Ausstattung Teileigentum (Laden)

Zitat von eichsi

I.... Bezüglich einer Toilettennutzung wird dann auf § 37 Abs. 1 Arbeitstättenverordnung verwiesen. ...

§ 37 der 1 Arbeitstättenverordnung vom 20. März 1975 (BGBl. I S. 729) wurde mit Wirkung vom 25. 8. 2004 durch VO v. 12. 8. 2004 (BGBl. I S. 2179) aufgehoben. Die bis zum 24.08.2004 geltende Bestimmung lautete (Hervorhebung durch mich):
§ 37 [1] Toilettenräume
(1) 1Den Arbeitnehmern sind in der Nähe der Arbeitsplätze besondere Räume mit einer ausreichenden Zahl von Toiletten und Handwaschbecken (Toilettenräume) zur Verfügung zu stellen. 2Wenn mehr als fünf Arbeitnehmer verschiedenen Geschlechts beschäftigt werden, sollen für Frauen und Männer vollständig getrennte Toilettenräume vorhanden sein. 3Werden mehr als fünf Arbeitnehmer beschäftigt, müssen die Toilettenräume ausschließlich den Betriebsangehörigen zur Verfügung stehen.
(2) In unmittelbarer Nähe von Pausen-, Bereitschafts-, Umkleide- und Waschräumen müssen Toilettenräume vorhanden sein.

Wie hier
https://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post956872
ausgeführt, ging das OLG Düsseldorf im Beschluss vom 15. September 1997, 3 Wx 313/97 = MittRheinNotK 1997, 399 davon aus, dass zwar bei einem Ladenlokal dem Vorhandensein einer Toilette nicht den gleichen Stellenwert wie bei einer Wohnung zugemessen werde, insbesondere weil im entschiedenen Fall auch Toiletten im Bereich des Gemeinschaftseigentums zur gemeinschaftlichen Benutzung zur Verfügung standen und damit der Bestimmung des § 37 Absatz 1 der Arbeitsstättenverordnung Rechnung getragen wurde.

Vorliegend steht jedoch allenfalls eine Toilette, die sich im Sondereigentum einer anderen Einheit befindet, zur Verfügung.

An dem Erfordernis, dass bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen gemäß Nr. 5 lit. b) AVA sinngemäß die gleichen Erfordernisse hinsichtlich der Abgeschlossenheitsanforderungen gelten, es jedoch unschädlich ist, wenn das WC in einem zusätzlichen Raum untergebracht ist, hat sich durch die Entscheidung des OLG Düsseldorf nichts geändert (s. etwa Keil im jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 3 WEG (Stand: 24.11.2020), RN 21).

Aktuell gilt allerdings die Verordnung über Arbeitsstätten (Arbeitsstättenverordnung – ArbStättV) vom 12. August 2004, (BGBl. I S. 2179), zuletzt geändert durch Art. 4 Arbeitsschutzkontrollgesetz vom 22.12.2020 (BGBl. I S. 3334).
https://beck-online.beck.de/?vpath=bibdata…INHINHUE1%2ehtm
In deren Anhang (Anhang[1] Anforderungen und Maßnahmen für Arbeitsstätten nach § 3 Abs. 1) ist zu den Sanitärräumen in 4.1 bestimmt (Hervorhebung durch mich) :
(1) 1Der Arbeitgeber hat Toilettenräume zur Verfügung zu stellen. 2Toilettenräume sind für Männer und Frauen getrennt einzurichten oder es ist eine getrennte Nutzung zu ermöglichen. 3Toilettenräume sind mit verschließbaren Zugängen, einer ausreichenden Anzahl von Toilettenbecken und Handwaschgelegenheiten zur Verfügung zu stellen. 4Sie müssen sich sowohl in der Nähe der Arbeitsräume als auch in der Nähe von Kantinen, Pausen- und Bereitschaftsräumen, Wasch- und Umkleideräumen befinden.
Für den Fall, dass Waschräume nicht erforderlich sind, ist bestimmt, dass dann in der Nähe des Arbeitsplatzes und der Umkleideräume ausreichende und angemessene Waschgelegenheiten mit fließendem Wasser (erforderlichenfalls mit warmem Wasser), Mitteln zum Reinigen und zum Abtrocknen der Hände zur Verfügung stehen müssen.

