Löschung Rückauflassungsvormerkung Höchstpersönlichkeit

  • Hallo zusammen,
    folgender Fall liegt mir zur Bearbeitung vor:
    Die Betreute hat 2005 ihrem Sohn (jetziger Betreuer)ihren Grundbesitz samt Immobilie übertragen und sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht sowie eine Rückauflassungsvormerkung vorbehalten. Die Betreute lebte bis Mitte letzten Jahres in dem Haus und befindet sich aufgrund ihrer gesundheitlichen Situation seitdem dauerhaft in einem Heim. Um die Unterbringungskosten zu finanzieren möchte der Betreuer nunmehr das Haus verkaufen. Nießbrauch und Vormerkung sollen dabei gelöscht werden. Nach dem vorliegenden Gutachten ist die Betroffene nicht mehr geschäftsfähig, sie leidet an stark fortgeschrittener Demenz und kann daher selbst die Löschung nicht mehr bewilligen, ein noch zu bestellender Ergänzungsbetreuer müsste insoweit die Erklärungen abgeben.
    Aus der damaligen Bewilligung ergibt sich, dass das Rückforderungsrecht der Übergeberin nur höchstpersönlich ausgeübt werden darf. Hier stellt sich die Frage, inwieweit eine Vertretung durch einen Betreuer in solchen Fällen möglich ist, denn insgesamt gilt der Grundsatz, dass ein Betreuer für Entscheidungen höchstpersönlicher Natur nicht bestellt werden kann. Vorliegend wurde die Höchstpersönlichkeit rechtsgeschäftlich zwischen den Parteien im notariellen Übertragungsvertrag vereinbart und beruht nicht darauf, dass die Angelegenheit kraft gesetzlicher Anordnung nur höchstpersönlich vorgenommen werden darf und deshalb keine Stellvertretung zulässig ist. Macht dies ein Unterschied?
    Würde man davon ausgehen, dass die (rechtsgeschäftlich vereinbarte) Höchstpersönlichkeit eine Vertretung durch einen Betreuer ausschließt, wäre die Immobilie zu Lebzeiten der Vormerkungsberechtigten nicht verwertbar, der Kaufpreis könnte also nicht zur Finanzierung der Unterbringungskosten herangezogen werden.
    Für Meinungen zu der Thematik wäre ich dankbar.

  • Wieso möchte denn überhaupt der Betreuer sein Haus für die Heimkosten der Betreuten verkaufen?
    Ist die Rückauflassung an Bedingungen gekloppelt? Üblich bei Hofübergabe wäre ja sowas wie grober Undank, Veräußerung ohne Zustimmung und Insolvenz.
    Sieht der Nießbrauch nur eine persönliche Nutzung vor oder könnte ggf. auch vermietet werden?

  • Der Betreuer möchte die Immobilie verkaufen um die Heimkosten seiner Mutter zahlen zu können. Inhalt der Rückauflassungsvormerkung ist die Berechtigung der Betreuten, die Rückübertragung im Falle einer Veräußerung zu verlangen. Eine Vermietung der Immobilie kommt in Betracht. Die Mieteinnahmen würden der Betroffenen im Rahmen des Nießbrauchs zustehen.
    Für mich stellt sich vorliegend die Frage, ob die rechtsgeschäftlich vereinbarte Höchstpersönlichkeit des Rückübertragungsanspruchs die Vertretung des Betreuers bei der Abgabe der Löschungsbewilligung ausschließt.

  • Der Betreuer möchte die Immobilie verkaufen um die Heimkosten seiner Mutter zahlen zu können.

    Ich frage mich immernoch, warum er das tun möchte. Soweit ich weiß besteht keine Pflicht zum Einsatz von Vermögen für die Heimkosten der Eltern; lediglich ab einem gewissen Einkommen muss er einen Beitrag zu den Heimkosten leisten.

    Aber zu deiner Frage:
    Grundsätzlich kann die Vertretung rechtsgeschäftlich auf bestimmte Personen eingeschränkt oder auch ganz ausgeschlossen werden. Allerdings bezweifle ich, dass das Einfluss auf die gesetzliche Vertretung nehmen kann; Rechtsprechung oder Kommentare hab ich dazu aber nicht gefunden. Vielleicht findet sich im WEG-Bereich etwas, ist ja recht üblich, dass die Vertretung für die Eigentümerversammlung beschränkt wird und der Betreuer findet sich in der Liste eher nicht.

