Begründung, Aufhebung, Änderung und Übertragung von SNR

  • Hallo zusammen,

    folgender Hintergrund:

    gem. Teilungserklärung ist der aufteilende Eigentümer berechtigt, Stellplätze gem. Anlage ohne Mitwirkung anderer zuzuordnen und Eintragung im GB zu bewirken; ferner werden SNR an Terrassen begründet und zugewiesen; es erfolgte eine Teilung nach § 8 WEG.

    Die im Stammblatt enthaltene Grunddienstbarkeit (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) wurden auf die neuen Blätter zur Gesamtbelastung übertragen, Gesamthaft Grundschuld in allen Blättern.

    2021 Auflassung des aufteilenden Eigentümers an GmbH insgesamt an allen Miteigentumsanteilen.

    Der nunmehrige Alleineigentümer ändert 2021 Teilungserklärung und begründet SNR an Mansardenräumen, in einer weiteren Urkunde aus 2021 ändert er die Teilungserklärung wieder, diesmal in der Hinsicht, dass einerseits die Begründung der Mansardenräume in der Nutzung geändert wird, andererseits wird an dem in der Anlage gekennzeichneten Raum (SW-29) ein SNR zugunsten der Wohnungseigentumseinheit Nr. 29 begründet, in einer weiteren Urkunde aus 2021 wird das SNR an den Stellplätzen einer Wohnungseigentumseinheit zugeordnet und nunmehr soll eine Neuzuordnung der Stellplätze eingetragen werden.

    Meine Frage nunmehr: benötige ich für die Begründung, Änderung und Zuordnung die Zustimmung aller dinglichen Berechtigten?

    Ich halte sie gem. § 5 IV s. 2 WEG erforderlich, der Notar "wehrt" sich jedoch mit der Begründung, dass er ja Alleineigentümer ist und § 5 IV S. 2 WEG besagt, dass die Zustimmung entbehrlich ist, wenn keine Beeinträchtigung vorliegt und für den Notar liegt keine Beeinträchtigung vor, da er Alleineigentümer ist.

    Meines Erachtens besagt der § 5 IV S. 2 WEG jedoch, dass prinzipiell keine Zustimmung erforderlich ist, außer bei Begründung, Aufhebung, Änderung und Übertragung von SNR, dann muss eine Zustimmung der dinglichen Berechtigten erfolgen, wenn das Wohnungseigentum damit belastet ist.

    Vielen Dank vorab!

  • Sorry, bin unterwegs. Der Notar hat Recht. Mit der Grunddienstbarkeit ist nicht das einzelne Wohnungseigentum belastet und bei der GS handelt es sich um ein Gesamtrecht. Begründe dies nachher noch näher..

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Wie hier ausgeführt,
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…555#post1119555
    ist die Zustimmung des Gläubigers einer Gesamtgrundschuld nicht erforderlich, weil die Einschränkung des Mitgebrauchs des Gemeinschaftseigentums durch die Begründung eines Sondernutzungsrechts durch die Zuordnung des Sondernutzungsrechts bei dem anderen Haftungsobjekt ausgeglichen wird, so dass er nicht im Sinne der §§ 877, 876 BGB betroffen ist. Hügel/Elzer führen dazu in Hügel/Elzer Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 5 RN 72 aus: „Die Notwendigkeit der Gläubigerzustimmung bereitet bei der Erstaufteilung idR keine Schwierigkeiten, da zu diesem Zeitpunkt meist eine Belastung des Grundstücks noch nicht gegeben ist bzw. eine solche sich als Gesamtrecht an allen Wohnungseigentumseinheiten fortsetzt und die Zustimmung somit entbehrlich ist“.

    Der BGH führt im Beschluss vom 9. Februar 2012, V ZB 95/11, aus:

    „Für einen Gläubiger, dessen Grundpfandrecht auf dem gesamten Grundstück lastet, wirkt die Be-gründung von Wohnungseigentum wie eine gemischt reale-ideelle Aufteilung des Vollrechts in Alleineigentum an bestimmten Raumeinheiten und Bruchteilsmiteigentum an dem übrigen Grundstück (vgl. Senat, Beschluss vom 17. Januar 1968, V ZB 9/67, BGHZ 49, 250, 251 u. 253; siehe auch Weitnauer, DNotZ 1960, 115, 123). Sie lässt die Möglichkeit der Vollstreckung in das gesamte Grundstück - in Gestalt des Zugriffs auf alle Wohnungseigentumsrechte - unberührt. Demgemäß bedürfen, solange ein Recht als Gesamtpfandrecht auf allen Einheiten lastet, auch nachfolgende Änderungen im Verhältnis von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht der Zustimmung des Pfandgläubigers (vgl. BayObLGZ 1991, 313, 317; BayObLGZ 1993, 166, 168 f.)“.

    Auch bei einer Grunddienstbarkeit (hier: Geh-, Fahr- und Leitungsrecht), die nicht an den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten, sondern an dem in WE aufgeteilten Grundstück insgesamt lastet, ist eine Rechtsbeeinträchtigung nicht gegeben. Monreal führt dazu im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.12.2021, § 5 WEG RN 149 aus: „Eine Rechtsbeeinträchtigung im Verhältnis zum Dienstbarkeitsberechtigten, dessen Recht am gesamten Grundstück (also an sämtlichen Sondereigentumseinheiten) lastet, ist demgegenüber nicht gegeben. Denn Belastungsgegenstand sind nicht die einzelnen Wohnungseigentumseinheiten, sondern das Grundstück insgesamt, mag dieses auf in mehreren Wohnungsgrundbuchblättern verlautbart sein“.

    Jedenfalls scheidet ein rechtlicher Nachteil auch bei einer Grunddienstbarkeit dann aus, wenn in einem vom Ausübungsbereich der Dienstbarkeit nicht betroffenen Grundstücksteil Sondernutzungsrechte beliebiger Art begründet werden (Grziwotz in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 5 WEG RN 46).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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