Grundstücksvereinigung als vormerkungswidrige Verfügung?

  • A vereinigt Grundstück 1 und 2 gemäß § 890 I BGB. Es ist eine Vormerkung eingetragen zur Sicherung eines Übertragungsanspruchs von B.
    B hat nichts dagegen, will aber seine Vormerkung behalten.

    Ist das eine vormerkungswidrige Verfügung?
    Wenn B zustimmt, ist dann der Anspruch unmöglich geworden oder richtet er sich im Wege der Auslegung auf Übertragung vereinigtes Grundstück?
    Muss eine neue Grundbucheintragung erfolgen und/oder neue Bewilligung nach § 885 BGB abgegeben werden, weil ja immerhin das "Verfügungsobjekt" anders ist (vorher: Übertragung EIgentum zwei Grundstücke; jetzt: Übertragung Eigentum nur noch ein Grundstück, auch wenn es "dasselbe" ist)?

    Danke und Gruß!

  • Je mehr ich überlegt habe, umso mehr wurde ich verunsichert. Jetzt habe ich doch keine strikt feststehende Antwort, aber eine Meinung:

    "Die Teilung oder Vereinigung von Grundstücken ist eine Verfügung im Sinne von § ZVG § 23 ZVG, die dem Gläubiger gegenüber unwirksam ist, solange dieser die Verfügung nicht genehmigt; auch wenn sie im Grundbuch vollzogen wird, muss das Zwangsversteigerungsverfahren so fortgeführt werden, als wäre die Verfügung nicht erfolgt." BGH, Beschluss vom 5.6.2014 – V ZB 16/14

    Übertragen auf die Vormerkung würde dies bedeuten, dass die Vereinigung dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam ist und er nach Vereinigung einen Anspruch auf Teilung und Übereignung hat, statt wie bisher nur auf Übereignung. Wenn der Vormerkungsberechtigte jetzt der Vereinigung zustimmt, kann m.E. dadurch der Anspruch auf Übereignung nicht verloren gehen und richtet sich jetzt automatisch auf Übereignung des vereinigten Grundstücks.

    Ich würde den Fall mit dem zuständigen Rechtspfleger telefonisch besprechen.

  • Ich sehe hier ehrlich nicht so ein Problem, wenn sich alle einig sind.

    Ich habe jedenfalls in einem Fall kein Problem gesehen, wo ein Käufer in einem Kaufvertrag eine vermessene Teilvertrag und in einem späteren Kaufvertrag auch noch die restliche Teilfläche und damit das ganze Grundstück gekauft hatte. ich habe mit den beiden separaten Auflassungen das Grundstück umgeschrieben.

    Letztlich möchte B beide Grundstücke haben. Diese bekommt er auch bei einer Vereinigung, nur eben als ein Grundstück. Eine neue Teilung nach Umschreibung bliebe ihm unbenommen.

    Wenn man auf Nummer sicher gehen will: Man könnte den Berechtigten bei der Vereinigung mitwirken lassen oder eine klarstellende Ergänzung des Kaufvertrages erstellen.

  • Ich sehe hier ehrlich nicht so ein Problem, wenn sich alle einig sind.

    Ich habe jedenfalls in einem Fall kein Problem gesehen, wo ein Käufer in einem Kaufvertrag eine vermessene Teilvertrag und in einem späteren Kaufvertrag auch noch die restliche Teilfläche und damit das ganze Grundstück gekauft hatte. ich habe mit den beiden separaten Auflassungen das Grundstück umgeschrieben.

    Letztlich möchte B beide Grundstücke haben. Diese bekommt er auch bei einer Vereinigung, nur eben als ein Grundstück. Eine neue Teilung nach Umschreibung bliebe ihm unbenommen.

    Wenn man auf Nummer sicher gehen will: Man könnte den Berechtigten bei der Vereinigung mitwirken lassen oder eine klarstellende Ergänzung des Kaufvertrages erstellen.

    Woher weißt du das? Ggf. will er später nur eines erwerben. Wenn er der Vereinigung zustimmt, muss er sich eben darüber im klaren sein, dass er danach nur noch das vereinigte Grundstück erwerben kann.

  • Ich sehe bei einer Vereinigung kein Problem mit der/n Vormerkung/en, insbesondere weil man ja auch eine Vormerkung für eine Teilfläche eintragen kann. Das ist dann hier im Endeffekt nichts anderes.
    Die Vormerkung scheint nach #3 doch aufgrund eines KaufV eingetragen worden zu sein, also wollte der Käufer doch ohnehin den gesamten Bestand erwerben. Und wenn dann der KV doch nur teilweise durchgeführt werden soll oder der Käufer lieber zwei Grundstücke hätte, kann man ja wieder teilen.

  • oder der Käufer lieber zwei Grundstücke hätte, kann man ja wieder teilen.

    Nicht unbedingt. Meine Kenntnisse sind da zwar mehr als vage, aber meines Wissens gibt es Konstellationen im Baurecht, die eine spätere Teilung verhindern könnten. Die Löschung einer Vormerkung die "ohne Zwischeneintragungen" bewilligt/beantragt wurde, würde ich bei einer ohne Beteiligung des Vormerkungsberechtigten eingetragenen Vereinigung jedenfalls nicht ohne weiteres vornehmen. Da müsste ich vorher mal recherchieren (im Zweifel im Forum ;)).

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -


  • Letztlich möchte B beide Grundstücke haben.

    Woher weißt du das?

    Wissen tue ich das nicht, aber üblicherweise ist das so und der Sachverhalt gibt nichts Gegenteiliges her. Üblicherweise ist es doch so, dass solche Vereinigungen oder Teilungen mit dem Wissen oder gar auf Veranlassung des Käufers erfolgen.

    Wie auch immer: Ich bleibe dabei, dass die Vormerkung einer Vereinigung nach § 5 GBO grundbuchrechtlich nicht entgegensteht und ohne weiteres einzutragen ist.

    Bei Eigentumsänderung sehe ich, je nach Fassung des Vertrages, auch nicht zwingend ein Problem. Baurecht ist Sache der Beteiligten. Ich habe den Begriff "Zwischeneintragung" bislang als Eintragung von Rechten ohne Mitwirkung des Käufers verstanden.

    Ggf. muss man halt einen entsprechenden Vertragsnachtrag verlangen.

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