Sondernutzungsrecht an Doppelstockgarage

Zitat von Muschel

Hallo,
je mehr ich lese, desto verwirrter bin ich. Deshalb hoffe ich, ihr könnt mir helfen.
Ich habe Teileigentumseinheiten an Stellplätzen mit Doppelstockgaragen. Die Nutzung soll nun so geregelt werden, dass jedem (späteren) Miteigentümer das Nutzungsrecht an einem Stellplatz (oben/unten) zugewiesen werden soll. Eine Zuordnung der Sondernutzungsrechte behält sich der Eigentümer für später vor. Ich verstehe Schöner/Stöber Rn. 2836 und Bärmann § 13 Rn. 92 ff. so, dass das tatsächlich geht. Auch wenn damit ein SNR an Sondereigentum begründet werden wird. Sehe ich das richtig?

Viele Dank schon mal!!

Nee, Sondernutzungsrecht an Sondereigentum geht nicht.

Schöner/Stöber Rn. 2836 meint den Fall BGH, V ZB 279/11 - dort gab es sowohl Doppelparker, die Sondereigentum waren (und bei denen Benutzungsregelungen nach § 1010 BGB bestanden), als auch solche, die Gemeinschaftseigentum waren und bei denen Sondernutzungsrechte zugewiesen wurden.

Zitat von tom

...Nee, Sondernutzungsrecht an Sondereigentum geht nicht.

Schöner/Stöber Rn. 2836 meint den Fall BGH, V ZB 279/11 - dort gab es sowohl Doppelparker, die Sondereigentum waren (und bei denen Benutzungsregelungen nach § 1010 BGB bestanden), als auch solche, die Gemeinschaftseigentum waren und bei denen Sondernutzungsrechte zugewiesen wurden.

Das stimmt so nicht. Schöner/Stöber führen in RN 2836 zur Zulässigkeit einer Gebrauchsregelung nach § 15 WEG in der Fußnote 230 aus:
„Zur Zulässigkeit einer Gebrauchsregelung durch Vereinbarung gem. § 15 Abs. 1 WEG vgl. BGH ZWE 2014, 211 (212); Böttcher ZNotP 2015, 42 (46).“
Gemeint ist die hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1039831
genannte Entscheidung des BGH vom 20.02.2014, V ZB 116/13, die sich auf die Sondernutzungsrechte am Sondereigentum eines Mehrfachparkers bezieht (s. die Besprechung von Hügel/Elzer: Sondernutzungsrechte am Sondereigentum - Zugleich Anmerkungen zum Beschl. des BGH v. 20. 2. 2014 - V ZB 116/13): „Gegen die BGH-Lösung spricht aber vor allem, dass sie im Ergebnis Sondernutzungsrechte an einem Sondereigentum erlaubt“).

Nachdem nunmehr aber Sondereigentum an den einzelnen Stellplätzen begründet werden kann (s. DNotI-Report 22/2020, 169/172)
https://www.dnoti.de/fileadmin/user…22020_light.pdf
besteht für die Sondernutzungsregelung eigentlich kein Bedarf mehr.

Auch der BGH geht im Beschluss vom 20.02.2014, V ZB 116/13, davon aus, dass ein Sondernutzungsrecht nur am Gemeinschaftseigentum möglich ist. Er führt aus: „In dieser Fallgestaltung kommt die Zuweisung fester Stellplätze an die Miteigentümer auf der Grundlage von Sondernutzungsrechten im Sinne von § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht in Betracht (so aber wohl Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdnr. 2836; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 13 Rdnr. 113; Langhein, notar 2012, 290), weil Sondernutzungsrechte nur an gemeinschaftlichem Eigentum bestehen können (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 16). Vielmehr bedarf es einer internen Nutzungsregelung zwischen den Bruchteilseigentümern …“
Die zitierte BT-Drs. 16/887
http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/16/008/1600887.pdf
führt auf Seite 16 aus:
„c) Ein Sondernutzungsrecht begründet nach allgemeiner Auffassung für den Berechtigten das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer zu nutzen (Palandt-Bas- senge, 64. Auflage, § 13 WEG, Rn. 7 m. w. N.). Der in § 5 Abs. 4 Satz 2 und 3 WEG (neu) verwendete Begriff findet sich im Gesetz bislang nicht. Er ist eine Schöpfung der Rechtspraxis und hat sich bewährt. Es ist daher weder erforderlich noch sinnvoll, ihn gesetzlich zu definieren“

Der BGH hat aber eine Gebrauchsregelung nach § 15 WEG zugelassen, weil dies seit geraumer Zeit üblich und von den Grundbuchämtern gebilligt worden sei. Dagegen spreche allerdings, dass die Binnenbeziehung von Bruchteilseigentümern im Grundsatz keinen Gemeinschaftsbezug aufweist. Zu berücksichtigen sei aber, dass die Eigentümer von Mehrfachparkern – anders als Bruchteilseigentümer von Wohnungseigentum – typischerweise nicht in einer persönlichen Verbindung zueinander stünden, sondern eine zufällige Gemeinschaft bildeten.

