Amtswiderspruch bei Vor - Nacherbenkonstellation?

    Hallo!!

    Ich bin Jurastudent und liege im Clinch mit meinem Professor, da Ich anderer Ansicht bin als er. Ich und würde gerne die Ansicht eines oderer mehrerer Praktiker zu folgendem Problem einholen!


    "A ist Eigentümer eines schönen Hausgrundstücks mit Blick auf die Lahn in Gießen. Dieses vererbt er in testamentarisch einwandfreier Form seinem ihm immer viel Freude bereitenden Enkel C, der allerdings noch sein Studium vor sich hat. Sobald er in die Arbeitswelt eintritt und sich in Gießen fest niederlässt, soll es ihm gehören. Bis dahin und nicht zuletzt um gegenüber seinem Sohn B keinen Unmut zu erzeugen, soll es B, dem Vater des C, gehören. A stirbt kurz darauf.


    B wird ordnungsgemäß in das Grundbuch eingetragen, jedoch vergisst dabei der zuständige Rechtspfleger, auch den C als Nacherben einzutragen, wie es § 51 GBO vorsieht. B, mittlerweile in das Haus eingezogen, bemerkt das Versehen und wittert seine Chance, das Hausgrundstück gewinnbringend zu veräußern. Recht schnell einigt er sich mit dem nichtsahnenden Interessenten K, der einen Preis i. H. v. 2 Mio. € zu zahlen bereit ist. Beide schließen einen notariellen Kaufvertrag. Bei der Gelegenheit bewilligt B auch gleich eine Vormerkung, die am 1.5.2005 in das Grundbuch eingetragen wird.


    C, der gerade seine letzte Prüfung bestanden hat und gleich im Anschluss eine Festanstellung in einer Kanzlei erhält, bemerkt Anfang Juni ´05 den zwischenzeitlichen Auszug seines Vaters aus dem Haus und stellt ihn zur Rede. In jedem Fall will er als Nacherbe das Hausgrundstück behalten, was er gegenüber allen Beteiligten äußert. K verweist auf die eingetragene Vormerkung."

    Ich bin der Ansicht, dass hier ein Amtswiderspruch von Amtswegen einzutegen ist, was mein Professor jedoch verneint, er teilte mir hierzu mit, dass er dazu keinen Anhaltspunkt gegeben hätte und dieser folglich nicht zu berücksichtigen ist.

    Wie bewertet Ihr als Praktiker diesen Fall???

    Der Nacherbenvermerk wurde entgegen § 51 GBO nicht im Grundbuch eingetragen. Hierdurch wurde das Grundbuch im Hinblick auf die Nichtverlautbarung der Verfügungsbeschränkung des § 2113 BGB unrichtig. Diese Buchlage ermöglicht einen gutgläubigen Dritterwerb.

    Im übrigen hängt die Beurteilung der Rechtslage davon ab, ob der Nacherbfall im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung bereits eingetreten war oder nicht (der genaue Zeitpunkt des Eintritts des Nacheben C in das Berufsleben und seiner evtl. dauerhaften Niederlassung in Gießen lässt sich dem Sachverhalt nicht mit hinreichender Sicherheit entnehmen):

    Fall 1: Der Nacherbfall war noch nicht eingetreten

    Ob es für den Vormerkungserwerb des K überhaupt auf dessen guten Glauben des Käufers ankommt, hängt davon ab, ob B in seiner Eigenschaft als Vorerbe von der Beschränkung des § 2113 Abs.1 BGB befreit war und ob der Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht. Ist beides der Fall, brauchte der Nacherbe C der Veräußerung im Rechtssinne überhaupt nicht zuzustimmen und Erwerber K hätte die Vormerkung von vorneherein vom Berechtigten erworben. Der Kauferlös unterliegt nach dem Surrogationsgrundsatz des § 2111 BGB allerdings in jedem Falle der Nacherbfolge, sodass C von B beim Eintritt des Nacherbfalls die Herausgabe des Kaufpreises verlangen kann.

    Handelt es sich demgegenüber im Hinblick auf § 2113 Abs.1 BGB um eine nicht befreite Vorerbschaft des B, so hat K die Vormerkung nach § 893 Fall 2 BGB gutgläubig erworben (lt. Sachverhalt war er gutgläubig). Dies bedeutet, dass B im Verhältnis zu K auch für den späteren Eigentumserwerb als materiell Berechtigter gilt (BGHZ 57, 341; OLG Karlsruhe NJW-RR 1998, 445). Es ist daher für den Erwerb des vorgemerkten Rechts unschädlich, wenn K nach dem für den gutgläubigen Vormerkungserwerb maßgeblichen Zeitpunkt bösgläubig wird (OLG Jena OLG-NL 2000, 37; OLG Schleswig FamRZ 2004, 264) oder wenn zwischenzeitlich die Grundbuchberichtigung oder die Eintragung eines Widerspruchs erfolgt; denn anderenfalls wäre der gutgläubige Vormerkungserwerb ja sinnlos (ganz hM). Für den Kauferlös gilt wiederum § 2111 BGB.

    Ergebnis: Hat K die Vormerkung durch die Verfügung des nicht befreiten Vorerben B gutgläubig erworben, kann gegen ihre Wirksamkeit auch kein Amtswiderspruch eingetragen werden. Es kann somit dahinstehen, ob das GBA bei der Eintragung der Vormerkung eine Gesetzesverletzung begangen hat. Auch die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Nichteintragung des Nacherbenvermerks kommt nicht in Betracht. Denn der Nacherbenvermerk ist nach § 51 GBO von Amts wegen einzutragen und diese Amtseintragung kann ungeachtet der Vormerkung des K auch nach wie vor erfolgen, weil Vorerbe B noch als Eigentümer eingetragen ist. Wird das Eigentum später auf K umgeschrieben, kann dieser von C nach § 888 Abs.1 BGB (analog) die Berichtigungsbewilligung zur Löschung des Nacherbenvermerks verlangen.

