Verwalternachweis: Kann man von Verlängerung ausgehen?

  • Kai (25.02.2005)
    Was haltet Ihr von folgender Verwalterzustimmung:
    "Die WEG-Gemischaft bestellt die Firma XY-GmbH zum Verwalter für die Zeit vom 01.01.03 bis 31.12.2003. Die Bestellung verlängert sich automatisch um ein Jahr, falls nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Bestellzeit eine Abberufung durch die gemeinschaft erfolgt. Die Gesamtbestellzeit beträgt maximal 5 Jahre gem. § 26 WEG."

    Ich könnte damit leben, habe nur ein wenig Bedenken, da auch bei einer fester Bestellungszeit eine Abberufung möglich ist, diese aber wohl nur aus wichtigem Grund erfolgen kann. Andererseits könnte ich natürlich immer davon ausgehen, dass die Abberufung nicht erfolgt ist.

    Der Notar hat das Protokoll schon mit der verschämten Frage eingereicht, ob das GBA damit zufrieden ist. Er ist sich also auch nicht sicher :)


    HansD (27.02.2005)
    Hallo!

    Ich wäre mir genau wie der Notar auch nicht sicher...

    Wir haben doch hier zunächst einen befrsiteten Verwaltervertrag, der sich nur verlängert, wenn "nichts" getan wird seitens der WEG Gemeinschaft.

    Dieses "Nichtstun" und damit die Bestandskraft der Vertrages müßte m.E. daher zumindest im Rahmen eines Protokolls festgestellt werden. Erst dann ergibt sich mit der hinreichenden Sicherheit, daß der Verwaltervertrag noch besteht.

    Ulf (28.02.2005)
    Ich denke in die gleiche Richtung wie HansD:

    Zwar ist die Verlängerung des Vertrages über den 31.12.03 hinaus wahrscheinlich, sie steht aber in meinen Augen nicht überwiegend sicher fest. Daher würde ich als GBA zunächst von einer Beendigung zum 31.12.03 ausgehen. Dieses ist ja zunächst auch der Grundsatz dieser vertraglichen Verwalterbestellung. Würde man davon ausgehen, dass die Bestellung ohnehin für einen längeren Zeitraum gelten soll, hätte man ja gleich auf 5 Jahre bestellen können. Daher brauchst Du m.E. den Nachweis, dass der Verwaltervertrag nach wie vor besteht.

    HugoBossi (02.03.2005)
    @Kollegen

    ich tanze mal aus der Reihe und sage, dass ich keine Bedenken hätte. Ihr verlangt sozusagen einen "Negativbeweis". Wie soll der vom Verwalter geführt werden? Ich konzediere, dass in einem Protokoll vermerkt sein könnte, dass die Verwaltung fortbesteht, zumindest aber nichts hinsichtlich einer Abberufung daraus ersichtlich wäre. Nur, was beweist mir das? Wie kann ich sicher sein, dass nicht x-Wochen nach eben dieser Versammlung eine außerordentliche WEG'tümer - Versammlung einberufen wurde die den Verwalter abberufen hat und von der ich weder etwas weiß noch vermuten kann, dass sie stattgefunden hat.

    Das Vorliegen eines Protokolls mit dem "Nichtstun-Nachweis" mag zwar beruhigen, bringt aber letztlich doch keine hundertprozentige Sicherheit. Wozu also den (bürokratischen) Aufwand betreiben? Wir wollen's doch bürgerfreundlich gestalten?


    Kai (02.03.2005)
    Wie schön, dass ich meine Tat erst nach den Beitrag von HugoBossi zugebe [Blockierte Grafik: http://images.forum.onetwomax.de/images/i23.gif] :

    Ich bin noch einmal in mich gegangen und habe den Verwalternachweis in unser Grundbuchsystem eingetragen. Letztlich kann man eine Nichtkündigung kaum in der Form des §29 GBO erbringen und die WEG-Gemeinschaft geht wohl auch von einer Bestellungsdauer von max. 5 Jahre aus. Unser LG sieht die Verwalternachweise mW nicht so eng. Auch wenn ich die hier geäußerte gegenmeinung für vertretbar halte, habe ich doch beide Augen zugedrückt.

    Die Verwalternachweise sind meiner Meinung nach mit das Letzte, was das Grundbuchverfahren zu bieten hat. Ich muss mich von Verwaltern als typisch Behörde anmotzen lassen, nur weil ich die Regeln befolge, die sich die WEG-Gemeinschaft selbst gesetzt hat; denn das Zustimmungserfordernis ist ja keine Pflicht.

    Hans D (02.03.2005)
    Hallo!

