Grundschuldbestellung in Vollmacht

Zitat von ollik

Der im Kaufvertrag bevollmächtigte Notar legt eine Grundschuldbestellung, die der Käufer in Vollmacht des Betreuten aufgrund der im Kaufvertrag enthaltenen Kaufpreisfinanzierungsvollmacht bestellt hat, zur betreuungsgerichtlichen Genehmigung vor.

Wie ist die Genehmigung zu formulieren ?
Wie üblich ?
Die vom Betreuer als gesetzlicher Vertreter des Betroffenen erklärte Grundschuldschuldbestellung vom …-Urkundenverzeichnis-Nr. ……des Notars X in Y - wird hiermit betreuungsgerichtlich genehmigt.

Oder habt ihr einen anderen Formulierungsvorschlag ?

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"Die Erklärungen des [Betreuten] (!), vertreten durch [Käufer] (!!) aufgrund Vollmacht aus UVZ Nr. xxx/2022 der Notarin Sabine Schlau mit dem Amtssitz in Kreisstadt [das ist der Kaufvertrag], in der URkunde vom xxx, UVZ Nrr. xxx/2022 der Notarin Sabine Schlau mit dem Amtssitz in Kreisstadt [das ist die Grundschuldbestellung] werden betreuungsgerichtlich genehmigt."

Der Betreuer erklärt in der Grundschuldbestellungsurkunde typischerweise gar nichts.

Andererseits ist es ja gerade die Belastung des Grundstücks durch den Betreuer, die dem Wortlaut des 1821 (, 1908) BGB nach der Genehmigung bedarf. Vorliegend wird der Betreuer vertreten.

Zitat von 45

Andererseits ist es ja gerade die Belastung des Grundstücks durch den Betreuer, die dem Wortlaut des 1821 (, 1908) BGB nach der Genehmigung bedarf. Vorliegend wird der Betreuer vertreten.

Nein, die Belastung erfolgt durch den Eigentümer, vertreten durch den Käufer. Die Genehmigungsbedürftigkeit ergibt sich daraus, dass der Käufer bei Gebrauch der Vollmacht auch in Ausübung der ihm übertragenen Rechtsmacht des Betreuerers (= gesetzlicher Vertreter des Eigentümers), die ihrerseits durch den Vorbehalt der Genehmigung eingeschränkt ist, handelt.

Das war vor OLG Zweibrücken, 3 W 130/04 und OLG Frankfurt, 20 W 251/11 übrigens streitig.

Siehe auch hier: Genehmigung für Finanzierungsgrundschuld? (rechtspflegerforum.de)

Schon klar. Genehmigt wird die Grundschuld, nicht die Vollmacht, weil erst die Grundschuldbestellung eine Verfügung i.S.d. § 1821 BGB darstellt. Hatten wir ja schon öfters. Unter anderem in dem verlinkten Thread. War hier doch aber nicht die Frage. Wenn der Käufer seine Vollmacht vom Betreuten herleiten würde, käme man nach dem Gesetzeswortlaut nicht zum Genehmigungstatbestand des § 1821 BGB, der eine Verfügung des Betreuers voraussetzt. Der Käufer vertritt eben nicht den Betreuten, sondern den Betreuer (BeckOGK/Schmidt-Recla, BGB § 1902 Rn. 18 m.w.N.). Wegen der Vertretungswirkung wird das Handeln dann dem Betreuer zugerechnet (§ 164 Abs. 1 S. 1 BGB). Ob durch das unmittelbare Handeln des Betreuers oder über die Vertretung durch den Käufer, in beiden Fällen wird letztlich die Verfügung des Betreuers genehmigt. Eine Formulierung der Genehmigung wie in #1 greift daher in beiden Fällen.

Ich schließe mich den Ausführungen von 45 an.

Den Vorschlag von tom

Zitat

Die Erklärungen des [Betreuten] (!), vertreten durch [Käufer] (!!)...

halte ich angesichts der Genehmigungserfordernisse für das Handeln eines Betreuers (!) nicht für zutreffend. Erklärungen des Betreuten selbst bedürfen nie einer Genehmigung durch das Betreuungsgericht.

