Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum Zustimmung Berchtigte in Abt. 2

    Mehrere Teileigentumsrechte sollen in ein Wohnungseigentumsrechte umgewandelt und diese Änderung in alle Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher eingetragen werden. Das Erfordernis der Mitwirkung aller Eigentümer ist in der Teilungserklärung nicht abgedungen. Alle Wohn- und Teileigentümer müssen daher zustimmen. Im Hinblick auf § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist eine Zustimmung der dinglich gesichterten Gläubiger von Verwertungsrechten (Grundschulden, Hyptotheken, Rentenschulden, Reallasten) nicht erforderlich. Das gilt sowohl für die Gläbiger der betroffenen als auch der nicht betroffenen Teileigentumseinheiten.
    Bei den nicht direkt betroffenen Wohnungs- und Teileigentumsrechten sich vielfältige Rechte in Abteilung II eingetragen: Vorkaufsrechte, Eigentumsübertragungsvormerkungen, Rückauflassungsvormerkungen und Nießbrauchsrechte.
    Ich bin der Meinung, dass auch alle dinglich Berechtigten in Abteilung II der nicht direkt betroffenen Blätter - in der Form des § 29 GBO - zustimmen müssen, da eine wirtschaftliche und rechtliche Betroffenheit für sie nicht auszuschließen ist (zB Grziwotz in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. 2019, § 5 WEG).
    Liege ich richtig?

    Zitat von K2

    ...Ich bin der Meinung, dass auch alle dinglich Berechtigten in Abteilung II der nicht direkt betroffenen Blätter - in der Form des § 29 GBO - zustimmen müssen, da eine wirtschaftliche und rechtliche Betroffenheit für sie nicht auszuschließen ist (zB Grziwotz in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. 2019, § 5 WEG)...

    Das im Bezugsthread genannte Gutachten des DNotI vom 18.10.2016, Abruf-Nr. 150061, führt dazu aus:
    „Nach bisherigem Meinungsstand weiterhin erforderlich ist aber die Zustimmung der in Abteilung II verzeichneten Berechtigten (ausgenommen von Reallastgläubigern, sofern man § 5 Abs. 4 S. 2 WEG für anwendbar hält). Dies gilt sowohl für die Berechtigten an der von der Zweckänderung unmittelbar betroffenen Einheit als auch für die Berechtigten an den sonstigen Sondereigentumseinheiten“

    Hast Du denn eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung ?
    (siehe KG Berlin 1. Zivilsenat, Beschluss vom 23.04.2013, 1 W 343/12)
    https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/KORE214272013
    und Beschluss vom 02.07.2015, 1 W 558/14
    https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/KORE217042015

    Ob bei Bestehen einer Milieuschutzsatzung eine Genehmigung zu verlangen ist, dürfte wohl zu verneinen sein; s. Gutachten des DNotI vom 30.04.2021, Abruf-Nr. 180246
    https://www.dnoti.de/gutachten/deta…9ddfe7d8269dfcc
    mit Hinweis auf andere Stimmen in der Literatur.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Danke für die Ausführungen, ich werde also die Zustimmung der Berechtigten der in Abteilung II eingetragenen Vormerkungen, Vorkaufsrechte und Nießbrauchsrechte aller Teileigentumsblätter - in der Form des § 29 GBO - verlangen. Auf die Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung werde ich achten. Aktuell habe ich nur eine telefonische Vorabanfrage des Notars über die Machbarkeit und Eintragungsfähigkeit der Umwidmungen.
    Der Notar teilte noch mit, dass der Berechtigte eines Nießbrauchsrechts einer nicht direkt betroffenen Teileigentumseinheit dement sei und es liege nur eine schriftliche Vorsorgevollmacht vor. Eine Nachbeglaubigung durch die Betreuungsbehörde bzw. einen Notar und eine eigene Erklärung des Nießbrauchsberechtigten sei wegen der Geschäftsunfähigkeit des Betroffenen ausgeschlossen. Die Form des § 29 GBO kann für die Vollmacht also nicht eingehalten werden. Also muss für die erforderliche Zustimmungserklärung wohl ein Betreuer bestellt werden, was die Angehörigen aber absolut nicht wollen. Gibt es eine andere Lösung?.

    Ich benötige bitte Eure Hilfe:

    Im vorliegenden Fall soll eine Teileigentumseinheit Nr. 1 in Wohnungseigentum Nr. 1 umgewandelt werden.
    Der betreffende Teileigentümer A hat eine formgerechte Bewilligung abgegeben. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Änderung liegt ebenfalls vor.
    Bei der Bewilligung hat der Verwalter, dessen Bestellung mir formgerecht nachgewiesen ist, mitgewirkt.

    Eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer über die Umwandlung von TE in WE ist bislang nicht getroffen.

