Freihändiger Verkauf, unkooperativer Grundschuldgläubiger

  • Ich habe folgenden Fall:
    Ein Grundschuldgläubiger betreibt wegen einer kleineren Forderung (20.000 Euro Grundschuld, ohne Zinsen - die Grundschuld ist auch ohne Zinsen und Nebenleistungen bestellt und eingetragen) die ZV. Der Anwalt kaspert rum. Verkäufer und Käufer wollen freihändig verkaufen.
    Frage: Wenn der Käufer an den Anwalt (der ist entsprechend bevollmächtigt) 20.000 Euro überweist als Zahlung des Eigentümers auf die Grundschuld: Dann ist doch sofort eine Vollstreckungsgegenklage, kombiniert mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung, begründet, oder?
    Der Anwalt meint jetzt, "Kosten des Versteigerungsverfahrens" müssten ihm auch erstattet werden (er ist aber gleichwohl zu faul oder nicht in der Lage, diese zu beziffern). Das mag materiell-rechtlich so sein, aber die sind über die Grundschuld doch zunächst nicht tituliert.

    Für kurze Einschätzung dankbar.

  • ....
    Ich verstehe es so, dass Sie als Notar den "Käufer" vertreten. Schuldner ist der Verkäufer. Der ZV-Vermerk eingetragen....
    Dann dürfte dem Käufer ein Ablösungsrecht gem. § 268 BGB zustehen. Die Forderung des Gläubigers geht sodann auf diesen über § 268 Abs.3 BGB und er könnte direkt den ZV-Antrag zurücknehmen.
    die Kosten des Gl.-Anwaltes sind m.E. notwendige Kosten der ZV gem. § 788 ZPO die mit zu zahlen (abzulösen) sind Nr. 3311 VV RVG 0,4 Geb. von 20.000,-€

    Jahreslosung 2024: Alles was ihr tut, geschehe in Liebe

    1. Korinther 16,14

  • Ok, danke. Die Gerichtskosten wird der Gläubiger doch auch vorgeschossen haben und wären dann auch erfasst?
    Gibt es einen guten Überblick über ZV-Kosten, je nach Verfahrensstand?
    Und Ergänzungsfrage: Für das ZV-Gericht gilt ja nicht, dass ich den Übergang der Grundschuld in öffentlich beglaubigter Form nachweisen muss. Aber wie kann ich das ZV-Gericht überzeugen davon, dass eine Zahlung in Ablösung der Grundschuld erfolgt ist? Eine bloße Behauptung plus Überweisungsbeleg könnte knapp werden.

  • Ok, danke. Die Gerichtskosten wird der Gläubiger doch auch vorgeschossen haben und wären dann auch erfasst?
    Gibt es einen guten Überblick über ZV-Kosten, je nach Verfahrensstand?
    Und Ergänzungsfrage: Für das ZV-Gericht gilt ja nicht, dass ich den Übergang der Grundschuld in öffentlich beglaubigter Form nachweisen muss. Aber wie kann ich das ZV-Gericht überzeugen davon, dass eine Zahlung in Ablösung der Grundschuld erfolgt ist? Eine bloße Behauptung plus Überweisungsbeleg könnte knapp werden.

    Bestätigung der Bank. "Wir haben am ... von dem bei uns geführten Konto IBAN ..., Inhaber ..., auf das Konto IBAN ... bei der ... einen Betrag in Höhe von ... mit dem Verwendungszweck "Zahlung auf Grundschuld GB von Kuhdorf Blatt 3312 Abt. III lfd. Nr. 4 (Nennbetrag EUR ..., Kosten EUR ...) überwiesen."

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Ich habe folgenden Fall:
    Ein Grundschuldgläubiger betreibt wegen einer kleineren Forderung (20.000 Euro Grundschuld, ohne Zinsen - die Grundschuld ist auch ohne Zinsen und Nebenleistungen bestellt und eingetragen) die ZV. Der Anwalt kaspert rum. Verkäufer und Käufer wollen freihändig verkaufen.
    Frage: Wenn der Käufer an den Anwalt (der ist entsprechend bevollmächtigt) 20.000 Euro überweist als Zahlung des Eigentümers auf die Grundschuld: Dann ist doch sofort eine Vollstreckungsgegenklage, kombiniert mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung, begründet, oder?
    Der Anwalt meint jetzt, "Kosten des Versteigerungsverfahrens" müssten ihm auch erstattet werden (er ist aber gleichwohl zu faul oder nicht in der Lage, diese zu beziffern). Das mag materiell-rechtlich so sein, aber die sind über die Grundschuld doch zunächst nicht tituliert.