Das alles ist bei einem Laden ohne WC nicht gesichert. Ich denke daher, dass nach wie vor das gilt, was ich hier
https://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post956872
ausgeführt habe, nämlich:
„Die Frage, ob zur notwendigen Ausstattung eines Teileigentums eine Toilette gehören muss, beurteilt sich nach der Zweckbestimmung der Räume (Weitnauer/Hauger/Lüke/Mansel, WEG, 8. Auflage, 1995, § 3 RN 61). Dienen die Räume nicht dem längeren Aufenthalt von Menschen, ist eine Toilette nicht erforderlich (BayVGH, DNotZ 1991, 481/482 = NJW-RR 1991, 595). Sind die Räume hingegen für den längeren Aufenthalt von Menschen bestimmt, dann müssen sie auch in sich funktionsfähig sein (Breuer, NVwZ 1985, 638, zitiert bei BayVGH, a. a. O.). Da es sich bei der Einheit Nr. ….. um Büroräume handelt, ist davon auszugehen, dass sie dem längeren Aufenthalt von Menschen zu dienen bestimmt sind. Damit müssen sie jedoch über eine Toilette verfügen, auch wenn sich diese -anders als bei den zu Wohnzwecken dienenden Räumen- nicht innerhalb des Sondereigentumsbereichs zu befinden braucht (BayObLG, NJW 1992, 700 = DNotZ 1992, 718 = Rpfleger 1992, 154; OLG Düsseldorf, MittRheinNotK 1997, 399)….“

Die Frage ist, ob wir beim GB-Amt (künftig) die Ausstattung überhaupt noch zu prüfen haben. In den neuen WEG-Ausführungsvorschriften taucht das Thema gar nicht mehr auf

Diese AVA ist aber mangels Veröffentlichung noch immer nicht in Kraft getreten...

So ist es. Die AVA-WEG vom 15.04.2021 gilt noch nicht; siehe
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…898#post1216898

Für die Zukunft ist es aber eine spannende Frage, was unter einer Wohnung verstanden werden soll.

Gehe ich davon aus, dass sich die bauliche Abgeschlossenheit von Räumen bislang vor allem über Nr. 5 WEG-VwV definiert (Leidner im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand: 01.07.2021, § 3 RN 56) und die Begründung in der Bundesrats-Drucksache 312/21 zu § 5 (Abgeschlossenheit) ausführt: „Zu Absatz 1: Absatz 1 definiert den Begriff der Abgeschlossenheit. Inhaltliche Änderungen zur entsprechenden Vorschrift der Allgemeine Verwaltungsvorschrift vom 19. März 1974 bestehen nicht. Ergänzt wurde lediglich ……“, dann müsste die bisherige Definition des Begriffs der Wohnung ja weiter gelten, insbesondere auch, weil mit der Auflage, dass sich ein Raum mit Kochgelegenheit einschließlich Wasserversorgung, Ausguss und WC in der Wohnung befinden müssen, den Missständen beim früheren Stockwerkseigentum entgegengewirkt werden sollte.

Neue WEG-AVA
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6. Juli 2021 am Montag, 12. Juli 2021, im elektronischen Bundesanzeiger -BAnz AT B2- veröffentlicht

Siehe die Mitteilung des DNotI vom 19. Juli 2021
https://www.dnoti.de/informationen/…nungseigentums/

und den Volltext unter:
https://www.dnoti.de/fileadmin/user….07.2021_B2.pdf

Vielen Dank, Prinz!

Danach sieht es tatsächlich so aus, als müssten wir die Mindestausstattung einer Wohnung (WC, Küche, Fenster etc.) nicht mehr nachprüfen, sondern nur noch das Abschluss- und Zugangserfordernis, § 5 Abs. 1 WEG-AVA. Stimmt das?

Wie in #5 ausgeführt, gehe ich davon aus, dass sich an dem Begriff der Wohnung nichts geändert hat.

Der Begriff der Wohnung ist im WEG nicht definiert (s. Armbrüster im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018 § 1 WEG RN 15). Auch im Steuer- und Bewertungsrecht gibt es keine Definition. Der BFH führt im Urteil vom 27. 10. 1998, X R 157–95, aus:
„Der Begriff der Wohnung ist im EStG - ebenso wie im Bewertungsrecht - nicht definiert. Es handelt sich um einen Typusbegriff (ausf. BFHE 142, 505 = BStBl II 1985, 151), für dessen Umschreibung die Rechtsprechung zum Bewertungsrecht herangezogen werden kann; die Beurteilung im Einheitswertbescheid ist dabei jedoch grundsätzlich ohne Bedeutung …. Unter einer Wohnung i.S. des § 10e EStG ist hiernach die Zusammenfassung mehrerer Räume zu verstehen, in denen ein selbständiger Haushalt geführt werden kann. Es müssen daher auch eine Küche oder zumindest eine Kochgelegenheit, Bad oder Dusche und WC vorhanden sein. Außerdem müssen in Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten die Räume baulich gegenüber anderen Räumen abgeschlossen sein und einen eigenen Zugang haben…“

