isolierter Miteigentumsanteil in WEG

Bin ganz neu im forum und würde mich hier gern mal ranhängen:
Ich habe ein Teileigentumsgrundbuch … Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an dem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum, im ATP bezeichnet mit Nr. ...
Die Teilung nach § 8 WEG ist 2010 vollzogen worden; aufteilender Eigentümer war eine GmbH.
Im Jahr 2011 hat die GmbH das TE an ihren damaligen GF veräußert; der Eigentumswechsel wurde am 31.10.2011 eingetragen.

Jetzt liegt mir ein Kaufvertrag vor. In der Präambel dieses Vertrages steht gleich nach der Beschreibung des Kaufgegenstandes: „ Innerhalb des Sondereigentums befindet sich eine Blockheizkraftanlage, die der Versorgung des gesamten Gebäudes dient. Den Beteiligten ist aufgrund des Hinweises des beurkundenden Notars bewusst, dass aufgrund der zwingenden Regelung des § 5 Abs. 2 WEG möglicherweise bereits Gemeinschaftseigentum an dem Raum besteht und somit von den Käufern u. U. kein Sondereigentum erworben werden kann.“

In der TE steht Folgendes:
Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums : … Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, auch wenn sie sich im Bereich des im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Ausgenommen ist die Heizungsanlage (Fernwärmeanlage), die im Sondereigentum der Einheit ... steht.
Im Teil "Zuweisung von ME-Anteilen zu SE" steht nur: Miteigentumsanteil von … verbunden mit dem Sondereigentum am nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum Nr. ... im EG.

Eine SE-Fähigkeit wird wohl bei einer Heizungsanlage teilweise als zulässig angesehen, sofern es sich um eine gewerbliche Anlage handelt. Laut telef. Auskunft des Notars ist dieser Fall hier aber nicht gegeben – keine Versorgung Dritter, sondern nur der WE-Anlage. Die Heizungsanlage selbst ist daher hier m. E. zwingend gemeinschaftliches Eigentum.
Ob dann auch der Raum, in dem sich die Anlage befindet zwingend Gemeinschaftseigentum ist, soll laut OLG Schleswig (2 W 13/06) davon abhängen, ob für diesen sonstige Nutzungsmöglichkeiten bestehen. Aus der TE ergibt sich insoweit nichts; im Aufteilungsplan ist der Raum, der 23,5 qm groß ist, als „HA-Raum“ bezeichnet. Ich tendiere aber ohnehin eher zu der Ansicht, dass der Raum, in dem sich die Heizungsanlage befindet, auch zwingend Gemeinschaftseigentum ist, sodass hier kein SE entstanden ist und daher ein isolierter Miteigentumsanteil besteht.

Es widerstrebt mir zwar, das Eigentum auf die Erwerber umzuschreiben und diesen "Unzustand" fortzusetzen, ich sehe aber zur Zeit keine Alternative, insbesondere da ein isolierter ME-Anteil überwiegend als verkehrsfähig und somit übertragbar und belastbar angesehen wird (z.B. Schöner/Stöber Rdnr. 2834b, Bärmann, § 2 WEG Rdnr, 67, 68, Hügel in beckOK, § 3 Rdnr. 17) und den Käufern der Umstand, dass sie ggf. nur diesen erwerben durch den Zusatz im KV auch bekannt ist.
Also umschreiben und ggf. gleich im Anschluss wegen inhaltlich unzulässiger Eintragung ein Amtslöschungsverfahren (Löschung der Verbindung des ME-Anteil mit dem SE; siehe Demharter in NZM 2000,1196 Ziffer 2 b) und OLG München, 27.06.2012, 34 Wx 71/12) einleiten?

Würde mich freuen, viele Meinungen zu diesem Probelm zu lesen.

