nochmals: Pfändung Anwartschaftsrecht

Das Thema wurde zwar bereits mehrfach erörtert, aber mein jetziger Fall ist very special:
Für die Eheleute E ist eine AV eingetragen. Die Auflassung ist erklärt, die Bewilligung jedoch vorbehalten. Diese soll nach Kaufpreiszahlung vom Notar in Eigenurkunde abgegeben werden, wozu dieser bevollmächtigt wurde.
Danach wurde eine Finanzierungsgrundschuld eingetragen unter Rangrücktritt der AV.
Danach erfolgten mehrere Pfändungen des Anwartschaftsrechts aus Auflassung und deren Eintragungen im GB (die Pfändungen wurden allesamt erst bewirkt und wirksam nach Eintragung des Finanzierungspfandrechts).
Soweit der GBstand.

Jetzt reicht der Notar folgende Anträge ein:
1. "...bewillige ich namens des Veräußerers und beantrage ich namens des Erwerbers, für den ich die Bewilligungsurkunde hiermit entgegennehme, die Eigentumsumschreibung auf die Erwerber..."
2. "beantrage ich, die eingetragene AV zu löschen ... Zug um Zug gegen Eintragung der gesetzlich entstandenen Sicherungshypotheken."
3. Löschung einer Altlast.
4. Eigentumswechsel auf die Tochter der Erwerber gemäß neu eingereichter Erwerbsurkunde.

Meine Probleme:
1. Darf der Notar die Bewilligung für den Erwerber entgegennehmen und im Namen des Erwerbers die Umschreibung beantragen ohne die Mitwirkung der Pfändungsgläubiger?
2. Kann die AV gelöscht werden?
3. Dürfen die erwerbenden Eltern ohne die Mitwirkung der Pfändungsgläubiger auf die Tochter weiterübertragen?

Aber: ist die Beteiligung der Pfändungsgläubiger erforderlich, wenn ihrer Rechsstellung durch die Eintragung der Sicherungshypotheken Genüge getan ist? Können die Gläubiger mehr verlangen? Bewirken also die Sicherungshypotheken als "Surrogat" für die Mitwirkung bei Verfügungen des Schuldners nicht, dass die Mitwirkung entbehrlich wird?
Das wären so meine Überlegungen. Was spräche dagegen? Was habe ich übersehen?

Die Rangfolge der Sicherungshypotheken wäre m.E. klar:
1. Rang wird die Kaufpreisfinanzierungsgrundschuld erlangen. Danach in der Reihenfolge der Pfändungen die Sicherungshypotheken.

Meines Erachtens wäre zunächst zu klären, ob die erfolgten Pfändungen des Anwartschaftsrechts überhaupt wirksam ist, weil zwar die Auflassung erklärt und eine Erwerbervormerkung eingetragen, die Eintragung der Auflassung lt. Sachverhalt aber noch nicht bewilligt war. Nach KEHE/Keller Einl. L RdNr.21 ist in diesem Fall noch kein verkehrsfähiges und damit auch noch kein pfändbares Anwartschaftsrecht entstanden. Damit wären die vorliegenden Pfändungen allesamt ins Leere gegangen, weil das AWR im Zeitpunkt der Pfändung noch nicht bestanden hat (OLG Jena Rpfleger 1996, 100). Demzufolge können mit der Erwerbereintragung natürlich auch keine Sicherungshypotheken für die diversen Pfändungsgläubiger entstehen.

Das Vorstehende gilt natürlich unter der Prämisse, dass jeweils nur das Anwartschaftsrecht und nicht auch der Eigentumsverschaffungsanspruch des Erwerbers gepfändet wurde. Lt. Sachverhalt wurde aber nur das AWR gepfändet.

Nochmals zur Klarstellung: es wurde jeweils nur das Anwartschaftsrecht gepfändet. Vom Eigentumsverschaffungsanspruch ist nirgends die Rede.

KEHE steht mir leider nicht zur Verfügung. Und ich habe sonst nichts zum Anwartschaftsrecht bei Bewilligungsvorbehalt gefunden. Aber so recht einleuchten tut mir das nicht, dass da noch kein Anwartschaftsrecht entstanden sein soll. Im Übrigen gehen vorliegend wohl alle Beteiligten davon aus, dass die Pfändungen wirksam sind. Sonst hätte der Notar nicht beantragt, die Sicherungshypotheken (immerhin zum Schutz der Pfändungsgläubiger) miteinzutragen. Und ich frage mich auch, ob es dann hilfreich ist, eine (hoffentlich streitige!) Rechtslage am Willen der Beteiligten vorbei völlig anders zu beurteilen und zu entscheiden. Ganz davon zu schweigen, dass ich die Pfändungen selbst eingetragen hatte.

Der BGH führt in Rpfleger 1989, 192 zu den Voraussetzungen für ein AWR folgendes aus:

"Die om OLG vertretene Auffassung, es bestehe kein Grund, die Übertragbarkeit, Verpfändbarkeit und Pfändbarkeit eines AWR des Erwerbers von der Stellung der Anträge beim GBA abhängig zu machen, trägt dem Umstand nicht Rechnung, dass der Erwerb des Eigentums am Grundstück gemäß § 873 Abs.1 BGB Einigung und Eintragung erfordert. Es ist deshalb nicht möglich, ein dem Vollrecht vergleichbares AWR unabhängig vom Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen anzunehmen."

