Sondernutzungsrecht, Amtswiderspruch

  • Hallo :)

    ich habe folgenden Fall:

    - Wohnungseigentum bestehend aus zwei Wohnungseigentumseinheiten (WEG 1 und WEG 2) am Flurstück X, A ist Eigentümerin von beiden WEG
    - A vereinigt das Flurstück Y mit dem Wohnungseigentum und das Flurstück Y wird den Wohnungsgrundbuchblättern als Bestandteil zugeschrieben
    - A ordnet dem WEG 2 ein Sondernutzungsrecht lastend auf einem Teil des Flurstücks Y zu, zum Rest des Flurstücks wird nichts gesagt
    - A verkauft das WEG 2 inklusive dem neu zugeordneten SNR an B

    Nun unterteilt A das ihr verbliebende WEG 1 in zwei Einheiten und verkauft die zweite Einheit an C und D. Im Zuge dieser Unterteilungserklärung wird dem neuen Wohnungseigentum ein Sondernutzungsrecht an der "orange gekennzeichneten Fläche (bisher Wohnung 1)" zugeordnet. Für das neue WEG wird ein Grundbuchblatt angelegt und im Bestandsverzeichnis wird eingetragen, dass Sondernutzungsrechte bestehen und dazu wird auf die Unterteilungserklärung Bezug genommen.

    Zum Problem:
    Die orange gekennzeichnete Fläche betrifft einmal eine Fläche auf dem Flurstück X, die auch tatsächlich Sondernutzungsrecht der Wohnung 1 war. Sie betrifft aber AUCH eine Fläche auf dem Flurstück Y, zu der ja nun in der Urkunde, in der das Flurstück zugeschrieben und mit dem WEG vereinigt wurde, nichts gesagt wurde.

    B regt nun die Eintragung eines Amtswiderspruches insoweit an, als das das SNR an dem Flurstück Y zugeordnet wurde. Er trägt vor, dass es sich um Gemeinschaftseigentum gehandelt habe und seine Zustimmung eben nicht vorlag. A hat hierzu vorgetragen, dass bezüglich des Flurstücks Y eine "negative Zuweisung" stattgefunden hätte, weil sie das Flurstück aus ihrem Eigentum eingebracht hatte und es nicht ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum deklariert wurde.

    Ich denke nun, dass ein SNR an dem Flurstück Y tatsächlich nicht ohne Zustimmung des Y begründet bzw. nicht an C und D veräußert werden konnte.

    Sollte ich nun einen Amtswiderspruch eintragen? Wenn ja, dann nur im neu angelegten Grundbuch und dann nehme ich A und B als Berechtigte? :confused:

  • Laut Sachverhalt war Wohnung 1 nie ein Sondernutzungsrecht zugewiesen.
    Wenn die Eintragung des Sondernutzungsrechts für Wohnung 1-2 (die "unterteilte", an C und D verkaufte Wohnung) erfolgte, als B schon Eigentümer von Wohnung 2 und einem MEA am vereinigten (!) Grundstück war, hat das GBA Gemeinschaftseigentum ohne Einwilligung aller Eigentümer durch die Eintragung des Sondernutzungsrecht dem Gemeingebrauch entzogen -> Amtswiderspruch.

    Edit: Das mit der "negativen Zuweisung" ist Unsinn, wenn nicht in der ursprüngliche Teilung alle Miteigentümer vom Gebrauch bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen worden waren. Flurstück X war die ganze Zeit schon in WEG aufgeteilt, wem es ursprünglich gehörte, ist egal.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • ...
    Zum Problem:
    Die orange gekennzeichnete Fläche betrifft einmal eine Fläche auf dem Flurstück X, die auch tatsächlich Sondernutzungsrecht der Wohnung 1 war. ...

    Zu welchem Zeitpunkt wurde denn das SNR zugunsten der Wohnung Nr. 1 am Grundstück Fl.st. X begründet? Wenn „im Zuge dieser Unterteilungserklärung .. dem neuen Wohnungseigentum ein Sondernutzungsrecht an der "orange gekennzeichneten Fläche (bisher Wohnung 1)" zugeordnet wird, dann muss das SNR ja zuvor zug. der Einheit 1 bestanden haben.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Danke für die schnellen Antworten!


    ...
    Zum Problem:
    Die orange gekennzeichnete Fläche betrifft einmal eine Fläche auf dem Flurstück X, die auch tatsächlich Sondernutzungsrecht der Wohnung 1 war. ...

    Zu welchem Zeitpunkt wurde denn das SNR zugunsten der Wohnung Nr. 1 am Grundstück Fl.st. X begründet? Wenn „im Zuge dieser Unterteilungserklärung .. dem neuen Wohnungseigentum ein Sondernutzungsrecht an der "orange gekennzeichneten Fläche (bisher Wohnung 1)" zugeordnet wird, dann muss das SNR ja zuvor zug. der Einheit 1 bestanden haben.