    Fall 2: Der Nacherbfall war bereits eingetreten

    War der Nacherbfall im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung bereits eingetreten, so gilt im Ergebnis nichts anderes. In diesem Fall hat K die Vormerkung ebenfalls nach § 893 Fall 2 BGB gutgläubig erworben, allerdings mit der Maßgabe, dass sich der gute Glaube des K hier nicht auf das Nichtbestehen der Verfügungsbeschränkung des § 2113 Abs.1 BGB, sondern auf die durch den Eintritt des Nacherbfalls bereits verlustig gegangene Eigentümerstellung des B bezieht. Es nützt C somit nichts, wenn der Nacherbenvermerk noch eingetragen wird (unterstellt, dies wäre nach dem Eintritt des Nacherbfalls noch zulässig) oder wenn er aufgrund der eingetretenen Nacherbfolge seine Eintragung als Eigentümer erreicht. Denn auch in diesem Fall wäre C nach § 888 Abs.1 BGB (analog) gegenüber dem Erwerber K verpflichtet, die Löschung des Nacherbenvermerks oder -als eingetragener Eigentümer- die Eintragung des K als Neueigentümer zu bewilligen. Auch hier ist C somit nach § 2111 BGB auf den Kaufpreis verwiesen, den er aber aufgrund des bereits erfolgten Eintritts des Nacherbfalls nunmehr unmittelbar von K an sich zur Zahlung verlangen kann.

    Fazit: Im Ergebnis ist die Immobilie weg und C ist infolge Surrogation nach § 2111 BGB beim Eintritt des Nacherbfalls auf den Kauferlös verwiesen. Für die Eintragung eines Amtswiderspruchs (gleich wogegen) ist kein Raum.

    Ohne nachzulesen und auf die Schnelle:
    Vorausgesetzt, der B ist im Wege der Grundbuchberichtigung bei angeordneter Nacherbfolge im Grundbuch eingetragen worden, dürfte ein Fall von Amtswiderspruch gegeben sein: das Grundbuch ist unrichtig, weil es die materielle Rechtslage (angeordnete Nacherbfolge) nicht zutreffend wiedergibt. Und infolge der Verletzung gesetzlicher Vorschriften durch das GBamt hat ein gutgl. Erwerb stattgefunden, denn der Nacherbenvermerk hätte von Amts wegen mit der Eintragung des Erben miteingetragen werden müssen. Zusätzlich müsste jetzt der Nacherbenvermerk nachgetragen werden um einen weiteren ggl. Erwerb (zB die Kaufpreisfinanzierungsgrundschulden) zu verhindern und um das Grundbuch wieder richtigzustellen.

    Nachtrag zu blue:

    Da K die Vormerkung erworben hat, ist das Grundbuch insoweit richtig. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Vormerkung scheidet daher aus. Die unterbliebene Eintragung des Nacherbenvermerks kann bis zum Eintritt des Nacherbfalls von Amts wegen nachgeholt werden, solange das von der Nacherbschaft betroffene Recht (hier: das Eigentum) noch nicht auf einen Dritten umgeschrieben ist (OLG Hamm Rpfleger 1976, 132). Eine solche Umschreibung ist im vorliegenden Fall noch nicht erfolgt, da bisher lediglich eine Vormerkung für K eingetragen ist.

    Ist der Nacherbfall dagegen bereits eingetreten, so ist die amtswegige Nachholung des Vermerks in der Regel nicht mehr zulässig, weil der Nacherbe dann bereits Vollerbe geworden ist und die Eintragung des Vermerks das Grundbuch daher unrichtig machen würde (KGJ 49, 178; OLG Hamm Rpfleger 1991, 59). Man kann darüber streiten, ob diese Auffassung bei jeder denkbaren Fallgestaltung -insbesondere beim vorliegenden Sachverhalt- zutreffend ist (was in #2 noch ausdrücklich offen gelassen wurde). Denn wenn sie zutreffend wäre, könnte konsequenterweise auch kein (dann grundsätzlich möglicher) Amtswiderspruch gegen die Nichteintragung des Nacherbenvermerks mehr eingetragen werden, weil die Eintragung des Vermerks als solcher nicht mehr zulässig ist und daher auch ein (Amts)Widerspruch gegen dessen Nichteintragung unzulässig sein muss (so ausdrücklich OLG Hamm Rpfleger 1991, 59 und Bauer/von Oefele/Schaub § 51 RdNr.92). Das erscheint jedenfalls in den Fällen nicht zutreffend, bei welchen der Nacherbe trotz eingetretenen Nacherbfalls noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Denn in diesen Fällen ist ein nachgeholter Nacherbenvermerk auch nach dem Eintritt des Nacherbfalls noch geeignet, einen gutgläubigen Erwerb zu verhindern. Dies gilt nicht nur dann, wenn der Nacherbfall -wie beim vorliegenden Sachverhalt- nicht mit dem Ableben des Vorerben eintritt, sondern auch für den "Regelfall" dass der Eintritt des Nacherbfalls an das Ableben des Vorerben geknüpft ist. Auch hier ist es nämlich denkbar, dass ein Dritter aufgrund einer lebzeitigen Verfügung des Vorerben erst nach dessen Ableben gutgläubig erwerben kann. Dies ist etwa der Fall, wenn der Vorerbe das Grundstück auflässt, dann verstirbt, und der Erwerber erst anschließend die Eintragung der Auflassung beim Grundbuchamt beantragt. Denn obwohl hier das Ableben des Vorerben keinen Einfluss auf die Wirksamkeit seiner Auflassungserklärung hat (§ 130 Abs.2 BGB), bleibt es natürlich beim Mangel der fehlenden Verfügungsbefugnis, der nur durch einen gutgläubigen Erwerb überbrückt werden kann. Handelt es sich nicht um einen Vormerkungsfall, kann der gutgläubige Eigentumserwerb des Dritten somit immer noch verhindert werden, wenn der Nacherbenvermerk bis zur Eintragung der Auflassung nachgeholt wird. Diese Beispiele belegen, dass die Eintragung eines Nacherbenvermerks auch nach dem Eintritt des Nacherbfalls noch Rechtswirkungen zu erzeugen vermag und dass auf seine amtswegige Nachholung auch nicht verzichtet werden kann, wenn der Nacherbfall bereits eingetreten ist. Folgt man dem nicht, so muss nach dem Eintritt des Nacherbfalls aber in jedem Fall die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Nichteintragung des Nacherbenvermerks zulässig sein. Denn ansonsten wäre der Nacherbe bei den genannten Fallgestaltungen überhaupt nicht gegen einen immer noch möglichen gutgläubigen Dritterwerb geschützt. Dies scheint mir beim vorliegenden Sachverhalt somit der einzig denkbare Fall zu sein, bei welchem sich über die Eintragung eines Amtswiderspruchs diskutieren lässt, aber nur für den Fall, dass man die Zulässigkeit der amtswegigen Nachholung des Nacherbenvermerks nach dem Eintritt des Nacherbfalls verneint. Ich vertrete aus den genannten Gründen jedoch die Auffassung, dass die Nachholung des Nacherbenvermerks die rechtlich zutreffende Verfahrensweise darstellt.

