Bei nicht aufgeteilten Baufeldern, die vermessen, in Wohnungs- und Teileigentum veräußert und sodann abverkauft werden, besteht häufig das Bedürfnis, bei Grunddienstbarkeiten (Nachbarschaftsverhältnis) noch die Ausübungsbereiche verschieben zu können. In Bauträgerverträgen ist dies mit Vollmachten eingeschränkt möglich (öffentlich-rechtlich erforderlich, zumutbar, nicht wertmindernd etc.).
Die Frage ist aber, ob man nicht schon vor Aufteilung und sogar vor Vermessung auf dem einheitlichen Grundstück Vormerkungen bestellen kann. Der Vorteil ist folgender, wenn ich es richtig sehe:
Es können keine (oder: weniger) Fehler bei der Rangregulierung später gemacht werden. Denn wenn eine Vormerkung wirksam im Grundbuch eingetragen ist, ist dies ja nach § 883 Abs. 3 BGB Rang waren. Wird dann letztlich die Dienstbarkeit eingetragen, so besteht ein Grundbuchberichtigungsanspruch gemäß § 888 BGB.
Der Charme einer Dienstbarkeitsvormerkung ist auch, dass ich den Inhalt noch nicht festlegen muss. Ich zitiere:
(BayObLG MittBayNot 1986, 77):
„Die vertragliche Verpflichtung, auf Verlangen ein Wohnungsrecht an einem Raum zu bestellen, kann durch Vormerkung gesichert werden, auch wenn der Berechtigte befugt sein soll, den Raum selbst auszuwählen“.
„Der zu sichernde Anspruch ist hinreichend bestimmt. Das Erfordernis der Bestimmbarkeit ist hier dadurch erfüllt, daß in der notariellen Urkunde die Bestimmung des Raumes, für den das Wohnrecht eingeräumt werden soll, nach § 315 BGB der Beteiligten zu 1 zugewiesen ist (vgl. BGH Rpfleger 1969, 44; BayObLGZ Rpfleger 1974, 65 [= DNotZ 1974, 174]).
Die Vorinstanzen haben ausgeführt, nach der Rechtsprechung des Senats (BayObLGZ 1964, ½ ff.) könne ein ausschließliches Wohnungsrecht als Dienstbarkeit nicht in der Weise bestellt werden, daß dem Berechtigten die Auswahl der Räume vorbehalten bleibe. Diese Entscheidung betraf die Bestellung des dinglichen Rechts, nicht den darauf gerichteten schuldrechtlichen Anspruch, um den es hier geht. An die Bestimmtheit des Inhalts der Vormerkung können keine strengeren Anforderungen gestellt werden als an die des zu sichernden Anspruchs (BayObLG Rpfleger 1974, 65/66 [= DNotZ 1974, 174] m. Nachw.). Gegen den schuldrechtlichen Anspruch können Bedenken wegen des Bestimmtheitserfordernisses nicht vorgebracht werden; denn § 315 BGB sieht die Möglichkeit der späteren Leistungsbestimmung ausdrücklich vor. Die Eintragung der Vormerkung führt auch nicht zu undurchführbaren Ergebnissen hinsichtlich der späteren Eintragung des dinglichen Rechts; denn die Erfüllung des schuldrechtlichen Anspruchs, d. h. die Bestellung des dinglichen Rechts und seine Eintragung, kann erst verlangt werden, nachdem die Leistungsbestimmung nach § 315 BGB getroffen ist.“
Das dürfte für Grunddienstbarkeitsvormerkungen entsprechend gelten.
Nachdem Eigentümer- Grunddienstbarkeiten anerkannt sind, sind auch Grunddienstbarkeitsvormerkungen anerkannt.
Die Frage ist aber, ob deren Eintragung nicht ggf. an § 28 GBO scheitert.
Beispiel: Vor Vermessung ist X Eigentümer des Grundstücks 1. Grundstück 1 soll später zu Grundstück 2 und Grundstück 3 werden.
Grundstück 3 erhält die Befugnis, bestimmte Tiefgaragenstellplätze auf Grundstück 2 zu nutzen.
Kann ich jetzt schon eine Vormerkung bestellen zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Gesamtgrundstücks, zum Vorteil der im Lageplan….eingezeichneten Teilfläche von Grundstück 1 auf Bestellung einer Grunddienstbarkeit (Tiefgaragenstellplatznutzungsrecht), wobei der jeweilige Eigentümer der Teilfläche gemäß § 315 BGB berechtigt ist, die Auswahl der Stellplätze zu bestimmen (von mir aus auch Festlegung Höchstzahl)?
Woran scheitert eine solche Vormerkung?
Identitätsgebot? Wohl nicht, X ist Eigentümer des Grundstücks.
Konfusion, weil X Eigentümer von dienendem und herrschendem Grundstück ist? Widerspricht der Zulassung der Eigentümerdienstbarkeit und der darauf gerichteten Vormerkung
Verstoß gegen § 28 GBO? Wird eine unvermessene Teilfläche veräußert, genügt es zur Eintragung der Vormerkung, wenn in der Bewilligung auf einen Lageplan (oder eine Skizze) Bezug genommen wird, in dem das Teilstück eingezeichnet wurde und der mit der Urkunde gem. § 44 BeurkG durch Schnur und Prägesiegel verbunden ist (BGH Rpfleger 1972, 437; BayObLG DNotZ 1981, 560). Wenn also der Anspruch auf eine unvermessene Teilfläche im Grundbuch durch Vormerkung am Gesamtgrundstück gesichert werden kann, dann müsste auch der Anspruch auf Dienstbarkeitsbestellung gesichert werden können.
Also müsste es doch so gehen? Natürlich kann das billige Ermessen auch nur so ausgeübt werden, dass es bauträgervertragskonform ist. Aber das ist eine schuldrechtliche Frage…
Ich habe gesehen, dass es hier einige Stellungnahmen gibt, aber jetzt ist der neue Schöner/Stöber raus... und viele Vorgänge sind daran gescheitert, dass eine Dienstbarkeit "zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers einer Teilfläche" bestellt wird.
Dann
Alternativ: Wenn das nicht geht, kann man doch mit Vertrag zu Gunsten Dritter (zB Konzenrgesellschaft) arbeiten? Dann könnte vielleicht das hier passen?
Der Eigentümer eines Grundstücks kann gegenüber einem Hypothekengläubiger die Verpflichtung übernehmen, im Falle der Abveräußerung eines bestimmten Grundstücksteils zugunsten des Erwerbers des letzteren auch eine Grunddienstbarkeit zu bestellen, und zugunsten des künftigen Erwerbers eine Vormerkung eintragen lassen (vgl KG HRR 1932, 1659
(Staudinger/Kesseler (2020) BGB § 883, Rn. 95)
Für Einschätzungen bin ich dankbar.
Gruß
Andydomingo