    Für kurze Einschätzung dankbar.

    Ist denn der Verkauf geplant, oder schon beurkundet?

    In ersterem Fall weigere ich als Gläubigerverteter mich auch, irgendwelche Auskünfte zu geben oder Zahlen zu nennen. Erst wenn eine Urkunde auf dem Tisch liegt mache ich das.

    Ich bin Weinkenner. Wenn ich Wein trinke, merke ich sofort: aah, Wein. (Han Twerker)

  • Nun ja, man kann sich ja im Vorfeld der Beurkundung verpflichten, die ZV zurückzunehmen unter der Bedingung, dass bis zum XXX ein Kaufvertrag geschlossen wird und ein Betrag von Y bis zum Z an den Gläubiger fließt; dann entsteht kein Risiko für den Gläubiger, denn wenn die Bedingung verfehlt wird, ist nichts passiert. Es ist für den Käufer schon angenehmer, wenn eine Abstimmung mit den Gläubigern vorliegt.
    Praktische Folgefrage aber:

    Was für Kosten entstehen denn üblicherweise bei der ZV und wie werden diese üblicherweise erhoben/gezahlt?
    Ich vermute, der antragstellende Gläubiger muss bei Antragstellung den Vorschuss gemäß § 15 Abs. 1 GKG in Höhe von 2,0 zahlen? Oder wird zunächst nur die 0,5-Gebühr nach KV 2210 vorschussweise angefordert?
    Wann wird denn der Gutachter bezahlt? Doch wohl auch im Vorschusswege, vermute ich.
    Für eine kurze Einschätzung hierzu wäre ich dankbar.

  • Nun ja, man kann sich ja im Vorfeld der Beurkundung verpflichten, die ZV zurückzunehmen unter der Bedingung, dass bis zum XXX ein Kaufvertrag geschlossen wird und ein Betrag von Y bis zum Z an den Gläubiger fließt; dann entsteht kein Risiko für den Gläubiger, denn wenn die Bedingung verfehlt wird, ist nichts passiert. Es ist für den Käufer schon angenehmer, wenn eine Abstimmung mit den Gläubigern vorliegt.
    Praktische Folgefrage aber:

    Was für Kosten entstehen denn üblicherweise bei der ZV und wie werden diese üblicherweise erhoben/gezahlt?
    Ich vermute, der antragstellende Gläubiger muss bei Antragstellung den Vorschuss gemäß § 15 Abs. 1 GKG in Höhe von 2,0 zahlen? Oder wird zunächst nur die 0,5-Gebühr nach KV 2210 vorschussweise angefordert?
    Wann wird denn der Gutachter bezahlt? Doch wohl auch im Vorschusswege, vermute ich.
    Für eine kurze Einschätzung hierzu wäre ich dankbar.

    Das schwankt meist zwischen 3.000 und 10.000 EUR, je nach Größe des Objekts. Hauptkostenfaktor ist das Sachverständigengutachten.

    Der Gläubiger kann bei Gericht anfragen und um Auskunft bitten, welche Kosten anfallen würden, wenn das Verfahren jetzt sein Ende finden würde. Nach meiner Erfahrung beantworten diese Anfrage alle Gerichte zügig.

    Aber ich verstehe das Ansinnen nicht ganz. Wenn der Wert der Immobilie doch wohl deutlich höher ist als die 20.000 EUR, dann kann doch sofort beurkundet werden. Anschreiben an den Gläubiger wegen der Löschungsunterlagen rausschicken und ca. 4 Wochen warten, bis man die Auskunft hat. Dann Kaufvertrag abwickeln. Wo ist da das Problem?

    Bei nur "geplanten" Kaufverträgen steht für mich als Gläubiger nie fest, ob es die Beteiligten denn Ernst meinen. Oftmals handelt es sich nur um Versuche des Schuldners, die Versteigerung zu stoppen. Da macht man als Gläubiger nicht mit. Wer kaufen will, soll kaufen und nicht nur drüber schnacken.