    Der Eintragung der von blue genannten Kaufpreisfinanzierungsgrundpfandrechte des K muss C aufgrund der Wirksamkeit der Vormerkung ebenfalls zustimmen, weil es sich bei der Bestellung dieser Rechte zweifelsfrei um eine Maßnahme zur "Verwirklichung des durch Vormerkung gesicherten Anspruchs" i.S. des § 888 Abs.1 BGB handelt. Wenn K die Kaufpreisbeschaffung nicht ermöglicht wird, ist seine gutgläubig erworbene Vormerkung im Ergebnis nämlich wertlos.

    Zur weiteren Klarstellung:

    Wenn der Nacherbe C (bei bereits eingetretenem Nacherbfall) kurzfristig seine Eigentümereintragung erreicht, muss er die spätere Eintragung des K als Eigentümer nach § 888 Abs.1 BGB (analog) dennoch nur verfahrensrechtlich i.S. des § 19 GBO bewilligen (und nicht etwa neu an K auflassen). Denn aufgrund des gutgläubigen Vormerkungserwerbs ist im Verhältnis zu K immer noch B der materiell Berechtigte. Die Eigentümereintragung des K kann somit aufgrund der zwischen B und K erklärten Auflassung samt verfahrensrechtlicher Bewilligung des C erfolgen. Wurde noch keine Auflassung zwischen B und K erklärt, ist diese Auflassung somit ebenfalls von B (und nicht von C) zu erklären. Wäre der Nacherbfall mit dem Ableben des B eingetreten, müsste die Auflassung dementsprechend von dessen Erben (und wiederum nicht von C) erklärt werden. In allen Fällen muss C die Eigentümereintragung des K somit lediglich i.S. des § 19 GBO verfahrensrechtlich bewilligen.

    Also ich habe die Sache rein verfahrensrechtlich (als Praktiker) und ohne jede Zuhilfenahme von Gesetzestext oder Kommentar beurteilt. Dabei war ich mir durchaus bewusst, dass es hier diverse materiellrechtlich konkurrierende Ansprüche gibt, die durchaus darauf hinauslaufen können, dass der Widerspruch auch wieder zur Löschung kommt.
    Aber hat das GBamt jedwede Möglichkeit der materiellen Rechtslage in diesem Umfang zu bedenken? Das GBamt kennt zu diesem Zeitpunkt die mat. Rechtslage nicht umfassend. Anders als etwa das eingeschaltete Prozessgericht. Das GB ist einerseits richtig und andererseits nicht.
    Zitat juris:"Der Nacherbenvermerk wurde entgegen § 51 GBO nicht im Grundbuch eingetragen. Hierdurch wurde das Grundbuch im Hinblick auf die Nichtverlautbarung der Verfügungsbeschränkung des § 2113 BGB unrichtig. Diese Buchlage ermöglicht einen gutgläubigen Dritterwerb."
    Und Zitat juris: "Da K die Vormerkung erworben hat, ist das Grundbuch insoweit richtig."
    Meine Überlegung war, der Widerspruch könne eben den K ab jetzt bösgl. machen und so die weiteren Belastungen in Abt. 3 verhindern. Dass das wegen der ggl. erworbenen Erfüllungsansprüche nicht geht, war mir so nicht bewusst. Muss das GBamt einem ggl. Erwerb bis zuletzt zum Erfolg verhelfen, obwohl es selbst gesetzeswidrig dafür verantwortlich war?
    Und der nachgeholte Nacherbenvermerk sollte eben die materielle Rechtslage der bestehenden Vfgsbeschränkung nun richtig widergeben.

    Aber bei juris' geballtem Wissen und seinen differenzierten Ausführungen und vor allem dieser Wahnsinnsarbeit, die er sich macht, muss ich mich hoffnungslos geschlagen geben.

    @juris:

    Ist bei bereits eingetretener Nacherbfolge nicht vielmehr ein Widerspruch gegen das Eigentum des B einzutragen? Dann wäre

    1. die Schutzwirkung vor gutgläubigen Erwerb vorhanden und
    2. nicht ein unrichtiger Vermerk (bzw. Widerspruch gegen
    den bisher unterlassenen NE-Vermerk, der inzwischen unrichtig
    ist) einzutragen.

