Teilungsversteigerung Eigentümererbbaurecht bebaut mit Einfamilienhaus

Zweck der Teilungsversteigerung:

Die Bruchteilsgemeinschaft, bestehend aus Frau A und Herrn B, denen das Grundstück sowie das Erbbaurecht bebaut mit einem Einfamilienhaus seit 2003 – zu je ½ - gehört, soll vollständig und endgültig aufgelöst werden.
Im Grundbuch ist 1 Grundstück, mit einer Hof- u. Gebäudefläche von 349 qm, eingetragen.
In Abt. I Eigentümer, eingetragen sind Frau A und Herr B zu je ½.
Lt. Grundbuch ist das Grundstück in Abt. II zur Zeit wie folgt belastet:
 lfd. Nr. 1 1 Erbbaurecht v. 1964 Erbbaurechtsgeber: Körperschaft öffentl. Rechts
 lfd. Nr. 2 1 Befr. Auflassungsvormerkung v. 1981 zugunsten Körperschaft öffentl. Rechts

 Mit Grundstückskaufvertrag v. 1981 erwarben die Eltern von Frau A und Herrn B, das Grundstück von der Körperschaft des öffentl. Rechts, zu besonders günstigen Konditionen.  
 Um einen spekulativen Verkauf des Grundstücks zu verhindern, wurde dem Verkäufer ein 30jähriger Rückübereignungsanspruch im Vertrag eingeräumt, das durch die befr. Auflassungsvormerkung gesichert ist und 2011 ablief.  Die Rechte Nr. 1 u, 2 sind seit 2011 löschbar. In Abt. III sind keine Belastungen eingetragen.

 Im Erbbaugrundbuch ist das Erbbaurecht, eingetragen auf dem im Grundbuch unter lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstück Hof- u. Gebäudefläche 349 qm. In Abt. II Nr. 1 für die Dauer von 99 Jahren seit der Eintragung 1964.
Erbbauberechtigte sind durch Übergabevertrag seit 2003 Frau A und Herr B zu je ½..
 Lt. Erbbaugrundbuch ist das Erbbaurecht in Abt. II wie folgt belastet:
 Lfd. Nr. 1 1 Erbbauzins von 8,25 € p.a. für den jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch unter Nr. 1 des  
Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücks. Unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung von 1963.  
Auch das Recht Nr. 1 ist seit 2011 löschbar. In Abt. III sind keine Belastungen eingetragen.
 Durch den Grundstückskauf in 1981 entstand ein Eigentümererbbaurecht, d. h. das Grundstück sowie das Erbbaurecht steht den gleichen Personen zu.
 Die vollständige und endgültige Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft soll jetzt durch zwei eigenständige Teilungsversteigerungsverfahren erfolgen.  
 Frau A will das Gesamtausgebot „Eigentümererbbaurecht bebaut mit Einfamilienhaus“ in folgende Einzelausgebote:  

• Erbbaugrundstück (ohne Einfamilienhaus) und
• Erbbaurecht bebaut mit Einfamilienhaus (ohne Grund u. Boden)

 aufteilen und in zwei eigenständigen Teilungsversteigerungsverfahren zwangsversteigern lassen.
 Wahrscheinlicher Hintergrund für die Aufteilung des Gesamtausgebots in 2 Einzelausgebote:  
 Das Zwangsversteigerungsgesetz räumt der Einzelausbietung den Vorrang ein, weil man davon ausgehen kann, dass bei dieser Art der Versteigerung in der Regel das höchste Gebot erzielt wird. (BGH, Beschl. v. 9. Mai 2003)  

 Nach materieller Rechtslage sind Grundstück und Immobilie durch den Grundstückserwerb frei von Lasten u. Beschränkungen, aber im Grundbuch u. Erbbaugrundbuch, stehen weiterhin die in der Abt. II eingetragenen Rechte.  

 Im Forum fand ich keinen Beitrag zur Teilungsversteigerung eines Eigentümererbbaurechts.
Folgende Fragen stellen sich:
1. Gibt es Gründe. die gegen eine Aufteilung des Gesamtausgebots in zwei Einzelausgebote sprechen, die ja nicht zusammen, sondern zeitlich getrennt zwangsversteigert werden? 
2. Wie kann der Ersteigerer des Erbbaugrundstück (ohne Einfamilienhaus) das im Grundbuch in Abt. II an erster Rangstelle stehende Erbbaurecht löschen? 
 3. Wie kann der Ersteigerer des Erbbaurechts bebaut mit Einfamilienhaus (ohne Grund u. Boden) nach Erteilung des Zuschlags sicher sein, dass der im Erbbaugrundbuch in Abt. II an erster Rangstelle eingetragene sehr günstige Erbbauzins bis zum Ablauf des Erbbaurechts erhalten oder maximal via Verbraucherindex angepasst werden darf? 

Über Antworten und Hinweise würde ich mich freuen.

Zitat von Araya

Das klingt nach (verbotener) Rechtsberatung.

Vielen Dank für den Hinweis.
Ich bin davon ausgegangen, dass das Forum dazu dient, Fragen zu stellen, um Antworten zu erhalten, die auf Erfahrungen aus der Praxis beruhen.
Es ist doch im Forum auch nicht verboten, dass auf spezielle Fragen auch Antworten mit detaillierten Hinweisen auf einschlägige ZPO – Paragrafen folgen und dass das nicht als verbotene Rechtsberatung ausgelegt wird.

Gerade beim Thema Teilungsversteigerungen – der Name wird im ZVG nicht einmal erwähnt - ist ein Erfahrungsaustausch besonders wichtig, weil dieser Teilbereich sehr stark vom Richterrecht und herrschender Meinung im Schrifttum geprägt ist.

Der Normalfall ist, dass das Erbbaurecht teilungsversteigert wird. Zwangsversteigert wird das Gesamtausgebot, d.h. Erbbaurecht inkl. Bebauung. (ZVG-PORTAL)
Der von mir beschriebene Fall ist atypisch, weil es hier um ein Eigentümererbbaurecht geht, dessen Aufhebung /Löschung einer Aufgabeerklärung der Erbbauberechtigten sowie der Zustimmung der Grundstückseigentümer jeweils in der Form des § 29 GBO, mindest unterschriftsbeglaubigt, bedarf und die Antragstellerin auf Teilungsversteigerung das Erbbaurecht nicht aufgen will.

Was Anwälte darüber denken ist mir bekannt, mich interessiert die Meinung von Rechtspflegern, die praktische Erfahrung mit Teilungsversteigerungen gemacht haben. (§ 6 Abs. 2 u. § 10 RDG)

Falls das nicht überzeugt, wäre ich dankbar für eine nachvollziehbare Begründung, warum meine Falldarstellung und die gestellten Fragen nach verbotener Rechtsberatung klingen.