Da nach mittlerweile absolut hM auch die Bewilligung des Veräußerers eine Voraussetzung für die Eintragung einer Auflassung darstellt, spricht sehr viel für die von KEHE/Keller Einl. L RdNr.21 vertretene Auffassung, wonach im vorliegenden Fall überhaupt kein pfändbares AWR entstanden war. Folgt man dem, können durch die Eintragung des Erwerbers natürlich auch keine Sicherungshypotheken zugunsten der "Pfändungs"gläubiger entstehen.

Sofern man das Entstehen der Pfändungspfandrechte nicht mehr hinterfragen will, bin ich der Ansicht, dass die im Ausgangssachverhalt mitgeteilte Verfahrensweise im Hinblick auf den Rang der Rechte zutreffend ist. Insbesondere kommt es hier nicht zu einer rangrechtlichen Kollision des vom Erwerber bestelllten Finanzierungsgrundpfandrechts im Verhältnis zu den Sicherungshypotheken, weil das Finanzierungsgrundpfandrecht lt. Sachverhalt bereits eingetragen und entstanden war, bevor die erste Pfändung wirksam wurde.

Zur Pfändung des AWR und zur grundbuchmäßigen Behandlung im Zusammenhang mit der Eintragung der Sicherungshypotheken gibt es mehrere lesenswerte Entscheidungen und Stellungnahmen: BGH Rpfleger 1975, 432 und Rpfleger 1989, 192; OLG Düsseldorf Rpfleger 1981, 199; LG Düsseldorf Rpfleger 1985, 305 m. Anm. Münzberg; LG Frankenthal Rpfleger 1985, 231; LG Fulda Rpfleger 1988, 252 m. Anm. Böttcher und mit Anm. Kerbusch Rpfleger 1988, 475.

@juris
Vielen Dank, dass du dich nochmals mit der Thematik befasst hast. Und für die vielen Quellenangaben.
Ich bin momentan auf Reisen und kann mich nicht so intensiv damit beschäftigen. Mir drängt sich da aber gerade eine Frage auf: mal angenommen, das Anwartschaftsrecht wäre tatsächlich wegen der fehlenden Bewilligung noch nicht entstanden: jetzt gibt der Notar aber die Bewilligung ab, also wäre doch spätenstens jetzt das AWR entstanden. Greifen denn nun die Pfändungen? Sind diese damit -nachträglich- doch wirksam geworden? Oder ist das jetzt völlig undenkbar?

Nein, das ist nicht möglich.

OLG Jena Rpfleger 1996, 100:

„Ein Anwartschaftsrecht auf Erwerb des Eigentums am betroffenen Grundstück bestand demnach nicht zum Zeitpunkt der Zustellung des Pfändungsbeschlusses an die Vollstreckungsschuldner und die Drittschuldner. Die Beachtung der Pfändungsformalitäten zur Herbeiführung einer formal wirksamen Zwangsvollstreckung ersetzt nicht das Fehlen des Vollstreckungsgegenstandes. Dieser ist nicht nachträglich mit dem Eingang des Umschreibungsantrags geschaffen worden. Denn eine Pfändung kann nur die bei ihrem Wirksamwerden vorliegenden Vermögensgegenstände mit Beschlag belegen, nicht aber den späteren Erwerb.“

Aus eben diesem Grund sollte zur Sicherheit immer die Doppelpfändung von AWR und Eigentumsverschaffungsanspruch erfolgen (Münzberg FS Schiedermair [1976] S. 444 und Rpfleger 1985, 308; Reinicke/Tiedtke NJW 1982, 228). Ist nur das AWR gepfändet, ist es nicht möglich, die Pfändung im Wege der Auslegung auch auf den Eigentumsverschaffungsanspruch zu erstrecken (Zöller/Stöber § 848 RdNr.15; Böttcher Rpfleger 1988, 254). Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, wenn nur der Anspruch gepfändet wurde.

ok, das klingt zunächst plausibel.
Die ganze Thematik ist aber auch wirklich verwirrend. Gepfändet wird ja immer das "angebliche" Anwartschaftsrecht. Der Pfändungsgläubiger ist in dieser Situation ziemlich hilflos. In der Regel weiß er allenfalls, dass für den Schuldner eine AV eingetragen ist. Ob eine Auflassung schon erklärt ist oder zum Zeitpunkt der Stellung des Pfändungsantrages ein Umschreibungsantrages beim GBamt eingegangen ist oder ob ein Bewilligungsvorbehalt vorliegt; es ist zu einem Zufallsfaktor geworden, ob seine Pfändung erfolgversprechend ist. Es kann daher ein nachfolgender Pfändungsgläubiger evt. ungerechterweise zum Zuge kommen, nur weil ihm dieser Zufallsfaktor zugute kommt.
Aber sei's drum.
Die Argumentation, dass es nicht möglich sei, die Pfändung des Anwartschaftsrechts im Wege der Auslegung auch auf den Eigentumsverschaffungsanspruch zu erstrecken, ist auch nicht so überzeugend. Ich glaube, irgendwo gelesen zu haben, dass der Eigentumsverschaffungsanspruch durchaus als ein "weniger" in der Pfändung des stärkeren AWrechts enthalten sein kann. Das würde mir auf die Schnelle jetzt auch eher einleuchten.

