Maßangabe Aufteilungsplan

    Ich habe hier eine Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen (ohne Unterschrift und Siegel der Baubehörde). Zudem habe ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde, welcher ebenfalls die gleichen Aufteilungspläne beigefügt sind und jeweils mit Siegel und Unterschrift zur Anlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung gemacht worden sind.

    Aufgefallen ist mir, dass in allen Plänen weder eine Maßstabsangabe vorhanden ist, noch befinden sich Längenangaben in den Plänen. Die einzelnen Räume des Gebäudes sind lediglich mit einer Quadratmeterangabe versehen.
    Nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG muss mir eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung vorgelegt werden, aus der u. a. die Größe der im Sondereigentum stehenden Teile des Gebäudes ersichtlich sind. Nach dem reinen Wortlaut der Vorschrift wäre die Voraussetzung erfüllt, da ich ja zumindest für jeden Raum eine Quadratmeterangabe habe.
    Nach Nr. 2 WEG-VwV ist dem Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Bauzeichnung im Maße mindestens 1:100 beizufügen.

    Ich frage mich nun, ob ich als Grundbuchamt hier beanstanden muss, oder ob es (zumindest) aus grundbuchrechtlicher Sicht ausreicht, was mir hier vorgelegt worden ist.

    LG

    Zitat von Pittys29

    ....Nach Nr. 2 WEG-VwV ist dem Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Bauzeichnung im Maße mindestens 1:100 beizufügen....

    Die zum 12.07.2021 in Kraft getretene WEG-AVA vom 06.07.2021
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1217552
    sieht einen Maßstab von 1:100 nicht mehr vor
    https://www.dnoti.de/fileadmin/user….07.2021_B2.pdf
    Die Begründung in der BR-Drs. 312/21 vom 15.04.2021
    https://dserver.bundestag.de/brd/2021/0312-21.pdf
    führt dazu auf Seite 8 aus: „Zu Absatz 3: Dem Antrag ist eine Bauzeichnung beizufügen, die bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein muss. Ein bestimmter Maßstab ist nicht vorgeschrieben. Zulässig ist jeder Maßstab, der eine angemessene Lesbarkeit der Bauzeichnung sicherstellt. Wird der Antrag schriftlich gestellt, ist die Bauzeichnung in zweifacher Ausfertigung in Papierform beizufügen; sie darf das Format DIN A3 nicht übersteigen…“

    Auch muss nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG aus der Bauzeichnung die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich sein. Das setzt zum einen einen Lageplan voraus (s. etwa Kral im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand: 01.07.2021, § 7 WEG RN 66 mwN). Wieso Monreal im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.06.2021, § 7 WEG in RN 56 dies als umstritten bezeichnet und Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021 in § 7 RN 312 ausführen, ein amtlicher Lageplan sei empfehlenswert, aber nicht erforderlich, ist mir völlig schleierhaft, weil sich das Erfordernis eines Lageplans nicht nur aus dem Gesetz selbst (7 Abs. 4 Nr. 1 WEG), sondern auch aus der Gesetzesbegründung ergibt. Auch dann, wenn an Freiflächen kein Sondereigentum begründet wird (vgl. § 3 Abs. 3 WEG), bedarf es daher eines amtlichen Lageplans für das Grundstück als diesbezüglicher Aufteilungsplan (Krafka im Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2021, § 7 WEG RN 27 mwN in Fußnote 45). Aus diesem Lageplan müssen dann diejenigen Maßangaben hervorgehen, die es ermöglichen, auch Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Grundstücks zu bestimmen. Maßangaben nur bzgl. der Wohnungsgrößen „für jeden Raum eine Quadratmeterangabe“) reichen daher nicht aus.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Danke für den Hinweis mit dem Maßstab

    Also dass neben den Grundrissen der Geschosse auch ein Lageplan des Grundstücks einzureichen ist, auf dem das gesamte Gebäude abgebildet wird, ist mir bewusst. Anhand eines derartigen Plans kann man dann aber doch nur sehen, wo genau das Gebäude auf dem Grundstück steht. Die einzelne Aufteilung der Wohnungen ergibt sich dann aber doch aus den einzelnen Grundrissen der Geschosse, bei denen bei mir nur Quadratmeterangaben der Räume enthalten sind, nicht jedoch andere Längen- oder Maßangaben.

