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Aber die Hypothek kann doch nur bezüglich des vom Eigentümer gezahlten Teils zur Eigentümergrundschuld werden?

Hallo zusammen, kurz vor Weihnachten noch ein kleines Fällchen

Mit Urkunde aus dem Jahr 1979 bestellten Eheleute eine Hypothek mit Brief für eine Lebensversicherung. Sie haften persönlich als Gesamtschuldner, dinglich jedoch nur der Ehemann, da dieser seit 1976 durchgehend bis zu seinem Tod im Jahr 2021 als Alleineigentümer eingetragen war.

Im Jahr 2007 tritt der Ehemann unter Berufung auf eine Löschungsfähige Quittung aus dem Jahr 2006 die "durch Befriedigung des Gläubigers durch ihn als Eigentümer entstandene Eigentümergrundschuld" nebst Zinsen seit dem "Tage der Eintragung" an eine Bank ab.

Die Löschungsfähige Quittung lautet: "Wir erkennen hierdurch an, wegen des der Hypothek zu Grunde liegenden Darlehensanspruchs durch die Grundstückseigentümer, die Eheleute ... und ..., befriedigt zu sein, und quittieren den Empfang."

Eingetragen wurde daraufhin: xx.xxx,xx EUR (voller Betrag) infolge Gläubigerbefriedigung durch den Eigentümer auf diesen als Grundschuld übergegangen und abgetreten mit den Zinsen seit dem Tage der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch an die ... Bank. Eingetragen am ... 2007."

Ich habe hier mehrere Probleme:

1. Die Ehefrau war nicht Grundstückseigentümerin, hat aber laut Quittung mitbezahlt. Wieviel und wann weiß ich nicht. Zudem ist sie im Jahr 2000 verstorben.

Nach §§ 426, 1164 BGB wäre ein Forderungs- und somit Hypothekenübergang auf sie denkbar, hätte sie mehr als die Hälfte der Forderung bezahlt. Unproblematisch wäre das, sofern der Ehemann Alleinerbe geworden ist, was ich aber auch nicht weiß. Was passiert mit der Hypothek, wenn sie hälftig gezahlt hat? Einen Ausgleichsanspruch hat sie gegen den Ehemann im Zweifel nicht gehabt, wäre die Hypothek also insoweit erloschen?

2. Ab wann sind die Zinsen abgetreten? Ursprünglich wurde ja eine Hypothek eingetragen, die "Umschreibung" als Grundschuld erfolgte erst 2007.

3. Die neue Abtretungserklärung der aktuell eingetragenen Bank lautet bezüglich der Zinsen: "mit Zinsen von Anfang an." - Wann ist das?

4. Interessiert mich der vorhergehende eventuelle Forderungs- und Hypothekenüber-(oder Unter-)gang noch, oder ist durch die Eintragung und nun erneute Abtretung unter Briefübergabe (die neue Gläubigerin legt Abtretungserklärung und Brief vor) ein gutgläubiger Erwerb durch die neue Gläubigerin erfolgt?

Vielen Dank schon mal für alle Antworten und eine frohe Weihnachtszeit

Zitat von tom

Zitat von Kai

Zitat von tom

Die sind in dem Gedankenspiel ja nicht mehr da.

Sie sind aber noch lebend und haben möglicherweise etwas dagegen, wenn GBARPfl sich das Grundstück aneignen wollte.

Sie haben verkauft und aufgelassen. Das eigentliche Problem dürfte der Fiskus und ggf. auch das StGB sein

Jaaaa, ich habe auch so das dumpfe Gefühl, dass diese beiden ein kleines, aber nicht unerhebliches Problem darstellen könnten

Zitat von JoansDong

geht das net?
War noch nie mit einem Verzicht auf Grundstückseigentum konfrontiert; insbesondere betr. WEG nich
weiß nur, dass es das Rechtsinstitut an sich gibt.

Wenn das nicht geht, dann scheidet die Idee aus (es sei denn man wollte für die Sonderspezialkonstellation eine Sonderspezialausnahme konstruieren, aber irgendwann wirds abenteuerlich...)

Hier gibts momentan nur den umgekehrten Fall: Aneignungsversuche... was mich auf eine Idee bringt:

Wenn alle Anteile in einer Hand sind, kann man die Wohnungsgrundbücher auf Antrag schließen. Mangels Antragsteller mach ich das dann von Amts wegen und trage das Grundstück als herrenlos ein, woraufhin ich es mir dann aneigne.

