Aus zwei mach drei - WEG und Grundpfandrechte

  • Hallo! Ich hoffe, mir kann jemand helfen.
    Ich habe einen Antrag auf Teilung zweier Wohnungen in drei Wohnungen, also die dritte Wohnung bekommt von Whg. 1 und 2 jeweils einen Miteigentumsanteil.
    Beide Wohnungen 1 und 2 sind mit je einer Grundschuld belastet, kein Gesamtrecht. Leider liegen für die Grundschulden noch keine Pfandentlassungen vor, im Vertrag vorgesehen ist es. Ich soll aber dennoch die Teilung vollziehen. So muss ich beide Grundschulden mit auf die Wohnung Nr. 3 übertragen. Rangtechnisch ist es ok. Die Rechte wurden an unterschiedlichen Tagen eingetragen. Jedoch stört mich der Gedanke, dass ich ja von jedem Sondereigentum 1 + 2 nur einen Miteigentumsanteil "mitnehme" und dann die Grundschulden am gesamten, neu gebildeten MEA eintragen soll. Dann müsste doch eigentlich eine Pfanderstreckung erfolgen oder eben die Pfandentlassung gleichzeitig vollzogen werden? Sehe ich das so richtig?
    Vielen Dank für die Gedanken hierzu im Voraus!

  • Erst Frage: Wo kommt das Sondereigentum der Wohnung 3 her? Ehemaliges Gemeinschaftseigentum?
    Und zu den Grundschulden:
    Diese haben trotz unterschiedlichem Eintragungsdatum kein Rangverhältnis untereinander, da es an einem gemeinsamen Belastungsgegenstand fehlt. Jede Grundschuld hat auf ihrem Belastungsgegenstand erste Rangstelle. In der erforderlichen Nachverpfändung kann ohne Mitwirkung der Gläubiger auf Wohnung 3 daher auch keine einheitliche Belastung hergestellt werden.

  • ...Jede Grundschuld hat auf ihrem Belastungsgegenstand erste Rangstelle. In der erforderlichen Nachverpfändung kann ohne Mitwirkung der Gläubiger auf Wohnung 3 daher auch keine einheitliche Belastung hergestellt werden.

    Sehe ich auch so.
    Desweiteren:
    Wenn aus zwei Wohnungen drei werden sollen und die dritte Wohnung einen eigenen Kellerzugang erhalten soll, muss zumeist ein Teil des Sondereigentums im Kellerbereich in Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden, damit es einen ungestörten Zugang zu dem Kellerraum gibt. Das setzt die Abgabe der Einigungserklärung aller Wohnungseigentümer voraus; siehe Kral im BeckOK GBO WEG, Stand: Stand: 01.06.2022, RN 181 mwN)
    https://beck-online.beck.de/Dokument?vpath…glC.glI.gl2.htm
    Auch kann die Unterteilung nach nicht unbestrittener Ansicht nach § 12 WEG zustimmungspflichtig gemacht werden; siehe den hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…899#post1181899
    genannten Beschluss des OLG München vom 24.07.2013, 34 Wx 210/13 und BeckOK/Kral, RN 184, Keil im jurisPK-BGB, 9. Auflage 2020, Stand 24.11.2020, § 8 WEG RN 27 und die Kritik dazu bei Lafontaine im jurisPK-BGB, § 12 WEG RN 9 mwN in Fußnote 57)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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