    Längen oder Maßangaben werden aber nur für die Stellplätze und das Freiflächensondereigentum verlangt (s. § 3 Absatz 3 WEG), also bei Stellplätzen im Gebäude der Abstand zu dessen Grenzen, soweit sie sich nicht bis dorthin erstrecken und beim Freiflächensondereigentum die Abgrenzung vom Gemeinschaftseigentum durch den Umriss der entsprechenden Fläche im Sinne von Abmessungen, etwa der Länge und Breite (s. MüKo/Krafka, § 3 WEG RN 56). Die Maßangaben nach § 3 Absatz 3 WEG für Stellplätze und Freiflächen treten an die Stelle des Abgeschlossenheitserfordernisses, das für Räume gilt (Hügel/Elzer § 3 WEG RN 65; Leidner im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand: 01.07.2021, § 3 RN 69 mwN.). Und für die Räume und deren Abgeschlossenheit hast Du ja die Grundrisse, Schnitte und Ansichten und wegen der Lage des Gebäudes auf dem Gemeinschaftseigentum ja offenbar auch den erforderlichen Lageplan.

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    Zitat von Prinz

    Längen oder Maßangaben werden aber nur für die Stellplätze und das Freiflächensondereigentum verlangt (s. § 3 Absatz 3 WEG), also bei Stellplätzen im Gebäude der Abstand zu dessen Grenzen, soweit sie sich nicht bis dorthin erstrecken und beim Freiflächensondereigentum die Abgrenzung vom Gemeinschaftseigentum durch den Umriss der entsprechenden Fläche im Sinne von Abmessungen, etwa der Länge und Breite (s. MüKo/Krafka, § 3 WEG RN 56). Die Maßangaben nach § 3 Absatz 3 WEG für Stellplätze und Freiflächen treten an die Stelle des Abgeschlossenheitserfordernisses, das für Räume gilt (Hügel/Elzer § 3 WEG RN 65; Leidner im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand: 01.07.2021, § 3 RN 69 mwN.). Und für die Räume und deren Abgeschlossenheit hast Du ja die Grundrisse, Schnitte und Ansichten und wegen der Lage des Gebäudes auf dem Gemeinschaftseigentum ja offenbar auch den erforderlichen Lageplan.

    Bei mir gibt es auf dem Grundstück nur ein Gebäude mit Sondereigentum an Wohnungen. Auf dem restlichen Grundstück gibt es keinerlei Sondereigentum und es gibt auch keine Stellplätze als Sondereigentum. Wenn ich dich richtig verstehe, bräuchte ich also neben Querschnitt, Ansichten und Grundrissen nur einen Lageplan des gesamten Grundstücks und irgendwelche Maßangaben seien dann (weil ich außerhalb des Gebäudes kein Sondereigentum habe) nicht notwendig.

    Aber widerspricht das nicht dem § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, wonach aus der Bauzeichnung die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes ersichtlich sein müssen?
    Bei § 3 Abs. 3 WEG sehe ich hier bei mir eher keine Probleme, meine Probleme verankere ich im § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG.

    Und genau da drückt ja mein Schuh:
    Das Innenleben des Gebäudes (Wände/Räume) wird nur durch die Grundrisse dargestellt. Die Grundrisse enthalten nur die Aufteilung des Gebäudes (inkl. Nummerierung); die Größe der Räume und damit die im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes werden nur mit m² beschrieben. Die Grundrisse selber haben eben keine Maßstabsangabe und auch keine Längen oder Maßangaben, sodass ich weiterhin unschlüssig bin, ob dies dem § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG gerecht wird. Also ob die Größe der Teile des Gebäudes ordnungsgemäß und (mit Blick auf § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG) für mich ausreichend beschrieben ist. Ich persönlich habe (aus meinen vorherigen Rechtspflegertätigkeiten heraus) noch nicht eine Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen gesehen, die weder eine Maßstabsangabe enthält noch irgendwelche Längen- oder Maßangaben. Das macht mich stutzig.