    @ blue:

    Das Grundbuch ist unrichtig, außer ggü. K, da dieser seinen Eigentumsverschaffungsanspruch gutgläubig erwerben hat. Wie K seine Rechtsposition materiell durchsetzt, braucht das GB-Amt nicht zu interessieren. Für das GB-Amt genügt Antrag, Bewilligung, Auflassung, Voreintragung, öfftl. Genehmigungen.

    blue:

    Nein, niemand muss sich geschlagen geben (und schon gar nicht hoffnungslos), denn die Ausführungen in #3 waren aus grundbuchverfahrensrechtlicher Sicht ja völlig zutreffend:

    K hat die Vormerkung gutgläubig erworben und die Eintragung des Nacherbenvermerks ist von Amts wegen nachzuholen. Die Erkenntnis, dass der Eigentumserwerb des K und die Bestellung von Finanzierungsgrundpfandrechten nicht mehr verhindert werden kann, beruht gerade bei gutgläubigem Ersterwerb einer Vormerkung auf der Beurteilung von komplizierten materiellen Rechtsfragen, die das Grundbuchamt in der Regel nicht vorzunehmen hat. Außerdem macht die Nachholung des Nacherbenvermerks in jedem Fall insoweit Sinn, als er den (theoretisch denkbaren) gutgläubigen Erwerb seitens Dritter verhindert (etwa, weil der Verkauf an K scheitert und B anschließend an X neu verkaufen möchte). Hieraus folgt zugleich, dass der nachgeholte Nacherbenvermerk natürlich auch den gutgläubigen Erwerb verhindert, soweit es sich bei diesen "Dritten" um Finanzierungsgrundpfandrechtsgläubiger des K handelt (dieser Gedankengang war daher völlig zutreffend). Dass C diese Grundpfandrechtsbestellungen dann wegen § 888 Abs.1 BGB (analog) trotzdem nicht verhindern kann, steht ja auf einem anderen Blatt.

    Langer Rede kurzer Sinn:

    Gegen die Stellungnahme von "blue" in #3 ist im Ergebnis praktisch nichts einzuwenden. Nur ein Widerspruch kommt eben nicht in Betracht (es genügt die Nachholung des NE-Vermerks).

    Daher (auch im Hinblick auf #5): Mein Kompliment!

    Abschließend noch kurz zur Herbeiführung eines gutgläubigen Erwerbs durch das GBA: Es ist ganz hM (die ich auch für richtig halte), dass das GBA nicht zu einem Rechtserwerb verhelfen darf, von dem es erkennt, dass er nur noch gutgläubig erwerben kann (in diesem Fall sind nämlich sämtliche materiellen und verfahrensrechtlichen Erklärungen des Verfügenden als diejenigen eines Nichtberechtigten unwirksam). Ist der gutgläubige Erwerb -wie im vorliegenden Fall- aber bereits wirksam vollzogen, ist das GBA selbstverständlich gehalten, die betreffende wirksam entstandene Rechtsposition des Erwerbers -wie jede andere- zu akzeptieren und bei künftigen Eintragungsverfahren hiernach zu verfahren. Ob der stattgefundene gutgläubige Erwerb durch einen Fehler des GBA ermöglicht wurde, ist dabei unerheblich (materielles Recht versus Verfahrensrecht!).

    Nebenbei: Im vorliegenden Fall ist dem GBA im Hinblick auf die Eintragung der Vormerkung überhaupt kein Vorwurf zu machen. Denn B war als Alleineigentümer (ohne Nacherbenvermerk) eingetragen und hat für K eine Vormerkung bewilligt. Diese Vormerkung einzutragen, war somit völlig in Ordnung. Das GBA ist nicht verpflichtet, im Rahmen eines Eintragungsverfahrens alle früheren Verfahren (hier: die Eintragung der Erbfolge) daraufhin zu überprüfen, ob bei deren Behandlung vielleicht irgendwelche Fehler unterlaufen sind. Selbst wenn K die Vormerkung infolge Bösgläubigkeit nicht erworben hätte, käme somit mangels Gesetzesverletzung des GBA kein Amtswiderspruch gegen die Wirksamkeit der unrichtigen Vormerkung in Betracht. Dieses Widerspruchs bedarf es auch nicht, weil der nachgeholte Nacherbenvermerk sowohl einen unmittelbaren gutgläubigen Erwerb Dritter aufgrund einer Verfügung des B als auch einen gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerkung (möglich etwa bei Abtretung des Anspruchs von K an X) ausschließt. Ein Widerspruch nach § 899 BGB ist aber natürlich möglich.

    Alfred:

    Die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eigentümerstellung des B nach erfolgtem Eintritt des Nacherbfalls kommt m.E. nicht in Betracht, weil die Eigentümereintragung des B für sich besehen ja ursprünglich richtig war und der Eigentumswechsel durch den Nacherbfall außerhalb des Grundbuchs kraft Gesetzes eintritt. Die Grundbuchunrichtigkeit, die darin besteht, dass B nicht mehr Eigentümer ist, kann somit nicht durch eine Gesetzesverletzung des GBA verursacht sein. Damit aber scheidet ein Amtswiderspruch aus.

    Der Vollständigkeit halber: Wenn Nacherbe C als Eigentümer eingetragen wird, setzt der spätere Vollzug der Auflassung B/K noch zusätzlich die Bewilligung des C voraus.

    Nur zur Klarstellung: Die Eigentumsverschaffungsansprüche musste K nicht gutgläubig erwerben. Diese waren ja wirksam im Verhältnis B/K begründet worden. Es geht nur um den gutgläubigen Erwerb der Vormerkung.

