WEG: Belastet ist ein ehemaliger 1/2 Anteil

  • Folgender Fall:
    Eigentümer sind Frau V und Herr K zu je 1/2-Anteil.
    Belastet ist der 1/2-MEA von Frau V mit einer Hypothek. Die Gläubiger sind schon länger verstorben. Die Erben sind zur Zeit nicht bekannt.
    Ein 13/1000 MEA wird übertragen von Frau V auf Herrn K.
    Danach soll WE gebildet werden.
    487/1000 MEA verbunden mit SE für Frau V und
    513/1000 MEA verbunden mit SE für Herrn K.
    Die o.a. Hypothek soll übernommen werden in die beiden Wohnungsgrundbücher zur Gesamthaft.
    Ist das möglich? ("auf dem ehemaligen 1/2-Anteil der Frau V")

  • Wenn der auf Herrn K zu übertragende 13/1000 MEA nicht aus der Belastung freigegeben wird, kann die Verbindung mit dem restlichen 500/1000 MEA des Herrn K zu einem 513/1000 MEA nur erfolgen, wenn eine einheitliche Belastung des 513/1000 MEA hergestellt wird.

    Die Begründung von Wohnungseigentum setzt einen einheitlichen, mit dem betreffenden Sondereigentum zu verbindenden Miteigentumsanteil (hier: 513/1000) voraus. Ist dieser MEA unterschiedlich belastet (hier nur 13/1000 MEA mit der Hypothek, der Rest ist lastenfrei), dann wäre die gleiche Situation gegeben, wie sie bei einem späteren Hinzuerwerb von MEA eintreten würde. Dazu führt das OLG Hamm im Beschluss vom 28. Mai 1998, 5 W 411/97, aus, dass in einem solchen Fall sich die auf dem Wohnungseigentumsrecht lastenden dinglichen Rechte auf den hinzukommenden Miteigentumsanteil erstrecken müssen (Zitat: allgemeine Meinung, vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 1043), weil es andernfalls bei einer Vollstreckung durch die Grundpfandgläubiger in dem (fiktiven) alten Miteigentumsanteil dazu kommen kann, dass der hinzu erworbene Miteigentumsanteil ohne Verbindung zu einem Sondereigentum wäre. Das wäre jedoch (Zitat) „rechtlich nicht möglich. Denn Wohnungseigentum ist ein Miteigentumsanteil jeweils verbunden mit Sondereigentum (§ 1 WEG); es gibt kein Miteigentumsanteil ohne Sondereigentum und umgekehrt (§§ 5, 6 WEG; vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl., Rn. 2971)“.

    So würde es sich auch verhalten, wenn nur in den bislang belasteten 13/1000 MEA vollstreckt würde.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Aber wäre nicht für die Teilung nach § 3 WEG sowieso die Zustimmung des Gläubigers erforderlich (auch wenn ein aktueller Anteil belastet wäre)? Schließlich ändert sich doch der Belastungsgegenstand.

    „Gebildet ist, wer weiß, wo er findet, was er nicht weiß.“ (Georg Simmel)

  • Das ist richtig. Das Zustimmungserfordernis besteht wegen der Inhaltsänderung: Das Recht des an einem Miteigentumsanteil gesicherten Gläubigers, gemäß § 751 S. 2 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist aufgrund der Unauflöslichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 WEG nach der Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum ausgeschlossen, sodass eine zustimmungspflichtige Änderung des Belastungsgegenstandes gegeben ist (Krafka im Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2021, § 3 WEG RN 9 mwN).

    In der Zustimmung würde ich aber keine Pfandfreigabe des belasteten 13/1000 MEA sehen wollen. Und ohne Erstreckung auf die restlichen 500/1000 MEA bliebe die Einzelbelastung (13/1000 MEA) bestehen und es würde für eine Zwangsvollstreckung wegen des dinglichen Anspruchs das Weiterbestehen des belasteten ideellen (vormaligen) 13/1000 Bruchteils fingiert (§ 864 Abs. 2 ZPO) und mit dem Zuschlag nur der versteigerte (vormalige) Grundstücks MitEAnteil, nicht aber der mit dem SE (TE) verbundene gesamte 513/1000 MitEAnteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum auf den Ersteher übergehen (§ 91 Abs. 1 ZVG) (so Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020, RN 2971, Gutachten des DNotI im DNotI-Report 7/2015, 49 ff zur Änderung der Miteigentumsanteile (Quotenänderung) innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft
    https://www.dnoti.de/fileadmin/user…5-light-pdf.pdf

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  • In der Zustimmung würde ich aber keine Pfandfreigabe des belasteten 13/1000 MEA sehen wollen.

    Ich auch nicht, aber aufgrund des Sachverhalts würde ich dann mal tippen, dass es keine Zustimmung oder andere Mitwirkung des Gläubigers gibt, sodass das Ganze schon daran scheitern dürfte.

    „Gebildet ist, wer weiß, wo er findet, was er nicht weiß.“ (Georg Simmel)

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