    Ich bin Weinkenner. Wenn ich Wein trinke, merke ich sofort: aah, Wein. (Han Twerker)

  • Danke für die letzte Antwort. Es gibt aber auch die Fälle, wo die Gläubiger nach Beurkundung Lästigkeitsprämien zusätzlich verlangen, wissend, dass sonst der Käufer versunkene Kosten hat. Mit meiner Formulierung kann die Versteigerung nicht verzögert werden (wenn die Bedingung nicht eintritt, besteht keine Pflicht zur Mitwirkung), und die Gläubiger können nicht zocken auf Kosten des Erwerbers.

  • Danke für die letzte Antwort. Es gibt aber auch die Fälle, wo die Gläubiger nach Beurkundung Lästigkeitsprämien zusätzlich verlangen, wissend, dass sonst der Käufer versunkene Kosten hat. Mit meiner Formulierung kann die Versteigerung nicht verzögert werden (wenn die Bedingung nicht eintritt, besteht keine Pflicht zur Mitwirkung), und die Gläubiger können nicht zocken auf Kosten des Erwerbers.


    Wenn es sich bei den Gläubigern um inländische Kredit- oder Versicherungsinstitute handelt, wird typischerweise nicht gezockt (da gibt's sonst Probleme mit der Aufsicht).
    Und bei Privatgläubigern steht immer die Zahlung auf die Grundschuld selbst offen. Das ist zwar typischerweise mehr, als materiell-rechtlich geschuldet wird, und der Verkäufer muss dann zusehen, wie er den überzahlten Betrag zurückbekommt. Aber bei KP sagen wir mal € 250.000 (oder gar noch mehr) und GS € 10.000 (ohne Zinsen, zzgl Kosten) nimtm der typische Verkäufer lieber jetzt die Differenz, als dass er irgendwann den Übererlös aus der Versteigerung erhält.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub


  • Der Anwalt meint jetzt, "Kosten des Versteigerungsverfahrens" müssten ihm auch erstattet werden (er ist aber gleichwohl zu faul oder nicht in der Lage, diese zu beziffern). Das mag materiell-rechtlich so sein, aber die sind über die Grundschuld doch zunächst nicht tituliert.

    Wenn die Versteigerung auch wegen der notwendigen Kosten der Rechtsverfolgung angeordnet wurde, sind diese Teil der Vollstreckungsforderung (siehe auch § 10 Absatz 2 ZVG). Die Zahlung der Hauptforderung von 20.000,00 EUR reicht dann ersichtlich nicht zur vollständigen Befriedigung des Gläubigers aus.

    Ansonsten wie 45: Die schon angefallenen bzw. voraussichtlichen Kosten teile ich in solchen Konstellationen gerne mit.

  • Danke für die letzte Antwort. Es gibt aber auch die Fälle, wo die Gläubiger nach Beurkundung Lästigkeitsprämien zusätzlich verlangen, wissend, dass sonst der Käufer versunkene Kosten hat. Mit meiner Formulierung kann die Versteigerung nicht verzögert werden (wenn die Bedingung nicht eintritt, besteht keine Pflicht zur Mitwirkung), und die Gläubiger können nicht zocken auf Kosten des Erwerbers.


    Wenn es sich bei den Gläubigern um inländische Kredit- oder Versicherungsinstitute handelt, wird typischerweise nicht gezockt (da gibt's sonst Probleme mit der Aufsicht).
    Und bei Privatgläubigern steht immer die Zahlung auf die Grundschuld selbst offen. Das ist zwar typischerweise mehr, als materiell-rechtlich geschuldet wird, und der Verkäufer muss dann zusehen, wie er den überzahlten Betrag zurückbekommt. Aber bei KP sagen wir mal € 250.000 (oder gar noch mehr) und GS € 10.000 (ohne Zinsen, zzgl Kosten) nimtm der typische Verkäufer lieber jetzt die Differenz, als dass er irgendwann den Übererlös aus der Versteigerung erhält.

    Alles richtig. Aber die dann erworbene Grundschuld ist im Grundbuch immer noch eingetragen als Fremdgrundschuld, und die Erwerberbanken mit häufig anzutreffender Vollkaskomentalität verlangen blind "erste Rangstelle" als Voraussetzung der Auszahlung vom Notaranderkonto. Richtig ist, dass nur Privatgläubiger solche Probleme machen.

