Unrichtigkeitsnachweis?

Hallo,
ich habe heute einen komischen Antrag auf den Tisch bekommen. Im Grundbuch ist seit 1999 eine vollstreckbare Buchgrundschuld für die Landesbank x, mit Sitz in a, b und c eingetragen. Bestellt wurde die Grundschuld vom damaligen Eigentümer, einem Wohnbauunternehmen, Darlehensnehmer ist der heutige Eigentümer. Nun erhalte ich ein Schreiben von der Landeskreditbank x mit Sitz in b mit der Erklärung, dass dieser die Grundschuld zustehe und dem Antrag, das Grundbuch zu berichtigen. Als Begründung wird aufgeführt, dass die von der Kreditbank dem Schuldner zur Verfügung gestellten Vordrucke "eigenmächtig" und ohne Zustimmung der Kreditbank geändert worden seinen. Die Landesbank sei unberechtigt als Buchberechtigte eingetragen. Die Landesbank erklärt auf dem selben Blatt: "Die Landesbank bewilligt die vorstehend beantragte Berichtigung des Grundbuchs"
Beide sind siegelführend, die Form ist gewahrt.
Reicht das für eine Grundbuchberichtigung oder muss/müssen der/die Eigentümer mitwirken? Wie lautet der Grundbucheintrag und was kostet es (§ 64 oder 67 KostO)?
Danke für alle Hilfe.

Sind zeitlich nach der besagten Grundschuld eingetragene Zwischenrechte vorhanden?

Der Grundschuldbesteller kann an dem Vordruck ändern was er will. Unrichtig wird das GB m. E. dadurch nicht.

Da die beiden Kreditinstitute auch einfach einen Antrag auf Abtretung der Grundschuld ohne Mitwirkung des Eigentümers hätten stellen können, hätte ich mit der beantragten Berichtigung kein Problem und würde vollziehen. Man könnte in dieser Berichtigungsbewilligung mit ein bißchen Phantasie und Mut zur Auslegung ja durchaus eine Abtretungserklärung erkennen können.

Textvorschlag: "Aufgrund Berichtigungsbewilligung vom ... ist Inhaber der Grundschuld von Anfang an die ... und nicht die ..... Eingetragen am..."

Kosten wie bei einer Abtretung nach § 64 KostO.

Aus notarieller Sicht würde mich aber auch interessieren wie es mit der Urkunde und der erteilten vollstreckbaren Ausfertigung in diesem Fall dann aussieht?

Meines Erachtens ist die Grundschuld überhaupt nicht materiell entstanden, weil es im Verhältnis zur eingetragenen Gläubigerin an der dinglichen Einigung und im Verhältnis zur "richtigen" Gläubigerin an der Eintragung fehlt (§ 873 Abs.1 BGB). Eine Grundbuchberichtigung kommt daher nur insoweit in Betracht, als die Grundschuld auf Antrag des Eigentümers oder der Buchberechtigten zu löschen ist (einer Berichtigungs-bewilligung bedarf es insoweit nicht, weil die Grundbuchunrichtigkeit aufgrund übereinstimmender Erklärung von Buchgläubiger und "richtigem" Gläubiger feststeht). Es kommt natürlich auch keine Abtretung des Rechts in Betracht, weil ein nicht existentes Recht nicht abgetreten werden kann.

Im Zuge der Löschung der Grundschuld kommt derzeit auch keine Eintragung einer neuen Grundschuld für den "richtigen" Gläubiger in Betracht, weil eine Grundschuld zu seinen Gunsten nie bewilligt wurde. Es verbleibt somit nur noch eine neue Grundschuldbestellung zugunsten des "richtigen" Gläubigers, wobeo diese Grundschuld aus naheliegenden Gründen nur den Rang nach allen mittlerweile evtl. eingetragenen Zwischenrechten erlangen kann.

Sollte es zu keiner Einigung zwischen dem damaligen Eigentümer und der Landesbank nach § 873 Abs. 1 BGB gekommen sein, stimme ich juris2112 völlig zu.

Zu beachten ist m.E. jedoch, dass der ehemalige Eigentümer (als Verkäufer) die Grundschuld zugunsten der Landesbank bestellt hat, um die Finanzierung des Kaufpreises durch den Erwerber (der heutige Eigentümer) zu sichern. Aufgrund der Eintragung der Grundschuld wurde wohl auch das Darlehen (von welchem Kreditinstitut ist egal) ausgezahlt. Die ganze Sache ist immerhin schon acht Jahre her. Damals hat sich die Landesbank auch nicht gegen die Eintragung gewehrt, so dass nach allgemeinen Erfahrungsgrundsätzen wohl davon auszugehen ist, dass sie damit einverstanden war und daher eine Einigung zwischen dem ehemaligen Eigentümer und der Landesbank vorliegt.