    Das ist eben das Problem. Hinsichtlich der Sondernutzungsfläche, die auf dem Flurstück X zugeordnet wird, bestand ein SNR zugunsten der Einheit 1 (von Anfang an durch die ursprüngliche Teilungserklärung). Hinsichtlich der Sondernutzungsfläche, die auf dem Flurstück Y zugeordnet wird, bestand kein SNR (soweit man der Meinung des B folgt). Die Formulierung in der Unterteilungserklärung "bisher Wohnung 1" ist fehlerhaft, weil die orange gekennzeichnete Fläche auch einen Teil betrifft, der vorher nicht der Wohnung 1 zugeordnet war.

  • Also ich verstehe das jetzt so:

    An B ist die Wohnung Nr. 2 mit dem Sondernutzungsrecht, lastend auf einem Teil des Flurstücks Y“, übertragen worden (Zitat: „A ordnet dem WEG 2 ein Sondernutzungsrecht lastend auf einem Teil des Flurstücks Y zu, zum Rest des Flurstücks wird nichts gesagt. - A verkauft das WEG 2 inklusive dem neu zugeordneten SNR an B“).

    Wenn nun an der Sondernutzungsfläche, die sich auf dem Flurstück Y befindet, kein Sondernutzungsrecht bestand (Zitat: „Hinsichtlich der Sondernutzungsfläche, die auf dem Flurstück Y zugeordnet wird, bestand kein SNR (soweit man der Meinung des B folgt“), dann hätte B an dieser Fläche ja ebenfalls kein SNR erwerben können.

    Ist das so ?

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  • Ich glaube das habe ich unglücklich formuliert.

    Als A das SNR (das sodann an B verkauft wurde) an einem Teil des Flurstückes Y begründet hat, war sie Alleineigentümerin der Einheiten 1 und 2. Das SNR konnte demzufolge wirksam begründet werden.

    Das streitgegenständliche SNR wurde an einer anderen Teilfläche des Flurstückes Y begründet. Diese Zuordnung erfolgte dann aber als A und B Wohnungseigentümer waren. D.h. diese Fläche (Flurstück Y) war zu dem Zeitpunkt Gemeinschaftseigentum und B hätte mitwirken müssen.

  • Kann mir jemand sagen, ob ich einen Amtswiderspruch begründen muss? z.B. als Aktenvermerk oder als Schriftsatz an die Beteiligten?

  • Aus einer Grundakte sollte sich immer erlesen lassen, was warum wann eingetragen wurde.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Hallo zusammen,

    noch einmal hierzu:

    Ich habe einen Amtswiderspruch wegen der Zuweisung der SNR eingetragen.

    Nun wird (vom selben Anwalt, der die Eintragung beantragt hatte?!) die Löschung des Amtswiderspruches nach § 84 a GBO beantragt, da das SNR nie entstehen konnte und die Eintragung des Amtswiderspruches damit gegenstandslos wäre.

    Hat jemand Gedanken dazu?

  • Zwar ist nach § 84 Absatz 3 GBO auch die Löschung gegenstandsloser Amtswidersprüche möglich (OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 02.07.2008, 34 Wx 16/08, Rz. 12, 13 mwN). Ein Sondernutzungsrecht kann aber gutgläubig erworben werden (s. OLG Hamm, Beschluss vom 21. 10. 2008 - I-15 Wx 140/08, Rz. 46;
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…ss20081021.html
    oder LG München I, Urt. v. 19.12.2018 – 1 S 390/18 WEG
    https://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-43445?hl=true
    Rz. 12 mwN)

    Daher hat dann, wenn nicht bereits zwischenzeitlich ein gutgläubiger Erwerb stattgefunden haben kann, der Amtswiderspruch seine Berechtigung, jedenfalls ist er nicht gegenstandslos, weil nach wie vor gutgläubiger Erwerb möglich wäre.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Danke!

    A hat das WEG erst unterteilt und das SNR zugeordnet und DANN an C und D verkauft.

    Das bedeutet wohl, dass C und D das SNR gutgläubig erworben haben, oder?

  • Tja, dann hättest Du allerdings keinen Amtswiderspruch eintragen dürfen (s. Holzer im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel; Stand 01.11.2021, § 53 RN 29 mwN). Schrandt/Kalb führen dazu in Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht - Kommentar, 8. Aufl. 2019, § 53 RN 20 unter Hinweis auf weitere Literatur in Fußnote 74 aus: „Kommt es auf den gutgläubigen Erwerb eines Dritten an, so unterbleibt die Eintragung des Amtswiderspruchs, solange nicht aufgrund konkreter Anhaltspunkte die Bösgläubigkeit des Erwerbers glaubhaft erscheint“.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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