Sittenwidrige Auflassung / Eklat mit Urkundsnotar

Hast Du denn auch die Frage gestellt ob diese Immobilie das ganze Vermögen darstellt? Verfügungsbeschränkung nach § 1365 BGB betrifft nur Verfügungen über das gesamte Vermögen, und auch der von Dir verlinkte Haufe Artikel sagt hierzu nichts abweichendes. Dh im Klartext, besteht keine Beschränkung weil es sich hier nicht um das gesamte Vermögen handelt, dann besteht auch keine Verfügungsbeschränkung, die sittenwidrigerweise Umgangen werden kann. Oder anders: ohne Beschränkung keine Sittenwidrigkeit, das Geschäft ist wirksam.
Zu klären wäre also erst mal ob weiteres Vermögen vorhanden ist, der Hauffe Artikel spricht von max. 85%, die die Immobilie ausmachen darf, damit sie nicht als gesamtes Vermögen gilt. Und dann stellt sich mir die Frage wie die das durch Vorlage von Urkunden beweisen sollen, sprich: Was verlangst Du konkret, um den Mangel zu beheben?
Und dann wirst Du noch argumentieren müssen, warum Du jetzt schon eine Verfügung über das Vermögen im Ganzen siehst, obwohl nur ein 1/1.000 MEA veräußert wird.

(Also ich für meinen Teil sehe da schwarz, aber ich bin auch nicht der Weisheit letzter Schluss).

Eine Prüfungskompetenz des GBA sehe ich schon, aber bei so "schwammigen" Anhaltspunkten beileibe keine Pflicht hier tiefer einzusteigen, denn aus den in #2 genannten Gründen kann man schon sehen, daß man hier ohne umfängliche weitere Nachforschungen ohnehin keine gründliche Prüfung durchführen könnte.

Wenn die Sache vollzugsreif ist, wird sie vollzogen und Ende. Ganz oben steht § 903.

Sollte tatsächlich irgendwas faul sein, können die Parteien das prozeßgerichtlich klären.

Ich denke nicht, dass die Auflassung sittenwidrig ist.

Die Frage scheint mir eher zu sein, ob 1365 teleologisch auf den hier vorliegenden Fall extendiert werden kann. Nach OLG Hamm ist 1365 grds analogiefähig (OLGZ 1979, 81). Für eine Extension scheint mir der Schutzzweck der Norm sowie die Wertung des 1361b Abs 3 zu sprechen. Erwähnenswert finde ich in dem Zusammenhang insb. die Entscheidung des OLG Hamburg FamRZ 2018 32 zu der Sperrwirkung des 1361b.

Aus meiner Sicht dürfte das GBA die Frage auch prüfen, da der Sachverhalt mE hinreichend klar ist und es sich um eine Rechtsfrage handelt. Würde nämlich 1365 einer Teilungsversteigerung nicht entgegen stehen, bräuchte man die ganze Urkunde nicht (quidquid agis, prudenter agas respice finem).

Die vorliegende Konstellation scheint mir aber nach erster und zugegebenermaßen kurzer Recherche noch nicht entschieden. Im Palandt habe ich auch nichts gefunden. Letztlich wäre ich daher eher vorsichtig mit der Annahme einer Extension und würde wohl umschreiben. Ggfls könnte die Frage dann später inzidenter im Rahmen einer Drittwiderspruchsklage erörtert werden.

Zitat von Sniper

Als Antwort flatterte ein Schreiben mit "Dienstaufsichtsbeschwerde" und "Rechtsmittel, sofern zulässig, gegen die (von mir) mitgeteilte Rechtsauffassung" herein.

Das ist natürlich ein Armutszeugnis für den Notar.
Mit einer Dienstaufsichtsbeschwerde kann Maßnahmen die der sachlichen Unabhängigkeit des Rechtspflegers unterliegen nicht begegnet werden. Sie ist insoweit schlicht unzulässig.
Hier soll offensichtlich Druck ausgeübt werden um die gewünschte Entscheidung zu erreichen. Die DAB sollte man mit einem Verweis auf §9 RpflG ignorieren. Mag die Dienstaufsicht dem Notar die diesbezügliche Rechtslage erläutern.

Die Einlegung eines "Rechtsmittels, sofern zulässig" stellt eine bedingte Verfahrenshandlung dar und ist als solche auch unzulässig. Darüber hinaus ist in der Sache auch kein Rechtsmittel gegeben, da keine gerichtliche Entscheidung gegeben ist.
Edit: Nach entsprechendem Hinweis an den Notar würde ich die Sache deshalb dem OLG zur Entscheidung über das Rechtsmittel vorlegen, sofern es nicht zurückgenommen wird.

Zitat von Sniper

Die Begründung des Notars ist, dass im Schöner/Stöber stehe, dass das Grundbuchamt zwar dem Legalitätsprinzip unterworfen sei. Eine Prüfung der materiellen Sittenwidrigkeit dem GBA aber regelmäßig verwehrt sei, weil es dafür alle Umstände des Einzelfalles kennen müsste. Das GBA sei nicht berechtigt derartige Überlegungen anzustellen. Die Motive der Beteiligten gingen das Grundbuchamt nichts an.

