Zwangssicherungshypothek auf 1 Flst. mit nachträglicher Grundstücksteilung

  • Liebe Mitstreiter,

    im Forum hier bin ich neu, und auch im Grundbuch bin ích noch nicht so lange und habe womöglich gleich mal Mist gebaut...

    Folgendes Problem:
    Im BV stehen unter der lfd. Nr. 3 zwei Flurstücke, das "Wohnflurstück 96/12" und ein "Wegeflurstück". (Weitere Grundstücke bzw. Flurstücke gibt es nicht.)

    Mit Ersuchen vom 28.02.2020 beantragt das Finanzamt eine Zwasi nur auf Flst. 96/12. Am 02.03.2020 habe ich eingetragen: "Nur lastend am Flst. 96/12: Zwangsicherungshypothek zu ... für ...". Niemandem ist die Belastung nur des einen Flst.s aufgefallen (ich als absoluter Neuling im Grundbuch nach vielen Jahren Elternzeit wusste es seinerzeit nicht besser), zumal das Finanzamt auch nur das eine Flst. belastet haben wollte...

    Jetzt bekomme ich ein neues Ersuchen des Finanzamtes auf eine weitere Zwasi, wieder nur an Flst. 96/12. Nun stelle ich fest, dass ich die erste Zwasi damals nur an einem Flst. eingetragen habe. (Zwischendurch sind keinerlei Eintragungen in diesem GB erfolgt.) Deshalb habe ich jetzt die BV-Nr. 3 von Amts wegen geteilt in BV-Nr. 4 (das "Wohnflurstück 96/12") und BV-Nr. 5 (das "Wegeflurstück"), habe bei der ersten Zwasi in Spalte 2 die BV-Nr. 3 in 4 geändert (mit Berichtigungsvermerk in der Veränderungsspalte) und die neue Zwasi an BV-Nr. 4 eingetragen.

    Nun meinte eine Kollegin, die den Zwasi-Antrag liegen sehen hatte, ich hätte das Gst. gar nicht von Amts wegen teilen dürfen. Dazu braucht's der Zustimmung des Eigentümers, die ich aber bei einer Zwasi nicht bekommen werde...

    Eine andere langjährige GB-Kollegin hatte kein Problem mit meinem Vorgehen. Seit ca. Ende der 90er Jahre braucht es diese ausdrückliche Eigentümerzustimmung nicht mehr, zumal der Eigentümer in meinem Fall keinen rechtlichen Nachteil hat, weil ihm ja noch ein "Zwasi-freies" Flst. bzw. Gst. bleibt...

    Im Demharter, Rn. 34 zu § 7 GBO, steht: "Hat das GBA die Abschreibung versehentlich unterlassen ..., so muss die Abschreibung von Amts wegen nachgeholt werden."
    Im Bauer/von Oefele steht bei Rn. 27 zu § 7, dass ich unbedingt die Mitwirkung des Eigentümers brauche...

    Hmmm, was'n nu'? Ich blick' gerade nicht durch!

    Was ist, wenn es zur Zwangsversteigerung kommt? Sind die Zwasis wirksam mit Eintragung entstanden?
    Was könnte sonst noch in der ZVG passieren?

    Gaaanz vielen Dank für Eure Mithilfe und Unterstützung!!!
    Ich bin gerade echt in der Bredouille...

  • Die Hypothek ist trotzdem wirksam entstanden, weil § 7 GBO nur eine Ordnungsvorschrift ist. Eine Teilung des Grundstücks kann dagegen nicht von Amts nachgeholt werden. Dazu fehlt immer noch eine Erklärung des Eigentümers, die mittelbar auch der notwendigen Teilung gelten könnte (Schöner/Stöber Rn 671). Im Zwangsversteigerungsverfahren erfolgt die Teilung dann hoheitlich (BGH, Beschluss v. 24.11.2005 - V ZB 23/05). Möglich, dass dann der ZV-Rechtspfleger noch kurz vorbeischaut. ;)

  • Was haltet Ihr von folgender Möglichkeit des "In-Ordnung-Bringens"?:
    Das Finanzamt erweitert beide Zwasi-Anträge auf das zweite Flst., ich vereinige die beiden Flurstücke durch "amtswegige Berichtigung" und schreibe in die Veränderungsspalte "Flst. '2' haftet mit, gem. Ersuchen vom... eingetragen am..."

  • Die dem Grundbuchamt abzugebende Erklärung auf Teilung eines Grundstücks ist materiell-rechtlicher Natur (Schöner/Stöber Rn 669). Wie bei der Vereinigung wird die fehlende Teilungserklärung zu einer Grundbuchunrichtigkeit führen, die berichtigt werden kann. Dazu, ob eine Erstreckung der Hypothek auf den anderen Grundstücksteil im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgen kann, habe ich auf die Schnelle nichts gefunden.

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!