Großer Gott, mit was für Problemen man hier zu kämpfen hat!

Es ist bereits ziemlich schwierig, das Thema überhaupt mit jemandem zu diskutieren, weil man die Kollegen damit total überstrapaziert. Und das verstehe ich nur allzugut. Am Ende muss ich mich einfach zu einer -für mich einigermaßen plausiblen- Lösung durchringen und eine Entscheidung treffen. Das ist halt die Kehrseite der sachlichen Unabhängigkeit.
Nochmals danke für dein Interesse und deine Mühe, juris!

Der Eigentumsverschaffungsanspruch ist im Verhältnis zum AWR kein Minus, sondern ein Aliud. Und eine Auslegung des Pfändungsbeschlusses kommt schon deswegen nicht in Betracht, weil es sich bei der gerichtlichen Entscheidung nicht um eine rechtsgeschäftliche Willenserklärung handelt. Im übrigen gibt es auch gar nichts auszulegen. Der Gläubiger hat A zur Pfändung beantragt und es wurde A gepfändet. Wie sollte da B gepfändet worden sein?

Und mit den Gläubigern habe ich überhaupt kein Mitleid. Sie können sich nämlich völlig sichern, indem sie sowohl das AWR als den schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruch pfänden (vgl. bereits oben #6 a.E.). Bei dieser Doppelpfändung ist völlig unerheblich, ob bereits ein AWR entstanden oder ob die Auflassung bereits erklärt ist. Wenn die Gläubiger diesen Weg nicht gehen, ist ihnen eben nicht zu helfen.

Zitat

"Die om OLG vertretene Auffassung, es bestehe kein Grund, die Übertragbarkeit, Verpfändbarkeit und Pfändbarkeit eines AWR des Erwerbers von der Stellung der Anträge beim GBA abhängig zu machen, trägt dem Umstand nicht Rechnung, dass der Erwerb des Eigentums am Grundstück gemäß § 873 Abs.1 BGB Einigung und Eintragung erfordert. Es ist deshalb nicht möglich, ein dem Vollrecht vergleichbares AWR unabhängig vom Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen anzunehmen."

Wie gesagt, ich kann momentan noch immer nichts nachlesen, da ich noch nicht wieder am Arbeitsplatz bin. Aber bei dieser Argumentation des BGH werd' ich nochmals genau vergleichen müssen, ob das auch für den Fall gilt, dass eine eingetragene Vormerkung die Rechtsposition des Erwerbers bereits gestärkt hat.
Das Problem lässt mich nicht einmal im Urlaub los.

Zur Erleichterung der Überlegungen hier die betreffenden Passagen aus KEHE/Keller Einl. L:

RdNr.3:

Auf dem Weg zum Erwerb des Eigentums am Grundstück (§ 873 Abs.1 BGB) gibt es Vorstufen mit unterschiedlichen Voraussetzungen und Wirkungen:

1. Auflassung ohne Bewilligung
2. Auflassung und Bewilligung ohne Antrag
3. Auflassung, Bewilligung und Antrag des Veräußerers
4. Auflassung, Bewilligung und Antrag des Erwerbers
5. Auflassung und Vormerkung ohne Bewilligung der Eigentumsumschreibung
6. Auflassung, Bewilligung (der Eigentumsumschreibung) und Vormerkung
7. Auflassung, Bewilligung, Erwerberantrag und Vormerkung.

RdNr.4:

Nach st. Rspr. des BGH liegt ein übertragbares und damit pfändbares (verpfändbares) Recht eines Auflassungsempfängers erst dann vor, wenn ein Antrag auf Eigentumsumschreibung vom Erwerber beim Grundbuchamt gestellt ist oder eine Auflassungsvormerkung vorliegt. Übertragbar, verpfändbar und pfändbar ist es nach Auffassung des BGH in der Stufe 4, Stufe 6 und kombinierten Stufe 7, ungeklärt ob bereits in der Stufe 5.

RdNr.21:

(1) Auflassung ohne Bewilligung (Einl. L 3 Stufe 5 Der Veräußerer hat in dieser Stufe noch nicht alles verfahrensrechtlich zur Eigentumsumschreibung Erforderlich getan. Einem Antrag des Auflassungsgempfängers steht noch ein Eintragungshindernis entgegen (§ 18 GBO), das zur Zurückweisung seines Antrags führt.

Den eingangs genannten Entwicklungsstufen ist noch die weitere Fallgestaltung hinzuzufügen, bei welcher die Auflassung erklärt und vom Erwerber der Antrag auf Eintragung der Vormerkung gestellt wurde. Auch in diesem Stadium besteht nach Ansicht des OLG Düsseldorf (Rpfleger 1981, 199 m. Anm. Eickmann) bereits ein verkehrsfähiges -also auch pfändbares- AWR. Allerdings muss man nach dem Gesagten -wenn man Keller folgt- auch hier fordern, dass die Bewilligung der Eigentumsumschreibung bereits erfolgt ist. Denn wenn kein AWR besteht, wenn die Vormerkung bereits eingetragen ist (oben Stufe 5), so kann natürlich erst recht keines bestehen, wenn die Vormerkung lediglich beantragt wurde.