Fehlerhaft ist m.E. die Behauptung, dass das GBA nicht berechtigt sei derartige Überlegungen anzustellen. Wenn das GBA die Sittenwidrigkeit (und damit Nichtigkeit) des Vertrages feststellt ist es aus dem Legalitätsprinzip heraus verpflichtet die Eintragung abzulehnen.
Richtig ist m.E. indes, dass die (zweifelsfreie) Feststellung der Sittenwidrigkeit dem GBA aber regelmäßig nicht möglich sein dürfte, gerade weil es dafür alle Umstände des Einzelfalles kennen muss.

Zitat von Sniper

Moniert hatte der Urkundsnotar dann noch, dass ich mein Anhörungsschreiben ohne Fundstellen verfasst habe.

Sowas hat man m.E. nur nötig, wenn einem die Argumente in der Sache fehlen.
Es ist nicht verpflichtend seine Ausführungen mit irgendwelchen Fundstellen zu untermauern. Derartiges ist zwar häufig zweckmäßig, aber nicht per se erforderlich. Eine geäußerte Rechtsauffassung wird nicht dadurch richtiger, dass man ihr irgendwelche Fundstellen beifügt. Entscheidend ist einzig, ob die Auffassung als solche begründet ist und ob die inhaltliche Begründung überzeugt. Ob andere (und wenn ja wie viele) diese Auffassung teilen ist an sich ohne Relevanz.

Nun zum Inhalt:

Zitat von Sniper

1)
Wie wird das gesehen, ist die Auflassung wirksam?

2)
Und vor allem, besteht für das Grundbuchamt wirklich keine Prüfungskompetenz?

3)
Muss hier eventuell eine MIZI (Mitteilung in Zivilsachen) wegen standeswidriges Verhaltes an die Aufsichtsbehörde des Notars geschickt werden?

4)
Ist der Fall schonmal entschieden worden? Hätte da jemand eine Fundstelle?

1) Die Sache stinkt auf jeden Fall gewaltig.
Gerade die "Rückauflassungsvormerkung für den Fall, dass keine Teilungsversteigerung erfolgt" in Kombination mit dem Rest (u.A. das auch ein Erlös aus der Teilungsversteigerung herauszugeben wäre) deutet für mich darauf hin, dass es A nur darum gehen kann sich über einem Umweg Rechte für eine/in einer Teilungsversteigerung zu sichern die ihm nicht (oder nur eingeschränkt) zustehen (möglicherweise will man auch §180 III ZVG umgehen).
Es scheint mir hier zumindest nicht völlig ausgeschlossen schon im Grundbuchverfahren eine Sittenwidrigkeit des Vertrages festzustellen. Wie schon gesagt muss die Sittenwidrigkeit für das GBA allerdings zweifelsfrei feststehen, damit die Eintragung abgelehnt werden kann. Ohne Kenntnis des genauen vollständigen Vertragsinhalts fällt mir eine abschließende Bewertung schwer.
In #2 wurde allerdings schon zurecht aufgebracht, dass es problematisch sein dürfte festzustellen, dass §1365 BGB anwendbar ist. Daher wäre mir nicht sicher, dass das OLG die Einschätzung der offensichtlichen Nichtigkeit der Auflassung hält. Mir fehlt indes auch ein bisschen die Fantasie, wie es sich bei dem vorliegenden Fall um etwas anderes als ein Umgehungsgeschäft handeln soll.

2) s.o

3) Da bin ich mir nicht sicher, ich hätte aber Zweifel. Ich würde wohl eher davon absehen, da es nach einer Retourkutsche gegen den Notar aussehen könnte.

4) Zur Nichtigkeit einer Auflassung zur Umgehung des §1365 BGB: OLG Schleswig, 14 U 138/94; Zur Anwendbarkeit des §1365 BGB auf die Teilungsversteigerung (BGH, V ZB 102/06).
Aus grundbuchrechtlicher Sicht habe ich nichts parat (indes kann man natürlich eine Entscheidung provozieren, indem man den Antrag zurückweist).

Zitat von Tyrael

Was verlangst Du konkret, um den Mangel zu beheben?

Gar nichts. Der Mangel so er denn besteht ist nicht behebbar. Der Antrag könnte nur zurückgewiesen werden.

Vorweg: Ich bearbeite kein Grundbuch und kenne mich mit den verfahrensrechtlichen Bestimmungen nicht aus.

Deshalb nur als Anregung die Frage: Wie sieht es denn mit einer Beteiligung der Ehefrau am Eintragungsverfahren aus? Nach § 7 FamFG wäre das möglich, denke ich, habe aber keine Ahnung, ob das im Grundbuchverfahren in Frage käme.

Zitat von Sniper

... Prüfungskompetenz ...