    Vielmehr ist der Verwalter von einem Wohnungseigentümer in Form des § 29 GBO bevollmächtigt:
    Hausverwaltervollmacht aus dem Hausverwaltervertrag vom 11.11.2020:
    "Der Eigentümer bevollmächtigt den Hausverwalter, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen. Diese Vollmacht erstreckt sich auch auf Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte i.S.d. § 174 BGB, insbesondere auf die Annahme rückständiger Mieten und Umlagen, Kündigung von Mietverhältnissen..."
    (Diese Vollmacht würde ich für nicht ausreichend erachten, da sie zu allgemein gehalten ist bzw. sich nur auf die "Hausverwaltung" allgemein bezieht.)

    Die übrigen Miteigentümer haben formlos eine Zustimmung zum Änderungsantrag des Miteigentümers A. zur Umnutzung seines Teileigentums in Wohnungseigentum erklärt und zum Änderungsantrag zur Abgeschlossenheit der Einheit Nr. 1.
    Allerdings wird für eine Wohnung die formlose Zustimmung nur von der Ehefrau abgegeben - der miteingetragene Ehemann scheint verstorben zu sein.


    Es bedarf somit also der Nachgenehmigung der übrigen Wohnungseigentümer der Bewilligung des umwandelnden Teileigentümers und des Verwalters.in Form des § 29 GBO.

    Die übrigen Wohnungseigentümer sind teilweise hochbetagt und "schaffen" es nicht zum Notar bzw. sehen die Notwendigkeit nicht ein.

    Nun taucht die Frage auf, ob ein Beschluss aller Wohnungseigentümer - in Form des § 24 (6) WEG gefasst werden kann, in dem alle Eigentümer den Verwalter zur Abgabe der Bewilligung für die Eigentümer bevollmächtigen können.
    - Der Verwalter müsste dann die bereits abgegebene Bewilligung nochmals nachgenehmigen.

    Was meint Ihr dazu?

    Ich habe Bedenken, weil mir nicht einleuchtet, dass ich mit einem WEG-Beschluss die eigentlich notwendige Vereinbarung umgehen kann.
    Bei dem WEG-Beschluss muss ich ja die ausreichende Vertretung der Eigentümer hinnehmen, die Vollmachten - wenn die Eigentümer nicht selbst erschienen sind - müssen dem GBA nicht vorgelegt werden.

    Oder wäre dazu ein Umlaufbeschluss erforderlich - der dann ja wieder die Unterschriftsbeglaubigung aller Wohnungseigentümer beinhalten müsste?

    Wo das Gesetz nicht hilft, da muss Klugheit raten. (J. W. Goethe)

    Wie der BGH im Urteil vom 16.07.2021, V ZR 284/19
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…693&pos=0&anz=1
    in Rz. 22 ausführt, erfordert die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum grundsätzlich eine Änderung der Gemeinschaftsordnung, die materiellrechtlich im Wege der Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgt, wobei es grundbuchrechtlich einer Bewilligung aller Wohnungs- und Teileigentümer nach §§ 19, 29 GBO bedarf. Davon gibt es dann eine Ausnahme, wenn in der Gemeinschaftsordnung ein Änderungsvorbehalt enthalten ist (Rz. 23). Im Übrigen ist die Zustimmung der Realberechtigten iSv § 5 Abs. 4 S. 2 WEG und die Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern erforderlich (Hogenschurz im BeckOK WEG, Stand: 01.10.2021, § 1 RN 23 mwN).

    Was die Möglichkeit einer Beschlussfassung anbelangt, so setzt dem die Bestimmung des § 19 Absatz 1 WEG Grenzen („Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer…“). Die Beschlusskompetenz nach § 19 I WEG steht daher unter der Voraussetzung, dass der Benutzungsregelung nicht anderslautende Vereinbarungen (§ 10 Abs. 1 S. 2) entgegenstehen. Diese Vereinbarungen sind vorrangig (siehe etwa Hügel im BeckOK BGB, Stand: 01.08.2021; § 19 WEG RN 7; Skauradszun im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.09.2021, § 19 RN 8). So liegt schon in der Bezeichnung eines Sondereigentums als Wohnungs- oder Teileigentum nach § 1 Abs. 2, Abs. 3 WEG eine Vereinbarung über den zulässigen Gebrauch (BeckOK/Hügel, aaO unter Zitat BGH ZWE 2020, 180 Rn. 7; NZM 2018, 754 Rn. 7; OLG Hamm NZM 2007, 294; KG ZMR 2007, 299) Alle Gebrauchsvereinbarungen stehen daher anderslautenden Benutzungsbeschlüssen entgegen und bewirken deren Nichtigkeit, soweit nicht eine Öffnungsklausel für eine entsprechende Beschlusskompetenz sorgt (BeckOK/Hügel, aaO). Um also Beschlüsse zur Änderung der Zweckbestimmung zu akzeptieren, müsste eine Beschlusskompetenz durch Öffnungsklausel vorgesehen sein. Ist das nicht der Fall und enthält die Teilungserklärung keinen Änderungsvorbehalt, benötigst Du -neben der Zustimmung der dinglich Berechtigten- die Eintragungsbewilligung aller Wohnungs- und Teileigentümer in öffentlich beglaubigter Form.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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