Familiengerichtliche Genehmigung für Grundstückskauf nicht erforderlich - und dann?

  • Ich bin grad ziemlich ratlos. Mir liegt der Antrag eines Notars auf Genehmigung eines Grundstücksüberlassungsvertrages vor. Ein Vater überträgt 17 Eigentumswohnungen (Ferienwohnungsanlage auf einer Ostseeinsel, Wert ca. 1 Mio.) auf seinen minderjährigen Sohn. Es wird Nießbrauch und RAV für Vater eingetragen. Ich bin nun zu dem Ergebnis gekommen, dass ich keine Genehmigung erteilen muss. Und weiß jetzt nicht mehr weiter :confused:. Ich wollte eigentlich einen "Negativbeschluss" - den sieht forumStar vor- machen und dem Vater die Kosten auferlegen, Verkehrswert 10-20 % des Grundstückswertes (wobei der Bezirksrevisor sagt, wenn Kosten, dann aus vollem Grundstückswert). Aber gibt es dafür wirklich eine Grundlage? Ich befinde mich ja nicht im Antragsverfahren, sondern es handelt sich um ein Amtsverfahren. Wann befinde ich mich denn im eigentlichen Verfahren bei einem Amtsverfahren mit der Folge, dass ich Kosten erheben kann? Umfangreiche Prüfungen habe ich ja schon gemacht, aber bisher keine Außenwirkung. Oder müsste ich nicht einfach nur Mitteilung an den Notar machen, dass es keiner Genehmigung bedarf nach § 24 II FamFG? Konsequenz: Keine Kosten, weglegen? Oder muss ich den Antrag des Notars sogar zurückweisen, weil ich ihn nicht genehmigen kann????

    Einmal editiert, zuletzt von Gurmel (3. Mai 2021 um 12:33)

  • Für die Auferlegung der Gerichtskosten auf den Vater gibt es im geschilderten Sachverhalt keine Grundlage. Festzustellender Kostenschuldner ist das betroffene Kind, § 81 Abs. 1 FamFG.

    Für die vorgenommenen Rechtsgeschäfte besteht zunächst ein Vertretungsausschluss. Es bedarf daher der Bestellung eines Ergänzungspflegers und dessen Nachgenehmigung.

  • Kurzform bzgl. Genehmigungsbedürtigkeit: Der Minderjährige erwirbt, also habe ich keine Verfügung nach § 1821 I 1 BGB; Verfügung über Übereignungsanspruch fällt bei Erwerb auch weg. Es ist eine Schenkung, also auch nicht § 1821 I 5. Die einzutragenden Belastungen Nießbrauch und RAV sind Teil des Erwerbs und daher auch nicht genehmigungsbedürftig. Ich beziehe mich da vor allem auf BGH 5. Zivilsenat V ZB 206/10 v. 30.09.2010 oder KG Berlin 1 W 227/19 v. 05.09.2019. Weitere Genehmigungstatbestände sehe ich nicht.

    Ergänzungspfleger wurde für den minderjährigen bereits bestellt. Dieser handelt auch in der Urkunde.

    Zu der Frage, ob ich den Kindsvater zum Kostenschuldner bestimmen kann im Beschluss, vertritt unser Bez-rev. die Auffassung, dass man das sehr wohl kann (muss), weil der Kindsvater auf jeden Fall Interessenschludner ist und das Verfahren anregt, also ist er quasi so was wie Antragstellerschluldner.

  • Mir geht es vorallem um das Prozedere für den Fall, dass keine Genehmigung erteilt werden muss. Wann schreib ich nur dem Notar, dass keine Genehmigung erforderlich ist, § 24 II FamFG und wann mach ich einen Beschluss und welchen (also Negativattest oder Antragszurückweisung)? Die §24 II -Nachricht geht wohl nur, wenn man sagt, ich unternehme aufgrund der Anregung nichts. Das finde ich hier irgendwie unpassend. Entscheidet man sich für die Durchführung des angeregten Verfahrens, muss ich wohl einen Beschluss machen. Und könnte dann auch Kosten erheben.

