Falsches Sondereigentum

  • Im Jahre 2001 wurde Wohnungseigentum gem. § 3 WEG gebildet. Es entstanden zwei Einheiten. In Blatt 1 ist ein 48/100 ME-Anteil eingetragen, verbunden mit dem SE an dem südlich gelegenen Neubau, Nr. 1 des ATP. Eingetragener Eigentümer ist A. In Blatt 2 ist ein 52/100 ME-Anteil eingetragen, verbunden mit dem SE an dem nördlich gelegenen Altbau, Nr. 2 des ATP. Eingetragener Eigentümer ist B.
    Jetzt will B sein WE verkaufen. Im Zuge dieses Verkaufs wurde nun festgestellt, dass bei der Anlegung der WE-Grundbücher ein Fehler passiert ist. Der damals tätige Kollege hat leider die ME-Anteile mit den falschen SE-Einheiten verbunden! Laut TE sollte nämlich der 48/100 Anteil des A verbunden werden mit dem SE am Altbau (Nr. 2 des ATP), während der 52/100 Anteil des B in der TE verbunden wurde mit dem SE am Neubau (Nr. 1 des ATP). Dieser Fehler wurde bis heute von niemandem bemerkt. Beide Einheiten sind mit Grundpfandrechten belastet worden, auch diesen Gläubigern ist die Unrichtigkeit nicht aufgefallen!
    Was nun:gruebel:? Wie kriegen wir die Grundbücher wieder berichtigt? Die WEs dürften m.E. doch bislang gar nicht wirksam entstanden sein, oder? Zur wirksamen Begründung wären ja Einigung und Eintragung erforderlich gewesen, vgl. § 4 Abs. 1 WEG. Hier liegen jedoch keine mit den Einigungserklärungen in der TE übereinstimmenden Eintragungen im GB vor! Und was ist mit den auf den WEs lastenden Grundschulden?

  • Meine ersten Gedanken zur Problemlösung:
    Ausgehend von der Annahme, dass die beiden Sondereigentume nicht wirksam entstanden sind, müsste man m.E. davon ausgehen, dass die Eigentümer A und B tatsächlich "normale" Bruchteilseigentümer sind zu 48/100 bzw. 52/100 ideellen Anteilen. Diese "normalen" Miteigentumsanteile (jeweils ohne das nicht entstandene SE) wären dann mit den Grundpfandrechten belastet. Wenn jetzt Berichtigungsbewilligungen beider Eigentümer und aller Grundpfandrechtsgläubiger vorgelegt würden, in denen diese die Berichtigung der beiden Grundbücher dahingehend bewilligen, dass die Anteile jeweils mit dem "richtigen" Sondereigentum verbunden werden und ich das in den Grundbüchern vollziehen würde, müsste das Problem doch gelöst sein, oder übersehe ich da etwas:gruebel:?

  • Entsprechend der Gedanken zum isolierten Miteigentumsanteil bei Schöner/Stöber GrundbuchR, 1 Erster Teil Grundstücks- und Grundbuchrecht Rn. 2833 ff., (beck-online) und durch den BGH (BGH,, Urteil vom 3. 11. 1989 - V ZR 143/87), könnte man doch auch von einem versehentlich entstandenen isolierten/freien 4/100-Miteigentumsanteil ausgehen, den die Eigentümer jetzt in Auflassungsform zuweisen können/müssen.

  • Ein isolierter ME-Anteil liegt hier m.E. nicht vor. Dies würde voraussetzen, dass nur das mit einem einzelnen Anteil verbundene SE nicht entstanden wäre, während das restliche SE korrekt entstanden wäre. Hier ist aber m.E. gar kein SE entstanden, da beide SE-Anteile vollständig mit dem jeweils falschen Anteil des falschen Miteigentümers verbunden wurden und das jeweilige SE somit insgesamt der in der TE vorgenommenen SE-Zuweisung widerspricht.

  • Habe nochmal bei Schöner/Stöber "gestöbert":cool: und bin in Fn. 212 zu Rdnr. 2834a auf die Entscheidung des OLG München vom 14.07.2008 (34 Wx 37/08) gestoßen, die m.E. die Lösung meines Problems darstellt und meine oben dargestellte Rechtsansicht im Wesentlichen bestätigt:yes:!

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!