Stellplätze Sondereigentum

Sondereigentum an den Kfz-Stellplätzen lässt sich mE nur dann begründen, wenn es Miteigentum an dem Grundstück gibt, auf dem sich diese Stellplätze befinden. Da die Stellplätze um 30 cm auf das Nachbargrundstück hinüberragen, müsste mithin das Eigentum an diesem Grundstück in Bezug auf fehlenden 30 cm von der Stadt erworben werden. Die Überbauvorschriften können nicht zum Tragen kommen, weil es sich bei einem Stellplatz um kein Gebäude handelt (siehe dazu etwa die Definition bei Zander, „Überbau und Überbaurente im Notariat“, BWNotZ 4/2017, 84 ff in Fußnote 2);
https://www.notare-wuerttemberg.de/downloads/bwnotz_2017-4_web.pdf
§ 3 Absatz 1 Satz 2 WEG nF fingiert lediglich die Raumeigenschaft von Stellplätzen, auch wenn sie sich außerhalb des Gebäudes befinden (s. BT-Drs. 19/18791 S. 38)
https://dserver.bundestag.de/btd/19/187/1918791.pdf

Allerdings ließe sich mit einer Grunddienstbarkeit zu Lasten des Straßengrundstücks, bestehend in der Benutzung der für die Stellplätze benötigten Flächen zum Zwecke des Abstellens von PKW (oder zusätzlich Motorrad, Fahrrad, Kinderwagen, Boote, Rollstühle, Camper etc.) zugunsten des jeweiligen Eigentümers des in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilenden Grundstücks erreichen, dass Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen begründet werden könnten; siehe dazu etwa den hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…281#post1082281
genannten Beschluss des OLG Köln vom 13. März 2006, 16 Wx 20/06
https://openjur.de/u/115294.html

Mit der Eintragung dieser Grunddienstbarkeit auf dem Straßengrundstück gilt sie nach § 96 BGB als Bestandteil des in WE/TE aufzuteilenden Nachbargrundstücks.

Weil das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander seine Grundlage in dem gemeinschaftlichen Eigentum am Grundstück und an denjenigen Gebäudeteilen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Absatz 5 WEG) hat, kann in diesem Fall eine Gebrauchsregelung getroffen werden (BayObLG, Beschluss vom 10.05.1990; BReg. 2 Z 33/90; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020, RN. 2909b mwN in Fußnote 784).

Das BayObLG geht davon aus, dass im Wege der Fiktion das “Verhältnis der Grunddienstbarkeitsberechtigten” mit dem „Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander“ gleichzustellen sei und zum Gegenstand von Gebrauchsregelungen nach §§ 5 IV, 10 I 2 WEG gemacht werden könne. Durch die Bestandteilsfiktion des § 96 BGB werden die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbundenen Rechte allerdings nicht zu Sachen oder zu Sachteilen (s. etwa Sieper im Staudinger, Neubearbeitung 2021, BGB § 96 RN 1). Insofern kann § 96 BGB mE nicht dafür herhalten, auch Sondereigentum an dem im Eigentum der Stadt stehenden Teil des Straßengrundstücks zu begründen. Auch erscheint mir fraglich, ob bei selbständig gebuchten Kfz-Stellplätzen überhaupt noch von einem „Annexeigentum“ nach § 3 Absatz 2 WEG nF ausgegangen werden kann. Zwar führt Schneider in seinem Beitrag „Grundbucheintragungen und -kosten nach dem WEMoG“ in der ZfIR 2020, 822 ff, 823/824 unter Hinweis auf Lehmann-Richter/Wobst (Fußn. 7), Rz. 1683 aus: „Aber auch auf dem Grundstück im Freien begründetes Teileigentum an einem Stellplatz wird nach richtiger Ansicht als Hauptsache angesehen werden können, wenn bspw. benötigte Zuwegungen oder Wendeflächen dem selbstständigen Stellplatzsondereigentum als Annex zugeordnet werden sollen“. Die Zufahrt erfolgt jedoch vorliegend nicht über das in WE/TE aufzuteilende Grundstück, sondern über die öffentliche Straße. Die Anwendung von § 3 Absatz 2 WEG auf Stellplätze ist allerdings streitig (s. M. Müller im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.06.2022, § 3 WEG RN 160 mwN in Fußnote 152)