Auf die Beschwerde des Antragstellers wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - GBA - ... vom 13.06.2017 aufgehoben.
Das GBA wird gebeten, die beantragte Eigentumsumschreibung nicht aus den Gründen der angefochtenen Zwischenverfügung zurückzuweisen.
Gründe:
(...)
Die nach § 71 Abs. 1 GBO statthafte Beschwerde des Antragstellers ist zulässig und begründet. Das von Grundbuchamt in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht.
Im Ansatz zutreffend kann sich das GBA für seine Forderung nach einer Genehmigung der namens der Beteiligten zu 3. (Anm.: die zum Zeitpunkt der Beurkundung des Angebotes noch unter rechtlicher Betreuung stand und deren Erklärungen vom Betreuungsgericht genehmigt wurden; die Betreuung wurde später aufgehoben) abgegebenen Erklärung allerdings auf die herrschende Ansicht in der obergerichtlichen Rechtsprechung stützen, wonach ein nach § 1821 BGB genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft auch dann noch einer gerichtlichen Genehmigung bedürfe, wenn die Erklärungen von einem Bevollmächtigten abgegeben wurden, dessen Vollmacht bereits gerichtlich genehmigt worden war (vgl. OLG Frankfurt, FGPrax 2014, 57, zit. aus juris RN 12; OLG Hamm FGPrax 2014, 11, juris RN 12; OLG Zweibrücken, FGPrax 2005, 59, juris RN 12; KG Berlin, NJW-RR 1993, 331, juris RN 4ff; BayObLG Rpfleger 1976, 304, 305). Dies setzt indes voraus, dass das Geschäft zum Zeitpunkt seines Abschlusses auch noch einer Genehmigung bedurfte (Senat, Beschluss vom 25.11.2015, 12 W 164/15). Dies ist hier nicht der Fall, da das Genehmigungserfordernis zur Übertragung des Grundstücks nach §§ 1821, 1908i Abs. 1 BGB mit der Aufhebung der Betreuung der Beteiligten zu 3. bereits seit dem ....2009 entfallen war.
Dieses Ergebnis könnte im Hinblick auf den mit § 1821 BGB bezweckten Schutz des Vermögens des Betreuten bedenklich erscheinen, wenn man mit Auffassungen in der Literatur davon ausginge, dass nur das mithilfe der Vollmacht vollzogene Grundstücksgeschäft einer gerichtlichen Genehmigung bedürfe, weil nur dieses eine Verfügung i.S.v. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB darstelle (vgl. Braun, DNotZ 2005, 730, 739; RGRK/Dickescheid, BGB (12. Aufl.) Vor §§ 1821/1822 RN 7; Staudinger/Veith, BGB (2014) § 1821 RN 29). In Konsequenz dieser Auffassung könnte zu den Zeiten, in denen ein Betroffener unter rechtlicher Betreuung steht, eine - insbesondere unwiderrufliche - Vollmacht erteilt werden, deren Wirkungen über den Zeitraum der Betreuung hinausreichen würde und die es dem Bevollmächtigten gestatten würde, nach Beendigung der Betreuung mit Wirkung für den Betreuten oder seiner Erben über dessen Grundvermögen zu verfügen, ohne dass es einer Genehmigung des Gerichts, des Betroffenen oder seiner Erben bedürfe. Diese Bedenken bestehen hingegen nicht, wenn man bereits in der (unwiderruflichen) Vollmachtserteilung eine Verfügung i.S.v. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB erblicken würde, welcher einer gerichtlichen Genehmigung bedürfte (so bereit RGZ 90, 395, 399f; vgl. auch BayObLG, FamRZ 1977, 141 zit. aus juris RN 42; OLG Celle, DNotZ 1974, 731, 733, MüKo/Wagenitz, BGB (6. Aufl.) § 1821 RN 12 [a.A. hingegen Krolls-Ludwigs an gleicher Stelle in der Nachfolgeauflage]). In diesem Falle wurde der Schutzzweck von § 1821 BGB bereits frühzeitig verwirklicht, indem schon die Erteilung einer Vollmacht, die den Bevollmächtigten zu Verfügungen über das Grundvermögen des Betroffenen ermächtigt, einer gerichtlichen Kontrolle unterfällt (Senat, a.a.O.).
Einer abschließenden Entscheidung des dargestellten Meinungsstreites bedarf es letztlich im vorliegenden Falle nicht, da bereits eine betreuungsgerichtliche Genehmigung der Verkaufsvollmacht mit dem Beschluss des AG ... vom 27.04.2009 vorliegt und die Vollmacht überdies nur widerruflich erteilt worden war. Der Beteiligten zu 3. - die schon im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zur Urkunde vom ... (Anm.: Angebotsurkunde) persönlich angehört wurde - hätte es daher nach Aufhebung ihrer Betreuung seit 2009 jederzeit freigestanden, die in ihrem Namen erteilte Vollmacht zu widerrufen. Eines weitergehenden Schutzes ihrer Vermögensinteressen bedarf es nicht.
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