Wow, juris, und das sonntagsmorgens in aller Früh! Wovon träumst du nachts?
So langsam wird mir die Unwirksamkeit der Pfändungen immer sympathischer, sprich plausibler. Der Veräußerer hat es in der Hand, wann und ob er den Eigentumsübergang bewilligt. Der Erwerber hat hierauf nur bedingt Einfluss. In meinem Fall durch die Kaufpreiszahlung. Und die erfolgte erst nach den Pfändungen. Das weiß ich aus einem Gespräch mit dem Notar. Die Vormerkung wurde bereits vor einem Jahr eingetragen. Der Kaufpreis wurde aber erst kürzlich gezahlt, sodass der Notar erst jetzt die Bewilligung abgeben konnte. Vorher wäre also ein AWR des Erwerbers auch zu Recht noch nicht vollständig zur Entstehung gelangt. Der Erwerber hatte noch keine gefestigte Rechtsposition, wie sie etwa oben in den Stufen 4,6 und 7 beschrieben ist, da der Verkäufer die Abgabe der Bewilligung verweigern konnte.

So weit, so gut. Wenn ich auch nach der ganzen Lektüre noch hiervon überzeugt bin, muss ich mir dann überlegen, wie ich konkret vorgehe, zB. ob ich noch eine Anhörung der Gläubiger in Betracht ziehen soll. Ich müsste sie ja doch darüber informieren, dass und aus welchen Gründen die Pfändungen ins Leere gingen und dass die damaligen Eintragungen im GB unrichtig waren.

In jedem Fall handelt es sich um einen Sachverhalt, der im Wege der Rechtsfortbildung dazu dienen kann, eine noch bestehende „Erkenntnislücke“ im Hinblick auf die Voraussetzungen für das Entstehen eines verkehrsfähigen AWR zu schließen. Dass diese „Erkenntnislücke“ noch besteht, dürfte daran liegen, dass das (zusätzliche) Erfordernis einer Bewilligung bei einzutragender Auflassung nicht bereits von jeher als verfahrensrechtliche Eintragungsvoraussetzung angesehen wurde (vgl. KEHE/Ertl, 3. Aufl. [1985], § 20 RdNr.5 ff., wonach die Auffassung von der Erforderlichkeit der Bewilligung damals noch eine Mindermeinung darstellte; auch Demharter ist im Horber/Demharter erst in der 17. Aufl. [1986] auf diese Ansicht umgeschwenkt, nachdem er in der 16. Aufl. [1983] noch keine Bewilligung neben dem Nachweis der Einigung für erforderlich hielt; heutzutage ist demgegenüber hM, dass die Bewilligung neben der Auflassung erforderlich ist: Meikel/Böttcher § 20 RdN.5 und KEHE/Munzig § 20 RdNr.5 ff. –jeweils m.w.N.-). Diese Entwicklung des Meinungsstandes macht auch deutlich, weshalb sich der BGH bisher nicht mit der vorliegenden Fallgestaltung befasst hat und auch nicht zu befassen brauchte: In der Entscheidung Rpfleger 1989, 192 fehlte es bereits am Erfordernis des Erwerberantrags, sodass es überhaupt nicht darauf ankam, ob die Eigentumsumschreibung bewilligt war oder nicht (was sich dem veröffentlichten Entscheidungssachverhalt auch nicht entnehmen lässt). Aber eines scheint mir relativ klar zu sein: Wenn der BGH die Existenz eines verkehrsfähigen AWR bereits mangels Erwerberantrag ablehnt, weil der Erwerber in diesem Fall noch keine „gesicherte Rechtsposition erlangt hat, die nicht mehr einseitig vom Veräußerer zerstört werden kann“, so muss er die Existenz eines solchen AWR eigentlich „erst recht“ ablehnen, wenn es am Eintragungserfordernis der Bewilligung der Eigentumsumschreibung durch den Veräußerer fehlt. Denn in diesem Fall kann der Erwerber seinen Rechtserwerb selbst bei eigenem Eintragungsantrag nicht einseitig ohne weiteres Zutun des Veräußerers herbeiführen.

Im vorliegenden Fall bedarf es keiner Entscheidung der Streitfrage, ob man evtl. im Wege der Auslegung annehmen kann, dass die verfahrensrechtliche Bewilligung in der materiellrechtlichen Auflassung enthalten ist (vgl. Demharter § 20 RdNr.2 einerseits [ja] und Meikel/Böttcher § 20 RdNr.6 andererseits [nein] –jeweils m.w.N.-). Denn beim Ausgangssachverhalt wurde die Bewilligung des Veräußerers bei der Auflassung ausdrücklich vorbehalten und erst später erklärt, so dass sich eine solche (unterstellt mögliche) Auslegung ohnehin von vorneherein verbietet. Ist eine solche Auslegung im Einzelfall möglich, dann ist beim Vorliegen der übrigen hierfür erforderlichen Voraussetzungen natürlich ein verkehrsfähiges AWR entstanden, weil die „vermisste“ (ausdrückliche) Bewilligung ja in Wahrheit vorhanden ist.

Nachdem mein ellenlanger Beitrag gestern nachmittag dann auch beim Absenden scheiterte, hier nur noch das Wesentliche:

Zitat von juris2112

Aber eines scheint mir relativ klar zu sein: Wenn der BGH die Existenz eines verkehrsfähigen AWR bereits mangels Erwerberantrag ablehnt, weil der Erwerber in diesem Fall noch keine „gesicherte Rechtsposition erlangt hat, die nicht mehr einseitig vom Veräußerer zerstört werden kann“, so muss er die Existenz eines solchen AWR eigentlich „erst recht“ ablehnen, wenn es am Eintragungserfordernis der Bewilligung der Eigentumsumschreibung durch den Veräußerer fehlt.

