Grunddienstbarkeitsvormerkung Teilfläche

  • Bei nicht aufgeteilten Baufeldern, die vermessen, in Wohnungs- und Teileigentum veräußert und sodann abverkauft werden, besteht häufig das Bedürfnis, bei Grunddienstbarkeiten (Nachbarschaftsverhältnis) noch die Ausübungsbereiche verschieben zu können. In Bauträgerverträgen ist dies mit Vollmachten eingeschränkt möglich (öffentlich-rechtlich erforderlich, zumutbar, nicht wertmindernd etc.).

    Die Frage ist aber, ob man nicht schon vor Aufteilung und sogar vor Vermessung auf dem einheitlichen Grundstück Vormerkungen bestellen kann. Der Vorteil ist folgender, wenn ich es richtig sehe:

    Es können keine (oder: weniger) Fehler bei der Rangregulierung später gemacht werden. Denn wenn eine Vormerkung wirksam im Grundbuch eingetragen ist, ist dies ja nach § 883 Abs. 3 BGB Rang waren. Wird dann letztlich die Dienstbarkeit eingetragen, so besteht ein Grundbuchberichtigungsanspruch gemäß § 888 BGB.

    Der Charme einer Dienstbarkeitsvormerkung ist auch, dass ich den Inhalt noch nicht festlegen muss. Ich zitiere:
    (BayObLG MittBayNot 1986, 77):

    „Die vertragliche Verpflichtung, auf Verlangen ein Wohnungsrecht an einem Raum zu bestellen, kann durch Vormerkung gesichert werden, auch wenn der Berechtigte befugt sein soll, den Raum selbst auszuwählen“.

    „Der zu sichernde Anspruch ist hinreichend bestimmt. Das Erfordernis der Bestimmbarkeit ist hier dadurch erfüllt, daß in der notariellen Urkunde die Bestimmung des Raumes, für den das Wohnrecht eingeräumt werden soll, nach § 315 BGB der Beteiligten zu 1 zugewiesen ist (vgl. BGH Rpfleger 1969, 44; BayObLGZ Rpfleger 1974, 65 [= DNotZ 1974, 174]).

    Die Vorinstanzen haben ausgeführt, nach der Rechtsprechung des Senats (BayObLGZ 1964, ½ ff.) könne ein ausschließliches Wohnungsrecht als Dienstbarkeit nicht in der Weise bestellt werden, daß dem Berechtigten die Auswahl der Räume vorbehalten bleibe. Diese Entscheidung betraf die Bestellung des dinglichen Rechts, nicht den darauf gerichteten schuldrechtlichen Anspruch, um den es hier geht. An die Bestimmtheit des Inhalts der Vormerkung können keine strengeren Anforderungen gestellt werden als an die des zu sichernden Anspruchs (BayObLG Rpfleger 1974, 65/66 [= DNotZ 1974, 174] m. Nachw.). Gegen den schuldrechtlichen Anspruch können Bedenken wegen des Bestimmtheitserfordernisses nicht vorgebracht werden; denn § 315 BGB sieht die Möglichkeit der späteren Leistungsbestimmung ausdrücklich vor. Die Eintragung der Vormerkung führt auch nicht zu undurchführbaren Ergebnissen hinsichtlich der späteren Eintragung des dinglichen Rechts; denn die Erfüllung des schuldrechtlichen Anspruchs, d. h. die Bestellung des dinglichen Rechts und seine Eintragung, kann erst verlangt werden, nachdem die Leistungsbestimmung nach § 315 BGB getroffen ist.“

    Das dürfte für Grunddienstbarkeitsvormerkungen entsprechend gelten.
    Nachdem Eigentümer- Grunddienstbarkeiten anerkannt sind, sind auch Grunddienstbarkeitsvormerkungen anerkannt.

    Die Frage ist aber, ob deren Eintragung nicht ggf. an § 28 GBO scheitert.
    Beispiel: Vor Vermessung ist X Eigentümer des Grundstücks 1. Grundstück 1 soll später zu Grundstück 2 und Grundstück 3 werden.
    Grundstück 3 erhält die Befugnis, bestimmte Tiefgaragenstellplätze auf Grundstück 2 zu nutzen.

