Wird die WEG nach § 9 ZVG amtswegig beteiligt?

  • Mal angenommen eine Zustimmungserfordernis ist nicht im GB eingetragen, dann würde die WEG im Normalfall nichts von dem Versteigerungsverfahren erfahren. Wie soll sie denn dann Ansprüche in 10 I 2 anmelden können?

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Man könnte ja denken, dass im letztgenannten Fall die Zustellung an den Verwalter als Zustimmungspflichtigen genügt.

    Hatte ich so verstanden, dass auch bei einer Zustimmungspflicht durch einen Dritten die einzelnen Wohnungseigentümer beteiligt werden (§§ 7, 12 WEG; § 9 Nr. 1 Alt 2 ZVG), nicht die Gemeinschaft, der § 27 Abs. 2 Nr. 1 aF WEG inzwischen aber komplett weggefallen ist.

  • Ich bin immer noch dafür den WEG-Verwalter zu beteiligen. Nicht wegen § 10 I Nr. 2 ZVG, sondern weil ja auch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Ginge es nur um Forderungen habt ihr schon recht, dass da auch die WEG nichts anders als jeder andere Berechtigte zu behandeln ist. Aber es ist ja eben nicht nur das Geld, was die WEG verbindet.

    Die einzelnen Miteigentümer würde ich nur in zwei Fällen: im GB ist das Zustimmungserfordernis aller Miteigentümer eingetragen oder es ist kein WEG-Verwalter bestellt.

    Lasst ja die Kinder viel lachen, sonst werden sie böse im Alter. Kinder, die viel lachen, kämpfen auf der Seite der Engel.
    Hrabanus Maurus


    Nach manchen Gesprächen mit einem Menschen hat man das Verlangen, eine Katze zu streicheln, einem Affen zuzunicken oder vor einem Elefanten den Hut zu ziehen.
    Maxim Gorki



  • Ich bin immer noch dafür den WEG-Verwalter zu beteiligen. Nicht wegen § 10 I Nr. 2 ZVG, sondern weil ja auch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Ginge es nur um Forderungen habt ihr schon recht, dass da auch die WEG nichts anders als jeder andere Berechtigte zu behandeln ist.


    Naja, ich sehe da schon einen Unterschied. Alle anderen bevorrechtigten Gläubiger der Rangklassen 10 I Ziff. 1-4 werden informiert, entweder als Beteiligte oder (10 I 3) nach der MiZi.

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  • Zwischenzeitlich handhabe ich es tatsächlich so, dass die übrigen Wohnungseigentümer bei mir nicht mehr beteiligt werden (u.a. wegen des schon genannten Beschlusses des LG Bielefeld, Stöber ZVG-Kommentar 22. Aufl. Rd.-Nr. 60 zu § 9 und Schneider ZfIR 2021, 93-102), sofern kein Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG gegeben ist.

    Für die Terminsbestimmung habe ich in den laufenden Verfahren diese zumindest formlos "zur Kenntnis" an den Verwalter übersandt, auch wenn das grundsätzlich wohl nicht erforderlich wäre.

    Bezüglich einer möglichen Anmeldung von Hausgeldansprüchen würde ich davon ausgehen, dass das der Verwalter nach wie vor machen kann, da er ja die Gemeinschaft der Eigentümer gerichtlich vertritt (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG).

    Durch die Neuregelung ist eine Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer durch den Verwalter nur dann nicht möglich, wenn die Vertretung sich auf die Rechte aus dem Sondereigentum richtet. So zumindest verstehe ich Schneider in Ziffer IX 1 und 2 aaO.

    Die übrigen Wohnungseigentümer müssten daher selbst beteiligt werden, wenn ein entsprechendes Zustimmungserfordernis vorliegt oder z.B. Grunddienstbarkeiten zu Gunsten des WEG-Grundstücks bestehen.

  • Stöber/Keller, Rn. 60 zu § 9 ZVG in der druckfrischen 23. Auflage hält weder die übrigen Miteigentümer noch die Gemeinschaft für Beteiligte nach § 9 Ziffer 1 ZVG. Bei WEG-Miteigentum stünde das Sondereigentum im rechtlichen und wirtschaftlichen Vordergrund. Es sei daher nicht im gleichen Maße Miteigentum wie Bruchteilseigentum.

    Bei einer Regelung nach § 12 WEG sei eine Beteiligtenstellung gegeben, wobei sich die Beteiligtenstellung nach der konkreten Ausgestaltung der Veräußerungsbeschränkung richte.