Zitat von Frog

Den Vorschlag von tom

Zitat

Die Erklärungen des [Betreuten] (!), vertreten durch [Käufer] (!!)...

halte ich angesichts der Genehmigungserfordernisse für das Handeln eines Betreuers (!) nicht für zutreffend. Erklärungen des Betreuten selbst bedürfen nie einer Genehmigung durch das Betreuungsgericht.

Das ist eben, was ich meinte. Der Betreuer würde dann nur noch bei der Vollmachtserteilung handeln, wäre bei der eigentlichen Verfügung aber raus. Was wird dann noch genehmigt?

Hier drehen wir uns im Kreis. Ich kopiere deshalb mal einfach das, was das OLG Frankfurt a.a.O. ausgeführt hat:

Zitat von OLG Frankfurt

Nicht einheitlich wird allerdings in Rechtsprechung und Literatur die Frage beurteilt, ob eine zusätzliche weitere betreuungs- oder familiengerichtliche Genehmigung für die Bestellung eines Grundpfandrechts zur Finanzierung des Kaufpreises bei Veräußerung eines Grundstückes des Betreuten oder Mündels erforderlich ist, wenn diese unter Ausnutzung einer in dem Kaufvertrag erteilten Belastungsvollmacht bestellt wurde und die Erklärungen des Betreuers, Vormundes oder der Eltern in dem Kaufvertrag einschließlich der Belastungsvollmacht bereits betreuungs- bzw. familiengerichtlich genehmigt wurden.

Hierzu wird teilweise die Auffassung vertreten, die Bestellung des Grundpfandrechts bedürfe keiner zusätzlichen Genehmigung, wenn in dem genehmigten Kaufvertrag bereits die wesentlichen Vertragsbestimmungen für die Bestellung des Grundpfandrechts enthalten seien (so LG Schwerin MittBayNot 1997, 297; ähnlich wohl auch LG Saarbrücken Rpfleger 1982, 25 mit ablehnender Anmerkung Maurer).

Demgegenüber geht die herrschende Auffassung in Literatur und Rechtsprechung davon aus, dass die vom Betreuungsgericht erteilte Genehmigung des notariellen Kaufvertrags, der eine Belastungsvollmacht enthält, die Genehmigungsbedürftigkeit der nachfolgenden und in Ausnutzung dieser Vollmacht durchgeführten Grundpfandrechtsbestellung nicht entfallen lässt (vgl. OLG Zweibrücken FGPrax 2005, 59 = FamRZ 2005, 832 = MDR 2005, 579; LG Berlin Rpfleger 1994, 355; Palandt/Diederichsen, BGB, a.a.O., § 1821 Rn. 10; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3688; Meikel/Böttcher, GBO 10. Aufl., Einl. I Rn. 153; Schreiber NotBZ 2002, 128/132; Klüsener, Rpfleger 1981, 461/462; vgl. zum Meinungsstand auch DNotI-Report 1997, 171 und 2003, 129).
Dieser Auffassung schließt sich auch der Senat an.

Der Kreis der genehmigungsbedürftigen Verfügungen im Sinne des § 1821 BGB bedarf im Interesse der Rechtssicherheit einer klaren Abgrenzung, die sich an formalen Kriterien zu orientieren hat und eindeutig zu bestimmen sein muss, so dass zur Abgrenzung der genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfte kein Raum für eine wertende, an der wirtschaftlichen oder sonstigen Bedeutung orientierten Betrachtungsweise ist (vgl. BGHZ 17, 160/163; 38, 26/28 und 52, 316/319; KG NJW-RR 1993, 331). Deshalb kann eine eindeutig unter den Wortlaut des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB fallende Verfügung aus der Genehmigungspflicht nicht deshalb herausgenommen werden, weil die Interessen des Betreuten möglicherweise bereits durch die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung eines anderen Rechtsgeschäfts als gewahrt angesehen werden können und deshalb die Genehmigungsbedürftigkeit bei wertender Betrachtung in Frage gestellt werden könnte (vgl. KG und OLG Zweibrücken jeweils a.a.O.).