Ich würde auch so verfahren, allerdings zuerst die Amtslöschung aufgrund der inhaltlichen Unzulässigkeit bewirken und sodann den Eigentumswechsel (bezogen auf den dann nur noch vorhandenen isolierten Miteigentumsanteil) vollziehen. Wäre die komplette Eintragung inhaltlich unzulässig, könnte auch keine Folgeeintragung (hier: Eigentumswechsel) vorgenommen werden, da diese ebenfalls als inhaltlich unzulässig gelöscht werden müsste (BayObLG Rpfleger 1986, 372; BayObLG Rpfleger 1988, 102; BayObLGZ 1998, 39, 44). Also ist dann, wenn der isolierte Miteigentumsanteil für verkehrsfähig gehalten wird, nur der Teil, der sich auf das Sondereigentum am „Heizraum“ bezieht, als inhaltlich unzulässig zu löschen. Das ist bei der fehlerhaften Unterteilung nicht anders. Holzer führt dazu im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.10.2014, § 53 RN 78 aus: „Das Verfahren des Grundbuchamts erstreckt sich dabei nur auf den inhaltlich unzulässigen Teil (KGJ 38, 262, 268). Der nicht inhaltlich unzulässige Teil kann bestehen bleiben, wenn er für sich alleine betrachtet ein eintragungsfähiges Recht verlautbart (RGZ 113, 223, 229; RG HRR 1928 Nr 411; BayObLG MittBayNot 1994, 439, 441; KGJ 42, 256, 260). Entspricht diese Eintragung nicht der Einigung, kann das Grundbuch jedoch materiell unrichtig sein (BayObLG MittBayNot 1998, 341, 342). Entsprechende Ausführungen finden sich bei Demharter in seiner Abhandlung „Isolierter Miteigentumsanteil beim Wohnungseigentum“, NZM 2000, 1196 ff, 1198/1199:
„. Soweit bei der Begründung von Wohnungseigentum Sondereigentum nicht entstehen konnte, ist die „Grundbucheintragung in diesem Punkt inhaltlich unzulässig” und ohne materielle Wirkung. Inhaltlich unzulässige Grundbucheintragungen sind von Amts wegen zu löschen. In dem Heizwerk- und dem Speicherfall ist damit die Verbindung des Miteigentumsanteils mit dem Sondereigentum an dem Heizwerk oder den Speichern als inhaltlich unzulässig zu löschen. Ein entsprechender Vermerk ist in Spalte 8 des Bestandsverzeichnisses anzubringen; außerdem ist in der Hauptspalte 3 der entsprechende Eintragungsteil zu röten. …Allerdings weist bei dieser Sachbehandlung das Grundbuch einen Miteigentumsanteil ohne Sondereigentum aus und damit einen Zustand, den es rechtlich ebenso wenig geben darf wie die Verbindung eines Miteigentumsanteils mit Räumen als Sondereigentum, die Gemeinschaftseigentum sind. Es läge also weiterhin eine inhaltlich unzulässige Eintragung vor. Diese könnte auch durch Löschung des Miteigentumsanteils nicht beseitigt werden. Denn dann bestünde eine inhaltlich unzulässige Eintragung darin, dass nicht das ganze Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt und ein nicht gebuchter Miteigentumsanteil an dem Grundstück vorhanden wäre. …“.

Damit der isolierte Miteigentumsanteil nicht auf Dauer bestehen bleibt, würde ich allerdings bei Folgeeintragungen am betroffenen Wohnungseigentum auf der „Voreintragung“ des „richtigen“ Objekts bestehen. Denn das betroffene Wohnungsgrundbuch entspricht nicht der ursprünglichen Einigung, so dass das Grundbuch materiell unrichtig sein dürfte (BayObLG MittBayNot 1998, 341, 342).

Das OLG Hamm führt B. v. 14.08.1990, 15 W 87/89 = NJW-RR 1991, 335/336 aus:

„…. Zulässig und geboten ist aber der Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO, wenn aufgrund bestimmter Anhaltspunkte begründete Zweifel am Vorliegen einer Eintragungsvoraussetzung bestehen (h. M., z. B. BGHZ 35, 135 (139) = NJW 1961, 1301; OLG Frankfurt, Rpfleger 1977, 103; BayObLGZ 1974, 336 (339); ebenso der Senat in st. Rspr., z. B. DNotZ 1972, 96 (98); Kuntze-Ertl-Hermann-Eickmann, Einl. C 57). Im vorliegenden Falle handelt es sich bei der rechtlichen Existenz der belastenden Teileigentumsrechte um eine Eintragungsvoraussetzung - und zwar nach § 39 GBO -, und die bisher als feststehend anzusehenden Umstände, nämlich die fehlende Errichtung der Garagen 24/25 sowie 26/27 in Verbindung mit dem Vorhandensein einer Tiefgarage, rechtfertigen zumindest begründete Zweifel am Vorhandensein der mit den Zwangshypotheken zu belastenden Teileigentumsrechte. Dies berührt die Voreintragung des Betroffenen. Nach § 39 I GBO soll eine Eintragung nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als Berechtigte eingetragen ist. Der Berechtigte ist als solcher aber nur eingetragen, wenn auch sein Recht eingetragen ist. Zweck dieser Vorschrift ist es, dass der Rechtsstand des Grundbuchs nicht bloß im Endziel richtig, sondern in allen Entwicklungsstufen klar und verständlich wiedergegeben wird. Demnach muss das betreffende Recht so eingetragen sein, wie es der materiellen Rechtslage und der sich anschließenden neuen Eintragung entspricht (h. M., vgl. BGHZ 16, 101 = NJW 1955, 342 m. w. Nachw.). ….Infolgedessen ist das Grundbuch in diesem Falle unrichtig, weil es einen mit der Rechtslage nicht mehr übereinstimmenden Rechtszustand ausweist…“

