Nachträgliche Genehmigung und Zugang

    Hallo zusammen!

    Der eingetragene Eigentümer A, vertreten durch den Bevollmächtigten B, hat ein Grundstück an C und D geschenkt, aufgelassen und die Eintragung bewilligt.
    B vertritt sowohl den Eigentümer A als auch den Erwerber C. Die Vollmacht von A passt, die Vollmacht von C umfasst den Inhalt des Rechtsgeschäfts jedoch nicht.
    Jahrzehnte später sind A, B, C, D und der Notar verstorben. E, der Erbeserbe von D, beantragt nun die Eintragung der Eigentumsänderung auf sich und auf F, den Erbeserben von C. Dabei legt E formgerechte Erbnachweise nach den Erwerbern C und D und eine nachträgliche Genehmigung der Auflassung durch F, den Erbeserben von C, vor.

    Kann ich das eintragen? Ich denke, mir fehlt noch der Nachweis, dass die nachträgliche Genehmigung den Erben von A zugegangen ist, sowie ein Nachweis, wer die Erben von A sind.

    Oder wie seht ihr das? Seht ihr noch weitere Probleme?
    Wie kann der Nachweis des Zugangs der Genehmigung erbracht werden?

    Ich wäre für eure Hilfe sehr dankbar!!!

    Problem ist laut Angabe die Vollmacht von C. Bei Vertretung mit Vollmacht ist die erteilte Vollmacht gegenüber dem Grundbuchamt in der Form der notariellen Beglaubigung nach § 29 GBO nachzuweisen, ebenso die Genehmigung eines ohne Vollmacht aufgetretenen vollmachtlosen Vertreters.
    Soweit das Lehrbuch.

    Die Zeitdauer spielt keine Rolle. Wäre es gestern passiert und der Notar hätte von C eine nachträgliche Genehmigung vorgelegt, wäre deinerseits der Zugang nicht weiter geprüft worden. Bei der zur Wirksamkeit der Vertretererklärungen erforderlichen Genehmigung, §§ 177, 184 Abs. 1 BGB, handelt es sich im Regelfall um eine Rechtsbedingung, die der Wirksamkeit der Auflassung nicht entgegensteht. Durch die Rückwirkung der Genehmigung auf den Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts wird den Anforderungen des § 925 Abs. 1 S. 1 BGB genügt. Selbst wenn der Notar damals kein Wort zum Zugang (Sämtliche Erklärungen gelten nach Zugang beim Notar allen Teilen gegenüber als zugegangen - oder so ähnlich) verloren hat, so hast du für deinen Teil (wie immer) nur Bewilligung und Auflassung zu prüfen. Die Bewilligung (des verlierenden Teils) ist unproblematisch.
    Die Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts zurück (177, 184 BGB), soweit nichts anderes vereinbart worden ist - was möglich wäre. Der Zugang der Genehmigung beim anderen Teil ist nicht erforderlich (andere theoretische Möglichkeiten müssen nicht geprüft werden).

    Bräuchte man, wenn es gestern passiert wäre, die Zustimmung von A? Nein. Hier daher auch nicht von dessen Erben. Da A noch im Grundbuch eingetragen ist, interessiert es auch nicht, wer dessen Erbe ist. Da der Erblasser noch eingetragen ist, kann außer den Erben auch kein anderer Eigentümer geworden sein kann. Und denen gegenüber ist die Auflassung wirksam - eben egal wer Erbe ist. Damit hat man m.E. auch keine Grundlage, die Erbnachweise zu verlangen. Was würde das ändern und mit welcher Begründung?
    Man stelle sich vor man kauft ein Haus, die Auflassung ist wirksam, der Verkäufer stirbt, und man müsste nun auf das Ende des Nachlassverfahrens warten. Wäre nicht schön, und ist gottlob auch nicht so. Daran ändert es auch nix, wenn man sich vertreten hat lassen, und man selbst die Genehmigung (zufälligerweise) erst nach dem Tod des Verkäufers erteilt hat.

    Ob die Genehmigung durch C, dessen Erbe (oder Erbeserbe) erfolgt ist auch kein Problem.

    Auf der Veräußererseite A reichte die Vollmacht aus. Insoweit also kein Problem.

    Auf der Erwerberseite D reichte die Vollmacht ebenfalls aus. Also auch insoweit kein Problem.

    Auf der Erwerberseite C reichte die Vollmacht nicht aus. Wenn der genehmigende F die einzige Person ist, die aufgrund der nach C eingetretenen Erbfolgen und Erbeserbfolgen zu genehmigen hatte, ist diese Genehmigung ausreichend. Die entsprechenden Erbnachweise liegen nach dem Sachverhalt vollständig vor.

    Damit wirkt die erklärte Auflassung für und gegen alle Beteiligten.

    Eine Voreintragung der Erben des A ist nach § 40 Abs. 1 GBO gleich in zweifacher Hinsicht nicht erforderlich, weil zum einen eine Bewilligung des Erblassers A vorliegt und zum anderen die Übertragung des Rechts (Eigentum) eingetragen werden soll.

    Ein Erbnachweis nach A ist nicht erforderlich, weil von dessen Erben keine Erklärung zum Rechtserwerb mehr notwendig ist.

    Danke für eure Antworten! Das hilft mir sehr weiter!

    Den Erbnachweis nach A wollte ich nur deshalb anfordern, weil ich dachte, ich müsste prüfen, dass die nachträgliche Genehmigung durch F, dem Erbeserben des vollmachtlos vertretenen C, auch der anderen Vertragsseite zugegangen und die Auflassung dadurch wirksam geworden ist. . Um zu prüfen, dass die Genehmigung den richtigen zugegangen ist, müsste ich ja wissen, wer die Erben von A sind.
    Aber wenn ich den Zugang gar nicht prüfen muss - umso besser!

    Wem schicke ich dann Eintragungsbekanntmachungen? A ist ja verstorben und die Erben sind mir nicht bekannt.

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