Aus diesen Gründen hält der Senat in Übereinstimmung mit der Auffassung des OLG Zweibrücken im vorliegenden Fall eine betreuungsgerichtliche Genehmigung der Grundschuldbestellung, die bisher nicht vorliegt, für erforderlich. Nach den hier maßgeblichen formalen Kriterien stellt die Bevollmächtigung eines Dritten - jedenfalls wenn sie wie im vorliegenden Falle nicht unwiderruflich ist - noch kein konkretes Rechtsgeschäft im Sinne des Kataloges der §§ 1821, 1822 BGB dar, sondern die Genehmigungspflicht knüpft nach der Gesetzessystematik erst an dem von dem Bevollmächtigten vorgenommenen Rechtsgeschäft an (vgl. Staudinger/Engler, BGB, Neubearb. 2004, § 1821 Rn. 57 m. w. N.). Deshalb kann eine etwa zuvor erteilte betreuungsgerichtliche Genehmigung zu einer Bevollmächtigung, die nach der gesetzlichen Systematik für das aufgrund dieser Vollmacht vorgenommene Rechtsgeschäft erforderliche Genehmigung nicht ersetzen.

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Dachte mir schon, daß man aneinander vorbeiredet. Mein übliches Problem, daß ich nicht mehr wüßte, wie ich meinen Standpunkt noch darstellen soll. Aus der Fundstelle ergibt sich jedenfalls nur, daß eine Finanzierungsvollmacht erteilt wurde, aber nicht, wem genau sie als Ausgeber zuzurechnen ist. Und ensprechend läßt sich daraus nicht ableiten, in welcher Form der Betreuer gehandelt hat. Würde bei der Grundschuldbestellung jetzt tatsächlich der Käufer den Betreuten vertreten, handelt der Betreuer dabei nur hinsichtlich der Vollmachterteilung. Die bedarf aber keiner Genehmigung. Welcher Tatbestand würde das sein? Das Handeln des Käufers im Namen des Eigentümers bedarf aber gleichfalls keiner Gehnehmigung.

Zitat von 45

Dachte mir schon, daß man aneinander vorbeiredet. Mein übliches Problem, daß ich nicht mehr wüßte, wie ich meinen Standpunkt noch darstellen soll. Aus der Fundstelle ergibt sich jedenfalls nur, daß eine Finanzierungsvollmacht erteilt wurde, aber nicht, wem genau sie als Ausgeber zuzurechnen ist. Und ensprechend läßt sich daraus nicht ableiten, in welcher Form der Betreuer gehandelt hat. Würde bei der Grundschuldbestellung jetzt tatsächlich der Käufer den Betreuten vertreten, handelt der Betreuer dabei nur hinsichtlich der Vollmachterteilung. Die bedarf aber keiner Genehmigung. Welcher Tatbestand würde das sein? Das Handeln des Käufers im Namen des Eigentümers bedarf aber gleichfalls keiner Gehnehmigung.

Das ist doch genau das, was das OLG sagt:

• Würde der Betreuer selbst (außerhalb des Kaufvertrages, z.B. zur Finanzierung eines Umbaus) eine Grundschuld an einem Grundstück des Betreuten bestellen, bräuchte er eine bretreuungsgerichtliche Genehmigung - für die Verfügung und für das Grundgeschäft (Kreditvertrag).
• Würde der Betreuer selbst eine Grundschuld an einem Grundstück des Betreuten zur Sicherung der Schuld eines Dritten (z.B. Käufer) bestellen, bräuchte er eine bretreuungsgerichtliche Genehmigung - für die Verfügung, aber nicht für das Grundgeschäft (das ist der Kreditvertrag Käufer-Käuferbank).
• Aus letzterem kommt der Betreuer nicht dadurch raus, weil er nicht selbst die Urkunde unterschreibt, sondern jemand anderem (dem Käufer) Vollmacht erteilt, jedenfalls soweit nicht (1) unwiderruflich (2) betragsmäßig genau bezeichnet (3) unter genauer Angabe der Bezeichnung der Grundschuldgläubigerin und (4) mit genauer Angabe des sonstigen Inhalts der Grunschuld; dieser Fall ist noch nicht entschieden, spielt aber für Finanzierungen keine Rolle. Es muss also (h.M.) deshalb genehmigt werden, weil die Belastungsvollmacht zwar den Verkäufer (Betreuter) regelmäßig verpflichtet, die Eintragung eines Grundpfandrechts am Kaufgegenstand zu bewilligen (wobei dem Käufer hierfür Vollmacht erteilt wird), diese Erklärung aber die Verfügung nicht enthält. Daher reicht auch die Genehmigung der Vollmacht (im Kaufvertrag) nicht aus, weil dort nur die schuldrechtliche Verpflichtung, nicht aber das dingliche Rechtsgeschäft, Gegenstand der Genehmigung sind.