Sollte sich aus der Bestellungsurkunde allerdings ein "Gläubigerantrag" ergeben (ist ja heute gängig bei den Formularen der Banken ("nicht Inhalt der notariellen Urkunde")) , der durch die Landeskreditbank gestellt wurde, dann liegt eine Einigung natürlich nicht vor.

Sollte eine dingliche Einigung im Verhältnis zum eingetragenen Gläubiger vorgelegen haben, ist das Grundbuch allerdings nicht unrichtig, sondern richtig, weil die Grundschuld materiellrechtlich dem eingetragenen Gläubiger zusteht. In diesem Falle gibt es somit nichts zu berichtigen, sondern der eingetragene Gläubiger muss an den "richtigen" Gläubiger rechtsgeschäftlich abtreten.

Deswegen habe ich ja auch oben die mögliche Auslegungsmöglichkeit geschildert.

Ok, mein Textvorschlag ist dann nicht unbedingt die beste Wahl, weil er dann auf Irrwege führen würde.

Das ist nett formuliert.

Ich sehe auch, dass die Grundschuld materiell nicht entstanden ist, wenn es an der Einigung fehlt und dies eigentlich durch das Schreiben der Kreditbank dem Grundbuchamt bewiesen ist. Die Änderungen im Vordruck sind mit Sicherheit durch einen (A)-Notar vorgenommen worden, es war das Formular der Kreditbank, es ist mit Streichungen und Maschinenschrift "umfirmiert" worden, die Landesbank hat ein anderes und auch einen anderen Zinssatz.
Es gibt auch nachrangige Grundschulden.

Lösungsmöglichkeit:
Bestätigung des Bauträgers in der Form des § 29 GBO, dass Einigung über die Grundschuldbestellung mit der Landesbank erfolgt ist und dann Abtretungserklärung LB an LKB. Evtl. könnte dies auch durch die Vollzugsbevollmächtigten im Kaufvertrag noch erklärt werden. Die Vollmacht ist nicht befristet, allerdings gibt es den beurkundenden Notar nicht mehr, ob das Büro weitergeführt wird, müsste ich erst noch prüfen.

Wenn die Bestätigung nicht beigebracht werden kann, dürfte außer Zurückweisung nichts aus Grundbuchsicht zu veranlassen sein. Ein Amtswiderspruch ist nicht fällig, das das Grundbuchamt keine Gesetzesverletzung begangen hat.

So richtig, oder seht Ihr noch weitere (bessere) Lösungsmöglichkeiten?

Zu Justus: Es gibt keinen Gläubigerantrag in der Urkunde und keinen Antrag nach § 15 GBO durch den Notar.

Wenn man die Kuh noch vom Eis kriegen will und man keinen Rangverlust als Gläubiger erleiden will, denke ich, sollte der Antrag auf Berichtigung erstmal zurückgenommen werden und zwar mit einer Erklärung der Banken wonach sie nicht wußten was sie hier tun und alles eigentlich ganz anders gemeint war (so in der Art wie § 130 Abs. 5 KostO). Danach eine Erklärung von Bauträger und Landesbank über die Einigung (damit ich wieder "gutgläubig" werde). Ob ich die Form des § 29 GBO verlangen würde? Tendenz eher nein. Danach eine normale Abtretung von Landesbank an Landeskreditbank. Bauchweh hätte ich dennoch bei der Geschichte. Der Karren steckt offensichtlich im Dreck, da wohl für eine Einigung derzeit nicht sehr viel spricht.

@Juris2112: Formulieren ist meinem Berufsstand doch in die Wiege gelegt.;)

Was haltet ihr davon, wenn jetziger Eigentümer und Buchgläubiger die dingliche Einigung entweder nachholen (sie kann wegen § 879 Abs.2 BGB mit Rangwahrung ja auch noch nach der Eintragung zustande kommen) oder darauf abheben, dass seinerzeit eine Einigung des nichtberechtigten Käufers mit dem Buchberechtigten erfolgt ist, die mit Eigentumsübergang nach § 185 Abs.2 S.1 Alt.2 BGB ex nunc wirksam wurde.

Zitat von juris2112

Was haltet ihr davon, wenn jetziger Eigentümer und Buchgläubiger die dingliche Einigung entweder nachholen (sie kann wegen § 879 Abs.2 BGB mit Rangwahrung ja auch noch nach der Eintragung zustande kommen) oder darauf abheben, dass seinerzeit eine Einigung des nichtberechtigten Käufers mit dem Buchberechtigten erfolgt ist, die mit Eigentumsübergang nach § 185 Abs.2 S.1 Alt.2 BGB ex nunc wirksam wurde.