Diesen Schluss würde ich jetzt auch ziehen. Auch wenn ich leider nicht in KEHE nachlesen konnte, weil ich den nirgends auftreiben konnte. Aber ich denke, juris hat oben die wichtigsten Passagen herausgeschrieben. Nochmals ein großes Danke hierfür.

Wahrscheinlich werde ich die Pfändungsgläubiger vorab über die Rechtslage entsprechend informieren, damit sie gehört worden sind, bevor ich ihre vermeintliche Rechtsposition zerstöre.

Du hast aber natürlich -wie bereits in #3 bereits erkannt- das Problem, dass Du die diversen Pfändungen des AWR selbst bei der Vormerkung eingetragen hast und den Gläubigern sozusagen jetzt nachträglich eine lange Nase drehst. Die Gläubiger könnten also durchaus auf den Gedanken kommen, dass sie noch den schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspuch hätten pfänden können, wären sie auf die Problematik rechtzeitig aufmerksam gemacht worden. Sind die Pfändungen im Rechtssinne -wie vermutet- ins Leere gegangen, ist jetzt nur noch die Eintragung von im Verhältnis zu den bisherigen Belastungen nachrangigen Zwangshypotheken möglich, wobei es wegen § 17 GBO natürlich zu einem neuen "Rangwettlauf" der vermeintlichen Pfändungsgläubiger im Verhältnis zueinander kommen wird.

In Zusammenhang mit der vorliegenden Problemaktik ist natürlich auch die Frage bedeutsam, ob die Pfändung (Übertragung, Verpfändung) des AWR überhaupt im Grundbuch eintragungsfähig ist. Da Rechtsgeschäfte oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen im Hinblick auf das AWR stets außerhalb des Grundbuchs wirksam werden und das AWR als solches ebenfalls nicht eintragungsfähig ist, muss diese Frage nach meinem Dafürhalten generell verneint werden (Staudinger/Pfeufer § 925 RdNr.129; Palandt/Bassenge § 925 RdNrn.26, 27; KEHE/Keller Einl. L RdNr.29). Es kann daher auch nicht der abweichenden Auffassung zugestimmt werden, welche die Eintragungsfähigkeit nur für den -hier vorliegenden- Fall bejaht, dass eine Erwerbervormerkung eingetragen ist (MünchKomm/Damrau § 1274 Rdnr.38; Demharter Anh. zu § 26 RdNr.53; Schöner/Stöber RdNrn. 1594, 1601; Hoche NJW 1955, 932; Vollkommer Rpfleger 1969, 409), weil die Vormerkung nur den schuldrechtlichen Anspruch des Erwerbers und nicht dessen dingliches AWR betrifft und bei der Vormerkung daher nur die Übertragung, Verpfändung und Pfändung dieses schuldrechtlichen Anspruchs vermerkt werden kann. Aber auch wenn man der Auffassung folgt, welche die Eintragungsfähigkeit in dem genannten Kontext bejaht, hat diese Eintragung in jedem Falle -insoweit unstreitig- keine konstitutive, sondern lediglich deklaratorische Bedeutung.

Wie gerade der vorliegende Fall zeigt, ist es also gut möglich, dass man sich mit der Bejahung der Eintragungsfähigkeit bei nicht entstandenem Pfandrecht ein Folgeproblem einhandelt, das man gar nicht hätte, würde man die Eintragungsfähigkeit von vorneherein verneinen. Offen bleibt dabei allerdings die Frage, ob man die Zurückweisung des Antrags auf Eintragung einer AWR-Pfändung alleine unter Hinweis auf die fehlende Eintragungsfähigkeit kann oder ob man sie hilfsweise auch damit begründen muss, dass das Pfändungspfandrecht erkanntermaßen materiell überhaupt nicht entstanden ist.

Ergänzend:

Eine (nach meiner Auffassung ohnehin nicht möglche) Auslegung und/oder Umdeutung des Pfändungsbeschlusses, wonach nicht (nur) das AWR, sondern (auch) der Eigentumsverschaffungsanspruch gepfändet ist, würde in der Regel ohnehin nicht bewirken, weil für die Pfändung des AWR die Zustellung an den Schuldner ausreichend ist, während die Pfändung des Eigentumsverschaffungsanspruchs nur wirksam ist, wenn dem Veräußerer als Drittschuldner zugestellt wurde (§ 829 Abs.3 ZPO). Und hieran wird es bei ausdrücklicher Pfändung "des AWR" natürlich aus naheliegenden Gründen fehlen.

Zitat von juris2112

...während die Pfändung des Eigentumsverschaffungsanspruchs nur wirksam ist, wenn dem Veräußerer als Drittschuldner zugestellt wurde (§ 829 Abs.3 ZPO). Und hieran wird es bei ausdrücklicher Pfändung "des AWR" natürlich aus naheliegenden Gründen fehlen.