Mein Ansatz war eigentlich nur: "Untervollmachten für einzelne, genau umrissene Aufgaben (nicht für Aufgabenkomplexe wie „Unterbringung“, „Vertretung vor Gericht und/oder Behörden“) sind demnach möglich. Der Unterbevollmächtigte wird dann aber als Vertreter des rechtlichen Betreuers, nicht der betreuten Person tätig." (Schmidt-Recla a.a.O.). Was sonst bei rechtsgeschäftlichen Vollmachten ja grds. nicht der Fall wäre ("Der Unterbevollmächtigte handelt regelmäßig für den Vertretenen, nicht für den Hauptbevollmächtigten"; Schöner/Stöber GrundbuchR Rn. 3565). Übertragen auch auf die Finanzierungsvollmacht würde sich das ein oder andere leichter erklären lassen.

Zitat von 45

Mein Ansatz war eigentlich nur: "Untervollmachten für einzelne, genau umrissene Aufgaben (nicht für Aufgabenkomplexe wie „Unterbringung“, „Vertretung vor Gericht und/oder Behörden“) sind demnach möglich. Der Unterbevollmächtigte wird dann aber als Vertreter des rechtlichen Betreuers, nicht der betreuten Person tätig." (Schmidt-Recla a.a.O.). Was sonst bei rechtsgeschäftlichen Vollmachten ja grds. nicht der Fall wäre ("Der Unterbevollmächtigte handelt regelmäßig für den Vertretenen, nicht für den Hauptbevollmächtigten"; Schöner/Stöber GrundbuchR Rn. 3565). Übertragen auch auf die Finanzierungsvollmacht würde sich das ein oder andere leichter erklären lassen.

Wie so oft hat Schöner/Stöber Recht, und Schmidt-Recla nicht. Der rechtliche Betreuer ist nicht der bewilligende Eigentümer, sondern dessen gesetzlicher Vertreter. Die Vollmacht wird daher auch nicht durch den rechtlichen Betreuer als Vollmachtgeber erteilt, sondern durch den Betreuten, dieser vertreten durch den rechtlichen Betreuer. Und selbstverständlich handelt es sich bei der Belastungsvollmacht um eine rechtsgeschäftliche Vollmacht, nicht um gesetzliche Vertretung.

Die betreuungsgerichtliche Genehmigung auch der Grundpfandrechtsbestellung ist (nur) erforderlich, weil der gesetzliche Vertreter (Betreuer, aber auch Eltern oder Pfleger) das Verfügungsgeschäft nicht ohne gerichtliche Genehmigung vornehmen könnte, und daher es der Bevollmächtigte auch nicht können soll. Wie gesagt, das ist nicht ein zwingender Schluss (s.o.), aber halt h.M. und st.Rspr., von daher ist der Streit in der Praxis erledigt. Es ist ja auch in allen vorgenannten Urteilen ein Vorbehalt für eine unwiderrufliche Vollmacht betreffend eine genau bezeichnete zukünftige Belastung enthalten - ob dann das Verfügungsgeschäft auch nochmals gesondert genehmigungspflichtig wäre, ist bisher nicht entschieden.

Zitat von tom

Wie so oft hat Schöner/Stöber Recht, und Schmidt-Recla nicht.

MüKoBGB/Kroll-Ludwigs BGB § 1821 Rn. 7:

"[...] betroffen sind Rechtsgeschäfte, die der Vormund oder sein Bevollmächtigter im Namen des Mündels auf Grundlage der gesetzlichen Vertretungsmacht vornimmt."

Zitat von tom

"Die Erklärungen des [Betreuten] (!), vertreten durch [Käufer] (!!) aufgrund Vollmacht aus UVZ Nr. xxx/2022 der Notarin Sabine Schlau mit dem Amtssitz in Kreisstadt [das ist der Kaufvertrag], in der URkunde vom xxx, UVZ Nrr. xxx/2022 der Notarin Sabine Schlau mit dem Amtssitz in Kreisstadt [das ist die Grundschuldbestellung] werden betreuungsgerichtlich genehmigt."