    Ich halte die Vorgehensweise durchaus für vertretbar und bin auch grundsätzlich der Auffassung, daß übertriebener Formalismus fehl am Plate ist, gerade wenn es um die an sich so unnötigen Verwalterzustimmungen geht.

    Aber gleichwohl:

    Der Nachweis, daß die Verwalterbestellung noch besteht, ist doch ohne weiteres durch ein Protokoll der Eigentümerversammlung zu führen, aus welchem sich ergibt, daß die Versammlung feststellt, daß der Verwaltervertrag nicht gekündigt wurde und demgemäß für ein weiteres Jahr fortbesteht.

    Und noch um einen Schritt weiter gedacht:

    Erteilt der "Verwalter", der nach erfolgter Kündigung keiner mehr ist ( weil er vielleicht der irrigen Auffassung ist, die Kündigung sei unwirksam ) die Genehmigung zu einem Kaufvertrgag, dann ist der Vertrag letztlich unwirksam. Das kann üble Konsequenzen haben.


    Aber nochmal: man sollte das nicht so eng sehen und ich unterstütze Kais Entscheidung.

    Ulf (03.03.2005)
    Ich bleibe auch bei meiner Meinung, wobei ich Kai zugestehe, dass ich seine Entscheidung nachvollziehen kann.


    Zu dem (übertriebenen) Formalismus:
    Es ist weder meine Schuld, dass die WE-Gemeinschaft bzw. der teilende Eigentümer die Zustimmung als Wirksamkeitsvoraussetzung bestimmt hat, noch kann ich etwas dafür, wenn dann solch merkwürdige Regelungen bzgl. der Verlängerung des VerwVertrags getroffen werden. An die (möglichen) Konsequenzen hätten die Beteiligten eben früher denken müssen bzw. hätte der Notar damals m.E. darauf hinweisen sollen.

    Ähnlich ist es doch auch, wenn Grundstücke innerhalb der Familie z.B. auf mdj. Kinder übertragen werden und die Leute dann später ankommen und sich darüber aufregen, dass sie nun zur Belastung oder Veräußerung des Grundstücks, das ja eigentlich noch immer ihnen (und nicht so wirklich den Kindern) gehört plötzlich eine gerichtliche Genehmigung brauchen.

    Daran hätte man vorher denken können und müssen.

    Wenn ich mir nicht sicher bin, ob ich auf die Einhaltung von bestimmten (Form-)Vorschriften bestehen soll, frage ich mich immer:
    Was könnte im schlimmsten Fall passieren?
    Da sehe ich in diesem Fall - theoretisch - schon eine gewisse Gefahr. 

  • Ich muss mich mal dranhängen.

    Habe einen ähnlichen Beschluss aus dem Jahr 1998, allerdings steht bei mir:
    "Diese Bestellung gilt mit Wirkung ab 01.01.1998 bis zum 31.12.1998. Wird der Vertrag nicht 3 Monate vor Jahresende gekündigt, verlängert er sich automatisch um ein Jahr." Einen Zusatz, dass die Bestellung für maximal 5 Jahre gilt, ist nicht vorhanden. Ist so etwas wirksam oder brauche ich nun eine neue Verwalterbestellung?

  • Die maximal mögliche Bestellungsdauer beträgt fünf Jahre (Erstbestellung: drei Jahre) gem. § 26 WEG. Diese Vorschrift ist nicht abdingbar; nach Ablauf der Frist ist also immer eine Neu-/Wiederwahl des Verwalters erforderlich.

    Niemand ist unersetzbar. Die Friedhöfe liegen voll von Leuten, die sich für unersetzbar hielten (H.-J. Watzke). :cool:

  • Eine solche Verlängerungsklausel ist zulässig, vgl. MüKo, § 26 WEG, Rn 7, kann aber nicht dazu führen, dass die Amtszeit ohne Wiederwahl über fünf Jahre hinaus erstreckt wird.

    Es gibt auch eine gegenteilige Meinung, die ich aber nicht mehr finde.

  • So, hab die gegenteilige Meinung gefunden, die auch die Verlängerungsklausel selbst als unzulässig ansieht: Wolf-Rüdiger Bub in Staudinger, § 26 WEG, Rn 31, bezieht sich dabei auf LG München I, 1 T 6855/83.

  • Ich häng michhier mal dran:

    Antrag auf Eigentumsumschreibung wurde zurückgewiesen, da Verwalternachweisnicht erbracht wurde. Verwalter meldet sich jetzt und teilt mit, dass seineWiederwahl in der Eigentümerversammlung bisher nicht erfolgt ist undberuft sich auf den Verwaltervertrag. Dieser reicht, wie bereits diskutiert alsVerwalternachweis nicht aus.