    Kann ich jetzt schon eine Vormerkung bestellen zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Gesamtgrundstücks, zum Vorteil der im Lageplan….eingezeichneten Teilfläche von Grundstück 1 auf Bestellung einer Grunddienstbarkeit (Tiefgaragenstellplatznutzungsrecht), wobei der jeweilige Eigentümer der Teilfläche gemäß § 315 BGB berechtigt ist, die Auswahl der Stellplätze zu bestimmen (von mir aus auch Festlegung Höchstzahl)?

    Woran scheitert eine solche Vormerkung?
    Identitätsgebot? Wohl nicht, X ist Eigentümer des Grundstücks.
    Konfusion, weil X Eigentümer von dienendem und herrschendem Grundstück ist? Widerspricht der Zulassung der Eigentümerdienstbarkeit und der darauf gerichteten Vormerkung
    Verstoß gegen § 28 GBO? Wird eine unvermessene Teilfläche veräußert, genügt es zur Eintragung der Vormerkung, wenn in der Bewilligung auf einen Lageplan (oder eine Skizze) Bezug genommen wird, in dem das Teilstück eingezeichnet wurde und der mit der Urkunde gem. § 44 BeurkG durch Schnur und Prägesiegel verbunden ist (BGH Rpfleger 1972, 437; BayObLG DNotZ 1981, 560). Wenn also der Anspruch auf eine unvermessene Teilfläche im Grundbuch durch Vormerkung am Gesamtgrundstück gesichert werden kann, dann müsste auch der Anspruch auf Dienstbarkeitsbestellung gesichert werden können.
    Also müsste es doch so gehen? Natürlich kann das billige Ermessen auch nur so ausgeübt werden, dass es bauträgervertragskonform ist. Aber das ist eine schuldrechtliche Frage…

    Ich habe gesehen, dass es hier einige Stellungnahmen gibt, aber jetzt ist der neue Schöner/Stöber raus... und viele Vorgänge sind daran gescheitert, dass eine Dienstbarkeit "zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers einer Teilfläche" bestellt wird.
    Dann
    Alternativ: Wenn das nicht geht, kann man doch mit Vertrag zu Gunsten Dritter (zB Konzenrgesellschaft) arbeiten? Dann könnte vielleicht das hier passen?

    Der Eigentümer eines Grundstücks kann gegenüber einem Hypothekengläubiger die Verpflichtung übernehmen, im Falle der Abveräußerung eines bestimmten Grundstücksteils zugunsten des Erwerbers des letzteren auch eine Grunddienstbarkeit zu bestellen, und zugunsten des künftigen Erwerbers eine Vormerkung eintragen lassen (vgl KG HRR 1932, 1659
    (Staudinger/Kesseler (2020) BGB § 883, Rn. 95)

    Für Einschätzungen bin ich dankbar.
    Gruß
    Andydomingo

  • Wozu benötigt man den Hypothekengläubiger? Der "jeweilige Eigentümer" der Grunddienstbarkeit ist der Dritte, der Erweber der Versprechensempfänger. Übertragen auf den Ausgangsfall ist letzterer noch erforderlich. Zum Beispiel diese Konzerngesellschaft.

  • Danke für die Hinweise. Ich habe inzwischen die Entscheidung des LG München II gelesen.
    Dort heißt es:
    "Der Anspruch auf Einräumung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines (erst noch durch Vermessung zu bildenden) Grundstücks kann durch Eintragung einer auf den Anspruchsberechtigten lautenden Vormerkung gesichert werden.

    In der o.g. Erörterung wurde hingegen angenommen, als "Krücke" müsste ich eine Konzerngesellschaft nehmen und dann den jeweiligen Eigentümer des noch zu bildenden Grundstücks als Dritten, nicht aber als Vormerkungsberechtigten, nehmen.

    Das wäre aber nach LG München unnötig.

