Hallo
Ich sitze hier gerade an der nächsten WEG-Sache, bei der ich mir noch unsicher bin.
Eingetragen werden soll die Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung von 9 Vormerkungen.
Eigentlich soll Wohnungseigentum an einem noch zu verkleinernden Grundstück gebildet werden. Weil die Vermessung noch nicht erfolgt ist, versucht jetzt der Notar die Urkunde vorab vollzugsfertig zu bekommen, da offensichtlich Zeitdruck besteht. Ob und wie das geht, da bin ich mir noch unsicher. Hierzu wie folgt:
Ich zitiere aus den Urkunden nur die relevanten Passagen.
Urkunde Teilungserklärung
„Die Mustermann GmbH ist Eigentümerin des Grundstücks Musterstadt Flur 1 Flurstück 50 Größe 1.500 m². Das Grundstück wird neu vermessen, es erfolgt eine Verschiebung der Grenze zwischen Flurstück 50 und 60 (Einschub von mir: Nachbargrundstück). Neue Grundstücksgröße 1200 m². (Einschub von mir: Bis heute keine Neuvermessung erfolgt)
Auf diesem Grundbesitz errichtet die Mustermann GmbH ein Wohnhaus mit 9 Wohnungen.
Es entstehen
- 110/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung 1 nebst Kellerraum im Aufteilungsplan jew. mit 1 bezeichnet
- […]
Wir bewilligen und beantragen die Teilung des Grundstücks gemäß dieser Urkunde im Grundbuch zu vollziehen.“
„Der Notar wird beauftragt, alle Anträge zu stellen und Erklärungen abzugeben, die zum grundbuchlichen Vollzug dieser Urkunde zweckdienlich sind. Der Notar wird bevollmächtigt, soweit erforderlich, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durchführung dieser Urkunde erforderlich sein sollte. Der Notar dar die Beteiligten im Grundbuchverfahren uneingeschränkt vertreten.“
Notarfachangestellte bekommen auch umfassende Vollmacht auch für materiell-rechtliche Erklärungen. Bei Bedarf liefere ich den Inhalt der Vollmacht.
Die Urkunde enthält keinen Plan, aus der die neue Grenze des (kleineren) Flurstücks 50 ersichtlich ist.
Die noch nicht vollzogene "Verkleinerung" des Grundstücks wirkt sich aber nicht auf Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte aus.
Kaufverträge
Zugleich werden mir 9 Kaufverträge vorgelegt. Dort heißt es vorab:
„Die Mustermann GmbH ist Eigentümerin des Grundstücks Musterstadt Flur 1 Flurstück 50 Größe 1200 m ². Mit Teilungserklärung vom … UR-Nr. … des amtierenden Notars wurde die Bildung von Wohnungseigentum und Zuordnung von Sondereigentum beantragt, die Bildung von Wohnungsgrundbüchern ist noch nicht erfolgt.
„Kaufgegenstand ist der 110/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung 1 nebst Kellerraum.“
Wir bewilligen und beantragen die Eintragung einer Erwerbsvormerkung zug. der Kaufpartei an rangbereiter Stelle in Abt. 2 des Grundbuchs“
Die Urkunde enthält keinen Plan, aus der die neue Grenze des (kleineren) Flurstücks 50 ersichtlich ist.
Derzeitiger Stand
Die Neuvermessung des Flurstücks 50 (mit neuer Flurbezeichnung) ist bis heute nicht erfolgt, noch immer hat es 1500 m². Darauf angesprochen legt der Notar nun ein gesiegeltes Schreiben vor, mit dem er unter Bezugnahme auf die ihm erteilte Vollmacht die Bildung und Eintragung des Wohnungseigentums und auch die Vormerkungen auf dem derzeitigen Flurstück 50 beantragt.
Meine Überlegungen/Fragen
- Da das Grundstück 50 noch nicht neu vermessen ist (1500 m² und nicht neue Bezeichnung mit lediglich 1200 m²), der Notar jedoch die o. g. Vollmacht hat, wäre ich geneigt, die Teilung des gesamten Flurstücks 50 mit einer Größe von 1500 m² zu vollziehen und die Übertragung in die Wohnungsgrundbücher vorzunehmen. Oder müsste eine förmliche Änderung der Teilungserklärung her, ggf. mit der Vollmacht der Notarfachangestellten? Andere Lösungsvorschläge? (Die Neuvermessung wird mutmaßlich noch lange dauern, darauf zu warten scheint keine Lösung zu sein)
- Die Kaufverträge lege ich so aus, dass lediglich eine Veräußerung eines Miteigentumanteils an noch zu vermessene Teilflächen nebst Sondereigentum erfolgt. Nur wenn in den Kaufverträgen und der Teilungserklärung das „neue“ Flurstück mit einer Größe von 1200 m² nachträglich (da bislang nicht erfolgt) ordnungsgemäß dargestellt wird, wäre ich geneigt, auch die Vormerkungen in den neu gebildeten Wohnungsgrundbüchern einzutragen mit dem Text „Vormerkung für einen 110/1000 MEA an einer noch zu vermessenen Teilfläche verbunden mit dem Sondereigentum….“. Wenn es dann zu einer Eigentumsumschreibung bez. der 9 Wohnungen/Kaufverträge kommen soll, muss vorab eine Identitätserklärung abgegeben und das „Rest“-Grundstück aus den Wohnungsgrundbüchern abgeschrieben werden (was ja zulässig ist). Zustimmung hierfür von den Vormerkungsberechtigten ist dann wohl auch erforderlich, oder?
Was sagt ihr? Seht ihr das auch so?