Mietvertrag, § 25 KostO

Folgendes Problem im Hinblick auf den Geschäftswert für eine familiengerichtliche Genehmigung:

Es besteht ein Mietverhältnis, von welchem unklar ist, ob es sich infolge der Ausübung einer Option des Mieters verlängert. Um die Gefahren einer Kündigung zu mindern, schließt der gesetzliche Vertreter mit einem Drittinteressenten einen Anschlussmietvertrag, der nur greift, wenn das derzeitige Mietverhältnis durch Kündigung des Mieters endet oder wenn der derzeitige Mieter zwar für eine Verlängerung optiert, nach Ablauf des betreffenden Verlängerungszeitraums aber seine zweite Optionsmöglichkeit nicht wahrnimmt. Tritt beides nicht ein, hat der potentielle Anschlussmieter ein Rücktrittsrecht. Der Anschlussmietvertrag hat eine Laufzeit von 20 Jahren mit zweimaliger 5-jähriger Verlängerungsoption für den Mieter.

Die im Anschlussmietvertrag vereinbarte Jahresmiete beläuft sich auf 500.000 € (zuzüglich Umsatzsteuer). Die Miethöhe ist in der Weise indexiert, dass sich die Miete bei Erhöhung des Lebenshaltungskostenindex um 10 % um 50 % der eingetretenen Indexsteigerung erhöht.

Wie ist nach § 25 KostO zu bewerten?

Das BayObLG (JurBüro 1992, 341) hat entschieden, dass es sich bei Mietverträgen mit Verlängerungsoptionen um einen Mietvertrag von unbestimmter Dauer i.S. des § 25 Abs.1 S.2 KostO handelt. Danach wäre grundsätzlich mit der 3-fachen Jahresmiete, wegen der Mindestmietzeit von 20 Jahren aber mit der 20-fachen Jahresmiete zu bewerten. Dies ergäbe einen Geschäftswert von 10.000.000 € (ohne USt.) bzw. von 11.900.000 € (bei Einbeziehung der USt. in den Geschäftswert - hier 19 %, weil das Anschlussmietverhältnis erst nach der Steuererhöhung beginnen kann). Eine evtl. Mieterhöhung aufgrund der vereinbarten Indexierung ist bei diesen Zahlen noch nicht einmal eingerechnet.

Meines Erachtens kann dies -vom Ergebnis her betrachtet- nicht zutreffend sein, weil im Rechtssinne völlig offen ist, ob das Anschlussmietverhältnis überhaupt zustande kommt (es steht ja unter der Rechtsbedingung der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses durch den derzeitigen Mieter).

Der Verkehrswert des Objekts beläuft sich auf 4.600.000 €.

Was meint Ihr?

Nur so als Gedanke (oder vielleicht eher als Frage):

Muß ein zukünftiger Mietvertrag, bei dem ungewiß ist, ob er überhaupt vollzogen wird, zwingend ein solcher i.S.d. § 25 KostO sein? Vorliegend sind ja z.B. bis zum Bedingungseintritt wechselseitig keine Leistungen geschuldet. Wenn die Anwendbarkeit des § 25 KostO verneint wird, gäbe es doch die Möglichkeit, auf § 30 Abs. 1, 2 KostO zurückzugreifen?

Ich würde hier nach Anhörung der Staatskasse und der Parteien von 20% der 20-jährigen Miete ausgehen, zumal der Bedingungseintritt noch offen ist.

Durch den "Ausfall" des Forums ist der Thread etwas "untergegangen".

Da mir die Sache wichtig ist, pinne ich ihn nochmal hoch.

M. E. sind hier sowohl der Anschlussmietvertrag als auch die in diesem zu erbringenden Leistungen bedingt, so dass die Rspr. u. Literatur für bedingte Leistungen und Verpflichtungen heranzuziehen ist (s. z.B. Notarkasse München, Streifzug durch die Kostenordnung, 6. Aufl. 2002, Rn. 154 ff. m.w.N.; Korintenberg § 30 Rn. 47 und § 18 Rn. 31; Rohs/Wedewer § 20 Rn. 3b u. 3 30 Rn. 21; Filzek, KostO § 30 Anm. 1). Der bedingte Mietvertrag selbst kann als Bezugswert nach § 25 bewertet werden, wobei die 20jährige Dauer als bestimmte Laufzeit zunächst maßgeblich wäre, wenn nicht eine der beiden Parteien vorher kündigen kann (Sonderkündigungsgründe ausgenommen; sonst wäre ja nie ein Vertrag mit der bestimmten Laufzeit zu bewerten).
Von diesem Bezugswert ist dann aber wegen der hohen Wahrscheinlichkeit, dass der Vertrag gar nicht verwirklicht wird und die Leistungen auch nicht gewährt werden können, weil der jetzige Mieter evtl. immer wohnen bleibt, über § 30 Abs. 1 nach der Wahrscheinlichkeit ein angemessener Bruchteil zu schätzen, vielleicht 5 - 10 % des Bezugswertes.