Muss nur vorher noch den Fiskus loswerden

JoansDong

Auch bei der Vereinigung aller Anteile in einer Hand werden die Grundbücher nur auf Antrag geschlossen. Von allein machen wir da gar nichts.

Bei der Versteigerung sehe ich das Problem der Zustellung: an wen stellt man zu, wenn die Verwalterbestellung abgelaufen ist?

Zitat von Araya

Wenn ALLES der WEG gehört...ist die WEG leer, ein inhaltsloses Gebilde und kann so mE (!) nicht existieren. Es gibt keine Mitglieder mehr, weder natürliche noch juristische Personen, da diese ja gerade alles veräußert haben. Das könnte man nur dadurch wieder ändern, wenn jemand neues mindestens eine Einheit erwirbt.
Das ist aber nur eine theoretische Frage, da niemand mehr etwas erwerben kann. Es fehlt ja an einem Eigentümer, der veräußern könnte. Eventuell kann man da herrenlose Grundstücke und die dazugehörenden Formalitäten ranziehen.

Alternativ:
Der letzte Eigentümer kann nicht verkaufen bzw. verkauft er an sich selbst, da nur er noch die WEG ist.

Hm, verzwickt…

So hätte ich das auch gesehen. Schon dass ich ein Mitglied meiner selbst sein kann, erschließt sich mir nicht so ganz...

Aber solange die Grundbücher existieren, existiert formal auch die Gemeinschaft. Und solange ein ermächtigter Verwalter bestellt ist, könnte auch die Gemeinschaft noch als Alleineigentümer wieder Einheiten verkaufen, erst mit Ablauf der Verwalterbestellung wird es schwierig, wie Prinz schon belegt hat.

Vielleicht kommt man über deinen letzten Satz tatsächlich zur Lösung: wäre eine Auflassung des letzten Eigentümers an die Gemeinschaft eine Auflassung an sich selbst?

Vermutlich aber eher nicht, denn wenn der teilende Eigentümer als Wohnungseigentümergemeinschaft handlungsfähig ist, sobald die Grundbücher existieren und in einer Alleinversammlung einen Verwalter bestellen kann, dann ist es auch der letzte bis zu dem Zeitpunkt, an dem er das Eigentum verliert.

Wir halten fest: jeder bei klarem Verstand lehnt den Vollzug des letzten Eigentumswechsels ab

Guten Morgen

aufgrund einer anstehenden Aufteilung in Wohnungseigentum und Erwerb eines zugehörigen Gemeinschaftsgrundstücks durch die künftige WEG kam mir folgender Gedanke:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Wohnungen im eigenen Objekt kaufen, was z.B. bei einer Hausmeisterwohnung auch Sinn macht. Was passiert aber, wenn alle Wohnungen irgendwann der Wohnungseigentümergemeinschaft gehören? Solange Wohnungsgrundbücher existieren, besteht theoretisch auch die Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn sie faktisch keine mehr ist.

Aber wie vertritt sie sich dann nach Ablauf der Verwalterbestellung (denn eine neue Bestellung dürfte nicht möglich sein)?

Wer stellt den Antrag auf Schließung der Wohnungsgrundbücher nach der Vereinigung aller Anteile in einer Hand und wen trage ich dann als Eigentümer ein?

Mir ist klar, dass es sich hier um einen maximal unwahrscheinlichen Fall handelt, deshalb erwarte ich hier auch nur Antworten von denjenigen, die ebenfalls Interesse an solchen Gedankenspielchen haben.

Guten Morgen zusammen, mich beschäftigt derzeit folgender Fall, ich finde aber nichts, was so richtig passt:

Der Beklagte, hier der Testamentsvollstrecker, wird per Anerkenntisurteil verurteilt, die Auflassung zu erklären und die Eintragung des Klägers als Eigentümer zu bewilligen.
Der Kläger war brav mit dem rechtskräftigen Urteil beim Notar und hat die Auflassung erklärt. So weit, so gut.

Problem 1: Brauche ich das Testamentsvollstreckerzeugnis? Erben und Testamentsvollstreckungsvermerk sind im Grundbuch eingetragen, das TV-Zeugnis lag vor einem halben Jahr dafür vor und weist auch den verurteilten TV aus. Die Erben (die Kinder (volljährig) des Klägers, der wiederum der Sohn des Erblassers ist) waren im Übrigen Streithelfer der Klägerseite, ich würde sie also nicht nochmal anhören.