    Nun, dass die Maßangaben nur bzgl. derjenigen Teile, die vom Abgeschlossenheitserfordernis ausgenommen sind, erforderlich sind, kannst Du den Entwürfen der Bundesregierung vom 03.04.2020, BR-Drs. 168/20, zu § 3 WEG auf Seite 39/40 und zu § 7 WEG auf Seite 43
    https://dserver.bundestag.de/brd/2020/0168-20.pdf
    und vom 27.04.2020, BT-Drs. 19/18791
    https://dserver.bundestag.de/btd/19/187/1918791.pdf
    Seite 39 und 42 entnehmen.

    Für die Wohnräume gilt das, was bisher auch galt: Die Raumeigenschaft wird durch die Grundrisse, Ansichten und Schnitte dargestellt, die Lage des Gebäudes durch den Lageplan. Grundrisse, Ansichten und Schnitte müssen zwar nicht mehr im Maßstab 1:100 gefertigt sein. Wie sich aus der o.a. Begründung in der BR-Drs. 312/21 ergibt, („Zulässig ist jeder Maßstab, der eine angemessene Lesbarkeit der Bauzeichnung sicherstellt“) muss aber ein Maßstab erkennbar sein. Und anhand dieses Maßstabs lassen sich die Raumgrößen errechnen. Die Wohnfläche musste auch bisher nicht angegeben werden; sie nimmt auch nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil (LG Passau, Rpfleger 1994, 500 mit Anm. Röll). Kral führt dazu im BeckOK WEG, Hogenschurz, Stand: 01.07.2021, § 7 WEG RN 19 aus: „Die Angabe von Wohnungsgrößen unterliegt nicht dem öffentlichen Glauben (Palandt/Wicke BGB § 892 Rn. 12) und sollte daher unterbleiben. Bei unzutreffender Angabe ist daher keine Grundbuchberichtigung erforderlich (Bärmann/Armbrüster Rn. 32; aA LG Passau LSK 1995, 120317)“.

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    Danke für deine Einschätzung.

    ich würde nun Pläne nachfordern, aus denen ein Maßstab (oder alternativ Längeneinheiten) ersichtlich ist und diese Pläne müssten dann meines Erachtens noch einmal von der Baubehörde unterzeichnent und gesiegelt werden.

    Wenn diese neuen Pläne inkl.Maßstab mit den Plänen gemäß Anlage zu der vorliegenden Abgeschlossenheitsbescheinigung (ohne Maßstab) übereinstimmen bis auf die Maßstabsangabe, würde ich keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung fordern. Die neuen Pläne müssten nur noch verbal zum Gegenstand der Teilungserklärung gemacht werden.

    Siehst du das auch so?

    Ich hänge mich hier mal dran:
    Ich habe im Grunde dasselbe Problem wie Pittys29.
    Pläne nur mit qm-Angabe der Räume, sonst jedoch ohne Maßangaben mit dem Unterschied, dass bei mir der Maßstab mit 1:1000 bezeichnet ist.
    Da Sondereigentum an Terrassen und Stellplätzen im Freien begründet werden sollte, habe ich einen neuen Aufteilungsplan gefordert, in dem die Maßangaben für das Freiflächensondereigentum ergänzt wird. Dieser wurde nun nachgereicht mit Maßangaben für die Freiflächen (Maßstabsangabe 1:1000).
    Mir ist jetzt durch die Überprüfung der Maßangaben jedoch aufgefallen, dass der Plan "kleiner" kopiert wurde, so dass er auf DIN A3 passt, d.h. der angegebene Maßstab ist eben nicht mehr richtig. Und das gilt für alle vorgelegten Pläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten).
    Ist das dann noch die geforderte "Bauzeichnung" die Größe und Lage des Sonder- und Gemeinschaftseigentums erkennen lassen muss?
    Brauche ich dann nicht doch wieder Maßangaben auf den Plänen, wenn der Maßstab nicht stimmen kann?

    Und das ist leider nicht der einzige problematische Fall bei mir. Ich frage mich aber auch wie ein Bauträger die Pläne für eine Wohnungseigentumsanlage in einem "lesbaren" Maßstab auf "DIN A3" bringen soll :confused:.

    § 6 der WEG-AVA vom 6. Juli 2021
    https://www.dnoti.de/fileadmin/user….07.2021_B2.pdf
    sieht vor, dass es die Maßangaben zu Stellplätzen und Teilen des Grundstücks ermöglichen müssen, die Größe und Lage der zum Sondereigentum gehörenden Flächen ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes zu bestimmen.

