Öffnungsklausel

Hallo Ihr Lieben,

es ist Montag Mittag, das Wochenende ist zeitlich gesehen zwar schon längst vorbei, aber meine Gehirnzellen wollen es noch nicht verstehen.

Mir liegt eine Teilungserklärung nach § 8 WEG vor, in welchem lediglich 2 WEG ´s mit jeweils 50/100 MEA gebildet werden sollen. Eigentlich eine schöne Mini-Anlegung, wenn da nicht die Öffnungsklausel wäre, welche ich nicht so ganz verstehen will!???


(1)
Soweit zwingende gesetzliche Vorschriften nicht entgegenstehen, kann diese Gemeinschaftsordnung geändert werden. Hierzu ist grundsätzlich eine Vereinbarung aller Sondereigentümer erforderlich.

(2)
Werden durch die Änderung nicht alle Sondereigentümer betroffen, so genügt die Zustimmung aller durch die Änderung betroffenen Sondereigentümer.

(3)
Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung ist jedoch auch mit einer Mehrheit von 3/4 aller durch die Änderung betroffenen Sondereigentümer möglich, wenn ein sachlicher Grund für die Änderungn vorliegt und einzelne Sondereigentümer gegenüber dem früheren Rechtszstand nicht unbillig benachteiligt werden. Das Vorliegen eines sachlichen Grundes ist insbesondere bei einer wesentlichen Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse gegeben. Sondernutzungsrechte können gegen den Willen des Berechtigten nicht verändert werden.

(4)
Jeder Sondereigentümer ist verpflichtet, zu solchen abändernden Vereinbarungen auf Kosten der Gemeinschaft die erforderliche Bewilligung zur Grundbucheintragung zu erteilen. Alle Sondereigentümer bevollmächtigen hiermit den jeweiligen Verwalter unter Befreiung von § 181 BGB, sie bei der Abgabe der zur Grundbucheintragung notwendigen und zweckdienlichen Erklärungen und Anträge gegenüber Notar und GBA zu vertreten. Diese Vollmacht gilt gegenüber dem GBA unbeschränkt. Der Verwalter ist weiterhin berechtigt, im Namen der betreffenden Wohnungs- und Teileigentümer auf Kosten der Gemeinschaft eventuell erforderliche Zustimmungen dinglich Berechtigter einzuholen und entgegen zu nehmen.

Mir geht ehrlich gesagt, der Abs. 4 etwas zuweit. Darüberhinaus sehe ich derzeit das Problem, dass ich zwei teilende Eigentümer zu je 1/2 Anteil habe. Der eine Eigentümer ist nun aber auch gleichzeitig zum Verwalter bestellt. Würdet Ihr die oben stehende Öffnungsklausel eintragen oder hättet Ihr Bauchweh?

Schon einmal vielen herzlichen Dank im voraus.

LG stonie_flummi

So wie ich das sehe, ist die Öffnungsklausel in Absatz 3 eintragbar.
Satz 1 des Absatz 4 gehört meines Erachtens eher zu Absatz 3, dies würde Sinn machen.
Die weitergehende Vollmacht zur Bewilligung sehe ich nicht als eintragbar an – dies ist zwar umstritten, aber ich meine als Inhalt einer Teilungserklärung hat diese Vollmacht nichts zu suchen., in den jeweils entsprechenden Kaufverträge könnte man evt. solch eine Vollmacht aufnehmen.
Der Sinn dieser Vollmacht ist eigentlich auch nicht verständlich, da nach allgemeiner Meinung
(außer Kommentar Hügel) sind Beschlüsse auf Grund einer Öffnungsklausel nicht eintragbar(RdNr. 2887 Schöner/Stöber).

Danke Dir. Hat denn noch jemand eine Idee?

Ich habe eine Teilungserklärung mit der wortwörtlich gleichen Öffnungsklausel wie stonie flummi vorliegen. Scheint also aus irgendeinem Formularbuch oder so zu sein. Hat jemand diese Klausel schon so eingetragen oder beanstandet?
Ich sehe die Sache wie Rosi, bin mir aber nicht sicher, ob die Vollmacht tatsächlich nicht zulässig ist.

Absatz 3 der Öffnungsklausel ist so nicht mehr eintragbar, weil die verlangte generelle 3/4 Mehrheit seit 2007 gegen § 12 Abs, 4 und § 16 Abs. 3, 5 verstößt.

Die Bewilligungsvollmacht für den Verwalter läuft ins Leere, da Beschlüsse nicht ins Grundbuch eingetragen werden, auch wenn sie die Vereinbarungen ändern (§ 10 Abs. 4 Satz 2 WEG, OLG München, Beschl. v. 13.11.2009, 34 Wx 100/09). Die Schlauschreiber, die immer noch die Eintragung dieser "Mehrheitsvereinbarungen" fordern, konnten noch nie das Gesetz lesen.

Dem Notar sollte anheim gegeben werden, seine Steinzeit-WEG-Muster mal an die WEG-Reform des Jahres 2007 anzupassen.

Was ist mit Münchner Kommentar/5. Auflage 2009
§ 10 WEG Rn 46:

Als notwendige Mehrheit für wirksame Beschlüsse aufgrund einer in einer Öffnungsklausel enthaltenen Ermächtigung empfiehlt sich in Anlehnung an § 16 Abs. 4 S. 2 die Festlegung eines Zustimmungsquorums von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, wobei die Zustimmung von mindestens der Hälfte aller vorhandenen Miteigentumsanteile gegeben sein sollte.

und § 3 WEG Rn 52 ff: 

Für die Zulässigkeit von Öffnungsklauseln ergeben sich daraus die folgenden Kriterien:

• (1)Der dingliche Kernbereich jedes Wohnungs- und Teileigentums muss jeder Änderung entzogen sein, sofern der jeweilige Eigentümer der Änderung nicht zustimmt.
• (2)In jedem Fall ist der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz zu beachten. Die entsprechende Änderungsbefugnis muss aus diesem Grund bestimmte Fallgruppen definieren.
• (3)Änderungen aufgrund der Öffnungsklausel können nur mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden. Als Quorum für die Mehrheit kann in Anlehnung an § 16 Abs. 4 S. 2 die Zustimmung einer Mehrheit von mindestens ¾ aller Stimmberechtigten angesetzt werden, wobei jeder unmittelbar betroffene Miteigentümer und mindestens die Hälfte aller vorhandenen Miteigentumsanteile zustimmungspflichtig sein sollten.

Bin jetzt irgendwie total verwirrt!

Hey Hey!Habe jetzt ein solches Problem wie #1.Hat jmd Rsprg zu diesem Thema?Danke!