Problem 2: Beim Rechtskraftvermerk fehlt das Siegel. Kann der Notar das Urteil mit Siegel nachreichen, oder fehlt es hier an der Vorlage des rechtskräftigen Urteils und man müsste neu beurkunden?
Meine Meinung wäre: nachreichen reicht.

Das Urteil erging, weil der Erblasser das Grundstück in einem mit dem Kläger geschlossenen Erbvertrag dem Kläger als Vermächtnis unter Übernahme der noch zu tilgenden Restforderung zur eingetragenen Grundschuld vermacht hat.

(Warum der TV da erst ein Urteil braucht...) Ich würde sagen, ich brauche somit weder UB noch Negativattest, da es sich um eine Vermächtniserfüllung handelt, oder liege ich falsch?

Die Rn 239 im Schöner hab ich auch gefunden, aber da es sich halt nicht nur um eine Namensänderung, sondern um die Änderung quasi der ganzen Identität handelt, fand ich das nicht so ganz passend.

Und die Rechtsprechung bezüglich des TSG fand ich auch, aber da geht es ja im Grunde immer nur um die Frage des Eintragungsgrundes und der Umschreibung.

Bezüglich des ZSHG: laut Einwohnermeldeamt besteht kein Sperrvermerk, weder für den neuen noch für den alten Namen... da würde ich mir also weiter keine Gedanken machen.

Guten Morgen

Selbstverständlich sind die Daten in keiner Weise denen ähnlich, um die es hier geht.

Egal um was es sich handelt, es läuft hier niemand Gefahr, erkannt zu werden.

Hallo zusammen,

ich habe hier einen etwas sehr seltsamen Fall, der mir so auch noch nicht untergekommen ist und zu dem ich auch nichts finde:

Vorgelegt wurden zwei Änderungsbescheinigungen einer Gemeinde mit Unterschrift und Siegel mit folgendem Wortlaut (Daten natürlich geändert):

Hiermit bestätigen wir, dass Ihre Personendaten im Melderegister der Stadt XYZ geändert worden sind, da Sie aktuelle Urkunden vorgelegt haben, die Ihre neue Identität belegen.

Frühere Daten: Hans Müller-Meier, geb. am 01.04.1970 in ABC in BRD
Aktuelle Daten: Brian Spencer, geb. am 25.10.1971 in KLM in GB

Diese Bescheinigung dient zur Vorlage bei anderen Behörden.

Bei beiden Personen haben weder die Vor- noch die Nachnamen, auch nicht der Geburtsort und das Geburtsdatum in irgendeiner Form etwas mit den früheren Angaben zu tun.

Wie geht sowas? Hatte das schonmal jemand?

Ich würde aufgrund der Bescheinigung eintragen, denn die Urkunden muss ich wohl nicht auch nochmal prüfen, oder?
Aus dem Eintragungsvermerk ergibt sich ja, dass es dieselben Personen sind ("Erwerbsgrund wie...") und ich würde die früheren Personendatensätze ausnahmsweise auch nicht historisch setzen, so dass man die Personen immer als aktuelle Eigentümer findet, egal welchen Namen man nun sucht (denke hier an die Vollstreckung...)

Ja, die sind eingetragen, habe das extra überprüft

Hallo,

ich muss das Thema wegen folgender Frage nochmal rauskramen:

Wie erkenne ich denn, ob die Gesellschaft (in meinem Fall zwei Stadtwerke XY irgendwas GmbHs) Eigenbetriebe sind?

Ich soll nämlich drei Dienstbarkeiten eintragen, je eine für die zwei Stadtwerke GmbHs und eine für die Stadtbetriebe XY. Bei den Stadtbetrieben ist es klar, aber bei den GmbHs?

Hallo zusammen,

ich hole das Thema mal wieder aus der Versenkung:

Eines unserer Erfassungszentren hat gleich zwei solcher nicht erstrangig eingetragenen Erbbaurechte ausgegraben. Das schlimme ist, dass die vorrangigen Rechte (beschränkte persönliche Dienstbarkeit - Leitungsrecht) nicht einfach übersehen wurden, wie das bei 186 Seiten für die zweite Abteilung durchaus schon mal vorkommen kann, sondern sie sind ausdrücklich im Vertrag erwähnt und wurden mit dem gleichen Inhalt auch jeweils auf den Erbbaurechten eingetragen. Einer der beiden Verträge enthält sogar den Antrag auf Rangrücktritt der Dienstbarkeit hinter das Erbbaurecht, nur hat die Stadt den nie erklärt (sondern ist nur mit der neuen Dienstbarkeit hinter das Vorkaufsrecht und den Erbbauzins zurückgetreten).