    Vertrag zu Gunsten Dritter - dann würde die Bewilligung wie folgt lauten:

    "Der Eigentümer des Grundstücks X verpflichtet sich gegenüber der Platzhalter-GmbH im Wege eines Vertrages zu Gunsten Dritter, zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des noch durch Vermessung zu bildenden Grundstücks (Teilfläche von Grundstück X, ca. 1.000 qm, im beigefügten Lageplan gelb umrandet und mit A-B-C-D-E-A gekennzeichnet) eine Grunddienstbarkeit zu bestellen, wonach der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks verlangen kann, in der auf dem dienenden Grundstück befindlichen Tiefgarage bis zu 10 Stellplätze unter Ausschluss des Eigentümers zu benutzen und die Zufahrtsfläche und das Rolltor gemeinsam mit dem jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks zu benutzen. Die genaue Anzahl der Stellplätze und deren Lage im Einzelnen bestimmt der jeweilige EIgentümer des herrschenden Grundstücks nach billigem Ermessen."

    Eintragung: Vormerkung zu Gunsten von Platzhalter-GmbH zur Sicherung des Anspruchs des jeweiligen Eigentümers eines noch durch Vermessung zu bildenden Grundstücks auf Einräumung einer Grunddienstbarkeit (Stellplatznutzungs- und Tiefgaragenmitbenutzungsrecht).. (im Übrigen Bezugnahme auf Eintragungsbewilligung)

    (diese § 315-Regelung sollte ja gehen, siehe BayObLG NJW-RR 1986, 568 - Wohnungsrecht, Auswahl der Räume bleibt Vormerkungsberechtigtem überlassen).


    LG München II- Bewilligung würde dagegen lauten:
    Der Eigentümer des Grundstücks X verpflichtet sich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des noch durch Vermessung zu bildenden Grundstücks (Teilfläche von Grundstück X, ca. 1.000 qm, im beigefügten Lageplan gelb umrandet und mit A-B-C-D-E-A gekennzeichnet), diesem eine Grunddienstbarkeit zu bestellen (im Übrigen identisch).

    Eintragungsvermerk: Vormerkung zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines noch durch Vermessung zu bildenden Grundstücks (Teilfläche aus Grundstück BV Nr. 1) zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Grunddienstbarkeit (Stellplatnutzungs- und Tiefgaragenmitbenutzungsrecht) (im Übrigen Bezugnahme auf die Bewilligung).

    Wenn dann (zB nach Abverkauf und WEG-Bildung) die Grunddienstbarkeit bestellt wird, müsste es wie folgt laufen:

    Der "alte Eigentümer" und sodann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks einigen sich über die Dienstbarkeit, die dann bestimmt sein muss (Einzeichnung Stellplätze, verbindliche Festlegung Anzahl). Für den Grundbuchvollzug müssen dann aber die "jetzt" Bewilligungsberechtigten ihre Bewilligung abgeben - sowohl zur Eintragung als auch zur Rangregulierung, indes nach § 888 BGB.

    Würde das so laufen?

  • Der "jeweilige Eigentümer einer Teilfläche" als Versprechensempfänger war den Beteiligten im Fall des LG München als Berechtigter einer Vormerkung offenbar zu unbestimmt. Sonst hätte man den Umweg über den Käufer nicht nehmen müssen. Tatsächlich gibt es den jeweiligen Eigentümer auch noch gar nicht. Wem gegenüber verpflichtet sich jetzt also der augenblickliche Eigentümer.

  • Seht mir bitte nach, dass ich keine Zeit habe, vertieft einzusteigen, aber ich hatte so einen Fall vor einiger Zeit und habe mir mein Vorstück für die Eintragung rausgesucht. Ich weiß, habe die Eintragung seinerzeit gründlich recherchiert und mit Hilfe des Forums und der genannten Entscheidung des LG München II zusammengeklöppelt, hoffe also von daher, dass es Hand und Fuß hat.
    Eingetragen habe ich eine Vormerkung zugunsten des Erwerbers der Teilfläche gerichtet auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit an einer noch zu vermessenden Teilfläche...für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks...

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Seht mir bitte nach, dass ich keine Zeit habe, vertieft einzusteigen, aber ich hatte so einen Fall vor einiger Zeit und habe mir mein Vorstück für die Eintragung rausgesucht. Ich weiß, habe die Eintragung seinerzeit gründlich recherchiert und mit Hilfe des Forums und der genannten Entscheidung des LG München II zusammengeklöppelt, hoffe also von daher, dass es Hand und Fuß hat.
    Eingetragen habe ich eine Vormerkung zugunsten des Erwerbers der Teilfläche gerichtet auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit an einer noch zu vermessenden Teilfläche...für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks...

