vollzogen werden soll. Dazu dann Löschungsbewilligung und -antrag des Käufers für den Fall, dass alles ohne Zwischeneintragungen geklappt hat (schon deshalb, damit -nur- der Käufer Kostenschuldner ist.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Die Formulierung muß richtig dahin lauten, dass die auflösende Bedingung [...] eintritt, "wenn der Notar die Eintragung der Löschung der Vormerkung in das Grundbuch beantragt, ohne zugleich den Eigentumswechsel zu beantragen" [...]. Dazu dann Löschungsbewilligung und -antrag des Käufers für den Fall, dass alles ohne Zwischeneintragungen geklappt hat [...]


    So kenne und mache ich das in derartigen Fälllen auch.

    Ich denke ebenfalls, dass im geschilderten Fall entweder etwas schief gelaufen ist oder dass da jemand das ganze nicht bis zuletzt durchdacht und/oder verstanden hat.

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