    Die Eintragung des B ist für sich richtig gewesen. Die Tatsache, dass ein NE-Vermerk nicht eingtragen ist, ist auch richtig. Jetzt einen Nacherbenvermerk einzutragen macht das Grundbuch unrichtig.

    C ist Berechtiger der dem Nacherben zustehenden Rechte, welche gem. § 51 GBO zu vermerken gewesen wären. Mit dem eingetretenen Nacherbfall ist er jedoch zugleich Verpflichteter. Eines Schutzes der dem Nacherben zustehenden Rechte durch einen NE-Vermerk bedarf er somit nicht mehr (§ 185 Abs. 2 S. 1 3. Var. BGB) unbeschadet der Möglichkeit des Widerrufs von Verfügungen des B.

    Schutzbedürftig ist C somit allein vor Verfügungen des B, welche dieser nach Eintritt des Nacherbfalles tätigt. Normalerweise wäre ein solcher Schutz durch Nacherbenvermerk mit umfasst, selbst wenn der Vermerk zwischenzeitlich unrichtig geworden ist. Vorliegend scheidet eine solche 'Nachwirkung' aus, da der Vermerk nicht eingetragen wurde. Diese Wirkung kann jedoch auch durch einen Widerspruch gegen das Eigentum erreicht werden, ohne die materielle Rechtslage gleich mit Füßen zu treten. Dass die Voraussetzungen des § 53 GBO hier ebenso wenig vorliegen wie die des § 51 GBO, ist schon klar.

    zu der Klarstellung: Es sollte doch nicht nur die Gutgläubigkeit bei Erwerb der Vormerkung, sondern auch die bei Erwerb des akzessorischen Anspruchs und ggf. des Anwartschaftsrechts maßgeblich sein?
    Ok, Vormerkungen waren mir schon immer suspekt.

    Der Nacherbenvermerk verfolgt zwei Zielsetzungen: Zum einen, die Trennung vom Eigenvermögen des Vorerben im Verhältnis zum Nacherbenvermögen zum Ausdruck zu bringen, und zum anderen, einen gutgläubigen Erwerb Dritter aufgrund einer Verfügung des Vorerben über sein scheinbares Eigenvermögen zu verhindern. Im vorliegenden Fall kommt nur die letztgenannte Komponente zum Tragen.

    Wenn der Nacherbenvermerk einen gutgläubigen Erwerb Dritter verhindern soll, dann muss er aber eintragungsfähig sein, solange die Buchposition des Vorerben noch andauert, und zwar insbesondere in den Fällen, bei denen der Nacherbfall nicht mit dem Ableben des Vorerben eintritt. Und diese Buchposition des B dauert bis zur Eintragung der Nacherbfolge noch an und ermöglicht, dass B zugunsten von gutgläubigen Dritten zu Lasten des Nacherben C verfügen kann. Der entscheidende Aspekt im Hinblick auf einen denkbaren gutgläubigen Erwerb ist somit nicht, ob der Nacherbfall bereits eingetreten ist, sondern ob der Vorerbe auch nach dem Eintritt des Nacherbfalls noch zugunsten gutgläubiger Dritter verfügen könnte. Und dies ist wohl unstreitig der Fall. Denn man sich den Verkauf an K und die für diesen eingetragene Vormerkung "wegdenkt", dann könnte B im vorliegenden Fall auch noch nach dem Eintritt des Nacherbfalls in gleicher Weise zugunsten des gutgläubigen K verfügen. Und aus eben diesem Grund besteht in den bisherigen Stellungnahmen auch allseits Einigkeit darüber, dass C in irgendeiner Weise vor Verfügungen des B zugunsten gutgläubiger Dritter geschützt werden muss, und zwar unabhängig davon, ob diese Verfügungen vor oder nach dem Eintritt des Nacherbfalls vorgenommen werden. Fraglich ist also nur, auf welchem Wege dieser Schutz gewährleistet werden soll.

    Betrachten wir uns die zum Schutz des Nacherben C in Betracht kommenden Möglichkeiten:

    1. Die Eintragung eines Amtwiderspruchs gegen die Eigentümereintragung des B

    Die Eintragung eines solchen Amtswiderspruchs scheidet aus, weil die Eigentümereintragung des B ursprünglich richtig war, insoweit keine Gesetzesverletzung des Grundbuchamts vorliegt und das Grundbuch durch die Eintragung des B (denn das wäre die Voraussetzung!) nicht unrichtig geworden ist. Das Grundbuch ist vielmehr durch den außerhalb des Grundbuchs erfolgten Eigentumsübergang aufgrund des Eintritts der Nacherbfolge unrichtig geworden.

    2. Die Eintragung eines Widerspruchs nach § 899 BGB gegen die Eigentümereintragung des B

    Die Eintragung eines solchen Widerspruchs könnte C im Wege der einstweiligen Verfügung nur erreichen, wenn er seine Nacherbenstellung nachweisen kann. Hierfür ist jedoch der dem Vorerben erteilte Erbschein nicht geeignet, sondern nur der nach dem Eintritt des Nacherbfalls erteilte (neue) Erbschein. Ist C aber im Besitz dieses neuen Erbscheins, kann er in seiner Eigenschaft als Nacherbe unmittelbar seine Eintragung als Eigentümer beantragen. Damit geht die theoretisch denkbare Eintragung eines Widerspruchs i.S. des § 899 BGB im Ergebnis ins Leere, weil er für den Zeitraum zwischen dem Eintritt des Nacherbfalls bis zur Eintragung der Nacherbfolge nicht den angestrebten Schutz des C zu gewährleisten vermag. Im übrigen würde der Verweis auf die Möglichkeit der Erlangung eines Widerspruchs i.S. des § 899 BGB die Tatsache negieren, dass die Problematik des denkbaren gutgläubigen Erwerbs nur durch die Nichtbeachtung des § 51 GBO seitens des Grundbuchamts entstanden ist.