    Und so soll es auch sein. Und eben nicht zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Teilfläche.

  • Okay, das hilft. D.h. bei Eigentümerrechten, wenn die Fläche gar nicht veräußert werden soll, geht es nur mit der "Krücke" über die Konzerngesellschaft.
    Wären die Grundstücke schon gebildet, so sind Eigentümerrechte auch bei Personenidentität (inzwischen selbstverständlich) zulässig. Bei einer Vormerkung geht das aber vorliegend nicht.

    Wenn man eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wollte (weil etwa das herrschende Grundstück eine WEG sein wird), würde es dann in etwa so gehen:

    "Der Eigentümer des Grundstücks X verpflichtet sich gegenüber der Platzhalter-GmbH im Wege eines Vertrages zu Gunsten Dritter, zu Gunsten der nach Aufteilung in Wohnungseigentum entstehenden Wohnungseigentümergemeinschaft "WEG Teilfläche von Grundstück X" (das aufzuteilende Grundstück ist ca. 1.000 qm groß, im beigefügten Lageplan gelb umrandet und mit A-B-C-D-E-A gekennzeichnet) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu bestellen, wonach der Dienstbarkeitsberechtigte verlangen kann, in der auf dem dienenden Grundstück befindlichen Tiefgarage bis zu 10 Stellplätze unter Ausschluss des Eigentümers zu benutzen und die Zufahrtsfläche und das Rolltor gemeinsam mit dem jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks zu benutzen. Die genaue Anzahl der Stellplätze und deren Lage im Einzelnen bestimmt der Berechtigte der zukünftigen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (?) nach billigem Ermessen".

    Die fehlende Bestimmtheit der "zukünftigen WEG" dürfte eigentlich nicht schädlich sein, weil sie ja nur "Dritter" ist, und der Dritte kann ja sogar bei Photovoltaiksvormerkungen durch den Versprechensempfänger benannt werden. Hilfsweise würde man dann aber auch die Benennung durch den Versprechensempfänger hier machen können. Das Leistungsbestimmungsrecht sollte ich aber auch dem noch zu benennenden Dritten einräumen können, nicht dem Versprechensempfänger?

    Einmal editiert, zuletzt von andydomingo (11. Februar 2021 um 15:03) aus folgendem Grund: herrschendes Grundstück passt nicht.

  • Das Leistungsbestimmungsrecht sollte ich aber auch dem noch zu benennenden Dritten einräumen können, nicht dem Versprechensempfänger?

    Geht grds. (BGH, Urteil vom 30. 5. 2003 - V ZR 216/02). Aber wohl nur bei einem echten Vertrag zugusten Dritter mit eigenem Forderungsrecht. Wird hier schon wegen dessen fehlender Bestimmtheit nicht der Fall sein. Ebenfalls aus den Grundsätzen zum Photovoltaikanlagerecht hergeleitet.

  • Hallo,

    eingetragen werden soll eine Vormerkung auf Eintragung einer GdB lastend an einer noch zu vermessenden Teilfläche für den Käufer einer noch zu vermessenden Teilfläche.

    Kann man die Vormerkung so eintragen?

    "Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des jeweiligen Eigentümers eines noch durch Vermessung zu bildenden Grundstücks auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit (Fahrrecht) für die xy-GmbH..."

    Muss ich noch kenntlich machen, dass nur eine Teilfäche eines Grundstücks belastet ist?

  • Nein, mache ich immer so. Das herrschende Grundstück läßt sich ohnehin noch nicht eindeutig bezeichnen. Den konkreten Belastungsgegenstand bringe ich doch aber über dieses "an einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. ... m2" zum Ausdruck.

  • Ah stimmt, hattest du in deinem Vorschlag ja mit drin. Danke dir!

    In meinem Beispiel hatte ich das herrschende Grundstück mit drin. Wenn man deinen und meinen Vorschlag kombiniert, wäre sowohl das herrschende als auch das dienende Grundstück bezeichnet.

    2 Mal editiert, zuletzt von Karo (14. März 2023 um 10:47)

  • Hier ging es auch um die Frage nach möglichen Eintragungstexten ->

    Küstenkind
    19. November 2013 um 16:03

    2 Mal editiert, zuletzt von 45 (17. März 2023 um 15:36) aus folgendem Grund: Neu verlinkt

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