Änderung der Teilungserklärung - Bildung neuer MEAs

Aus § 3 und 4 Wohnungsgrundbuchverfügung ergibt sich nur, dass ein zahlenmäßig in einem Bruchteil (also nicht 0,25 sondern 1/4 Anteil) ausgedrückte Miteigentumsanteil erforderlich ist. Ob der Bruchteil den selben Zähler haben muss, ist nicht erwähnt. Jedoch finde ich erstaunlicher, dass zwei Stellplätze einen solch niedrigen Bruchteil am Gesamtgrundstück erhalten. Im Schöner/Stöber steht unter Rndnr. 2812 ff hierzu einiges.

Zu 2, : Schöner Stöber Randziffer 2837: Zur eigenständigen Verfügung über Stellplätze, welche Teil einer Einheit sind ist eine Unterteilung des Sondereigentums erforderlich. Ich würde daher im Schöner zum Thema Unterteilung von Sondereigentum recherchieren.

Die Unterteilung kann nach hM zustimmungspflichtig gemacht worden sein (s. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.01.2020, I-3 Wx 173/19 = ZWE 2020, 272, Rz. 13 : „Zwar kann die Unterteilung in entsprechender Anwendung von § 12 WEG durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder Teilungserklärung von der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten abhängig gemacht werden (BGHZ 73, 150; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rn. 2975)….)“

Ob dem so ist, müsste sich aus der Teilungserklärung ergeben.

Ansonsten sehe ich vorliegend keine Veränderung des Zählers, sondern des Nenners. Und ob der Nenner in Tausendstel oder in Hunderttausendstel ausgedrückt wird, spielt dann keine Rolle, wenn dem -wie vorliegend- der umgerechnete Zähler entspricht.

Wenn nun eigenständiges Sondereigentum am Tiefgaragenstellplatz (Doppelparker) gebildet werden soll, dann ist aber möglicherweise nach der jetzt geltenden AVA-WEG vom 15.04.2021, Bundesrat Drucksache 312/21,
https://www.bundesrat.de/SharedDocs/dru…icationFile&v=1
(der Bundesrat hat in seiner 1005. Sitzung am 28. Mai 2021 beschlossen, der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift gemäß Artikel 84 Absatz 2 des Grundgesetzes zuzustimmen; s.
https://dserver.bundestag.de/brd/2021/0312-21B.pdf

der Doppelparker durch Maßangaben im Aufteilungsplan zu bestimmen.

§ 4 der AVA-WEG lautet (Hervorhebung durch mich):

§ 4 Voraussetzungen

(1) Die Bescheinigung ist auszustellen, wenn

1. die Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, an denen Sondereigentum begründet oder ein Dauerwohnrecht bestellt werden soll, in sich abgeschlossen sind (§ 3 Absatz 3 Alternative 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) und

2. die Stellplätze, an denen Sondereigentum begründet werden soll, sowie die außerhalb
des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks, auf die sich das Sondereigentum erstrecken soll, durch Maßangaben bestimmt sind (§ 3 Absatz 3 Alternative 2 des Wohnungseigentumsgesetzes).

Allerdings dürfte mE die Bestimmung nur auf die Neubegründung von Sondereigentum und nicht auf die Begründung von Sondereigentum zufolge Unterteilung einer Einheit anzuwenden sein

Wobei mich FED zurecht darauf hingewiesen hat, dass § 9 der AVA-WEG vom 15.04.2021 vorsieht, dass die AVA erst am Tag nach ihrer Veröffentlichung in Kraft tritt und dann gleichzeitig die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) außer Kraft tritt.

Eine Veröffentlichung der AVA-WEG vom 15.04.2021, vermutlich wieder wie 1974 im Bundesanzeiger, habe ich bislang nicht feststellen können, so dass derzeit wohl noch die AVA vom 19. März 1974 gilt.