Was ist mit den nachrangigen Rechten? Die hätten ja eigentlich nun einen besseren Rang, der würde dadurch vereitelt.
Was ist mit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung, die wird ja nicht "geheilt", ist aber eingetragen.

Die Frage nach dem Rang wird durch § 879 Abs.2 BGB beantwortet.

Nach hM wird auch die Zwangsvollstreckungsunterwerfung in analoger Anwendung von § 185 Abs.2 BGB wirksam (Palandt/Edenhofer § 185 RdNr.4; MünchKomm/Schramm § 185 RdNr.18 m.w.N.).

Zur 1.Alt. von juris2112:

Wen die Einigung zwischen dem neuen Eigentümer und dem Buchberechtigten nun stattfindet, hätte dies wohl zur Folge, dass die Grundschuld erst zum Zeitpunkt der wirksamen Einigung entstehen würde (also erst jetzt). Der Rang wäre jedoch wohl gesichert.

Zur 2.Alt. von juris2112:

Gefällt mir aus Sicht der Bank besser, da dann die Grundschuld mit Eintragung der Eigentumsänderung entstanden wäre.

Die erste Alternative halte ich für sinnvoller, da ja die zweite Alternative nach meinem Verständnis des Sachverhaltes gerade nicht passiert ist.

Wäre mir aus Sicht der finanzierenden Bank auch lieber.

Zu juris und justus:
Es ist mir immer noch nicht klar, wie ich die Kuh vom Eis bekomme. Eure Vorschläge sind aus Sicht der Kreditbank gut, als Grundbuchamt darf ich wohl keine Beihilfe zum gutgläubigen Erwerb dieser Grundschuld bzw. des Rangs leisten. Kann ich zwischenverfügen, d.h. welche Lösungsmöglichkeiten kann ich in der Zwischenverfügung aufführen ohne mich der Beihilfe zum gutgläubigen Erwerb der Grundschuld samt Rangstelle schuldig zu machen oder muss ich gleich zurückweisen, weil eindeutig keine Berichtigung auf Grund Grundbuchunrichtigkeit vorliegt.

Als rein formales Grundbuchamt würde ich sofort zurückweisen, da das Grundbuch in Hinblick auf die Inhaberschaft der Gläubigerstellung nicht unrichtig ist (s.o. bei juris2112). Dieser Eintragungsmangel kann ja auch nicht anderweitig behoben werden.

Weiter würde ich darauf hinweisen, dass falls der vorgetragene Sachverhalt der Banken stimmen sollte, das Grundbuch insofern unrichtig ist, als das die eingetragene Grundschuld gar nicht wirksam entstanden ist, da es an der erforderlichen Einigung fehlt. Dann ist es Sache der Banken sich was zu überlegen.

Mehr ist m.E. als Grundbuchamt nicht zu veranlassen.

Für einen Amtswiderspruch ist auch m.E. kein Raum.

Ich stimme meinem Vorredner zu.

Denn das Recht ist entweder überhaupt nicht oder in der Person des eingetragenen Berechtigten entstanden. In beiden Fällen kommt aber keine Grundbuchberichtigung im Hinblick auf einen eingetretenen Wechsel der Rechtsinhaberschaft in Betracht, im ersteren Fall, weil es mangels Rechtsentstehung überhaupt keinen Berechtigten gibt, und im letzteren Fall, weil dann nur eine rechtsgeschäftliche Abtretung erfolgen könnte.

Ein Amtswiderspruch kommt mangels Gesetzesverletzung des GBA nicht in Betracht.

Die Gefahr der in #17 befürchteten unzulässigen grundbuchamtlichen "Beihilfe" zu einem gutgläubigen Erwerb zugunsten des eingetragenen Berechtigten besteht übrigens nicht. Denn wenn die dingliche Einigung zwischen bestellendem Eigentümer und eingetragenem Berechtigten ursprünglich vorhanden war, liegt ohnehin ein Erwerb vom Berechtigten vor, während eine nach § 185 Abs.2 S.1 Alt.2 BGB wirksam gewordene bzw. nachgeholte Einigung zwischen jetzigem Eigentümer und eingetragenem Berechtigten dazu (ge)führt (hat), dass das unrichtige Grundbuch außerhalb des Grundbuchs richtig wurde (wird). Da demnach insoweit keine Eintragungstätigkeit des GBA in Frage steht, kann sich auch das Problem nicht stellen, dass das GBA zu einem gutgläubigen Erwerb verhilft.

Danke, ich habe heute morgen den Antrag zurückgewiesen - und Ihr werdet es nicht glauben, heute kam der nächste Fall herein, gleiches Objekt, gleicher Notar und vermutlich die gleiche Schlafmütze bei der Kreditbank!