Heizungskeller ist Sondereigentum => Grunddienstbarkeit?

Guten Morgen,
in der Urkunde wird vorgetragen:
„Der Kaufgegenstand A (Teileigentum) wird von einer andere in dem Objekt befindlichen Teileigentumseinheit, nämlich B, per Gas beheizt. Die Gastherme ist im dortigen Kellergeschoss installiert. Die Teileigentumseinheit B steht ebenfalls im Eigentum des Verkäufers. Der Käufer will sichergestellt wissen, dass die Beheizung auch in Zukunft dauerhaft aufrechterhalten bleibt.“
Im Folgenden wird dann zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Einheit A eine Grunddienstbarkeit an der Einheit B bestellt, so dass dieser auf Dauer berechtigt ist, von der im Kellergeschoss der dienenden Einheit B befindlichen Heizungsanlagen durch entsprechend dort installiert und dauerhaft zu belassende Leitungen Heizkraft zur Beheizung und zur Warmwassererzeugung für das dienende Teileigentum A zu beziehen und das Kellergeschoss B zu… zu betreten bzw. durch Dritte betreten zu lassen.
Also meiner Meinung nach durfte an dem betr. Keller schon niemals Sondereigentum gebildet werden bzw. dort (nachträglich?) keine einer gemeinschaftlichen Nutzung dienende Heizungsanlage installiert werden. Aber kann man dieses Problem nun über die begehrte Grunddienstbarkeit lösen oder muss ich etwas anderes veranlassen (Änderung Teilungserklärung...)?
Danke für Eure Unterstützung!

Zitat von 45

Schau mal in MüKo/Commichau 8. Auflage (2021) WEG § 5 Rn 25 unter Hinweis auf BayObLG, Beschl. v. 24.2.2000 -2 Z BR 155/99

Mein Problem bestünde darin, ob dieser "Bezug" von Heizwärme tatsächlich eine Nutzung und nicht eher eine Wärmelieferungsverpflichtung darstellt.

Hach, danke! Hast Licht ins Dunkel gebracht.
In RN 28 steht , dass ein solcher Fall dann auch über eine Vereinbarung und ggf. Bestellung einer Dienstbarkeit geklärt werden kann.
Ehrlich gesagt, verstehe ich aber das von Dir aufgeworfene Probleme nicht so ganz. Meinst Du, dass es sich evtl. um ein Verpflichtung des Eigentümers des dienenden TE zum positiven Tun handeln könnte?

Zitat von 45

War mein Gedanke. Der Berechtigte "bezieht" Heizwärme, die der Teileigentümer in seiner Gastherme erzeugt. Und weil "die Beheizung auch in Zukunft dauerhaft aufrechterhalten" bleiben soll, geht damit offenbar auch eine gewisse Verpflichtung für den Teileigentümer einher. Anders als bei einem Wasserbezugsrecht, wo der Berechtigte eine Quelle oder einen Brunnen eben nur solange nutzen kann, wie es dort Wasser gibt. Hört sich für mich nach einer Reallast an. Das Notariat versteht es vermutlich als "Heizanlagenbenutzungs- und Betretungsrecht".

Stimmt, Du hast Recht! Danke!