Davon, dass eine Wohnung voraussetzt, dass dazu auch die Sanitäreinrichtungen gehören, gehe ich auch aus. Und wenn § 5 der WEG-AVA vom 06.07.2021 vorsieht, dass abgeschlossen Wohnungen solche sind, die baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt sind, dann müssen sich die Sanitäreinrichtungen eben in der Wohnung befinden. Ansonsten wären die Missstände zu befürchten, die beim Stockwerkseigentum zu beobachten waren.

Nochmals vielen Dank, Prinz, das überzeugt mich!

War nur kurz am Zweifeln, nachdem ich den Aufsatz von Wobst in der ZWE 2021, 332 gelesen hatte, in dem steht:
"Folgerichtig ist auch die in Nr. 4 der alten AVA enthaltene Definition der Wohnung ersatzlos entfallen, die auf eine bestimmte Mindestausstattung abstellte (zum Beispiel Kochgelegenheit und WC). Eine solche Mindestausstattung sicherzustellen, ist nicht Zweck des Wohnungseigentumsrechts, sondern des Bauordnungsrechts; das hat der Gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes bereits vor fast 30 Jahren festgestellt."

Aber die Intention, später mögliche rechtliche Probleme zu verhindern, besteht natürlich beim Grundbuchamt weiterhin.

Zitat von alfons

....nachdem ich den Aufsatz von Wobst in der ZWE 2021, 332 gelesen hatte, ...

Du scheinst privilegiert zu sein. Die ZWE 9/2021, in der sich dieser Aufsatz befinden müsste, steht bei beck-online noch nicht zur Verfügung.

Zitat von alfons

...
War nur kurz am Zweifeln, nachdem ich den Aufsatz von Wobst in der ZWE 2021, 332 gelesen hatte, ...

In der ZWE 2021, 332 gibt es keinen Aufsatz von Wobst. Oder meinst Du die Abhandlung in der DNotZ 2021, 582 ff. ?

Genau, den meinte ich. Die ZWE-Fundstelle war nur irgendwo zitiert und das offenbar fehlerhaft. Pardon für die furchtbar späte Rückmeldung, war leider mit anderen Dingen beschäftigt.

Generell schätze ich, dass man die Regelungen der alten AVA von 1974 weiterhin ergänzend anwenden kann, denn beispielsweise fehlen in der Neuregelung so grundlegende Infos wie die Mindestinhalte des Aufteilungsplans (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) oder eben die typischen Ausstattungsmerkmale einer Wohnung. Warum man die neuen Vorschriften gar so minimalistisch formuliert hat, erschließt sich mir nicht. Bei den Interpretationshilfen für die Praxis hätte man nach meinem Geschmack ruhig ein wenig ausführlicher und dadurch klarer werden können.

Das KG Berlin 1. Zivilsenat ist der Ansicht von Wobst in der DNotZ 2021, 582 ff. gefolgt. Der Leitsatz aus dem Beschluss vom 13.10.2022, 1 W 396/21

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank

lautet:

„Nach der AVA vom 6. Juli 2021 bedarf es keiner aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Mindestausstattung für die Abgeschlossenheit einer Wohnung i.S.v. § 3 Abs. 3 WEG“

Armbrüster hat im Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, § 3 RN 96 auch in Ansehung der AVA vom 06.07.2021 an der in # 9 wiedergegebenen Definition der Wohnung festgehalten („Zwar wird die Haushaltsführung in der aktuellen AVA nicht mehr erwähnt; eine inhaltliche Änderung geht damit jedoch nicht einher.198 Zur Führung eines Haushalts sollen stets eine Küche oder Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und Toilette erforderlich sein…“)

Das entspricht der Darstellung bei M. Müller im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.09.2022, § 3 WEG RN 219: „Auch dieses Ausstattungserfordernis findet sich in der Neufassung der AVA nicht wieder, es ist jedoch gleichwohl weiterhin zu beachten. Es gilt also weiterhin, dass eine Wohnung nicht in sich abgeschlossen ist, wenn sich dort kein eigenes WC befindet“).

