Finanzierungsgrundschuld bei Erwerb von Gemeinde nach Änderung der KommKredV (Bayern)

  • Nach dem Beschluss des OLG München vom 16.9.2019, Az: 34 Wx 445/18 (= MittBayNot 2020, 235), zu dem in diesem Thema schon kurz diskutiert wurde, haben wir grundsätzlich keine Finanzierungsgrundschulden beim Erwerb eines Grundstücks von einer Gemeinde mehr bestellt. Wir haben die Grundschulden so bestellt, dass sie erst mit Vollzug der Auflassung zur Eintragung im Grundbuch beantragt werden.

    Ende 2020 wurde die KommKredV nun ja gerade im Hinblick auf den o.g. Beschluss geändert. Nach § 3 Nr. 4 KommKredV n.F. sind (aufgrund einer Finanzierungsvollmacht bestellte) Finanzierungsgrundschulden genehmigungsfrei. Wir sind zunächst davon ausgegangen, dass nach dieser Änderung Finanzierungsgrundschulden auch beim Erwerb von einer Gemeinde wieder problemlos bestellt werden können. Teilweise haben die Grundbuchämter sie nun auch wieder anstandslos eingetragen.

    Nun stoße ich auf ein Grundbuchamt, das wie folgt argumentiert:
    Nach der Änderung der KommKredV müssten Veräußerung und Grundschuld zwar nicht mehr gleichzeitig/kurz hintereinander beurkundet werden.
    Nach wie vor sei aber vom GBA zu prüfen, ob ein genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft vorliege. Deswegen sei bei Genehmigungsfreiheit eine Feststellung nach § 4 KommKredV erforderlich. Insoweit bleibe es bei der Entscheidung des OLG München (s.o.).
    Das GBA verlangt also eine Erklärung/Feststellung des Gemeindevertreters nach § 4 KommKredV.

    Gehen wir von der klassischen Situation aus: Kaufvertrag mit der Gemeinde enthält nur die Finanzierungsvollmacht. Der Käufer bestellt einige Tage später in Ausübung der Vollmacht eine Grundschuld am erworbenen Grundstück.

    Was verlangt ihr in derartigen Situationen? Selbst wenn man eine gesonderte Feststellung nach § 4 KommKredV für nötig halten sollte, frage ich mich, wo und in welcher Form soll diese denn erklärt werden?
    In der eigentlichen Grundschuldbestellungsurkunde wirkt der Gemeindevertreter ja nicht mehr mit. Soll dann nochmals eine gesonderte Erklärung der Gemeinde zur Genehmigungsfreiheit angefordert werden? Soll diese dann (gesiegelt) der Grundschuld beigefügt werden? Das dürfte kostenrechtlich wohl eine gesonderte Vollzugsgebühr auslösen.
    Oder soll eine solche Erklärung schon im Kaufvertrag bei der Finanzierungsvollmacht aufgenommen werden? Aber gilt hierfür nicht ohnehin (nur) § 4 Satz 2 KommKredV?

    Mich würde schlicht interessieren, wie ihr das in eurer Praxis handhabt und wie man nach der herrschenden Forumsmeinung am besten verfahren sollte :).

  • Soweit bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt ist in welcher Höhe und für welchen Gläubiger die Grundschuld bestellt werden soll, kann die Feststellung meiner Ansicht nach im Kaufvertrag bereits getroffen werden.
    Ansonsten könnte man die Feststellung durch den Bürgermeisters in der Form des § 29 GBO (mit Siegel) wohl gelten lassen...

  • Vielen Dank, Li, für deine Einschätzung.

    Eine gesonderte Feststellung des Bürgermeisters mit Siegel dürfte sicher funktionieren. Ich würde das aber am liebsten nicht zum Standard werden lassen. Denn die Einholung dieser Erklärung zur Grundschuld löst m.E. eine gesonderte Vollzugsgebühr aus, die bei entsprechenden Grundschuldnennbeträgen schnell mal in die Hunderte Euro (oder noch höher) gehen kann. Das will ich den Klienten eigentlich nicht zumuten.

    Ich habe nun von Kollegen gesehen, dass sie beim betroffenen Grundbuchamt wie folgt vorgehen:

    Üblicherweise enthalten die Kaufverträge mit Kommunen ja im Hinblick auf Art. 75 GO ohnehin eine Feststellung, dass eine Veräußerung unter Wert nicht vorliegt.

    Hier lassen die Kollegen dann den Gemeindevertreter weiter sinngemäß feststellen, dass "in Ausübung einer etwaigen Finanzierungsvollmacht bestellte Grundpfandrechte nach § 3 Nr. 4 KommKredV genehmigungsfrei sind". Das soll den Rechtspflegerinnen und Rechtspflegern des Grundbuchamts genügen. Eine gesonderte Feststellung zur tatsächlich bestellten Grundschuld erfolgt dann nicht mehr.

    Wenn das allgemein so akzeptiert wird, hätte ich mit diesem Vorgehen auch kein Problem.

  • "Wenn das allgemein so akzeptiert wird, hätte ich mit diesem Vorgehen auch kein Problem."

    Leider gilt auch hier: 10 Juristen, 11 Meinungen.
    Ich würde es so versuchen, den Klienten aber sagen, dass evtl eine Beanstandung kommt und die Behebung dann halt auch Mehrkosten auslöst.

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