  • Die gesetzliche Vertretung wird davon nicht beeinflusst. Ansonsten könnte ein Betreuer auch keine Erbschaft für den Betroffenen ausschlagen.

    Den letzten Satz verstehe ich nicht so recht. Im Gegensatz zu dem hier diskutierten Vertrag ist für eine Erbausschlagung nirgends festgehalten, dass diese nur höchstpersönlich möglich wäre.


    Eine Höchstpersönlichkeit des vertraglichen Rückforderungsrechts könnte ggf. vorliegen, wenn es der Betreuten darum gegangen wäre, den Verkauf an einen nicht genehmen Verkäufer auszuschließen oder Verkaufspreis ggf. eine Rolle spielen sollte.

    Im Regelfall wird es jedoch darum gehen das Grundstück in der Familie zu halten und deshalb sich eine Möglichkeit zu sichern, einen Verkauf zu verhindern. Das Rückforderungsrecht der nicht mehr geschäftsfähigen Berechtigten sollte daher auch der Betreuer ausüben können.

    Vielleicht finden sich in diesem Aufsatz hilfreiche Ausführungen, der Text selbst ist in juris wohl nicht enthalten: juris Literaturnachweis zu Tobias, DNotZ 2007, 124-126

  • Es geht doch nicht um das Rückübertragungsverlangen, das höchstpersönlich -d.h. nicht durch einen Bevollmächtigten oder einen gesetzlichen Vertreter- auszuüben wäre, sondern um die Löschung der Vormerkung, die den bedingten Anspruch sichert.

    Kann die Betroffene das Verlangen noch geltend machen? Wenn nein, sichert die Vormerkung ggf. einen Anspruch, der nicht mehr realisiert werden kann.

    Der Nießbrauch und die Vormerkung müssten dann kapitalisiert werden und die Ablösesumme gegen Erteilung grundbuchtauglicher Löschungsbewilligungen, d.h. mit gerichtlicher Genehmigung, auf ein Konto der Betroffenen fließen. Der Rest des Kaufpreises steht dem Betreuer als Veräußerer zu.

    Ist eigentlich Sache des Notars, dies in seinem Kaufvertrag zu regeln, ggf. mit Treuhandauftrag, und dann den Vertrag zur Genehmigung dem BG vorzulegen.

    Liegt eigentlich schon ein Vertrag vor? Oder wie kommt das BG jetzt schon dazu, „im Trüben zu fischen“? Soll das BG dem Betreuer sagen, was er zu tun hat?

  • Die Höchstpersönlichkeit ist der Versuch, die Überleitung der gesetzlichen (!) Rückforderungsansprüche aus § 528 BGB (Verarmung des Schenkers) auf den Sozialhilfeträger nach § 93 SGB XII zu verhindern.

    Dass die Löschung der Vormerkung durch einen gewillkürten oder gesetzlichen Vertreter bewilligt werden kann, hat mit der Geltendmachung des Anspruchs nichts zu tun. Ich sehe nicht, warum das nicht gehen sollte (gegen Abfindung selbstverständlich).

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Der springende Punkt scheint mir zu sein, ob der Betreuer seinen Grundbesitz auch ohne den Unterhaltsbedarf der Mutter veräußern würde. Falls nein, kann man aus seinem Handeln im Interesse der Mutter kaum dazu kommen, dass die Betroffene aufgrund der Veräußerung nunmehr ihren Rückübereignungsanspruch geltend macht. Macht sie ihn (mittels Ergänzungsbetreuer) vereinbarungsgemäß wegen der noch im Einzelnen vertraglich festzulegenden Verpflichtung des Sohnes zur (in Höhe der "Lücke" teilweisen) Tragung der Heimkosten nicht geltend, erlischt ihr Anspruch samt Vormerkung. Auch eine Abfindung für die Rück-AV kommt dann nicht in Betracht.