So war es auch hier:
Gepfändet wurde in einem Fall
"...das angebliche Anwartschaftsrecht, das aufgrund der Auflassung.. erklärt wurde, ..."
und im anderen Fall
"...das angebliche Vermögensrecht, das Ihnen als Anwartschaftsrecht aus der Auflassung zusteht, die zur Urkunde des Notars X von Veräußerer V und Ihnen als Auflassungsempfänger zur Übertragung des Eigentums an Grundstück G erklärt wurde."
In beiden Fällen erfolgte die Zustellung nur an Vollstreckungsschuldner.

Ich gehe daher davon aus, dass nur das AWR gepfändet wurde.

Zitat

Du hast aber natürlich -wie bereits in #3 bereits erkannt- das Problem, dass Du die diversen Pfändungen des AWR selbst bei der Vormerkung eingetragen hast und den Gläubigern sozusagen jetzt nachträglich eine lange Nase drehst. Die Gläubiger könnten also durchaus auf den Gedanken kommen, dass sie noch den schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspuch hätten pfänden können, wären sie auf die Problematik rechtzeitig aufmerksam gemacht worden. Sind die Pfändungen im Rechtssinne -wie vermutet- ins Leere gegangen, ist jetzt nur noch die Eintragung von im Verhältnis zu den bisherigen Belastungen nachrangigen Zwangshypotheken möglich, wobei es wegen § 17 GBO natürlich zu einem neuen "Rangwettlauf" der vermeintlichen Pfändungsgläubiger im Verhältnis zueinander kommen wird.

Ja, das gestaltet sich noch recht schwierig. Genau diese Überlegungen habe ich auch angestellt. Nur mit dem einen Unterschied, dass es einen Rangwettlauf der Pfandgläubiger nicht mehr geben wird, da sofort ein neuer Umschreibungsantrag auf die Tochter der Erwerber miteingereicht wurde. Das bedeutet, dass die Gläubiger definitiv leer ausgehen.
Deshalb ist eine "Anhörung" oder wie immer man das jetzt bezeichnen will, eigentlich überflüssig, weil die materielle Rechtslage so endgültig die Rechtsstellung der Pfandgläubiger zunichte macht.
Die Pfändungsgläubiger könnten also dem GBamt tatsächlich vorwerfen, durch die damalige Eintragung der Pfändungen im GB wäre der Rechtsschein von wirksamen Pfändungen erzeugt worden, der erst jetzt zu einem Zeitpunkt korrigiert wird, wo eine nachfolgende Pfändung des Eigentumsverschaffungsanspruches nicht mehr möglich ist und wo auch keine Zwangshypothek am Eigentum des Vollstreckungsschuldners mehr eingetragen werden kann, weil das Eigentum jetzt futsch ist.
Dem Argument kann dann aber begegnet werden mit dem Hinweis, dass der Eigentumsverschaffungsanspruch auch gleich zusammen mit dem Anwartschaftsrecht hätte gepfändet werden können, sodass dieser Rechtsverlust durch eigenes Verhalten auch hätte vermieden werden können.

Ich überlege daher gerade, ob eine "Information" der Pfandgläubiger vor Eintragung überhaupt Sinn macht.

Da keine Zustellung an den Veräußerer als Drittschuldner erfolgt ist, kann keine wirksame Pfändung des schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruchs erfolgt sein. Es liegt vielmehr eindeutig lediglich eine mehrfache (versuchte) Pfändung des AWR vor.

Das einzige, was mir (und wohl auch Dir) im vorliegenden Fall etwas Kummer bereitet, ist, dass für den vorliegenden Sachverhalt noch nicht instanzgerichtlich entschieden wurde, ob auch bereits mit bindender Auflassung samt eingetragener Vormerkung (aber ohne Bewilligung der Eigentumsumschreibung) bereits ein verkehrsfähiges AWR entsteht. Andererseits liegt es im Wesen der gestellten Anträge auf Eintragung der angeblich entstandenen Sicherungshypotheken, dass sie nur positiv verbeschieden oder zurückgewiesen werden können und der Erlass einer Zwischenverfügung somit nicht in Betracht kommt (die Sicherungshypotheken sind eben entstanden oder nicht). Es fragt sich also, wie sie die Angelegenheit verfahrensrechtlich am elegantesten lösen lässt. Hierfür gibt es nur zwei Möglichkeiten:

a) Keine Eintragung der Sicherungshypotheken

Der Eigentumswechsel wird eingetragen, die Anträge auf Eintragung der Sicherungshypotheken werden (natürlich mit sorgfältiger und ausführlicher Begründung) zurückgewiesen und anschließend wird der zweite Eigentumswechsel eingetragen. Da der Ersterwerber die Eintragung der Sicherungshypotheken ausdrücklich beantragt, ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass auch dessen zweiterwerbende Tochter von den Pfändungen (und den kraft Gesetzes entstandenen Sicherungshypotheken, so die Pfändungen wirksam waren) Kenntnis hat. Dies bedeutet, dass die Tochter die Immobilie im Hinblick auf das Nichtbestehen dieser Sicherungshypotheken aufgrund der Eintragung der Zweitauflassung zumindest nicht gutgläubig erwerben kann und einer Eintragung der Sicherungshypotheken demzufolge noch nicht endgültig der Boden entzogen ist.

