§ 250 BauGB - Auslegungsfrage

Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB trifft nur "Bestandswohngebäude", also Wohngebäude, "die bereits am Tag des Inkrafttretens der Rechtsverordnung nach Satz 3 bestanden".

Hier sehe ich keine Genehmigungspflicht, da es am Stichtag kein Wohngebäude mit mehr als 5 Wohnungen gab. Später errichtete Wohngebäude (wie hier der Ausbau des Stallgebäudes) sind nicht zu berücksichtigen.

Unter Hinweis auf § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB lasse ich mir "die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht" formgerecht nachweisen.

Ich hatte noch nichts damit zu tun, aber wenn ich mir § 250 Abs. 5 BauGB durchlese steht da eindeutig, dass die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachzuweisen ist. Daher spontan wie Die Kleene.

Nach EZBK, BauGB, Bearb. Grziwotz, Rn. 101 zu § 250 sind die Ausnahmen von der Genehmigungspflicht immer durch Negativattest nachzuweisen. Gesetzliche Voraussetzungen sind in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, eine Eigentümererklärung genügt nicht. Es kommt nicht bloß auf tatsächliche Gegebenheiten an, sondern es können sich auch öffentlich-rechtliche Fragen stellen, z.B. ob eine Gebäude ein Bestandgebäude ist oder nicht. Negativattest über die Frage eines Bestandsgebäudes ist möglich.

Etwas anders DNotI-Report 2021, 113, 117: Neubau: Versicherung des Eigentümers bzw. Vorlage der Baugenehmigung kann genügen; Zahl der Wohnungen: ergibt sich aus den Eintragungsunterlagen; Negativattest über die Frage eines Bestandsgebäudes sieht das Gesetz nicht ausdrücklich vor.

Nach BeckOK BauGB/Couzinet BauGB § 250 Rn. 11f muss das Grundbuchamt sich nur v.A.w. die Erkenntnis verschaffen, ob das Grundstück in so einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet befindet. Folglich brauch es für alles weitere ein Negativattest.

Ich finde es ein wenig unlogisch, da bei §§ 24 ff BauGB strenge ich als Grundbuchamt auch ein wenig mein Kopf an und verlange nicht bei allem ein Negativzeugnis.

Bei §§ 24 BauGB geht es in der Regel um rechtliche Gegebenheiten, deren (Nicht)Vorliegen vom Grundbuchamt gut feststellbar oder diesem gegenüber nachweisbar sind. Bei den Ausnahmen von § 250 BauGB können dagegen auch tatsächliche und/oder öffentlich-rechtliche Fragestellungen mit reinspielen. In für mich eindeutigen Fällen verlange ich kein Negativattest, z.B. wenn die Zahl der im Gebäude befindlichen Wohnungen erkennbar unter der Freigrenze liegt (Doppelhaus). Ansonsten ist eben ein Negativattest vorzulegen.

Nebenbei noch der Hinweis, dass es bei der Zahl der Wohnungen nicht auf die Zahl der gebildeten Sondereigentumseinheiten ankommt. Sonst hätte es der Eigentümer -je nach Formulierung der Teilungserklärung- in der Hand, ob eine Genehmigungspflicht besteht oder nicht. Vielmehr kommt es darauf an, wie viele Wohnungen im bauordnungsrechtlichen Sinne sich auf dem aufzuteilenden Grundstück befinden. Siehe EZBK, BauGB, Bearb. Grziwotz, Rn. 48 zu § 250.