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    Zu der Frage, ob ich den Kindsvater zum Kostenschuldner bestimmen kann im Beschluss, vertritt unser Bez-rev. die Auffassung, dass man das sehr wohl kann (muss), weil der Kindsvater auf jeden Fall Interessenschludner ist und das Verfahren anregt, also ist er quasi so was wie Antragstellerschluldner.

    Die Auffassung des Bezirksrevisors kann ich nicht nachvollziehen. Aus meiner Sicht hat dieser auch überhaupt kein Mitspracherecht, wem das Gericht im Rahmen des § 81 FamFG die Kosten auferlegt.

    Ist dann bei Erbausschlagungen der vertretende Elternteil dann bei euch auch immer "Interessenschuldner"? :gruebel: Die Staatskasse würde es sicher freuen...

  • Mir geht es vorallem um das Prozedere für den Fall, dass keine Genehmigung erteilt werden muss. Wann schreib ich nur dem Notar, dass keine Genehmigung erforderlich ist, § 24 II FamFG und wann mach ich einen Beschluss und welchen (also Negativattest oder Antragszurückweisung)? Die §24 II -Nachricht geht wohl nur, wenn man sagt, ich unternehme aufgrund der Anregung nichts. Das finde ich hier irgendwie unpassend. Entscheidet man sich für die Durchführung des angeregten Verfahrens, muss ich wohl einen Beschluss machen. Und könnte dann auch Kosten erheben.

    Was hat denn der Notar konkret "beantragt"?

    Mit Eingang der Anregung auf Erteilung einer familiengerichtlichen Genehmigung entsteht auch bereits die entsprechende Gebühr. Auf den Ausgang des Verfahrens kommt es insoweit nicht an.

  • Der Notar schreibt: In der Anlage übersende ich eine Ausfert. der URNr. ... und beantrage namens der Beteiligten:
    1. Erteilung der Genehmigung zu diesem Überlasungsvertrag
    2. Übersendung des Genehmigungsbeschlusses an den Notar
    3. Erteilung des Beschlusses mit Rechtskraftvermerk an mich

    Und ja, du hast Recht, das Kostenschuldnerproblem hätten wir auch bei Erbauschlagungen , würde dort nicht meist als Kostenschuldner das Kind bestimmt und von der Erhebung der Kosten abgesehen. Aber zum Tragen kommt die Auffassung halt vorallem bei Grundstücksgeschäften, wo es richtig um Geld geht. Natürlich sind das nur Hinweise des Bez-rev; rechtlich hat er keine Handhabe. Es kommt auch sehr selten vor; und beschwert hat sich bis jetzt keiner.

  • Vor einer eventuellen Kostenrechnungserstellung würde ich im Grundbuchamt jemanden nach den derzeitigen Verkaufspreisen der Wohnungen befragen (in einer Ferienanlage dürfte vergleichen möglich sein):

    knapp 60.000,00 € für ne Ferienwohnung auf einer Nordseeinsel- solche Schnäppchen hat man zwar tatsächlich 2007 auch auf Borkum noch bekommen- wenn auch nur knapp 40qm , aber für dieselbe Wohnung rufen bekannte Makler jetzt 240.000 € (letzter Wert aus Okt 2019)auf. Selbst Corona dürfte daran nicht viel geändert haben.

    Ich denke, da möchte jemand nicht nur etwas übertragen, sondern auch noch etwas ein bißchen kleinschätzen, um Kosten zu sparen...

  • Kurzform bzgl. Genehmigungsbedürtigkeit: Der Minderjährige erwirbt, also habe ich keine Verfügung nach § 1821 I 1 BGB; Verfügung über Übereignungsanspruch fällt bei Erwerb auch weg. Es ist eine Schenkung, also auch nicht § 1821 I 5. Die einzutragenden Belastungen Nießbrauch und RAV sind Teil des Erwerbs und daher auch nicht genehmigungsbedürftig. Ich beziehe mich da vor allem auf BGH 5. Zivilsenat V ZB 206/10 v. 30.09.2010 oder KG Berlin 1 W 227/19 v. 05.09.2019. Weitere Genehmigungstatbestände sehe ich nicht.