Man hätte eben doch erwartet, daß bei der Genehmigung auch der Betreuer in`s Spiel kommt.

Zitat von 45

MüKoBGB/Kroll-Ludwigs BGB § 1821 Rn. 7:

"[...] betroffen sind Rechtsgeschäfte, die der Vormund oder sein Bevollmächtigter im Namen des Mündels auf Grundlage der gesetzlichen Vertretungsmacht vornimmt."

Da geht jetzt doch mein innerer cromwell mit mir durch:

Unsinn wird nicht dadurch richtiger, dass er im MüKo steht.

• Seine gesetzliche Vertretungsmacht kann der Vormund/Betreuer nicht rechtsgeschäftlich übertragen.
• Der Vormund/Betreuer selbst ist auch nicht Inhaber des betroffenen Rechts, er kann im eigenen Namen nichts zur Eintragung bewilligen, sondern nur im Namen des Betreuten/Mündels.
• Erforderlich ist eine durch den Inhaber des betroffenen Rechts (also: durch den Eigentümer = Betreuter/Mündel) erteilte Vollmacht, die ja eben auch regelmäßig erteilt wird.

In der Urkunde ist überlichweise von Vollmachtserteilung durch "den Verkäufer" die Rede. "Verkäufer" ist nicht der Vormund/Betreuer, sondern der Eigentümer = Betreuter/Mündel. Die Vollmacht ist mit Genehmigung des Kaufvertrags durch das Gericht (+ Rechtskraft und Zugang) wirksam erteilt. Die Genehmigung der Verfügung braucht man nur, weil die durch den Betreuer erteilte Vollmacht regelmäßig nicht schon die Verfügung selbst enthält und sich daher die Prüfung durch das Gericht nicht auf die Verfügung als solche beziehen kann.

Das sieht man übrigens sehr schön daran, dass das auch genau so funktioniert, wenn nach Genehmigung des Kaufvertrages, aber vor Beurkundung des Grundpfandrechts aufgrund Vollmacht ein Betreuerwechsel stattfindet. Wäre der Käufer Bevollmächtigter des (ehemaligen) Betreuers, wäre die Vollmacht dann wertlos. Da er aber Bevollmächtigter des Betreuten ist, besteht die Vollmacht fort (eine Genehmigung ist aber nach wie vor erforderlich).

Zitat von tom

Zitat von 45

MüKoBGB/Kroll-Ludwigs BGB § 1821 Rn. 7:

"[...] betroffen sind Rechtsgeschäfte, die der Vormund oder sein Bevollmächtigter im Namen des Mündels auf Grundlage der gesetzlichen Vertretungsmacht vornimmt."

Da geht jetzt doch mein innerer cromwell mit mir durch:

Unsinn wird nicht dadurch richtiger, dass er im MüKo steht.

• Seine gesetzliche Vertretungsmacht kann der Vormund/Betreuer nicht rechtsgeschäftlich übertragen. Doch, in Grenzen geht das. Steht so ziemlich in jedem Kommentar. Einschließlich oberlandesgerichtlicher Entscheidung. Auch Stichwort: Urlaubsvertretung.
• Der Vormund/Betreuer selbst ist auch nicht Inhaber des betroffenen Rechts, er kann im eigenen Namen nichts zur Eintragung bewilligen, sondern nur im Namen des Betreuten/Mündels. Genehmigt wird die materiell-rechtliche Erklärung, nicht die Bewilligung.
• Erforderlich ist eine durch den Inhaber des betroffenen Rechts (also: durch den Eigentümer = Betreuter/Mündel) erteilte Vollmacht, die ja eben auch regelmäßig erteilt wird. Sowie eine gesetzliche Vollmacht des Betreuers, die durch den Genehmigungsvorbehalt eingeschränkt wird. Die Formulierung der Genehmigung sollte doch gerade die Handlung des Betreuers zum Gegenstand haben. Deswegen muß bei der Formulierung in #2 jetwas fehlen. Dann hält man die Genehmigung besser allgemein: "Genehmigt werde alle Erklärungen des Betreuers, abgegeben zu URNr. ....". Oder man ergänzt die Genehmigung in #2 eben noch entsprechend.