Natürlich ist, damit es Spaß macht, eines der Erbbaurechte auch noch in Wohnungseigentum aufgeteilt (immerhin: es sind nur 4 Einheiten).

Da auch der nachträgliche Vollzug des Rangrücktritts das Erbbaurecht nicht rettet, käme eigentlich nur die Löschung von Amts wegen in Betracht. Ein Kollege kam aber auf die Idee, das Unschädlichkeitszeugnis nach der ErbbauRgV BW nachträglich zu erteilen und die Erbbaurechte so zu retten.

Dabei sollte man vielleicht wissen, dass die ErbbauRgV BW von 1994 ist, das eine Erbbaurecht 1982 und das andere 1996 bestellt wurde.

Hatte das schonmal jemand?

Zitat von Kai

Die spätere eigentliche Eintragung der 1010er-Regelung kostet eine Festgebühr von 50 EUR (KV 14160 Nr. 4).
Wie mag dann wohl eine Vormerkung für eine 1010er-Regelung zu berechnen sein?

Sofern man entsprechend dem DNotI-Report 2007 S. 185 nur eine Vormerkung für Auflassungsanspruch und Nutzungsregelung einträgt, sollte es doch bei dem Wert des Grundstücks bleiben, oder? Schließlich ist da ja der Stellplatz/die Garage/der Garten/oder was auch immer schon eingerechnet.

Aber tatsächlich, was ist, wenn ich sie einzeln eintrage? § 51 II GNotKG sagt was von 30% des betroffenen Grundstücks.

Was ich mich noch frage, ist, wie eigentlich so eine Vormerkung für eine Benutzungsregelung aussieht, wenn man sie separat einträgt.

Nehmen wir an, ich habe ein Grundstück, das zu 1/10 Anteilen verkauft wird. 8 Auflassungsvormerkungen sind schon drin. Nun wird die Eintragung jeweils einer Vormerkung für eine Regelung nach § 1010 BGB beantragt. An 1/10 Anteil kann ich noch nichts eintragen. Also dann auf dem ganzen Grundstück jeweils bezüglich 1/10 Miteigentumsanteil? Wer ist Berechtigter? Reicht es, wenn man allgemein sagt: für die (künftigen) übrigen Miteigentümer? Wie ich es verstanden habe, sind die Auflassungsvormerkungsberechtigten als Berechtigte einzutragen. In welchem Gemeinschaftsverhältnis? Und welchen Sinn hat es, eine Nutzungsregelung vorzumerken, solange nicht sämtliche übrigen Eigentümer von der Nutzung aller bis auf ihrer eigenen Einheit ausgeschlossen sind?

Zitat von leviathan

Es könnten auch die Flurbereinigungsunterlagen weiterhelfen, da sind ja auch Karten dabei und die müssen schließlich irgendwo beim Grundbuchamt sein.

Irgendwo trifft es ziemlich genau. Allerdings nicht im Grundbuchamt, sondern in unserem Zentralarchiv und da ist die Suche sehr aufwändig, sofern man überhaupt was in den Grundakten findet, weil manche Gemeinden sowas einfach in Ordnern abgelegt haben.

Aber eine eindeutige Vorschrift, was mit solchen nicht berücksichtigten Rechten passiert, gibt es wohl leider nicht, oder?

Im Fall mit den Zwangssicherungshypotheken scheint die Lösung, einfach am Ersatzgrundstück einzutragen, logisch. Ein Grundstück ging unter, ein neues ist im selben Grundbuch ausdrücklich als Ersatz eingetragen und sogar die Grundschuld wurde übertragen...

Bei der Dienstbarkeit hingegen wird es schwierig, weil die Leitung, wie sich aus dem vom Erfassungszentrum im zweiten Fall verursachten Chaos ergibt, eben nicht auf den (allen) Ersatzgrundstücken verläuft. Es ist ja auch nicht nur das eine Grundstück der Stadt untergegangen, sondern so einige und dementsprechend viele Ersatzgrundstücke gibt es. Es gibt nur keine 1 zu 1 - Zuordnung, welches Ersatz für welches ist. Ohne Lageplan, aus dem sich die Lage des früheren und nun der neuen Flurstücke ergibt, komme ich da nicht weiter.