Verwiesen wird in beiden Kommentaren auf die Abhandlung von Wobst („aA Wobst DNotZ 2021, 582 (588 f.), der den Unterschied zwischen „Wohnungen“ und „nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen“ allein in der Zweckbestimmung sieht“).

Wenn keine Verhältnisse wie zu Zeiten des Stockwerkseigentums gewünscht werden (siehe dazu etwa Pfeilschifter/Wüstenberg, „Wohnungseigentum ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung“, WuM 2004, 635 ff.

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(„Es sollten keine Verhältnisse geschaffen werden, welche ihrer ganzen Struktur nach dazu angetan sind, den Frieden im Inneren der Häuser zu gefährden“),

kann das eigentlich auch nicht anders sein. Die Feststellungen des KG: „Die Ansicht des Verordnungsgebers, inhaltliche Änderungen zur Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19. März 1974 bestünden nicht (BR-Drucks. 312/21 S. 9), findet im vorrangigen Wortlaut der AVA vom 6. Juli 2021 keine Stütze“ und „Danach kann das Badezimmer zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden, sollte die Beteiligte dies tatsächlich wollen“ oder „Vielmehr bedürfte es einer ausdrücklichen Erklärung der Beteiligten in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO, dass der mit „WC“ gekennzeichnete, nicht nummerierte Raum Gemeinschaftseigentum sein solle“, würde mE Verhältnisse wie beim Stockwerkseigentum geradezu heraufbeschwören.

Erstaunlich ist, dass Leidner im BeckOK WEG, Hogenschurz, 51. Edition, Stand: 01.01.2023 in § 3 WEG RN 50 noch auf die (aufgehobene) AVA von 1974 verweist und dazu ausführt: „Die AVA wird derzeit an die neue Rechtslage angepasst, um insbesondere Klarheit in die Art und Weise der Maßangaben bei Stellplätzen und Freiflächen zu bringen“. Das ist aber alles schon im Juli 2021 passiert. Demgemäß definiert er den Begriff der Wohnung noch nach der alten AVA (s. Rz. 64: „Erforderlich ist damit stets das Vorhandensein einer Küche oder jedenfalls eines Raums mit Kochgelegenheit einschließlich Wasserversorgung, Ausguss und WC“, d.h. es findet keine Auseinandersetzung mit der Abhandlung von Wobst in der DNotZ 2021, 582 ff und erst recht keine mit dem Beschluss des KG vom 13.10.2022, 1 W 396/21, statt

Zumindest verweist Kral in diesem Kommentar in § 7 RN 81.1 auf die AVA vom 6.7.2021 und führt In § 7 RN 84 zur Wohnung aus:

….„und bei Wohnungen nach wie vor auch die Mindestausstattung zu prüfen (Köther RNotZ 2021, 377 (382); → § 3 Rn. 64; → Rn. 148; aA KG BeckRS 2022, 35586; Wobst MittBayNot 2021, 332; MittBayNot 2022, 322; Zimmer ZWE 2021, 436 (439))“

Zitat von Prinz

Erstaunlich ist, dass Leidner im BeckOK WEG, Hogenschurz, 51. Edition, Stand: 01.01.2023 in § 3 WEG RN 50 noch auf die (aufgehobene) AVA von 1974 verweist und dazu ausführt: „Die AVA wird derzeit an die neue Rechtslage angepasst, um insbesondere Klarheit in die Art und Weise der Maßangaben bei Stellplätzen und Freiflächen zu bringen“. Das ist aber alles schon im Juli 2021 passiert. ...

Wie mir der Verlag C.H. Beck mitteilt, wird Herr Leidner gebeten, die Kommentierung zu § 3 WEG in der 52. Edition zu aktualisieren.

Inzwischen ist eine Änderung zur AVA WEG 2021 ergangen, siehe die Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Änderung der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz vom 19. Dezember 2022, veröffentlicht am Mittwoch, 28. Dezember 2022, BAnz AT 28.12.2022 B3,

https://www.bundesanzeiger.de/pub/publication/PXYh6LhL0CfueaMI1Jb/content/PXYh6LhL0CfueaMI1Jb/BAnz%20AT%2028.12.2022%20B3.pdf?inline

