Liebe Forum-User,
ich bin zwar Notar, hoffe aber, dass ich hier trotzdem Hilfe erhalte.
Ich habe mal eine eher prkatisch orientierte Frage und wüßte gerne, ob Ihr dazu schon Erfahrungen habt.
Folgende Situation:
Eltern verkaufen Grundbesitz, der Minderjährigem gehört. Familiengerichtliche Genehmigung wird beantragt und kann (unterstellt) auch erteilt werden.
Der Kaufvertrag enthält eine ganz normale Finanzierungsvollmacht (Grundpfandrechte bis zur Höhe des Kaufpreises zu bestellen), um dem Käufer die Finanzierung des Erwerbs zu ermöglichen.
Ich denke es besteht Einigkeit, dass auch die Grundschuld der Genehmigung bedarf. Üblicherweise gehe ich so vor, dass ich die Grundschuld direkt mitbeurkunde und dann beides genehmigen lasse. Dies ist hier aber nicht möglich. Der Kaufpreis wird erst in sechs Monaten gezahlt und der Käufer will unbedingt bis kurz davor warten. Ich will aber nicht erst dann die Genehmigung der Grundschuld beantragen.
Eine Genehmigung nur der Finanzierungsvollmacht hilft nach zumindest herrschender Meinung nicht weiter, da das Rechtsgeschäft zu genehmigen ist und nicht die Vollmacht.
Daher nun meine Idee:
Das Gesetz geht (obwohl wir regelmäßig in der Praxis nachträglich die Genehmigung einholen) von einer im Voraus erteilten Genehmigung aus. Dies muss also auch bei der Grundschuld möglich sein. Nur weiß ich noch nicht, wer Gläubiger wird und wie hoch die Grundschuld wird (wenn ich das schon wüßte, könnt ich es ja auch direkt beurkunden und dann nachträglich genehmigen lassen).
Ich habe mir daher überlegt, zu beantragen:
"wird beantragt den Kaufvertrag UR.Nr und das in Ausübung der in Abschnitt III des Kaufvertrages enthaltenen Finanzierungsvollmacht noch zu bestellende Finanzierungsgrundpfandrecht zu genehmigen mit der Maßgabe, dass es sich bei der zu bestellenden Grundschuld um eine Grundschuld zugunsten eines in Deutschland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Kreditinstituts mit einem Nominalbetreag von maximal EUR (Kaufpreis) nebst maximal 20% Jahreszinsen seit Eintragung und 5% einmaliger Nebenleistung handeln muss."
Meiner Ansicht nach ist aufgrund dieser Angaben das Gericht in der Lage, die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen, da die Rahmenbedingungen der Grundschuld festliegen und es im Ergebnis keinen Unterschied macht, ob dass jetzt ein Grundpfandrecht für die ING-Diba mit 12% Jahreszinsen oder für die Raiffeisenbank Pusemuckel mit 18% Jahreszinsen und 5% einmaliger Nebenleistung wird - im Ergebnis sehen die Grundschulden ja alle gleich aus. Wichtig für die Genehmigungsfähigkeit dürfte doch nur sein, dass nicht mehr als der Kaufpreis finanziert wird und es sich nicht um eine Bank in Iran etc. handelt. Das Grundbuchamt müßte mit einer solchen Genehmigung dann auch leben können, da es die beschränkenden Kriterien selbst prüfen kann.
Hat jemand damit Erfahrung?
Kommt das in der Praxis vor?
Wird das klappen?
Ich bin für jeden Hinweis gerade auch für Hinweise zur praktischen Handhabung dankbar.<img
Mit besten Grüßen und herzlichem Dank
(relativ unerfahrener) Notar