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist nach der Definition des BGH aber keine Gebrauchsregelung (Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Auflage 2015, 5. Teil. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, RN 173).

Dötsch führt in seiner Anmerkung in der ZfIR 2014, 441/443 aus: „Sofern der Senat eine Lösung über Sondernutzungsrechte in solchen Fällen ganz ablehnt, ist das leider ebenfalls nur knapp begründet, zumal nicht nur die zitierten Stellen aus dem Schrifttum derartige Fragen diskutiert haben (vgl. etwa BayObLG, Urt. v. 21.7.1994 – 2Z BR 56/94 , NJW-RR 1994, 1427 = DNotZ 1995, 70; OLG Zweibrücken, Beschl. v. 30.10. 2001 – 3 W 102/01 , NJOZ 2002, 1046). Es erscheint indes …. durchaus folgerichtig und plausibel, Sondernutzungsrechte auf Gemeinschaftseigentum zu beschränken und nicht für Sondereigentum anzuerkennen (vgl. am Rande auch OLG München, Beschl. v. 23.9.2011 – 34 Wx 247/11 , ZfIR 2011, 881 (m. Anm. Dötsch, S. 882))“…

In Deinem Fall stehen die Doppelparker insgesamt im Sondereigentum. Ich hätte daher meine Zweifel, ob es sog. vorbehaltene Sondernutzungsrechte an ihnen überhaupt geben kann. Jedenfalls würde ich beim Notar anregen, die Lösung über die jetzt gegebene Sondereigentumsfähigkeit der einzelnen Stellplätze zu suchen.

Zitat von Prinz

Zitat von tom

...Nee, Sondernutzungsrecht an Sondereigentum geht nicht.

Schöner/Stöber Rn. 2836 meint den Fall BGH, V ZB 279/11 - dort gab es sowohl Doppelparker, die Sondereigentum waren (und bei denen Benutzungsregelungen nach § 1010 BGB bestanden), als auch solche, die Gemeinschaftseigentum waren und bei denen Sondernutzungsrechte zugewiesen wurden.

Das stimmt so nicht. Schöner/Stöber führen in RN 2836 zur Zulässigkeit einer Gebrauchsregelung nach § 15 WEG in der Fußnote 230 aus:
„Zur Zulässigkeit einer Gebrauchsregelung durch Vereinbarung gem. § 15 Abs. 1 WEG vgl. BGH ZWE 2014, 211 (212); Böttcher ZNotP 2015, 42 (46).“
Gemeint ist die hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1039831
genannte Entscheidung des BGH vom 20.02.2014, V ZB 116/13, die sich auf die Sondernutzungsrechte am Sondereigentum eines Mehrfachparkers bezieht (s. die Besprechung von Hügel/Elzer: Sondernutzungsrechte am Sondereigentum - Zugleich Anmerkungen zum Beschl. des BGH v. 20. 2. 2014 - V ZB 116/13): „Gegen die BGH-Lösung spricht aber vor allem, dass sie im Ergebnis Sondernutzungsrechte an einem Sondereigentum erlaubt“).

Nachdem nunmehr aber Sondereigentum an den einzelnen Stellplätzen begründet werden kann (s. DNotI-Report 22/2020, 169/172)
https://www.dnoti.de/fileadmin/user…22020_light.pdf
besteht für die Sondernutzungsregelung eigentlich kein Bedarf mehr.

Alles anzeigen

Oh nein, ich hatte die 15. Auflage gegriffen in der 16. Auflage steht es so wie von Prinz beschrieben (mit der neueren BGH-Entscheidung). Ich halte die Entscheidung zwar für nicht überzeugend, aber der BGH ist nun mal der BGH.

hier wird sowas mit § 1010 BGB geregelt und entsprechenden Vormerkungen dazu

in dem vom Prinz angeregten Verfahren müsste jetzt aber das Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden

Zitat von pdaw

....in dem vom Prinz angeregten Verfahren müsste jetzt aber das Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt werden

Wieso ? Nach dem Sachvortrag ist bislang an den Duplexgaragen Sondereigentum begründet (sonst gäbe es auch die Problematik „Sondernutzungsrecht am Sondereigentum“ nicht). Und das, was bisher schon Gemeinschaftseigentum war, wird von der Einräumung des Sondereigentums an den einzelnen Stellplätzen nicht berührt (s. dazu etwa Leidner im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand 01.01.2021, § 5 RN 48)

ich bin beim SV davon ausgegangen, dass der einzelne Stellplatz kein Sondereigentum ist, sondern nur die Doppelstockgarage

Ja. Und dieses Sondereigentum an der Duplexgarage insgesamt (BGH, Urt. v. 21. 10. 2011, V ZR 75/11) wird unterteilt in das Sondereigentum an den einzelnen Stellplätzen. Ich sehe da keinen Unterschied zu einer Unterteilung einer 4-Zimmer-Wohnung in zwei 2-Zimmer-Wohnungen oder einer Doppelgarage in zwei Einzelgaragen.

alles klar, verstanden