Neue WEG-AVA
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz
(AVA) vom 6. Juli 2021 am Montag, 12. Juli 2021, im elektronischen Bundesanzeiger -BAnz AT B2- veröffentlicht

Siehe die Mitteilung des DNotI vom 19. Juli 2021
https://www.dnoti.de/informationen/…nungseigentums/

und den Volltext unter:
https://www.dnoti.de/fileadmin/user….07.2021_B2.pdf

Zitat von Prinz

Neue WEG-AVA
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz
(AVA) vom 6. Juli 2021 am Montag, 12. Juli 2021, im elektronischen Bundesanzeiger -BAnz AT B2- veröffentlicht

Siehe die Mitteilung des DNotI vom 19. Juli 2021
https://www.dnoti.de/informationen/…nungseigentums/

und den Volltext unter:
https://www.dnoti.de/fileadmin/user….07.2021_B2.pdf

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Danke für die Mitteilung.

Frage zu Stimmrechten: Es ist pro Wohnung eine Stimme vereinbart. Eine Wohnung wurde Unterteilt in zwei Einheiten. Eintragung ist erfolgt. Unterteilung erfolgte ohne Zustimmung der anderen Eigentümer. Dadurch entstehen ja zwei Bruchteilsstimmrechte (siehe BGH weiter unten), also es hat nicht jeder Eigentümer der unterteilten Wohnungen eine volle Stimme, sondern in meinem Fall nur eine 0,5 Stimme.
Nun sollen beide im Einverständnis aller Eigentümer eine volle Stimme erhalten. Mir vorgelegt wird zur Eintragung eine von allen Eigentümern erklärte Änderung der Teilungserklärung, die die zwischenzeitliche Unterteilungserklärung in die damalige Teilungserklärung integriert hinsichtlich der Bezeichnung der Wohnungen und der Miteigentumsanteile, zu Stimmrecht und Abrechnungsfragen werden keine dinglichen Erklärungen abgegeben, sondern die Zuweisung von jeweils einer Stimme und die getrennte Abrechnung der Wohnungen nur als Zweck der Urkunde genannt. Ist dies Eintragungsfähig oder reicht es nicht, dass die Zustimmung zur damaligen Unterteilung erklärt ist und damit nunmehr automatisch ein volles Stimmrecht für die jeweiligen Unterwohnungseigentümer besteht? Die Abrechnung gemeinschaftlicher Kosten erfolgt eh nach den Miteigentumsanteilen.

"1. Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte (Bestätigung von Senat, BGHZ 73, 150 = NJW 1979, 870).
2. Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung auf Grund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.
BGH, Urt. v. 27. 4. 2012 − V ZR 211/11 (LG Lüneburg)" (NJW 2012, 2434, beck-online)

Die Frage, ob mit der Zustimmung der Wohnungseigentümer rückwirkend für beide Einheiten je ein eigenes Stimmrecht entstanden ist, würde mich aktuell nicht interessieren.

Wie der BGH in der von Dir zitierten Entscheidung zum Kopfstimmrecht in Rz. 11
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…417&pos=0&anz=1
ausführt („Eine nachträgliche Vermehrung der Stimmrechte kann weder durch eine Zustimmung des Verwalters noch durch einen Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer erreicht werden“), bedarf die Änderung des Stimmrechts einer Vereinbarung. Das gilt auch für das in Deinem Fall vereinbarte Objektstimmrecht („Es ist pro Wohnung eine Stimme vereinbart“, siehe BGH, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, zitiert im Urt. v. 27.04.2012, V ZR 211/11, in Rz.8).

Und diese Vereinbarung liegt Dir jedenfalls in der Form der Gestattung der Unterteilung und Zubilligung eines je eigenen Stimmrechts vor. Wenn diese Einheiten auch bei der Abrechnung als selbständige Einheiten behandelt werden sollen, mit der Folge, dass bei vereinbartem Objektprinzip (das Objektprinzip wird idR bei der Verwaltergebühr angewandt) die Gebühr für den Verwalter zweimal entsteht (s. Falkner im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.12.2020, § 16 WEG RN 147), dann muss dies mE allerdings in der Eintragungsbewilligung zum Ausdruck kommen und kann nicht nur als Zweck der Urkunde genannt werden. Das ist allerdings Auslegungssache.

Ich würde eintragen: Die aus der Unterteilung vom……..hervorgegangen Einheiten in Blatt.... und Blatt... haben je ein eigenes Stimmrecht erhalten und werden auch bei der Abrechnung als selbständige Einheiten behandelt. Gemäß Bewilligung vom......(Notar…../UR.Nr...) hier sowie in den übrigen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern eingetragen am....