    Könnte mir noch jemand antworten, wie typischerweise bei einer ZV Kostenvorschüsse erhoben werden? Die 100 Euro für den Antrag muss ja jeder wohl vorschießen. Wird zunächst die 0,5-Gebühr vorschussweise verlangt und dann zu gegebener Zeit ein Vorschuss auf die Kosten des Gutachtens? Wird der Gutachter nach JVEG bezahlt? Wie sucht das Gericht diesen typischerweise aus (hömma Jupp, machst Du es für 1500 Euro?).


  • Die 100 Euro für den Antrag muss ja jeder wohl vorschießen. Wird zunächst die 0,5-Gebühr vorschussweise verlangt und dann zu gegebener Zeit ein Vorschuss auf die Kosten des Gutachtens? Wird der Gutachter nach JVEG bezahlt? Wie sucht das Gericht diesen typischerweise aus (hömma Jupp, machst Du es für 1500 Euro?).

    Die Vorschusspflicht für die Auslagen ergibt sich aus § 17 GKG, die für die Gebühren aus § 15 GKG. Inwiefern die Vorschüsse tatsächlich angefordert werden, mag unterschiedlich gehandhabt werden. Für die 110 EUR Anordnungsgebühr gilt m.E. keine Vorschusspflicht.

    Natürlich wird der Gutachter nach JVEG bezahlt.

    Die letzte Frage kann ich leider nicht beantworten, da ich keinen Gutachter namens Jupp kenne.

  • Aus dem Sachverhalt ergibt sich auch nicht, ob schon ein Gutachten erstellt wurde. Oder ob der Wert bereits festgesetzt wurde. Und diese Verpflichtung zur Antragsrücknahme führt zu keiner einstweiligen Einstellung durch den Gläubiger. Das Verfahren nimmt also weiterhin seinen Lauf. Es wird eben ein Gutachterauftrag erteilt, der Wert festgesetzt oder ein ZV-Termin bestimmt. Alles davon wirkt sich auf die Gebühren aus.

  • ... oder um es noch mal zu konkretisieren. Der Auslagenvorschuss wird in der Regel nach der Anordnung erhoben (bei mir zzt. bei einem Standartobjekt 2.500,00 €) und der Gebührenvorschuss bei Terminbestimmung. Es kommt also auf den Stand des Verfahrens an.

    Lasst ja die Kinder viel lachen, sonst werden sie böse im Alter. Kinder, die viel lachen, kämpfen auf der Seite der Engel.
    Hrabanus Maurus


    Nach manchen Gesprächen mit einem Menschen hat man das Verlangen, eine Katze zu streicheln, einem Affen zuzunicken oder vor einem Elefanten den Hut zu ziehen.
    Maxim Gorki



  • Es bleibt immer noch die Lösung wie bei verloren gegangenen Grundschuldbriefen: Nennbetrag ggf + Zinsen + reichlicher Zuschlag für Kosten, ggf. auch für Kosten einer Klage auf Abgabe einer Löschungsbewilligung usw. (heißt: alles mit Bordmitteln ausrechnen, Summe verdoppeln) wird auf Anderkonto hinterlegt. Das machen die finanzierenden Banken doch üblicherweise mit.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Danke für die Hinweise. Gericht und Anwalt haben sich jetzt doch geäußert. Hier war schon Terminsbestimmung und in der Tat wurden auch Gutachter- und Terminsvorschuss erhoben. Das heißt in der Regel auch, der 0,5-Vorschuss wird in der Praxis nicht so häufig erhoben, sondern dann erst nach Rücknahme festgesetzt?
    Übrigens ist gemäß BGH-Rechtsprechung der Gläubiger auch verpflichtet, den Ablösungsbetrag mitzuteilen. Die Frage ist, welche versteigerungsrechtliche Folge sich aus einer Verletzung dieser Pflicht ergibt oder ob es rein schuldrechtlich ist.

    Ich meine aber, wenn ein Gläubiger mir entgegen seiner Pflicht den Ablösebetrag nicht mitteilt, ist es unsicher, auf § 775 Nr. 5 ZPO zu hoffen. Dann sollte man tatsächlich nach eigener Berechnung gegen solche Gläubiger kontradiktorisch vorgehen, §§ 767, 769 ZPO.

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