    3. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Nichteintragung des Nacherbenvermerks

    Die Eintragung eines solchen Widerspruchs ist nur denkbar, wenn auch die Eintragung des Nacherbenvermerks als solche (in Durchsetzung des durch den Amtswiderspruch gesicherten Grundbuchberichtigungsanspruchs des C) zulässig ist. Ist die Eintragung des Nacherbenvermerks nach dem Eintritt des Nacherbfalls unzulässig, scheidet demzufolge auch ein Amtswiderspruch gegen dessen Nichteintragung aus. Ist die Eintragung des Nacherbenvermerks aber auch nach dem Eintritt des Nacherbfalls zulässig, so bedarf es im Hinblick auf dessen Nichteintragung keines Amtswiderspruchs mehr, weil der Nacherbenvermerk dann nach § 51 GBO von Amts wegen sofort eingetragen werden kann.

    4. Die amtswegige Eintragung des Nacherbenvermerks

    Nach den bisherigen Ausführungen steht für den Schutz des C somit nur die Nachholung der Eintragung des Nacherbenvermerks zur Verfügung. Hiergegen ist (von Alfred) eingewandt worden, dass das Grundbuch durch die Eintragung des Nacherbenvermerks unrichtig würde, sofern der Nacherbfall bereits eingetreten ist. Diese Bedenken erscheinen auf den ersten Blick begründet, und zwar dann, wenn man für die Zulässigkeit des Amtswiderspruchs auf die materielle Rechtslage abstellt. Stellt man für die Zulässigkeit der Nachholung des Nacherbenvermerks aber grundbuchverfahrensrechtlich auf die Buchlage ab, welche B nach wie vor als Eigentümer verlautbart, so können gegen die Nachholung des Nacherbenvermerks keine begründeten Bedenken erhoben werden. Denn die Verneinung der Zulässigkeit der Nachholung des Nacherbenvermerks würde dazu führen, dass C im Hinblick auf einen denkbaren gutgläubigen Dritterwerb für den Zeitraum zwischen dem Eintritt des Nacherbfalls und der Eigentümereintragung des C völlig schutzlos gestellt würde, weil (Amts)Widersprüche gegen die Eigentümereintragung des B und gegen die Nichteintragung des Nacherbenvermerks aus den genannten Gründen nicht in Betracht kommen. Da aber Einigkeit darüber besteht, dass C dieses Schutzes bedarf, steht für die Verwirklichung dieses Schutzes auch nach dem Eintritt des Nacherbfalls nur die Nachholung des ordnungswidrig uneingetragen gebliebenen Nacherbenvermerks zur Verfügung.

    Eine andere Lösung sehe ich nicht, zumal aufgrund des grundbuchamtlichen Verstoßes gegen § 51 GBO Amtshaftungsansprüche in unkalkulierbarer Höhe zu gewärtigen sind. Und rein pragmatisch (und im Hinblick auf die drohenden Amtswidersprüche): Der nachgeholte Nacherbenvermerk würde den guten Glauben eines Dritterwerbers auch dann zerstören, wenn seine Eintragung nach dem Eintritt des Nacherbfalls unzulässig wäre.

    Zum Gegenstand des gutgläubigen Erwerbs

    Der Kaufvertrag zwischen B und K ist wirksam (ich kann auch das Auto von Alfred oder blue wirksam verkaufen, die Frage ist nur, ob ich die eingegangene Verpflichtung auch erfüllen kann). Damit hat K seinen Eigentumsverschaffungsanspruch wirksam erworben, was aufgrund seines guten Glaubens auch zum gutgläubigen Ersterwerb der akzessorischen Vormerkung führt. Der gutgläubige Erwerb des Eigentumsverschaffungsanspruchs steht somit nicht in Frage (er wäre für den Fall der Abtretung des Anspruchs auch begrifflich ausgeschlossen, weil es keinen gutgläubigen Forderungserwerb gibt). Ein gutgläubiger Erwerb des dinglichen Anwartschaftsrechts (welches der BGH auch aus einer eingetragenen Vormerkung bejaht) steht ebenfalls nicht zur Diskussion, weil das Anwartschaftsrecht überhaupt nicht eintragungsfähig ist. K ist auf dieses Anwartschaftsrecht zudem überhaupt nicht angewiesen, weil sein Eigentumserwerb bereits aufgrund der gutgläubig erworbenen Vormerkung gesichert ist.

    Das sieht ja alles überzeugend aus. Aber, was mich stört, ist die für einen studiosus der Rechtswissenschaften ungenaue Sachverhaltsdarstellung. Liegt wirklich Vor- und Nacherbschaft vor? Liegt ein - bedingtes - Vermächtnis vor? Was sagt denn der Erbschein? Jeder macht mal Fehler, aber ob ein gewiefter Rpfl. den § 51 GBO außer Acht lässt, dürfte unwahrscheinlich sein.

    Ich denke, dass für die Lösung des Falles die Anordnung einer Nacherbfolge zu unterstellen war. Eine solche Anordnung war nach der Sachverhaltsschilderung im Rechtssinne auch ohne weiteres möglich (und zwar als aufschiebend bedingte Nacherbfolge). Wahrscheinlich handelt es sich bei der Aufgabenstellung um eine theoretisch-pathologische Fallgestaltung, deren Folgen wohl auch der aufgabenstellende Professor nicht vollständig zu Ende gedacht hat. Und vielleicht streiten sich der Professor und der Initiator des Threads ja auch um Fragestellungen, die in Wahrheit überhaupt nicht entscheidungserheblich sind.