    Mir scheint dies eine zutreffende Sichtweise zu sein. Bei § 12 WEG finde ich es richtig, dass der oder Zustimmungspflichtigen beteiligt werden. Ansonsten bildet der Miteigentumsanteil bei Wohnungseigentum nur die rechtliche Klammer, die keine Beteiligtenstellung rechtfertigt.

  • Stöber/Keller, Rn. 60 zu § 9 ZVG in der druckfrischen 23. Auflage hält weder die übrigen Miteigentümer noch die Gemeinschaft für Beteiligte nach § 9 Ziffer 1 ZVG. Bei WEG-Miteigentum stünde das Sondereigentum im rechtlichen und wirtschaftlichen Vordergrund. Es sei daher nicht im gleichen Maße Miteigentum wie Bruchteilseigentum. Bei einer Regelung nach § 12 WEG sei eine Beteiligtenstellung gegeben, wobei sich die Beteiligtenstellung nach der konkreten Ausgestaltung der Veräußerungsbeschränkung richte.

    Mir scheint dies eine zutreffende Sichtweise zu sein. Bei § 12 WEG finde ich es richtig, dass der oder Zustimmungspflichtigen beteiligt werden. Ansonsten bildet der Miteigentumsanteil bei Wohnungseigentum nur die rechtliche Klammer, die keine Beteiligtenstellung rechtfertigt.

    Gerade hat der BGH die Notwendigkeit einer Beteiligung von Miteigentümern auch bei Bruchteilseigentümern nicht mehr uneingeschränkt bejaht, siehe BGH, Beschluss vom 22. September 2022 - V ZB 8/22. Dies stützt aus meiner Warte die Ansicht von Keller in Stöber, freilich ergänzt um einzelne Facetten. Dort heißt es: "Die übrigen Miteigentümer sind aber nach § 9 Nr. 1 ZVG Beteiligte, wenn für sie oder ihren jeweiligen Miteigentumsanteil ein Recht an dem zu versteigernden Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen ist (etwa ein Grundpfandrecht, ein Vorkaufsrecht oder eine Regelung nach § 1010 BGB), oder wenn ihre aus dem Grundbuch ersichtlichen rechtlichen Interessen ausnahmsweise ihre Beteiligung gebieten; das ist etwa dann der Fall, wenn eine Gesamtgrundschuld auf allen Miteigentumsanteilen lastet."

  • Stöber/Keller, Rn. 60 zu § 9 ZVG in der druckfrischen 23. Auflage hält weder die übrigen Miteigentümer noch die Gemeinschaft für Beteiligte nach § 9 Ziffer 1 ZVG. Bei WEG-Miteigentum stünde das Sondereigentum im rechtlichen und wirtschaftlichen Vordergrund. Es sei daher nicht im gleichen Maße Miteigentum wie Bruchteilseigentum. Bei einer Regelung nach § 12 WEG sei eine Beteiligtenstellung gegeben, wobei sich die Beteiligtenstellung nach der konkreten Ausgestaltung der Veräußerungsbeschränkung richte.

    Mir scheint dies eine zutreffende Sichtweise zu sein. Bei § 12 WEG finde ich es richtig, dass der oder Zustimmungspflichtigen beteiligt werden. Ansonsten bildet der Miteigentumsanteil bei Wohnungseigentum nur die rechtliche Klammer, die keine Beteiligtenstellung rechtfertigt.

    Gerade hat der BGH die Notwendigkeit einer Beteiligung von Miteigentümern auch bei Bruchteilseigentümern nicht mehr uneingeschränkt bejaht, siehe BGH, Beschluss vom 22. September 2022 - V ZB 8/22. Dies stützt aus meiner Warte die Ansicht von Keller in Stöber, freilich ergänzt um einzelne Facetten. Dort heißt es: "Die übrigen Miteigentümer sind aber nach § 9 Nr. 1 ZVG Beteiligte, wenn für sie oder ihren jeweiligen Miteigentumsanteil ein Recht an dem zu versteigernden Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen ist (etwa ein Grundpfandrecht, ein Vorkaufsrecht oder eine Regelung nach § 1010 BGB), oder wenn ihre aus dem Grundbuch ersichtlichen rechtlichen Interessen ausnahmsweise ihre Beteiligung gebieten; das ist etwa dann der Fall, wenn eine Gesamtgrundschuld auf allen Miteigentumsanteilen lastet."

    "Die Beteiligtenstellung ist daher auf solche Personen zu begrenzen, denen durch die Versteigerung ein Rechtsverlust oder zumindest ein rechtlicher Nachteil entstehen kann, wobei das Recht, das durch die Versteigerung des Grundstücks verloren gehen oder beeinträchtigt werden könnte, entweder aus dem Grundbuch erkennbar sein (Nr. 1) oder angemeldet werden (Nr. 2) muss."