    Beim Nießbrauch mag das anders aussehen. Aber auch hier dürfte zu berücksichtigen sein, dass der Eigentümer nur wegen des Unterhaltsbedarfs der Betroffenen veräußert. Die Betreute kann ja schlecht von der Bezahlung der Heimkosten durch einen Dritten profitieren (die sie ansonsten aus ihren Nießbrauchserträgen finanzieren müsste) und dann noch zusätzlich eine Abfindung für den Nießbrauch einstreichen.

  • Die Höchstpersönlichkeit ist der Versuch, die Überleitung der gesetzlichen (!) Rückforderungsansprüche aus § 528 BGB (Verarmung des Schenkers) auf den Sozialhilfeträger nach § 93 SGB XII zu verhindern.

    ...

    Für die Rückforderung durch den Sozialhilfeträger existiert doch eine Frist von 10 Jahren seit Übertragung des Grundstücks, oder? (Diese geschah laut Sachverhalt bereits 2005.)

    So verstehe ich die Ausführungen hier: https://www.wohneigentum.nrw/beitrag/rechtz…efall-vermeiden

    Zumindest rechtlich dürfte der Sohn daher nicht zur Veräußerung des Grundstücks verpflichtet sein, um die Heimkosten seiner Mutter zu decken. Die meisten Kinder würden das wohl auch nicht machen, da der Wille der Mutter offenbar war, das Grundstück im Familienbesitz zu halten.

  • ...

    Kann die Betroffene das Verlangen noch geltend machen? Wenn nein, sichert die Vormerkung ggf. einen Anspruch, der nicht mehr realisiert werden kann.

    Der Nießbrauch und die Vormerkung müssten dann kapitalisiert werden und die Ablösesumme gegen Erteilung grundbuchtauglicher Löschungsbewilligungen, d.h. mit gerichtlicher Genehmigung, auf ein Konto der Betroffenen fließen. Der Rest des Kaufpreises steht dem Betreuer als Veräußerer zu.

    ....

    Weshalb sollte die Vormerkung kapitalisiert bzw. für diese eine Ablösesumme gezahlt werden? :gruebel: Wenn der gesicherte Anspruch aufgrund der Höchstpersönlichkeit durch die Berechtigte - im Hinblick auf ihren Gesundheitszustand - überhaupt nicht mehr ausgeübt werden kann, hat dieser doch keinen Wert mehr für diese.

  • Vielen Dank für eure Beiträge zu diesem Thema.

    In der Rechtsprechung habe ich zu dieser Problematik nichts gefunden. Auf die Problematik aufmerksam geworden bin ich durch die Ausführungen in dem Aufsatz des Notars Zimmer (ZEV 2006, 381; NJW 2012, 1919). Dieser gelangt zu dem Ergebnis, dass auch bei vertraglich vereinbarter Höchstpersönlichkeit eine Vertretung durch den Betreuer ausgeschlossen ist. Damit wäre der Fall vergleichbar mit den Fällen des § 1896 BGB, in welchen eine Vertretung durch den Betreuer in höchstpersönlichen Angelegenheiten ausgeschlossen ist.

    In der Kommentierung führt Jürgens Betreuungsrecht in RdNr. 27 zu § 1896 BGB und Jurgeleit Betreuungsrecht in RdNr. 141 zu § 1896 BGB dazu aus, dass eine Vertretung durch den Betreuer generell in höchstpersönlichen Angelegenheiten nicht möglich ist. Beck-online führt in RdNr. 224 zu § 1896 BGB aus, dass Angelegenheiten, die kraft gesetzlicher Anordnung höchstpersönlich vorgenommen werden müssen, nicht einem Betreuer übertragen werden können.

  • Vielen Dank für eure Beiträge zu diesem Thema. In der Rechtsprechung habe ich zu dieser Problematik nichts gefunden. Auf die Problematik aufmerksam geworden bin ich durch die Ausführungen in dem Aufsatz des Notars Zimmer (ZEV 2006, 381; NJW 2012, 1919). Dieser gelangt zu dem Ergebnis, dass auch bei vertraglich vereinbarter Höchstpersönlichkeit eine Vertretung durch den Betreuer ausgeschlossen ist. Damit wäre der Fall vergleichbar mit den Fällen des § 1896 BGB, in welchen eine Vertretung durch den Betreuer in höchstpersönlichen Angelegenheiten ausgeschlossen ist. In der Kommentierung führt Jürgens Betreuungsrecht in RdNr. 27 zu § 1896 BGB und Jurgeleit Betreuungsrecht in RdNr. 141 zu § 1896 BGB dazu aus, dass eine Vertretung durch den Betreuer generell in höchstpersönlichen Angelegenheiten nicht möglich ist. Beck-online führt in RdNr. 224 zu § 1896 BGB aus, dass Angelegenheiten, die kraft gesetzlicher Anordnung höchstpersönlich vorgenommen werden müssen, nicht einem Betreuer übertragen werden können.