    Abgesehen davon bin ich auch der Ansicht, dass sich der Fragesteller zu den aufgeworfenen Fragen nunmehr einmal äußern sollte. Vor allem wäre von Interesse, welche (richtige oder unrichtige) Lösung der besagte Professor favorisiert.


    Hallo,

    ich gehe mal die Sache ganz locker an...

    hier wird die Frage gestellt, ob bei dem geschilderten Sachverhalt ein Amtswiderspruch einzutragen ist.

    Dies würde ich verneinen, weil ein solcher nur einzutragen ist, wenn das Grundbuch unrichtig ist.

    Hier ist aufgrund gutgläubigen Erwerbs eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden, weshalb das Grundbuch nicht unrichtig ist.

    Dementsprechend ist kein Raum für einen Amtswiderspruch.

    Punkt und fertig. Damit ist die Frage des Fragestellers beantwortet, nämlich dahingehend, daß sein Prof. recht hat: ein Widerspruch wird nicht eingetragen.


    Jetzt geht es aber weiter:

    Dem GBA ist spätestens jetzt bekannt geworden, daß Nacherbschaft angeordnet wurde und es muß jetzt v.A.w. der NE eingetragen werden.

    So, jetzt haben wir folgendes:

    In Abt. II steht an erster Stelle die Auflassungsvormerkung für den Käufer und zweitlich später der Nacherbenvermerk. ( Ohne jetzt groß darüber nachzudenken, meine ich, daß ein Nacherbenvermerk eigentlich keinen Rang hat ) Aber was soll`s: jedenfalls zeitlich später.

    Soweit so gut.

    Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers, der zum Zeitpunkt des Vertrages gutgläubig war.

    Ist im Kaufvertrag die Auflassung - wie das manche Kollegen, insbesondere die Berliner, warum auch immer - noch nicht erklärt, dann hat der Käufer Pech gehabt, denn dann braucht es zur Auflasung die Löschunsgbewilligung des zwischenzeitlich eingetragenen Vorerben, ist die Auflassung hingegen bereits in der ursprünglichen Kaufvertragsurkunde erklärt - was üblich ist - dann hat er gelitten.

    Gelitten mag übertrieben sein, denn der Erlös tritt ja als Surrogat in den Nachlaß und hier hätte er schon Möglichkeiten, dieses Surrogat zu sichern.
    Aber das Haus ist meines Erachtens weg.

    Zum Schluß noch eines:

    Der Wortlaut des Testamentes ist ja wohl nicht vollständig zitiert; wenn man von befreiter Vorerbschaft ausgeht, wäre eh bei einem Verkauf zu einem realistischen Preis alle Diskussion entbehrlich.


    Gruß Hans

    P.S. Was ich hier geschrieben habe, ist alles spontane Eingebung und ohne großes Nachdenken dahin geschrieben; Juris und all die anderen, die sich näher mit der Sache befaßt haben, bitte ich vorsorglich um Entschuldigung, wenn es sich um totalen Mist handeln sollte.

    Aber das hätte auch wieder zumindest den Vorteil, daß das Vorurteil gegen die unfähigen Anwaltsnotare bestätigt würde. :-))


    Gruß HansD

    Zitat HansD:

    Ist im Kaufvertrag die Auflassung - wie das manche Kollegen, insbesondere die Berliner, warum auch immer - noch nicht erklärt, dann hat der Käufer Pech gehabt, denn dann braucht es zur Auflassung die
    Löschungsbewilligung des zwischenzeitlich eingetragenen Vorerben ...

    Das muss wohl "Nacherben" heißen.

    Aber auch wenn die Auflassung noch nicht erklärt wurde, hat der Käufer "kein Pech gehabt", weil C der noch zu erklärenden Auflassung zwischen B und K wegen des gutgläubigen Vormerkungserwerbs durch K nach § 888 Abs.1 BGB (analog) zustimmen müsste. Der Eigentumserwerb von K kann daher unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt verhindert werden.

    Zitat HansD:

    Der Wortlaut des Testamentes ist ja wohl nicht vollständig zitiert; wenn man von befreiter Vorerbschaft ausgeht, wäre eh bei einem Verkauf zu einem realistischen Preis alle Diskussion entbehrlich.

    Genauso ist es, vgl. #2.

    Zitat HansD:

    Aber das Haus ist meines Erachtens weg.

    So ist es!

    Im übrigen sind spontane Eingebungen manchmal nicht zu verachten, zumal wenn (weit nach Mitternacht) wieder die "üblichen Verdächtigen" unter sich sind.


    Ja, ja, wir sind schon einzureihen unter die "üblichen Verdächtigen".

    Übrigens war das ein toller Film: "Die üblichen Verdächtigen".


    Gruß HansD

    Oh, ich sehe gerade in der Vorschau, daß meine Kommentare teilweise in dem Deinigen sind...

    Aber ich hab jetzt keine Lust mehr, das irgendwie in Ordnung zu bringen. Ich gehe jetzt nämlich ins Bett.

    Gute nacht wünscht Hans aus dem Hessenland

    Zur Vervollständigung noch einige Rechtsprechungs- und Literaturhinweise zu der herrschenden Auffassung, wonach der endgültige Rechtserwerb des Vormerkungsberechtigten bei erfolgtem gutgläubigen Ersterwerb der Vormerkung nicht mehr durch eine nachfolgende Bösgläubigkeit, eine erfolgende Grundbuchberichtigung oder durch die Eintragung eines Widerspruchs verhindert werden kann (maßgeblicher Zeitpunkt für die Gutgläubigkeit nach § 892 Abs.2 BGB: Eingang des Antrags auf Eintragung der Vormerkung beim GBA):

    RGZ 121, 44; BGHZ 57, 341; BGH NJW 1981, 446; MünchKomm/Wacke § 883 RdNr.65; Palandt/Bassenge § 885 RdNr.13; Soergel/Stürner § 892 RdNr.39; Erman/Lorenz § 883 RdNr.26; RGRK/Augustin § 883 RdNr.12; Planck/Strecker § 883 Anm. 2 k; Reinicke NJW 1964, 2373; Dannecker MittBayNot 1969, 144; Canaris JuS 1969, 82; Ehricke/Diehn JuS 2002, 671; Tiedtke Jura 1981, 354; Wolff/Raiser § 48 IV; a.A. Caro JR 1928, 117 und JR 1928, 132; Goetzke/Habermann JuS 1975, 82; Wiegand JuS 1975, 295; Knöpfle JuS 1981, 157.