    "[...] Die Beteiligtenstellung ist daher auf solche Personen zu begrenzen, denen durch die Versteigerung ein Rechtsverlust oder zumindest ein rechtlicher Nachteil entstehen kann, wobei das Recht, das durch die Versteigerung des Grundstücks verloren gehen oder beeinträchtigt werden könnte, entweder aus dem Grundbuch erkennbar sein (Nr. 1) oder angemeldet werden (Nr. 2) muss. [...]" (BGH a.a.O.) :/ Und bei bestehenbleibenden Rechten?

  • Stöber/Keller, Rn. 60 zu § 9 ZVG in der druckfrischen 23. Auflage hält weder die übrigen Miteigentümer noch die Gemeinschaft für Beteiligte nach § 9 Ziffer 1 ZVG. Bei WEG-Miteigentum stünde das Sondereigentum im rechtlichen und wirtschaftlichen Vordergrund. Es sei daher nicht im gleichen Maße Miteigentum wie Bruchteilseigentum. Bei einer Regelung nach § 12 WEG sei eine Beteiligtenstellung gegeben, wobei sich die Beteiligtenstellung nach der konkreten Ausgestaltung der Veräußerungsbeschränkung richte.

    Mir scheint dies eine zutreffende Sichtweise zu sein. Bei § 12 WEG finde ich es richtig, dass der oder Zustimmungspflichtigen beteiligt werden. Ansonsten bildet der Miteigentumsanteil bei Wohnungseigentum nur die rechtliche Klammer, die keine Beteiligtenstellung rechtfertigt.

    Gerade hat der BGH die Notwendigkeit einer Beteiligung von Miteigentümern auch bei Bruchteilseigentümern nicht mehr uneingeschränkt bejaht, siehe BGH, Beschluss vom 22. September 2022 - V ZB 8/22. Dies stützt aus meiner Warte die Ansicht von Keller in Stöber, freilich ergänzt um einzelne Facetten. Dort heißt es: "Die übrigen Miteigentümer sind aber nach § 9 Nr. 1 ZVG Beteiligte, wenn für sie oder ihren jeweiligen Miteigentumsanteil ein Recht an dem zu versteigernden Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen ist (etwa ein Grundpfandrecht, ein Vorkaufsrecht oder eine Regelung nach § 1010 BGB), oder wenn ihre aus dem Grundbuch ersichtlichen rechtlichen Interessen ausnahmsweise ihre Beteiligung gebieten; das ist etwa dann der Fall, wenn eine Gesamtgrundschuld auf allen Miteigentumsanteilen lastet."

    "Die Beteiligtenstellung ist daher auf solche Personen zu begrenzen, denen durch die Versteigerung ein Rechtsverlust oder zumindest ein rechtlicher Nachteil entstehen kann, wobei das Recht, das durch die Versteigerung des Grundstücks verloren gehen oder beeinträchtigt werden könnte, entweder aus dem Grundbuch erkennbar sein (Nr. 1) oder angemeldet werden (Nr. 2) muss."

    "[...] Die Beteiligtenstellung ist daher auf solche Personen zu begrenzen, denen durch die Versteigerung ein Rechtsverlust oder zumindest ein rechtlicher Nachteil entstehen kann, wobei das Recht, das durch die Versteigerung des Grundstücks verloren gehen oder beeinträchtigt werden könnte, entweder aus dem Grundbuch erkennbar sein (Nr. 1) oder angemeldet werden (Nr. 2) muss. [...]" (BGH a.a.O.) :/ Und bei bestehenbleibenden Rechten?

    Noch gefunden (Ertle, ZfIR 2018, 815, 820):

    "[...] In der Praxis werden häufig die Berechtigten von bestehenbleibenden Dienstbarkeiten nicht ermittelt. Gerechtfertigt wird dieses Unterlassen mit dem Hinweis, dass die Beteiligten durch einen möglichen Zuschlag nicht beeinträchtigt sind, § 43 Abs. 2 , § 83 Nr. 1 , § 84 ZVG . Rechtlich dürfte diese Vorgehensweise im Zweifel nicht haltbar sein. [...]"

    Künftig obiter dictum dann doch?

  • Aber was ist mit der Möglichkeit der Anmeldung aus Rang 2? Wird der WEG-Verwalter jetzt auf die Veröffentlichungen unter www-zvg-portal.de verwiesen? In der MiZi steht ja auch, dass derjenige, der einen Anspruch aus dem Grundstück hat, einen Terminbeschluss erhalten soll. Zumindest müsste die WEG dann den Termin mitgeteilt bekommen.