    Wie Wöbst in der vorgenannten Abhandlung ausführt, erfordert das bezifferte Angaben, aus denen sich die Grenzen der jeweiligen Sondereigentumsfläche ableiten lassen.

    Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe führt zur Anforderung an die Bestimmtheit in ihrem Abschlussbericht zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vom 27. 8. 2019, ZWE 2019, 429/438, aus:

    „Wichtiger als die Markierung der Grenzen sei im Streitfall vielmehr die Rekonstruierbarkeit der Grenzen des Eigentums. Sind die Grenzen im Aufteilungsplan durch eindeutige Maßangaben bestimmt, verliere die Markierung der Flächen an Bedeutung; eine gesetzlich zwingende, im Vergleich zu den Planangaben aber unrichtige Markierung könne sogar Streitigkeiten erst hervorrufen. Es soll deshalb auf das gesetzliche Markierungserfordernis verzichtet werden, auch soweit Garagenstellplätze betroffen sind“ und kommt zu dem Ergebnis:
    „Es wird vorgeschlagen, die Begründung von Sondereigentum an Freiflächen zuzulassen, wenn die Grenzen durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmbar sind; auf eine dauerhafte Markierung in der Realität soll es dagegen nicht ankommen.“

    Das ist mit den Bestimmungen in § 3 Absatz 3 Alternative 2 des Wohnungseigentumsgesetzes und in § 4 Absatz 1 Satz 2 und § 6 WEG-AVA umgesetzt worden.

    Also muss sich aus den Plänen exakt der Sondereigentumsbereich der Freiflächen ergeben, um zu der erforderlichen Rekonstruierbarkeit der Grenzen des Eigentums zu gelangen.

    Wenn die Unterlagen im Maßstab 1:1000 gefertigt wurde, entspricht ein Millimeter der zeichnerischen Darstellung einem Meter in der Natur. Berechnest Du danach die Grundstücksfläche (Länge mal Breite), muss das Ergebnis der im Grundbuch verlautbarten Größe entsprechen. Ist das nicht der Fall, sind die vorgelegten Pläne nicht verwendungsfähig.

    Das sind sie auch dann nicht, wenn sich aus der Darstellung die angemessene Lesbarkeit der Bauzeichnung nicht ergibt.

    Die Stellungnahme des Deutschen Notarvereins vom 29.01.2021 führt unter I.3 aus:
    https://www.dnotv.de/stellungnahmen…igentumsgesetz/
    „Insoweit gilt es aus unserer Sicht zu verhindern, dass künftig auch zu Bauzeichnungen mit einem sehr kleinen Maßstab, aus denen die Lage und Größe der im Sondereigentum stehenden Räume und Flächen möglicherweise mit bloßem Auge nur schlecht erkennbar sind, die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt wird. Das sollte zumindest in der Begründung zur AVA-E noch klargestellt werden“

    Die Begründung der Bundesregierung in der BR-Drs. 312/21 vom 15.04.2021
    https://dserver.bundestag.de/brd/2021/0312-21.pdf
    führt dazu auf Seite 8 aus: „Zulässig ist jeder Maßstab, der eine angemessene Lesbarkeit der Bauzeichnung sicherstellt“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Vielen Dank für deine Einschätzung! :)
    Ich werde beim Notariat Pläne nachfordern, die dem angegebenen Maßstab wirklich entsprechen. Und mal mit dem Sachbearbeiter für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen bei der Kommunalbehörde sprechen. Das sind m.E. ja eigentlich Gesichtspunkte, die bereits bei der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu prüfen wären.

    Zitat von hp

    Und mal mit dem Sachbearbeiter für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen bei der Kommunalbehörde sprechen. Das sind m.E. ja eigentlich Gesichtspunkte, die bereits bei der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu prüfen wären.

    Das müssten wir hier auch dringend mal machen.
    Da wird immer noch die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 3 Abs. 2 WEG erteilt und bestimmt, dass Garagenstellplätze als abgeschlossen gelten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind...

    @ Prinz: Vielen Dank für die ausführliche Einschätzung. Das gibt noch ein bisschen Begründung für meine ZwVfg.

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