Nach dem Beschluss des OLG München vom 16.9.2019, Az: 34 Wx 445/18 (= MittBayNot 2020, 235), zu dem in diesem Thema schon kurz diskutiert wurde, haben wir grundsätzlich keine Finanzierungsgrundschulden beim Erwerb eines Grundstücks von einer Gemeinde mehr bestellt. Wir haben die Grundschulden so bestellt, dass sie erst mit Vollzug der Auflassung zur Eintragung im Grundbuch beantragt werden.
Ende 2020 wurde die KommKredV nun ja gerade im Hinblick auf den o.g. Beschluss geändert. Nach § 3 Nr. 4 KommKredV n.F. sind (aufgrund einer Finanzierungsvollmacht bestellte) Finanzierungsgrundschulden genehmigungsfrei. Wir sind zunächst davon ausgegangen, dass nach dieser Änderung Finanzierungsgrundschulden auch beim Erwerb von einer Gemeinde wieder problemlos bestellt werden können. Teilweise haben die Grundbuchämter sie nun auch wieder anstandslos eingetragen.
Nun stoße ich auf ein Grundbuchamt, das wie folgt argumentiert:
Nach der Änderung der KommKredV müssten Veräußerung und Grundschuld zwar nicht mehr gleichzeitig/kurz hintereinander beurkundet werden.
Nach wie vor sei aber vom GBA zu prüfen, ob ein genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft vorliege. Deswegen sei bei Genehmigungsfreiheit eine Feststellung nach § 4 KommKredV erforderlich. Insoweit bleibe es bei der Entscheidung des OLG München (s.o.).
Das GBA verlangt also eine Erklärung/Feststellung des Gemeindevertreters nach § 4 KommKredV.
Gehen wir von der klassischen Situation aus: Kaufvertrag mit der Gemeinde enthält nur die Finanzierungsvollmacht. Der Käufer bestellt einige Tage später in Ausübung der Vollmacht eine Grundschuld am erworbenen Grundstück.
Was verlangt ihr in derartigen Situationen? Selbst wenn man eine gesonderte Feststellung nach § 4 KommKredV für nötig halten sollte, frage ich mich, wo und in welcher Form soll diese denn erklärt werden?
In der eigentlichen Grundschuldbestellungsurkunde wirkt der Gemeindevertreter ja nicht mehr mit. Soll dann nochmals eine gesonderte Erklärung der Gemeinde zur Genehmigungsfreiheit angefordert werden? Soll diese dann (gesiegelt) der Grundschuld beigefügt werden? Das dürfte kostenrechtlich wohl eine gesonderte Vollzugsgebühr auslösen.
Oder soll eine solche Erklärung schon im Kaufvertrag bei der Finanzierungsvollmacht aufgenommen werden? Aber gilt hierfür nicht ohnehin (nur) § 4 Satz 2 KommKredV?
Mich würde schlicht interessieren, wie ihr das in eurer Praxis handhabt und wie man nach der herrschenden Forumsmeinung am besten verfahren sollte :).