    Streitig ist allerdings, ob dies auch gilt, wenn die Vormerkung einen aufschiebend bedingten oder künftigen Anspruch des Erwerbers sichert (bejahend BGH NJW 1981, 446; Erman/Lorenz § 883 RdNr.26; Staudinger/Gursky § 892 RdNr.200; Soergel/Stürner § 892 RdNr.39; MünchKomm/Wacke, 4. Aufl., § 883 RdNr.65 -anders noch die Voraufl.-; Kupisch JZ 1977, 486) oder ob in diesem Fall für den guten Glauben des Erwerbers auf den späteren Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung oder des Entstehens des Anspruchs abzustellen ist (in diesem Sinne -teils differenzierend zwischen bedingten und künftigen Ansprüchen- Gerhardt JZ 1990, 1067; Hager JuS 1990, 429 sowie insbesondere -und sehr lesenswert- Hepting NJW 1987, 865). Bei bedingten Ansprüchen neige ich zur ersteren Ansicht (ein bedingter Anspruch besteht bereits) und bei künftigen Ansprüchen zur letzteren Auffassung (ein Anspruch ist noch nicht entstanden).

    So, nun haben wir seit der Eröffnung des Threads nahezu eine Woche zugewartet, bis sich der Fragesteller meldet und zu den angebotenen Lösungshinweisen -auch im Hinblick auf die von seinem Professor favorisierte Lösung- Stellung nimmt. Getan hat sich nichts, obwohl ich den Fragesteller mittels PN darauf hingewiesen habe, dass die Forenteilnehmer inzwischen ausführlich zu den einschlägigen rechtlichen Problemen Stellung bezogen haben. Wenn es für dieses Unterlassen keine triftigen Gründe gibt, halte ich diese Verfahrensweise -um höflich zu bleiben- zumindest für schlechten Stil. Dies gilt umso mehr, als sich der Fragesteller ausweislich der Benutzerliste seit Eröffnung des Threads überhaupt nicht mehr im Forum angemeldet hat.

    Es geht mir nicht darum, dass sich die Forenteilnehmer für die Beantwortung der gestellten Fragen die erforderliche Zeit genommen und viel von ihrem Fachwissen eingebracht haben. Das machen wir alle gerne und dafür ist das Forum ja auch da. Aber man muss erwarten dürfen, dass dieses Bemühen auch anerkannt und seitens des Fragestellers innerhalb eines angemessenen Zeitraums zu den vorgeschlagenen Lösungen Stellung bezogen wird. Dieser angemessene Zeitraum ist nach meinem Dafürhalten längst überschritten.

    Hallo alle zusammen!!

    Ich konnte mich leider zu all euren tollen Antworten nicht melden, da ich mich im Urlaub befand!!

    Dies will Ich jetzt nachholen.

    Nun mein Prof. vertritt die Ansicht, dass das Haus weg ist und an einen Amtswiderspruch gar nicht zu denken war. Ich war anderer Ansicht und wollte dem Nacherben das Haus sichern, da es meiner Rechtsauffassung nicht angeht, dass jemand aufgrund des Fehlers eines Rechtspflegers seine Erbschaft verliert und anstatt dessen sich mit einem Surrogat abfinden muss. Mir war nicht bewusst, dass die Vormerkung eine solch starke Sicherungswirkung hat. Wenn Ich ehrlich bin, teile Ich die Ansicht der herrschenden Meinung noch immer nicht.

    BGH NJW 1957 S. 1229 - 1230 bitte lesen! Darauf habe Ich mich gestützt!!

    Danke für die umfangreichen Postings!!

    Gruß

    Zitat Malipiljo:

    Ich war anderer Ansicht und wollte dem Nacherben das Haus sichern, da es meiner Rechtsauffassung nicht angeht, dass jemand aufgrund des Fehlers eines Rechtspflegers seine Erbschaft verliert ...

    Das ist eben der Unterschied zwischen materiellem Recht und Verfahrensrecht. Ich kann insoweit nur auf den Grundbuch-Thread "Sachenrechtliche und grundbuchrechtliche Scherzfragen" verweisen, in welchem "develop" am 24.2.2006 zuletzt Stellung genommen hat. Dort sind noch viel krassere Fälle dargestellt.

    Die zitierte Entscheidung des BGH ist nicht einschlägig.

    Wenn die Vormerkung gutgläubig erworben wurde, dann ist das halt so. Und wenn der gutgläubige Vormerkungserwerb den späteren Eigentumserwerb nicht gewährleisten könnte, wäre der gutgläubige Erwerb der Vormerkung völlig sinnlos.

    Trotzdem würde mich noch interessieren, ob im Ausgangsfall von befreiter oder nicht befreiter Vorerbschaft ausgegangen wurde. Bei befreiter Vorerbschaft und angemessenem Kaufpreis hätte der Erwerber die Vormerkung nämlich vom Berechtigten erworben und alle Folgeprobleme aus einem (dann gar nicht mehr erforderlichen) guten Glauben im Hinblick auf den Erwerb der Vormerkung wären von vorneherein obsolet.

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