    Im WEG Bereich hab ich nun tatsächlich was gefunden: AG Essen, Beschluss vom 08.09.1995 - 95 II 19/95
    Demnach ist die rechtsgeschäftliche Beschränkung bezüglich der Vertretung in der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem gesetzlichen Vertreter egal; dieser ist trotzdem zur Vertretung berechtigt.
    Auch sonst scheint zumindest in diesem Zusammenhang die einhellige Meinung zu sein, dass ein solcher Ausschluss den gesetzlichen Vertreter nicht berührt (vgl zB. ZWE 2016, 105, beck-online, unter IV 4. a) aa)).

    Auch in den bisherigen Beiträgen hier wird ja eher davon ausgegangen, dass so ein rechtsgeschäftlicher Ausschluss nicht den gesetzlichen Vertreter hindert.

  • Vielen Dank für eure Beiträge zu diesem Thema. In der Rechtsprechung habe ich zu dieser Problematik nichts gefunden. Auf die Problematik aufmerksam geworden bin ich durch die Ausführungen in dem Aufsatz des Notars Zimmer (ZEV 2006, 381; NJW 2012, 1919). Dieser gelangt zu dem Ergebnis, dass auch bei vertraglich vereinbarter Höchstpersönlichkeit eine Vertretung durch den Betreuer ausgeschlossen ist. Damit wäre der Fall vergleichbar mit den Fällen des § 1896 BGB, in welchen eine Vertretung durch den Betreuer in höchstpersönlichen Angelegenheiten ausgeschlossen ist. In der Kommentierung führt Jürgens Betreuungsrecht in RdNr. 27 zu § 1896 BGB und Jurgeleit Betreuungsrecht in RdNr. 141 zu § 1896 BGB dazu aus, dass eine Vertretung durch den Betreuer generell in höchstpersönlichen Angelegenheiten nicht möglich ist. Beck-online führt in RdNr. 224 zu § 1896 BGB aus, dass Angelegenheiten, die kraft gesetzlicher Anordnung höchstpersönlich vorgenommen werden müssen, nicht einem Betreuer übertragen werden können.

    Ich habe mir im Lauf der Jahre angewöhnt, mir die Beiträge von Herrn Zimmer nur mit der größten denkbaren Vorsicht zu Gemüte zu führen.

  • Die Fundstelle kann nicht stimmen, bitte prüfen. In diesem Heft der DNotZ steht kein solcher Aufsatz.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Die Fundstelle kann nicht stimmen, bitte prüfen. In diesem Heft der DNotZ steht kein solcher Aufsatz.

    Dann ist die Fundstelle bei juris wohl falsch vermerkt. Habe diese nur kopiert und grad noch einmal nachgesehen.

    Im von mir kopierten Zitiervorschlag steht als Autor "Tobias", in den Metainformationen jedoch "Fembacher Tobias". Vielleicht liegt es daran, dass du nichts gefunden hast?

  • Dann finde ich Müller, DNotZ 2007, 726 Unvererblich und höchstpersönlich? - – Anmerkung zum Beschl. des OLG Hamm v. 7. 3. 2006 - 15 W 99/05, DNotZ 2007, 122 mit Anm. Fembacher –, da ist dann auch Deine Fundstelle im Verweis drin.
    Frau Dr. Müller möchte dabei Herrn Fembacher und dem OLG Hamm nicht bedingungslos folgen.

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  • Ich habe beide Seitenzahlen korrekt angegeben. Der Aufsatz von Frau Dr. Müller beginnt auf S. 726, die Entscheidung findet man auf S. 122 und danach deren Besprechung durch den benannten "Tobias".

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