Und selbst dann wäre die Eintragung am neuen Grundstück aufgrund der Lage vielleicht tatsächlich richtig, aber rechtlich habe ich da so meine Zweifel.

Und wie stellt sich der Fall dar, wenn die Ersatzgrundstücke nicht in dem Grundbuch eingetragen werden, wo das untergegangene Flurstück gebucht war?

Richtig ist natürlich: später löschen ist einfacher, als wieder eintragen, aber das ist irgendwie auch kein Grund

Zu dem Grundbuch liegt kein Antrag vor, es soll lediglich neu gefasst werden. Und da stellt sich eben das Problem: ob und wie trage ich die Zwangssicherungshypotheken ein?

Ich bin versucht, das Grundbuch so neu zu fassen, wie es ist, also mit sämtlichen alten Texten (sind zum Glück nicht so viele). Sollte man den Gläubigern einen Hinweis zukommen lassen?

Das löst allerdings das Problem in einem weiteren Grundbuch mit ähnlichem Fall nicht: Dort wurde eine Dienstbarkeit vergessen. Ich kann es nur nicht mit allen Texten neu fassen, weil es ein Stadt-Grundbuch mit über 1000 BV-Nummern ist.

Im zweiten Stadt-Grundbuch, wo das gleiche passiert ist, hat unser Erfassungszentrum das für mich gelöst: sie haben die Dienstbarkeit einfach auf allen Ersatzgrundstücken eingetragen. Nun hat der Energieversorger ein Leitungsrecht, wo gar keine Leitung ist

Hallo,

ich habe hier folgendes Problem: Es war ein Flurbereinigungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Während der Flurbereinigung wurden zwei Zwangssicherungshypotheken eingetragen, jedoch hat man keine Nachricht an das für die Flurbereinigung zuständige Amt gegeben.

Der Flurbereinigungsplan kam dementsprechend ohne eine Aussage über die 2 Hypotheken, die unter Nr. 1 eingetragene Grundschuld wurde auf das Ersatzgrundstück übergeleitet.

So wurde das dann auch vollzogen: Flurstück ersetzt, Grundschuld übergegangen und keine Eintragung zu den Rechten Nr. 2 und 3.

Auf meine Bitte um einen Nachtrag zur Flurbereinigung erhielt ich die Antwort, dass dies nach der Schlussfeststellung (im Jahr 2004) nicht mehr ginge und die Unterlagen außerdem nach 10 Jahren vernichtet wurden, so dass man, selbst wenn man wollte, nichts mehr tun könnte.

Sind die Rechte nun erloschen? Und wenn ja: Wie erkläre ich das nach über 10 Jahren den Gläubigern?

Nach einem Wochenende Grübelei kam mir folgender Gedanke:

Die Abgabe der Quittung ist ja eine Wissens- und keine Willenserklärung. Der Schuldner sollte § 366 I BGB entsprechend bestimmen dürfen, worauf er gezahlt hat, so dass der Verwalter also erklären kann, dass der Zahlende auf die Grundschuld gezahlt hat.

Und dann fand ich das hier beim Suchen heute Morgen:
Rechtliche Selbständigkeit von Grundschuld und Forderung – zusätzliches Problem gegenüber dem Hypothekenrecht: Worauf wird gezahlt?

- Primär ist auf die Tilgungsbestimmung abzustellen, § 366 I (analog)

Ansonsten: Auslegung (Interessenlage)

-Schuldner zahlt i.d.R. auf die Forderung
- Eigentümer zahlt i.d.R. auf die Grundschuld
- wenn Schuldner mit Eigentümer identisch: zahlt i.d.R. sowohl auf Forderung als auch auf Grundschuld, wenn der volle Betrag gezahlt wird
- bei dauernden Geschäftsbeziehungen bzw. Ratenzahlungen wird i.d.R. auf die Forderung gezahlt

(falls es interessiert, hier gefunden: http://singer.rewi.hu-berlin.de/doc/pg/Uebersi…Grundschuld.pdf)

In meinem Fall handelt es sich mit 100%iger Sicherheit um keine dauernden Geschäftsbeziehungen, so dass hier wohl von der dritten Möglichkeit auszugehen ist.

Ich lasse also den Verwalter die Quittung ergänzen: Wer hat gezahlt? Und wurde wirklich nur auf die Forderung bezahlt, oder eben auch auf die Grundschuld?

Vielen Dank fürs Mitdenken