Diese Sach- und Rechtslage ermöglicht folgende weitere Verfahrensweise:

Die angeblichen Sicherungshypothekengläubiger legen Beschwerde gegen die Zurückweisungsbeschlüsse ein und beantragen gleichzeitig die Grundbuchberichtigung i.S. des § 22 GBO durch Eintragung der ihrer Ansicht nach kraft Gesetzes entstandenen Sicherungshypotheken im Rang der Pfändungen. Diese Anträge werden mit Zwischenverfügung beanstandet, wobei den Antragstellern aufgegeben wird, den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit jeweils durch eine zu ihren Gunsten ergehende bestandskräftige Entscheidung in den anderweitig anhängigen Zurückweisungsbeschwerdeverfahren zu führen. Anschließend kann die gesetzte Zwischenverfügungsfrist bis zur Beendigung der Zurückweisungsbeschwerdeverfahren beliebig und mehrfach verlängert werden.

Mit dieser Verfahrensweise ist sichergestellt, dass die gestellten Grundbuchberichtigungsanträge auf Eintragung der Sicherungshypotheken dauerhaft in der Schwebe gehalten werden und beim Eingehen weiterer Anträge ggf. durch Vormerkungen i.S. des § 18 Abs.2 GBO im Rang der Pfändungen gesichert werden können. Auf diesem Wege kann in Ruhe der Ausgang der Zurückweisungsbeschwerdeverfahren abgewartet werden, an deren Ende hoffentlich die rechtsfortbildende Erkenntnis steht, ob im vorliegenden Fall ein AWR entstanden war oder nicht.

b) Eintragung der Sicherungshypotheken

Die zweite Möglichkeit besteht darin, dass man die Sache einfach "herumdreht", indem man die Sicherungshypotheken antragsgemäß im Rang der Pfändungen einträgt und es dann über den seitens des Gerichts "rechtlich aufgeklärten" Notar der Zweiterwerberin überlässt, deren Löschung im Wege der Grundbuchberichtigung zu beantragen, weil die Sicherungsyhypotheken mangels existenten AWR und demzufolge mangels wirksamer Pfändungspfandrechte nicht entstanden sind. Diese Anträge weist man dann zurück und die Zweiterwerberin legt hiergegen Beschwerde ein.

Im Gegensatz zu Fall a) schadet eine Zurückweisung der Grundbuchberichtigungsanträge hier nicht, weil das ganze Verfahren ohnehin von der Zweiterwerberin betrieben wird und sich der Rang evtl. künftig nachfolgender Gläubiger durch einen Erfolg der Zweiterwerberin im Beschwerdeverfahren und den hieraus resultierenden Wegfall der eingetragenen Sicherungshypotheken allenfalls verbessern kann. Im Fall a) würde die Zurückweisung der Grundbuchberichtigungsanträge der Gläubiger demgegenüber dazu führen, dass die Zweiterwerberin für den unterstellten Fall, dass die nicht eingetragenen Sicherungshypotheken entstanden sind, zugunsten gutgläubiger Dritter (etwa durch Bestellung weiterer Grundpfandrechte) verfügen könnte. Deshalb sollte im Fall a) aus den dort genannten Gründen der Weg der Zwischenverfügung begangen werden.

Welche Lösung?

Ich plädiere für Lösung a), und zwar ganz einfach deshalb, weil ich aus den genannten Gründen der Auffassung bin, dass keine Sicherungshypotheken entstanden sind. Es liegt dann an den Beschwerdegerichten, diese Rechtsauffassung zu überprüfen.

Zum Abschluss sei darauf hingewiesen, dass das jedenfalls nunmehr bestehende AWR des Ersterwerbers aus bindender Auflassung, Vormerkung, Bewilligung der Eigentumsumschreibung und Erwerberantrag (was will man mehr?) derzeit natürlich nochmals (und diesmal wirksam!) gepfändet werden könnte. Außerdem wäre derzeit natürlich auch noch der noch nicht endgültig erfüllte Eigentumsverschaffungsanspruch einer Pfändung ausgesetzt. Diese Überlegungen sind aber rein theoretischer Natur, weil ihnen mit dem grundbuchmäßigen Vollzug der Erstauflassung die rechtliche Grundlage entzogen wird.

Ja, genau diese zwei Lösungsmöglichkeiten sind denkbar und keine ist von vorneherein zum Scheitern verurteilt.

Ich habe ja oben in #3 bereits dargelegt, dass durchaus einiges dafür spricht, dem Willen und Wissen der Beteiligten einfach nachzugeben und die Sicherungshypotheken einzutragen. Die erwerbenden Eheleute und deren Tochter wissen ja um die Pfändungen und sind auch gewillt, die Forderungen zu begleichen. Und indem der Notar in deren Namen die Eintragung der Sicherungshypotheken beantragt hat, nehmen sie diese Rechtslage hin. Sie werden sich also voraussichtlich nicht mehr nachträglich auf eine GBunrichtigkeit berufen, es sei denn, ich würde sie darauf hinweisen. Das werde ich aber ganz gewiss nicht tun, denn ich kann ja nicht einerseits Sicherungshypotheken im GB eintragen und die Beteiligten dann wissen lassen, dass diese eigentlich nach meinem Dafürhalten gar nicht existieren können.
Ja, und die Gläubiger sind's auch zufrieden, denn sie erhalten für ihr Pfändungspfandrecht eine dinglich gesichertes Recht.