p. s.: Wenn ich es mir recht überlege, müsste nach der (Amts-) Löschung des Sondereigentums am Heizraum der Beschrieb in den Bestandsverzeichnissen der übrigen WE-Grundbücher dahin berichtigt werden, dass „der hier eingetragene Miteigentumsanteil nun nicht mehr beschränkt ist durch das zu dem Miteigentumsanteil in Blatt…. gehörende Sondereigentum“.

Erst einmal vielen Dank fürs mitdenken ...
Bevor ich die Amtslöschung durchführe, muss ich ja rechtliches Gehör gewähren. Ist nur der derzeitige Eigentümer des betroffenen TE anzuhören oder auch alle anderen WEigentümer und evtl. auch "meine" Käufer?

Zum P.S.: Wird wohl darauf hinauslaufen ...

Wenn ich davon ausgehe, dass im Amtsverfahren allen Beteiligten rechtliches Gehör zu gewähren ist, deren Rechtsstellung durch die Tätigkeit des Grundbuchamts beeinträchtigt wird oder werden kann (Holzer im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.10.2014, § 1 RN 121) und die amtswegige Löschung des inhaltlich unzulässigen Sondereigentums die übrigen WE-Einheiten und auch deren Verkehrsfähigkeit unberührt lässt (s. Demharter, NZM 2000, 1196:… „allerdings beschränkt sich der Gründungsmangel auf das jeweils betroffene Wohnungseigentum, so dass alle übrigen, von dem Mangel nicht betroffenen Wohnungs- und Teileigentumsrechte wirksam entstanden sind“..), dann wäre eigentlich lediglich dem Veräußerer, dem Erwerber und den dinglich Berechtigten am betroffenen Wohnungseigentum rechtliches Gehör zu gewähren.

Andererseits geht Demharter davon aus, dass der Inhaber des isolierten Miteigentumsanteils dadurch, dass er nicht Wohnungseigentümer ist, kein Stimmrecht hat und nicht zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt ist, sich aber andererseits auch nicht an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen braucht, so dass der Ausschluss von der Kostentragungspflicht es notwendig mache, den Kostenverteilungsschlüssel des § § 16 II WEG auf diejenigen Miteigentümer, die Wohnungseigentümer geworden sind, umzurechnen. Dasselbe gelte für das Stimmrecht, wenn für dieses abweichend vom gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 II WEG die Miteigentumsanteile maßgebend sind.

Insofern sind dann von der Löschung des Sondereigentums am Heizraum auch die übrigen Wohnungseigentümer betroffen, zumal sie nach der Rechtsprechung des BGH aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses verpflichtet sind, den Gründungsakt so zu ändern, dass keine sondereigentumslosen Miteigentumsanteile bestehen bleiben und dieser Anspruch gegen sie ggf. gerichtlich durchgesetzt werden müsste.

Ich würde daher die Absicht, das Sondereigentum am Heizraum als inhaltlich unzulässig zu löschen, allen Wohnungseigentümern ankündigen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme geben.

Ohne die Antwort von Prinz für etwas anderes als zutreffend zu halten: Mir wird gerade etwas flau, wenn ich mir vorstelle, dass so etwas bei einer WEG mit ein paar hundert Eigentümern passieren könnte. Das wird dann wohl ein Verfahren zur Übergabe an den Referatsnachfolger. Grauslig.

Mit freundlichen Grüßen
AndreasH

Das betroffene TE ist zum Glück nicht belastet und es sind auch insgesamt nur 16 Einheiten, von denen erst 4 oder 5 verkauft sind (aufteilender E. ist in Insolvenz; seit Ende 2010/ Mitte 2011 "dümpeln" auf den Wohnungen AVs vor sich hin. Auch für die jetzigen Erwerber des TE sind AVs für je eine Wohnung bzw. für einen halben Miteigentumsanteil an einer Wohnung eingetragen). Der Kreis der anzuhörenden Personen ist also zum Glück relativ klein.