Erbbaurecht - Grundstückseigentümer und Reallast

Ich habe noch eine Sache, zu der ich zwar keine Hilfe brauche, aber mich würden fachliche Meinungen dazu sehr interessieren:

Die Parteien schließen einen Wohnungserbbaurechtskaufvertrag. Der Kaufpreis (eigentlich 70.000 Euro) wird nicht in einem Betrag gezahlt, sondern monatlich mit 500 Euro abgetragen. Als Ausgleich für dieses Entgegenkommen sowie für die Zinsen wurde vereinbart, daß der Kaufpreis insgesamt 80.000 Euro betragen soll. Zur Sicherung der Verkäuferin soll eine Reallast an rangbereiter Stelle in das Grundbuch eingetragen werden.

Lt. Erbbaurechtsvertrag aus dem Jahre 1977 ist für Belastungen mit Grundpfandrechten die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Da die Reallast wohl einem Grundpfandrecht gleichzusetzen ist, habe ich die hierfür die Zustimmung angefordert.

Der Erbbaurechtsvertrag besagt weiter, daß der Grundstückseigentümer verpflichtet ist, "Baudarlehen" den Vorrang vor seinen Rechten einzuräumen, wenn diese 80% der "Herstellungskosten" nicht überschreiten.

Ich habe ausdrücklich keine Vorrangseinräumungserklärung vom Grundstückseigentümer angefordert, die Reallast wird Rang hinter seinen Rechten haben. Nun verweigert der Grundstückseigentümer seine Zustimmung mit dem Hinweis auf die 80%-Grenze, beruft sich auf einen evtl. Heimfall und verweist auf eine Gleichbehandlung mit allen anderen Wohnungserbbauberechtigten.

Die Verkäuferin will die Reallast auf 64.000 Euro herabsetzen, um sofort die Zustimmung zu bekommen; ihr ist an einer baldigen Besitzübergabe gelegen. Ich kann mir allerdings nicht vorstellen, daß der Grundstückseigentümer aufgrund des Wortlauts im Erbbaurechtsvertrag berechtigt ist, die Zustimmung zu versagen. Nur mal interessenhalber: Was sagen hier die Fachleute dazu?

Grüße von der
Notariatsfee

Der Fall ist dahingehend zu lösen, dass überhaupt keine Zustimmung des Eigentümers zur Bestellung der Reallast erforderlich ist.

Nach § 5 Abs.2 ErbbauVO kann "vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf."

Wenn im Erbbaurechtsvertrag nur von einem Zustimmungsvorbehalt im Hinblick auf Belastungen mit Grundpfandrechten die Rede ist, so ergibt sich hieraus bereits aufgrund des Wortlauts des Gesetzes somit völlig zwangslos, dass zur Bestellung einer Reallast keine solche Zustimmung erforderlich ist.

Damit sind alle Probleme gelöst, weil die Reallast Rang nach den Rechten des Eigentümers erhalten soll.

Genau der Meinung war ich auch. Zuerst hatte ich nur die generelle Zustimmung zum Vertrag angefordert sowie die Erklärung über die Nichtausübung des Vorkaufsrechts.

Dann meldeten sich die Anwälte des Grundstückseigentümers und meinten, es sei auch die Belastungszustimmung hinsichtlich der Reallast erforderlich.

Den Büchern habe ich dann entnommen, daß der Berechtigte einer Reallast auch die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung des Grundstücks - ähnlich wie bei Grundpfandrechten - beantragen kann. Dadurch würde deutlich, daß die Reallast den Verwertungsrechten (Grundpfandrechten) nahesteht; insbesondere bei Reallasten, die auf Geld gerichtet sind, überwiege von vornherein der Sicherungszweck.

Nun ja, da war ich dann der Meinung: Zustimmung zur Belastung: ja; aber Berechtigung, die Reallast auf 80% des Kaufpreises zu kürzen: nein, denn es wurde ja keine Vorrangseinräumung angefordert.

Wenn man sich jedoch den Wortlaut des § 5 ErbbauVO ansieht, stimme ich Dir zu. Daraus läßt sich ableiten, daß im Erbbaurechtsvertrag ausdrücklich nicht die Zustimmung für die Eintragung der Reallast vereinbart wurde.

Danke für die Antwort!

Ist ja eigentlich auch ganz klar:

Wenn kein Zustimmungsvorbehalt vereinbart ist, dann ist er eben nicht vereinbart.

Aus, Ende, Amen.

Zitat von Notariatsfee

Die Parteien schließen einen Wohnungserbbaurechtskaufvertrag. Der Kaufpreis (eigentlich 70.000 Euro) wird nicht in einem Betrag gezahlt, sondern monatlich mit 500 Euro abgetragen. Als Ausgleich für dieses Entgegenkommen sowie für die Zinsen wurde vereinbart, daß der Kaufpreis insgesamt 80.000 Euro betragen soll.

Hallo,

Juris hat ja bereits wegen des Zustimmungsbedürfnisses zutreffend geantwortet.

Von mir noch eine Anmerkung:

Nach der oben geschilderten Variante zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer aus 80.000.-- Euro.

Wird der an sich vereinbarte Kaufpreis von 70.000.-- Euro verzinst - so daß man nach Zahlung aller Raten dann auf 80.000.-- Euro kommt - ist das Ergebnis das gleiche und es wird Grunderwerbsteuer gespart, ebenso Notar- und Gerichtskosten.

Gruß HansD

Hallo HansD,

ja, ich weiß. Das habe ich auch so aufgeschlüsselt, gerade damit für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer nicht 80.000 Euro, sondern nur 70.000 Euro zugrundelegt werden.

Grüße von der
Notariatsfee