    Lasst ja die Kinder viel lachen, sonst werden sie böse im Alter. Kinder, die viel lachen, kämpfen auf der Seite der Engel.
    Hrabanus Maurus


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  • Du hast Recht. Wer lesen kann ist klar im Vorteil. Es steht drin: "wer öffentliche Lasten einzieht". Hausgeld ist ja viel, aber keine öffentliche Last. Also geht es über diesen Weg auch nicht.

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  • Aber was ist mit der Möglichkeit der Anmeldung aus Rang 2? Wird der WEG-Verwalter jetzt auf die Veröffentlichungen unter www-zvg-portal.de verwiesen? In der MiZi steht ja auch, dass derjenige, der einen Anspruch aus dem Grundstück hat, einen Terminbeschluss erhalten soll. Zumindest müsste die WEG dann den Termin mitgeteilt bekommen.

    Hierfür gibt es den § 37 Nr. 4 ZVG.

    Wenn die WEG einen Hausgeldschuldner hat, ist es eben deren Aufgabe,

    ab und an zu ermittlen, ob die Versteigerung läuft. Bestehen bereits

    Titel sollte die WEG rasch eine ZwaSi eintragen lassen - dann ist sie

    "geborene" Beteiligte nach § Nr. 1 ZVG - bzw. sie sollte selbst die

    Versteigerung betreiben, um keine Rangverluste zu erleiden.

  • Das stimmt schon. Aber ich sage jetzt mal was eigentlich keine Argument ist: Wir haben das aber schon immer so gemacht. Ich werde wohl dabei bleiben, den WEG-Verwalter zu beteiligen. :flucht:

    Ändert sich eigentlich daran was, wenn ein Zustimmungsvorbehalt eingetragen ist?

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  • Weil ich denke, dass es richtig ist. Ich bin auch bei Vollstreckungen in Bruchteilen auch der Ansicht, dass der weitere Eigentümer beteiligt sein sollte. Zumindest informiert. Ich weiß, dass ich das nicht rechtlich begründen kann, aber ich halte es eben für richtig und bei Rang 2 habe ich es aufgrund der Rangstellung für richtig gehalten. Alle, deren Recht ich aus dem Grundbuch erkenne, muss ich beteiligen. Und eine WEG erkenne ich aufgrund des Sondereigentums. In dem Punkt mag ich mich nicht ändern.

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  • Das stimmt schon. Aber ich sage jetzt mal was eigentlich keine Argument ist: Wir haben das aber schon immer so gemacht. Ich werde wohl dabei bleiben, den WEG-Verwalter zu beteiligen. :flucht:

    Ändert sich eigentlich daran was, wenn ein Zustimmungsvorbehalt eingetragen ist?

    Und wenn es keinen Verwalter gibt? Dann doch wieder alle 500 beteiligen? Oder keinen? Das wäre dann Ungleichbehandlung.

    Dann ist das ja eingetragen und grundbuchersichtlich.

    Weil ich denke, dass es richtig ist. Ich bin auch bei Vollstreckungen in Bruchteilen auch der Ansicht, dass der weitere Eigentümer beteiligt sein sollte. Zumindest informiert. Ich weiß, dass ich das nicht rechtlich begründen kann, aber ich halte es eben für richtig und bei Rang 2 habe ich es aufgrund der Rangstellung für richtig gehalten. Alle, deren Recht ich aus dem Grundbuch erkenne, muss ich beteiligen. Und eine WEG erkenne ich aufgrund des Sondereigentums. In dem Punkt mag ich mich nicht ändern.

    Was ist bei Bruchteil anders? Auch da kann es 500 Miteigentümer geben. Aber definitiv gibt es keinen vertretenden Verwalter.

    "Just 'cos you got the power, that don't mean you got the right!" ((c) by Mr. Kilmister, passt zum Job)

    "Killed by Death" (ebenfalls (c) by Lemmy, passt eigentlich immer)

  • Ich habe auch, wenn es keinen WEG-Verwalter gab, alle Miteigentümer beteiligt. Allerdings waren das keine WEG's von großer Größe. Da habe ich das noch nicht erlebt, dass es da keinen Verwalter gab. Bislang war das ja eine Meinung, die vertreten werden konnte.

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    Nach manchen Gesprächen mit einem Menschen hat man das Verlangen, eine Katze zu streicheln, einem Affen zuzunicken oder vor einem Elefanten den Hut zu ziehen.
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  • Wir haben bestimmt über 10 Verfahren mit jeweils mindestens 200 Beteiligten.

    Eine konkrete Sichtung der Verfahren führt dann hoffentlich zu einer deutlichen Reduzierung dieser Verfahren.

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