die sich aber mit der Frage, welche Ausstattungsmerkmale zu einer Wohnung gehören, nicht befasst. Wenn ich die heute veröffentlichte Abhandlung von Hügel/Elzer: Unbewohnbares Wohnungseigentum? - zugleich zur „AVA 2021“, NZM 2023, 57 ff. richtig verstehe, ist die Begriffsbestimmung in der AVA WEG 2021 auch nicht erforderlich, weil sich diese Frage bereits aus dem materiellen Recht ergibt. Zitat: „Prüfungskanon: Das Grundbuchamt darf die betreffende Einheit nicht als Wohnungseigentum bezeichnen, wenn deren Nichtbewohnbarkeit feststeht. Somit muss entweder das Grundbuchamt oder die Bauaufsichtsbehörde die Eignung zu Wohnzwecken prüfen….Nicht übersehen werden darf, dass Räumlichkeiten, die als Wohnungseigentum begründet werden sollen, aber die hierfür notwendige Ausstattung nicht aufweisen, gerade nicht in sich abgeschlossene Einheiten darstellen. Niemand kann autark und autonom Räumlichkeiten als Wohnung nutzen, in denen es an einer Kochgelegenheit und an einer rudimentären sanitären Ausstattung mangelt“…. Soweit zu Unrecht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wird und das Grundbuchamt auf dieser Grundlage die Teilung im Grundbuch einträgt, bedeutet dies damit nicht, dass die Bildung von Wohnungseigentum rechtswirksam erfolgt ist…“

Wenn in der vorgenannten Abhandlung von Hügel/Elzer an die Grundbuchämter appelliert wird, keine Teilungserklärung zu vollziehen, aus deren Aufteilungsplan sich ergibt, dass die Voraussetzungen für eine Wohnung nicht vorliegen („hat das Grundbuchamt die allgemeinen Schranken (§§ 134, 138, 242 BGB) zu beachten, zu denen auch das öffentliche Baurecht zählt. Niemand darf entgegen öffentlich-rechtlichen Vorgaben in Räumlichkeiten leben, die aufgrund ihrer Ausstattung hierfür nicht geeignet sind“…und „das Grundbuchamt oder die Bauaufsichtsbehörde die Eignung zu Wohnzwecken prüfen muss“, weil „niemand autark und autonom Räumlichkeiten als Wohnung nutzen kann, in denen es an einer Kochgelegenheit und an einer rudimentären sanitären Ausstattung mangelt“, und sich das Abgeschlossenheitsverständnis bereits daraus ergebe, dass „Das Erfordernis der „Abgeschlossenheit“ dazu beitragen soll, Streitigkeiten zu vermeiden, die auf unklaren tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen beruhen und die das Stockwerkseigentum alter Art in Verruf gebracht haben“), dann frage ich mich, weshalb das KG nicht bereits im Beschluss vom 13.10.2022, 1 W 396/21, von diesem Verständnis ausgegangen ist.

Stattdessen ist dort in Rz. 6 ausgeführt: „Es ist auch nicht i.S.v. § 53 Abs. 1 S. 2 GBO inhaltlich unzulässig, ohne eine (aus den Plänen ersichtliche) Mindestausstattung für im Sondereigentum stehende Räume Wohnzwecke gemäß § 1 Abs. 2 WEG zu bestimmen. Vielmehr ist es Sache des jeweiligen Sondereigentümers, etwaige bauordnungsrechtliche Vorgaben – wie etwa den in einer Wohnung erforderlichen Einbau einer Toilette und einer Dusche o.ä. – zu erfüllen (BGH, NJW-RR 2017, 462 Rn. 19 ff.)“.

Mir scheint, dass es eine Menge Kritik an dem Beschluss vom 13.10.2022 gegeben hat, so dass RiKG Elzer nunmehr (zusammen mit Notar Hügel) bemüht ist, den Schaden zu begrenzen.

Und wenn am Schluss der Abhandlung ausgeführt wird, dass die AVA 2021 jedenfalls wohnungseigentumsrechtlich auszulegen sei und um dies klarzustellen, § 5 I AVA 2021 schnellstmöglich zu ergänzen sei, wobei „die (klar) besseren Argumente die bisherige – eben unveränderte – Praxis trage“, dann hätte auch dies bei der Frage, welche Bedeutung den Ausführungen in der BR-Drucks. 312/21 S. 9 zukommen, berücksichtigt werden müssen. Stattdessen wird in Rz. 5 des Beschlusses vom 13.10.2022 davon ausgegangen, dass „die Ansicht des Verordnungsgebers, inhaltliche Änderungen zur Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19. März 1974 bestünden nicht (BR-Drucks. 312/21 S. 9), im vorrangigen Wortlaut der AVA vom 6. Juli 2021 keine Stütze finde“ (und damit nicht zu beachten sei).