Eigentumswechsel trotz Widerspruch nach § 53 GBO

  • Hallo,

    ich habe soeben einen Widerspruch nach § 53 GBO gegen die Eintragung des Eigentümers (2/3 Anteil) eingetragen. Es wurde im Jahre 1993 die Übertragung des 1/3 Anteil auf den derzeitigen Eigentümer eingetragen. Für die weitere Übertragung des 2/3 Anteils gab es keine Auflassung, diese Übertragung wurde aber versehentlich auf Grundlage einer Auflassung vorgenommen, die nur andere Grundstücke betrifft. Die Übertragung des 2/3 Anteils hätte also nicht erfolgen dürfen.

    Bevor dies aufgefallen ist, wurde bereits eine AV und eine GS für den Käufer eingetragen. Jetzt liegt der Eigentumsumschreibungsantrag auf die Käufer vor. Der Widerspruch selbst wirkt ja nicht wie eine Grundbuchsperre, sodass theoretisch die Eigentumsumschreibung möglich wäre.

    Nun bin ich im Schöner/Stöber RNr. 413 aber darüber gestolpert, dass weitere Verfügungen nicht verhindert werden, "sofern nicht das Grundbuchamt den Widerspruch deshalb eingetragen hat, weil die Unrichtigkeit des Grundbuchs positiv feststeht, nicht nur glaubhaft ist." Da die Grundlage (Auflassung) nicht existiert, habe ich doch positive Kenntnis von der Unrichtigkeit. Trage ich trotzdem die Käufer als neue Eigentümer ein?

  • ... "sofern nicht das Grundbuchamt den Widerspruch deshalb eingetragen hat, weil die Unrichtigkeit des Grundbuchs positiv feststeht, nicht nur glaubhaft ist." ...

    Weil es dann nachweislich an der Rechtsinhaberschaft und damit an der Verfügungsbefugnis fehlt und der Grundbuchinhalt nicht mehr dafür streitet. Die Auflassung könnte noch nachträglich erklärt worden sein, würde aber von einem Fehlen ausgehen.

  • ... "sofern nicht das Grundbuchamt den Widerspruch deshalb eingetragen hat, weil die Unrichtigkeit des Grundbuchs positiv feststeht, nicht nur glaubhaft ist." ...

    Weil es dann nachweislich an der Rechtsinhaberschaft und damit an der Verfügungsbefugnis fehlt und der Grundbuchinhalt nicht mehr dafür streitet. Die Auflassung könnte noch nachträglich erklärt worden sein, würde aber von einem Fehlen ausgehen.


    Also glaubst du, dass die Unrichtigkeit weiterhin nur glaubhaft ist und eine Eigentumsumschreibung vorgenommen werden kann?

  • Andersrum. Weil die Eigentumsumschreibung ohne Auflassung eingetragen wurde, ist die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen und ich würde jetzt nicht vollziehen. Ist der umgekehrte Fall zur Wiedereintragung versehentlich gelöschter Rechte, wo theoretisch zwischenzeitlich auch die Aufgabe des Rechts erklärt worden sein könnte.

  • Das halte ich ebenfalls für den richtigen Ansatz. Die Käufer können ja notfalls das OLG bemühen.

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  • Ich bin dazu jetzt noch auf Schöner/Stöber Rdnr. 352/352a gestoßen. Dieser besagt, dass wenn eine Auflassungsvormerkung bereits gutgläubig erworben wurde, der Eigentumsumschreibungsantrag nicht mehr abgelehnt werden soll. Was haltet ihr davon?

  • Wenn der Erwerber bei Eintragung der Vormerkung (bzw. der Antragstellung dazu) gutgläubig war, kann die Eigentumsumschreibung nicht mehr abgelehnt werden; siehe die hier genannte Entscheidung
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1161236
    des OLG Köln, Beschluss vom 15.09.2010, 2 Wx 54/10
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koel…ss20100915.html
    das im Bezugsthread nachfolgend genannte Gutachten des DNotI, Gutachtennummer: 147933, erschienen im DNotI-Report 11/2016, 87-88
    https://www.dnoti.de/fileadmin/user…6-light-pdf.pdf

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  • Law hatte die Fundstellen ja schon genannt. Gegebenenfalls ist wegen des Zeitpunkts des guten Glaubens auf die Eintragung der Vormerkung abzustellen. Daneben geht es aber auch darum, ob das Grundbuchamt zu einem gutgläubigen Erwerb verhelfen darf, wenn es um die Umstände weiß. Wie würde es denn sein, wenn man selbst die Grundbuchunrichtigkeit herbeigeführt hätte?

  • Wobei die Entscheidungen tatsächlich alle nur für den Fall zutreffend sind, in denen das Grundbuchamt nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, sondern die Eintragung des Eigentümers im Zeitpunkt der Eintragung vollkommen korrekt war, sich nur im Nachhinein herausgestellt hat, dass der Erbschein unrichtig war und entsprechend wieder eingezogen werden musste.

    In meinem Fall hat das Grundbuchamt damals bereits die Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen. Das dürfte an der Argumentation in den Entscheidungen aber wahrscheinlich nichts ändern, da die Käufer trotzdem die Vormerkung gutgläubig erworben haben, die Auflassung daher wirksam ist und die Eigentumsumschreibung auf die Käufer zu erfolgen hat oder?

  • Law hatte die Fundstellen ja schon genannt. Gegebenenfalls ist wegen des Zeitpunkts des guten Glaubens auf die Eintragung der Vormerkung abzustellen. Daneben geht es aber auch darum, ob das Grundbuchamt zu einem gutgläubigen Erwerb verhelfen darf, wenn es um die Umstände weiß. Wie würde es denn sein, wenn man selbst die Grundbuchunrichtigkeit herbeigeführt hätte?

    45 war schneller :D

  • .... Daneben geht es aber auch darum, ob das Grundbuchamt zu einem gutgläubigen Erwerb verhelfen darf, wenn es um die Umstände weiß. Wie würde es denn sein, wenn man selbst die Grundbuchunrichtigkeit herbeigeführt hätte?

    Das ist nicht anders, wie beim gutgläubigen Erwerb eines versehentlich eingetragenen Sondernutzungsrechts, es hätte dann kein Amtswiderspruch eingetragen werden dürfen; siehe hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…860#post1224860

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  • Der wahre Eigentümer erhält eine Eintragungsmitteilung? Das Grundbuchamt hat nur nach Aktenlage zu entscheiden. Das muss aber nicht Der Weisheit letzter Schluss sein. Ohne Mitteilung verliert er sonst das Eigentum unter Umständen endgültig.

  • Der wahre Eigentümer erhält eine Eintragungsmitteilung? Das Grundbuchamt hat nur nach Aktenlage zu entscheiden. Das muss aber nicht Der Weisheit letzter Schluss sein. Ohne Mitteilung verliert er sonst das Eigentum unter Umständen endgültig.

    Genau, ich würde dann bei Eigentumsumschreibung die Berechtigten des Widerspruchs (Erben der ehemaligen Eigentümerin) auch benachrichtigen, damit sie sich im Zweifel noch dagegen wehren können.

    Denke dann, dass der Widerspruch mit Eigentumsumschreibung als gegenstandslos gelöscht werden kann. Natürlich nur auf Anregung/Antrag. Also Vollzug erstmal nur Eigentumsumschreibung und Löschung AV.

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