Andererseits sprechen tatsächlich die besseren Argumente dafür, dass ein AWR z.Zt. der Pfändungen noch nicht entstanden war. Und dann sind die Gläubiger eben leer ausgegangen. Es waren auch noch andere Gläubiger in dieser Sache leer ausgegangen, denn die wollten durch Zwangshypotheken Zugriff nehmen, was natürlich wegen der fehlenden Voreintragung nicht möglich war, sodass ich diese Anträge sämtlich sofort zurückweisen musste. Und jetzt haben eben auch die Pfändungsgläubiger, die das "angeblich" entstandene AWR gepfändet hatten, Pech, weil ein AWR als dem Vollstreckungszugriff potentiell zur Verfügung stehender Vermögenswert einfach noch nicht vorhanden war und auch diese Vollstreckungsmaßnahme daher scheiterte.

Es liegt mir in dieser Sache auch daran, eine "gerechte" Lösung anzustreben unter dem Aspek: wer verliert durch welche Maßnahme meinerseits mehr?
Wenn ich die Sicherungshypotheken nicht eintrage, gehen die Pfändungsgläubiger mit ihren Ansprüchen dieses mal leer aus, ohne dass ihnen aber ihre Ansprüche selbst verloren gingen. Sie können sich bloß nicht an diesem einen Vermögensgegenstand schadlos halten, weil er eben nicht zur rechten Zeit zur Verfügung stand.
Wenn ich aber die Sicherungshypotheken eintrage, muss davon ausgegangen werden, dass die Gläubiger die Zwangsversteigerung betreiben werden. Und in diesem Verfahren werden sie vermutlich dennoch nicht zum Zuge kommen, weil ihnen die Finanzierungsgrundschuld so oder so in jedem Fall vorgeht. Die Eheleute aber haben einen Kaufpreis (der einem geltenden Marktwert entspricht) aufgebracht und verlieren durch eine Zwangsversteigerung voraussichtlich einen erheblichen Vermögenswert durch einen in der Regel niedrigeren Steigpreis zusätzlich zu dem Umstand, dass die Forderungen der Pfandgläubiger damit noch immer nicht aus der Welt sind.

Es spricht daher inzwischen sehr vieles dafür, die Sicherungshypotheken teilzurückzuweisen, da dies der materiellen Rechtslage vermutlich eher entspricht und auch die Nachteile im Prinzip hinnehmbar sind.

Trage ich ein, -> kein Ärger mit keinem, aber GB wahrscheinlich falsch.

Trage ich nicht ein, -> Ärger mit Pfandgläubigern und Erstaunen beim Notar, aber GB wahrscheinlich richtig und gute Chancen, in der Beschwerde nicht aufgehoben zu werden.

Wie man sieht, ist es eine Sache, nur die materielle Rechtslage für sich allein zu beurteilen, eine andere ist es, den Gesamtzusammenhang zu sehen, wobei ich mir nicht sicher bin, auch wirklich alles bedacht zu haben.
Jedenfalls war und ist diese Diskussion eine hervorragende Gelegenheit, die diversen Ansichten und Sichtweisen zu erörtern und sich für künftige Fälle (einer unwirksamen Pfändung) fit zu machen und neue Fehler zu vermeiden. Hätte ich all diese Überlegungen bei Eintragung der Pfändungen angestellt (für mich stand damals nur fest: Auflassung erklärt, Vormerkung eingetragen), wäre es nicht zu dieser misslichen Situation gekommen.

Trotz unseres aufschlussreichen Privatissimums in dieser Angelegenheit würde mich aber schon interessieren, was andere Kollegen dazu meinen und wie sie ggf. bei AWR-Pfändungen im Hinblick auf deren fragliche Eintragungsfähigkeit und bei der Prüfung der Wirksamkeit der Pfändungen verfahren.

Das erfordert aber ein sehr intensives Einsteigen in den Fall und auch ein umfangreiches Recherchieren und Nachlesen. Dafür hat man im normalen Arbeitsalltag einfach keine Zeit. So jedenfalls geht es mir oft.
Hinzukommt, dass deine Fachkompetenz in aller Regel einen Widerspruch kaum zulässt bzw. im Keim erstickt.

Hallo!

also ich knabber gerade an so einem Fall.

Für den Schuldner ist eine AV eingetragen.

Der Eigentumsverschaffungsanspruch sowie das Anwartschaftsrecht aus der Auflassung sind gepfändet worden, die jeweiligen Zustellungen nachgewiesen, der Pfüb also wirksam und auch sonst nicht zu beanstanden.

Der Gläubiger beantragt nun die Eintragung der Pfändung des AWR ins GB.
Geforderten Nachweise liegen vor. Dass die Auflassung erklärt ist, wurde nachgewiesen durch Vorlage einer einfachen (unbeglaubigte) Abschrift der notariellen Urkunde. "Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang wie angegeben einig und bewilligen dessen Eintragung im Grundbuch."

Reicht das zum Nachweis der Auflassung aus?

In der Grundakte befindet sich lediglich eine beglaubigte Abschrift der Urkunde ohne Auflassung, diese wurde beim Antrag AV vorgelegt.

Ein Antrag auf Eigentumsumschreibung ist bisher nicht gestellt worden.

M. E. ist in diesem Fall die Eintragung der Pfändung des AWR aus der Auflassung eintragungsfähig.

Wie seht ihr das?