OLG München, Beschl. v. 7. 11. 2018 – 34 Wx 395/17 ("Hinsichtlich einer ...").

Selbst wenn man weiß, wieviel das Grundstück wert wäre, weiß man nicht wieviel Vermögen sonst noch da ist. Man muss eintragen.

Mal ein kleiner Hinweis als ehemaliger Versteigerungsrechtspfleger § 1365 BGB wird von Amts wegen vom Versteigerungsgericht gar nicht geprüft, sondern nur auf Einrede. Da hätte die Ehefrau erstmal drauf kommen müssen.
Und dann gibt es da auch völlig legale Lösungen. Und der Notar ist ja wirklich doof, das würde ich ihm auch sagen. Er hätte doch gar keinen Grund angeben müssen warum das so gemacht wird.

Zitat von claudia

Ma Und der Notar ist ja wirklich doof, das würde ich ihm auch sagen.

Dann wäre aber die DAB begründet.

Zitat von jfp

Zitat von Sniper

Moniert hatte der Urkundsnotar dann noch, dass ich mein Anhörungsschreiben ohne Fundstellen verfasst habe.

Sowas hat man m.E. nur nötig, wenn einem die Argumente in der Sache fehlen.
Es ist nicht verpflichtend seine Ausführungen mit irgendwelchen Fundstellen zu untermauern.

Je nebulöser der Mangel wird desto mehr tut man sich selbst den Gefallen und nennt seine Fundstellen, ist ja nicht so dass man damit dem Gegner Munition liefert. Was bei rumkommt wenn mans nicht macht, das sieht man ja hier. Der Notar, so ungeschickt er sich sonst anstellen mag, macht das zumindest besser. Seine Argumentation steht jetzt deutlich gefestigter in der Brandung. Und vielleicht wäre es dann auch nicht so eskaliert.

Zitat von felgentreu

Zitat von claudia

Ma Und der Notar ist ja wirklich doof, das würde ich ihm auch sagen.

Dann wäre aber die DAB begründet.

Man muss es ja nicht so direkt formulieren.

Aus der grundbuchamtlichen Perspektive fällt mir dazu nur ein: Wer sich zu weit aus dem Fenster lehnt, fällt der Schwerkraft anheim.

Da der Notar sich einem Rechtsmittelverfahren stellt, sieht zumindest er es nicht so. Ferner möchte die Ehefrau dem ersten Anschein nach das Objekt weiterhin alleine nutzen und auch keiner Veräusserung zustimmen. Zu anderem Folgen als der Nichtigkeit der Auflassung s. Staudinger 749 BGB Rn 25.

Das Ergebnis würde mich brennend interessieren.

Ich finde, Du bewegst Dich auf sehr dünnem Eis bei deutlichen Plusgraden. Meines Erachtens dürfte das OLG die Zurückweisung nur dann halten, wenn es in einer Einzelfallentscheidung helfen will.

Ansonsten erscheint mir der Hinweis wichtig, dass § 1365 BGB keine Verfügungssperre bedeutet, sondern zu einer schwebenden Unwirksamkeit führt.

Will heißen: Selbst wenn § 1365 BGB verletzt ist, ist das Geschäft eben schwebend unwirksam. Der verfügende Ehegatte hat das damit verbundene Risiko und der andere Ehegatte ist nicht schutzlos gestellt.

Die Frage, ob die Beurkundung erfolgen durfte oder nicht, hat sich in erster Linie der Notar und nicht das Grundbuchamt zu stellen. Abgesehen davon gilt § 4 BeurkG nicht, wenn Rechtsgeschäfte durch nachträgliche Genehmigung wie im Falle des § 1365 BGB noch wirksam werden können (BeckOGK/Schaller BeurkG § 4 Rn. 34; danach gilt nur dann etwas anderes, wenn der Notar die sichere Kenntnis von der Nichterteilung hat; die bloße Wahrscheinlichkeit der Nichterteilung genügt nicht).

Zitat von Sniper

Aber abgesehen davon, ob die Auflassung nun unwirksam ist und ob das Grundbuchamt das prüfen darf, frage ich mich schon, ob der Notar das überhaupt so beurkunden durfte. Nach § 14 Abs. 2 Bundesnotarordnung und § 4 Beurkundungsgesetz ist die Beurkundung unstatthaft, wenn damit erkennbar unredliche Zwecke verfolgt werden. Meiner Meinung nach ist, das hier gegeben.

Wie wird das gesehen?

Da ich eine Sittenwidrigkeit in Ermangelung des Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen nicht erkennen kann, sondern das Problem bei einer teleologischen Extension des 1365 sehe, würde ich jedenfalls das Tatbestandsmerkmal der Unredlichkeit verneinen.

Aus Sicht des Notars sollte man außerdem sehen, dass er einen Urkundsgewährungsanspruch zu erfüllen hat. Hat er lediglich Zweifel an der Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts, kann er dennoch zur Beurkundung verpflichtet sein.