    Jetzt hat er in einer Eigentümerversammlung die zum Kaufvertrag erteilteZustimmung von den Eigentümern genehmigen lassen. Ich hätte damit kein Problemdies (für diesen Verkaufsfall) anzuerkennen, wenn die Unterschriften allerEigentümer und des Verwalters beglaubigt werden. Allerdings hat anstatt desnoch eingetragenen Eigentümers der Käufer das Protokoll unterschrieben, müsstenicht der noch eingetragene Eigentümer unterschreiben? Er hat ja aber dasgrößte Interesse, dass das Eigentum umgeschrieben wird. Also soakzeptieren?

    Die wichtigste Frage ist aber, ob der Verwalter nicht aufgrund derZurückweisung neu seine Zustimmung erteilen muss. Würdet ihr dann dieGenehmigung auch auf eine neue Zustimmung akzeptieren?

  • Die Zustimmung zu der vom nicht mehr bestellten Verwalter erteilten Zustimmung zum Kaufvertrag würde ich als Zustimmung der Eigentümerversammlung zu eben diesem Kaufvertrag verstehen wollen; s. dazu hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post601991

    Da diese Zustimmung in einer Versammlung erklärt wurde, bedarf es nicht der Unterschriften aller Eigentümer; vielmehr ist der Nachweis genauso zu erbringen, wie es derjenige zu einer Verwalterbestellung wäre (s. vorstehenden Thread).

    Da den gefassten Beschluss auch derjenige anfechten kann, der an der Beschlussfassung selbst mitgewirkt hat (BayObLG, B. vom 6. 12. 2000 , 2Z BR 103/00 = NZM 2001, 143) muss ferner die Monatsfrist des § 45 I 2 WEG abgelaufen sein; s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post602536

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Hallo in die Runde,

    ich würde das Thema gern noch einmal aufgreifen :oops:.

    Das Protokoll der Eigentümerversammlung hat einen Verwalter vom 01.11.2016 bis einschließlich 31.12.2018 bestellt. Dieses Jahr wird eine Wohnung veräußert und der Vertrag mit der Zustimmung des im Protokoll genannten Verwalters vorgelegt. Auf die Zwischenverfügung (Bestellung nur bis 31.12.2018, Nachweisung der Verwaltereigenschaft) wird ein Verwaltungsvertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter aus dem Jahr 2016 vorgelegt. Aus diesem Vertrag ergibt sich, dass der Vertrag sich immer um ein Jahr verlängert, wenn er nicht gekündigt wird. Die Unterschriften unter dem Vertrag wurden im Jahr 2019 notariell beglaubigt. Jedoch ist keine Verlängerungsklausel oder ein anderweitiger Vermerk im ursprünglichen Protokoll der Eigentümerversammlung enthalten.

    Meiner Meinung nach hätte die Eigentümerversammlung einen erneuten Beschluss hinsichtlich der weiteren Bestellung des Verwalters treffen müssen, da das Amt mit Ablauf des 31.12.2018 beendet war.

    Liege ich damit richtig?

    Gruß Grottenolm

    Don't turn your back, don't look away and don't blink! Dr. Who

  • Ich denke, Du liegst richtig.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Das wurde bei mir auch einmal versucht. Ein "Verwaltervertrag" ist kein Protokoll über eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft. Bereits deshalb kann der nicht als Nachweis ausreichen.

    Ich habe dann ein neues Protokoll und eine neue Verwalterzustimmung vom Notar erhalten.

    "Auf hoher See und vor Gericht UND IN DER KLAUSUR ist man in Gottes Hand."
    Zitat Josef Dörndorfer

  • Der Vertragsabschluss war am 19.12.2019. Die Verwalterbestellung endete - am 31.12.2019 nach dem vorgelegten Protokoll. Es wurde keine weiteres Protokoll vorgelegt, aus welchem sich eine Verlängerung ergibt.

    Die Zustimmungserklärung des Verwalters wurde am 23.01.2020 erteilt, und liegt in der Form des § 29 GBO vor.

    Der Notar stellt auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Zu Recht?

    Bisher habe ich nur Entscheidungen gefunden zur Frage ab die Zustimmung nach Ablauf der Verwalterbestellung zum Zeitpunkt der Antragstellung fortwirkt.

    " Die Fähigkeit, das Wort ´Nein`auszusprechen, ist der erste Schritt zur Freiheit." (Nicolas Chamfort)

  • Bisher habe ich keine Kommentierung / Entscheidung die diese Auffassung, welche ich ja teile, bestätigt. Kann jemand helfen?

    " Die Fähigkeit, das Wort ´Nein`auszusprechen, ist der erste Schritt zur Freiheit." (Nicolas Chamfort)

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