    Ergänzungspfleger wurde für den minderjährigen bereits bestellt. Dieser handelt auch in der Urkunde.

    Zu der Frage, ob ich den Kindsvater zum Kostenschuldner bestimmen kann im Beschluss, vertritt unser Bez-rev. die Auffassung, dass man das sehr wohl kann (muss), weil der Kindsvater auf jeden Fall Interessenschludner ist und das Verfahren anregt, also ist er quasi so was wie Antragstellerschluldner.

    Ich sehe trotzdem eine Genehmigungsbedürftigkeit für den handelnden Ergänzungspfleger, da über den Auflassungsanspruch verfügt wird, § 1812 BGB.

    Die Auffassung des Bezirksrevisors teile ich auch nicht, das finde ich weit hergeholt. Aber da kann es auch auf die notarielle Urkunde ankommen. Wenn da Formulierungen enthalten sind, die den Vater als Antragsteller für die Genehmigung ausweisen, habe ich die Eltern auch schon als Kostenschuldner bestimmt.

  • Kurzform bzgl. Genehmigungsbedürtigkeit: Der Minderjährige erwirbt, also habe ich keine Verfügung nach § 1821 I 1 BGB; Verfügung über Übereignungsanspruch fällt bei Erwerb auch weg. Es ist eine Schenkung, also auch nicht § 1821 I 5. Die einzutragenden Belastungen Nießbrauch und RAV sind Teil des Erwerbs und daher auch nicht genehmigungsbedürftig. Ich beziehe mich da vor allem auf BGH 5. Zivilsenat V ZB 206/10 v. 30.09.2010 oder KG Berlin 1 W 227/19 v. 05.09.2019. Weitere Genehmigungstatbestände sehe ich nicht.

    Ergänzungspfleger wurde für den minderjährigen bereits bestellt. Dieser handelt auch in der Urkunde.

    Zu der Frage, ob ich den Kindsvater zum Kostenschuldner bestimmen kann im Beschluss, vertritt unser Bez-rev. die Auffassung, dass man das sehr wohl kann (muss), weil der Kindsvater auf jeden Fall Interessenschludner ist und das Verfahren anregt, also ist er quasi so was wie Antragstellerschluldner.

    Ich sehe trotzdem eine Genehmigungsbedürftigkeit für den handelnden Ergänzungspfleger, da über den Auflassungsanspruch verfügt wird, § 1812 BGB.

    ...

    wohl eher nicht, siehe § 1813 Abs. 1 Ziff. 1 BGB

  • O.K.. Danke! Das ist jedenfalls die schnellste und unkomplizierteste Art, was ja durchaus für sie spricht.

    Zumindest wenn der Anregende dies wünscht ist über die Anregung per Beschluss zu entscheiden, damit diesem der Beschwerdeweg eröffnet wird.

    Zur Frage der Genehmigungsbedürftigkeit sollte m.E. noch §1822 Nr. 10 BGB geprüft werden. Aus der Gemeinschaftsordnung könnten sich über §16 II WEG ggf. gesamtschuldnerische Haftungen für Kosten der Gemeinschaft ergeben (vgl. z.B. OLG Köln, I-2 Wx 44/15).

  • O.K.. Danke! Das ist jedenfalls die schnellste und unkomplizierteste Art, was ja durchaus für sie spricht.

    Zumindest wenn der Anregende dies wünscht ist über die Anregung per Beschluss zu entscheiden, damit diesem der Beschwerdeweg eröffnet wird.

    Zur Frage der Genehmigungsbedürftigkeit sollte m.E. noch §1822 Nr. 10 BGB geprüft werden. Aus der Gemeinschaftsordnung könnten sich über §16 II WEG ggf. gesamtschuldnerische Haftungen für Kosten der Gemeinschaft ergeben (vgl. z.B. OLG Köln, I-2 Wx 44/15).

    Die Genehmigungsbedürftigkeit betrifft ab nur den Erwerb einer Eigentumswohnung zu Bruchteilen.

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